Odpočinek na horách mají Češi v oblibě odjakživa. Zatímco dříve však většina z nich pořizovala chaty a chalupy, v poslední době čím dál častěji volí komfortní horské apartmány. Odpadá s nimi nutnost starat se o celý dům a okolní pozemek a zároveň nabízí mnoho různých výhod a služeb, jež lidem odpočinek v přírodě ještě více zpříjemní. Jaká kritéria hrají ve výběru apartmánů hlavní roli? O jaké lokality máme největší zájem? A jak na tento trend reagují realitní developeři?
Zájem převyšuje nabídku
Zvyšující se zájem po horských apartmánech developeři vnímají už posledních několik let a poptávka zatím příliš nepolevuje. „Zájem o horské apartmány stále roste, jak vidíme z poptávky u našich vlastních projektů. Lidé stále více vyhledávají místa, která spojují relaxaci s vysokou úrovní služeb. Nechtějí být pouze ubytovaní v apartmánu, ale také si například zajít do wellness centra nebo zážitkové restaurace,“ říká zakladatel developerské společnosti Domoplan Tomáš Vavřík.
Vzestupný trend v této oblasti pozorují také realitní makléři, kteří prodeje apartmánů zprostředkovávají. Dokládá to například majitel realitní společnosti Moritz & Baker Filip Veselý. Jako jeden z důvodů vysoké poptávky po horských apartmánech vnímá fakt, že roste počet lidí, kteří objevují kouzlo odpočinku v přírodě, a chtějí si ho dopřávat pravidelně, tedy ne pouze párkrát do roka na dovolené. „Stále více lidí hledá únik z městského prostředí a možnost relaxace v přírodě. Změna životního stylu, akcelerovaná pandemií, přivedla mnoho zájemců k myšlence vlastnit nemovitost, která kombinuje rekreační a investiční potenciál. Horské apartmány se staly symbolem zdravějšího a aktivního způsobu života,“ míní.
Spolu s vysokým zájmem o horské apartmány samozřejmě rostou také jejich ceny, zejména v obzvlášť lukrativních lokalitách, jako jsou například Krkonoše. Podle letošní studie poradenské společnosti Deloitte dosahuje průměrná cena nemovitostí ve Špindlerově Mlýně téměř 190 tisíc korun za metr čtvereční. To je přitom výrazně více než v řadě oblíbených středisek v sousedním Rakousku. I přesto ale zájem o apartmány v této krkonošské vesnici neutuchá. Právě naopak, což potvrzuje i majitel realitní společnosti Evropa Michal Macek. „Aktuálně připravujeme nový projekt ve Špindlerově Mlýně, kde vzestup kvality služeb je v posledních letech opravdu enormní a zájem o tento projekt to jen potvrzuje,“ říká.
Horské apartmány jako investice
Mezi zájemci o horské nemovitosti však zdaleka nejsou jen milovníci přírody a sportu, kteří chtějí mít své stálé místo v přírodě. Mnohé apartmány lidé kupují také za účelem investice. „Češi stále častěji vyhledávají rekreační bydlení na horách, a to nejen pro vlastní odpočinek, ale i jako formu investice,“ potvrzuje zakladatelka a ředitelka společnosti Premium Estate Pavla Kadlecová.
Tento trend lze ostatně vidět i v celé Evropě. Jak vyplývá z analýzy mezinárodní realitní společnosti Knight Frank, zaměřené na alpské lokality, právě kombinace využití apartmánů jako vlastní rekreační objekt a investice k pronájmu, je hlavní důvod, proč lidé tyto nemovitosti vyhledávají a kupují. To potvrzuje také ředitel realitní společnosti Century 21 Tomáš Jelínek, podle něhož je investiční využití těchto nemovitostí jedním z důvodů zvyšující se poptávky. „Atraktivní nabídky v turistických resortech jsou vždy v popředí zájmu především investorů a stále jich není dostatek. Většina kupujících předpokládá jistou formu komerčního využití neboli dalšího pronájmu,“ dodává.
Dobrá lokalita je základ
Pokud bychom se měli zaměřit na kritéria, která jsou pro výběr apartmánů klíčová, nepřekvapivě bude jedním z těch hlavních lokalita. Lidé chtějí být blízko přírodě, obklopeni klidným prostředím. K tomu je pro zájemce o horské apartmány důležitá i dostupnost sportovního vyžití. „Lokalita zůstává alfou a omegou výběru. Klienti hledají nemovitosti v blízkosti klíčových aktivit, jako jsou sjezdovky, běžecké tratě, cyklostezky nebo turistické stezky. Zároveň ale očekávají snadnou dostupnost z velkých měst, což zkracuje dobu potřebnou k cestování a zvyšuje pohodlí,“ vyjmenovává hlavní kritéria zájemců Filip Veselý.
Na rozdíl od dřívějších dob však už zcela neplatí pravidlo, že žádané horské apartmány a nemovitosti musí mít na dosah lyžařské vleky, běžkařské trasy a další zimní vyžití. Sněhu na českých horách ubývá, zimní sezona se zkracuje a spolu s ní i hlavní sezona komerčního využití těchto nemovitostí. Roste tak poptávka i po místech, která jsou pro turisty atraktivní také v ostatních ročních obdobích. „Vidím zde určitý posun, a to zájem o lokality, které jsou využitelné i mimo zimní sezonu a kde lze tedy očekávat výnosy i v létě nebo na jaře a na podzim. V tomto případě jde do popředí například jižní Morava spojená s vinařskou turistikou,“ uvádí pro příklad Tomáš Jelínek. Zároveň pak na tento vývoj reagují i samotné horské sportovní areály. Také ty se čím dál více snaží nabízet lidem také zábavu mimo zimní období. „Horská střediska již nejsou jen zimní záležitostí, ale vyžití zde naleznete i v letních měsících, ať již se jedná o aquaparky, golfová hřiště, lezecké stěny, dětské parky, nové moderní restaurace a podobně,“ dodává Michal Macek, podle kterého právě tato adaptace a rozšíření možností trávení času nezávisle na roční době zvyšuje zájem o tyto horské nemovitosti.
A jaká místa tedy Čechy aktuálně táhnou? Na prvních příčkách oblíbenosti jsou nejznámější české horské oblasti, což potvrzuje i Tomáš Jelínek. „Dnes jsou v popředí nejen lokality v Krkonoších, kde ceny šplhají k 200 tisícům za metr čtvereční, ale třeba i v okolí Klínovce, na Šumavě, na Dolní Moravě nebo v Jeseníku.“
Zároveň ale rozhodně neplatí, že kvalitní apartmány jsou jen ve zmíněných populárních lokalitách. I v méně známých, turisticky oblíbených oblastech vznikají velmi zajímavé projekty nabízející služby v tom nejvyšším standardu. Buduje je zde například společnost Domoplan, která kromě Česka působí také v zahraničí. „Snažíme se vybírat místa, která jsou turisty hojně vyhledávaná, ale zatím nenabízejí špičková zázemí pro relaxaci. Proto se snažíme taková místa vytvářet – v podobě horských a přímořských apartmánů nebo aparthotelů s pětihvězdičkovými službami,“ přibližuje strategii firmy její majitel Tomáš Vavřík.


Budovy, které splynou s přírodou
Lokalita však zdaleka není jediným, a pro mnohé možná už ani tím hlavním kritériem při výběru apartmánů. Jak říká Filip Veselý „už nejde jen o samotné místo, ale o kombinaci faktorů, které rozhodují o atraktivitě a hodnotě dané nemovitosti.“ Jedním z nich je i vzhled a design apartmánů, a to jak vnější, tak vnitřní.
Mnozí z těch, kdo si horské apartmány pořizují či je navštěvují, si chtějí co nejvíce užít pocit pobytu v přírodě, čemuž má odpovídat i atmosféra a vzhled místa. Budovy by tak měly dobře zapadat do okolního prostředí, což ostatně bývá i jednou z priorit developerů, jež objekty staví. „Snažíme se co nejvíce přizpůsobit okolní přírodě, nenarušovat ji a zároveň být v maximální možné míře soběstační. Mohu vyzdvihnout například aparthotel Lesní stráně, který chystáme v Jeseníkách v oblasti Ramzová-Ostružná. Jeho součástí bude poměrně unikátní lesní wellness přímo v srdci lesa. Privátní kabiny přitom budou z recyklovaného dřeva, stejně jako interiér resortu, kde využijeme i například recyklované terrazzo,“ uvádí pro příklad Tomáš Vavřík.
Výjimkou není ani snaha navázat na historii místa a snažit se vizuálně co nejvíce přiblížit původní zástavbě. To je ostatně také častým požadavkem památkářů a místních úředníků, kteří dbají na to, aby nová výstavba respektovala tradiční vzhled a byla v souladu s původní zástavbou. „Například v případě horských apartmánů Filipovice, které jsou oceňovány odbornou veřejností, jsme zvolili architekturu odkazující na podobu původních domů na Jesenicku,“ dodává zakladatel společnosti Domoplan.
Podobně ke stavbě horských apartmánů přistupují také další developeři. Bohaté zkušenosti s rekonstrukcemi starých horských objektů má i společnost 2mkz. Příkladem je projekt Yasmin Apartments. Původní horský hotel Jasmín, který vznikl v osmdesátých letech minulého století, developer citlivě zrekonstruoval a přeměnil na třicet moderních apartmánů. „Při vzniku projektu bylo hlavním úkolem zachovat krkonošský ráz objektu v kombinaci s moderní architekturou. Architekt zpracoval návrh apartmánů tak, aby byly všechny jednotky prakticky rozložené. Atypickým a zajímavým řešením je přestavba původního hotelového bazénu na loftové apartmány, půdní prostory jsou propojeny s hotelovou jídelnou a vznikly tak prosvětlené mezonetové jednotky,“ uvádí společnost na svém webu.




Důležitý je i design interiérů
Na vnější podobu budov by pak měl navazovat styl interiérů. Horské apartmány slouží často jako útočiště, kde si lidé chtějí odpočinout od každodenního stresu. Chtějí tak, aby interiéry působily teple, útulně a zároveň stylově. „Kvalitní materiály a design interiéru hrají stále větší roli, protože lidé chtějí nemovitost, která není jen funkční, ale také esteticky příjemná,“ říká Filip Veselý.
Lidé si zkrátka svůj odpočinek chtějí užít se vším všudy a esteticky příjemné prostředí je toho nedílnou součástí. Důležitost designu pak potvrzuje také zakladatelka společnosti Metropolitan Estates a designového studia JINNE studio Zuzana Mach. „Zejména v prémiovém segmentu se klienti soustředí nejen na lokalitu či dispozici, ale také na to, jak interiér působí a zda odpovídá jejich vkusu a potřebám. Mnoho klientů dnes už nehledá jen prázdný prostor, ale interiér s charakterem a atmosférou. Oceňují estetiku, funkčnost a praktičnost v jednom,” říká.
Stejně jako u vnějšího vzhledu pak také u interiérů hraje klíčovou roli důraz na přírodní materiály a přirozenost. Zájemci o horské apartmány oceňují design, který spojuje exteriér s interiérem a přináší co největší propojení s venkovní přírodou. „U horských apartmánů a nemovitostí v horských oblastech je klíčové vytvořit interiér, který bude v souladu s přírodou, bude působit útulně a nabídne prostor pro relaxaci po dni stráveném venku. Při zařizování se zaměřujeme na použití přírodních materiálů, jako jsou dřevo, kámen a příjemné textilie, které dodávají interiéru teplo a autentičnost,“ potvrzuje dále Zuzana Mach.
A jaké jsou v této oblasti aktuální trendy a nejčastější požadavky od klientů? „Velkým trendem je otevřený krb nebo kamna, které dotvářejí atmosféru horského bydlení. Stále častěji se také setkáváme s požadavky na velká panoramatická okna, která maximalizují výhledy, a přírodní materiály jako kámen a masivní dřevo, které dodávají prostoru autentičnost. V interiéru je oblíbený skandinávský minimalismus v kombinaci s lokálními prvky, například s tkanými dekami či vlněnými koberci, které navozují pocit tepla a útulnosti,“ dodává spolumajitelka designového studia JINNE studio.


Pobyt v přírodě s vymoženostmi velkoměsta
V neposlední řadě je důležitým faktorem také vybavení apartmánů. Češi chtějí vyrazit do přírody, zároveň si však chtějí udržet veškerý komfort, na který jsou zvyklí ve městě. A to včetně různých služeb a možností vyžití, ať už se jedná o nabídku restaurací či sportovišť. „Dnes jsou stále více oblíbené moderní apartmány nabízející hotelové služby, jako jsou wellness, fitness, restaurace a služby concierge,“ popisuje vlastní zkušenosti s klienty Pavla Kadlecová.
Možnosti dobrého stravování, wellness a dalších služeb přímo u apartmánů lidem umožňuje užívat si odpočinek naplno bez nutnosti řešit každodenní provozní záležitosti, jako jsou nakupování, vaření a další. Pro lidi se čas strávený odpočinkem stává čím dál cennější, a chtějí ho proto využít na maximum, bez nutnosti starat se o cokoli dalšího. „Trend v tomto segmentu je zcela jasný, a to je posun k vyšší kvalitě poskytovaných služeb. Ať již se jedná o samotný apartmán, kde naleznete přírodní kvalitní materiály již ve standardu přes moderní vybavení společných prostor, wellness služby, recepci, ekologická řešení týkající se spotřeby vody, topení a celkově energií přes garáže v suterénech těchto domů až po veřejné vybavení horských lokalit, kde naleznete moderní restaurace, možnost nákupu či rychlý internet,“ říká Michal Macek ze společnosti Evropa.
Ruku v ruce s tím jde pak také vybavení samotných apartmánů, které by mělo být vkusné a zároveň moderní a funkční. Lidé si potrpí na udržitelné a chytré technologie, které jim pobyt zpříjemní a zároveň jsou šetrné k přírodě. „Kupující chtějí energeticky úsporné budovy, recyklovatelné materiály a technologie, které minimalizují ekologickou stopu,“ uvádí Filip Veselý, podle něhož jsou neméně důležité i technologie, jako jsou chytrá domácnost, dálkové monitorování nemovitosti nebo vysokorychlostní internet, přičemž poslední zmíněný parametr je důležitý „zejména pro klientelu, která kombinuje rekreaci s prací na dálku“.
Oblibu moderního vybavení a technologií pak potvrzuje i Zuzana Mach. „Roste zájem o moderní technologie, jako je chytré ovládání vytápění či osvětlení, které pomáhají přizpůsobit prostředí podle aktuálních potřeb. V neposlední řadě jsou velmi žádané technologie pro energetickou úspornost a komfortní ovládání v těchto náročnějších podmínkách. Trendem je využívání chytrých technologií pro komfortní pobyt, jako je automatizace osvětlení nebo vytápění, což zvláště v horských oblastech přináší příjemné uživatelské zážitky,” popisuje.





Poptávka po apartmánech bude i nadále silná
Ačkoli v posledních letech enormní zájem o horské nemovitosti trochu přibrzdila nedostupnost hypoték, aktuálně již poptávka opět nabírá plné obrátky. „Vzhledem k tomu, že se bavíme o lokalitách chráněných a s velmi regulovanou výstavbou, kde všechny projekty vznikají na půdorysu původních nemovitostí, lze s jistotou tvrdit, že ceny i zájem o tyto nemovitosti opět porostou, protože těchto míst, kde lze koupit starou nemovitost a postavit novou, neustále ubývá,“ říká Michal Macek.
Podobně optimistickou budoucnost segmentu horských apartmánů věští také Pavla Kadlecová. „Vzhledem k trvající oblíbenosti hor a rostoucímu trendu zážitkového cestování je pravděpodobné, že zájem o tento typ nemovitostí zůstane vysoký. Další výstavba přizpůsobená rostoucím nárokům klientů, jako jsou propojení s přírodou a širší spektrum služeb, bude klíčová,“ míní majitelka společnosti Premium Estate. Jako potenciální brzdu tohoto vývoje pak vnímá jedině vysokou finanční náročnost pořizování horských objektů, jež by se pro příliš mnoho lidí mohly stát cenově nedostupné. „Poptávka po horských objektech má stále prostor k růstu, zejména díky zájmu o prémiové lokality a nové projekty nabízející vysoký standard. Nicméně určitý strop může být dosažen v případě cenové nasycenosti trhu, kdy si apartmány nebude moci dovolit širší spektrum zájemců. Investiční potenciál horských apartmánů však i nadále zůstává silným tahounem trhu,“ dodává.
A právě investiční apartmány budou nadále žádané i podle majitele společnosti Moritz & Baker Filipa Veselého. „V atraktivních lokalitách, jako jsou Krušné hory nebo Šumava, se nemovitosti těší stabilní poptávce, což přináší majitelům nejen rekreační hodnotu, ale i možnost pronájmu. Tento trend naznačuje, že poptávka bude v dobře lokalizovaných projektech i nadále růst, přestože trh může být lokálně nasycen v méně atraktivních nebo nedostatečně vybavených oblastech,“ uzavírá.




