Z posledního, sluncem zalitého patra paláce ARA, je vidět téměř celý pulsující střed Prahy – místo, které jako by nemohlo symbolizovat svět realit lépe. Právě tady, v coworkingovém prostoru Zenwork, proběhl rozhovor dvou lidí, kteří už téměř dvě dekády působí na trhu komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě. Ryan Wray, odborník na oceňování developerských projektů, kapitálové trhy a komplexní modelování cash flow, má za sebou více než dvě miliardy eur v transakcích napříč Českem, Polskem a Slovenskem. Člen Královského institutu diplomovaných znalců (RICS) kombinuje preciznost valuací s energií člověka, který miluje Crossfit, běhání a horská dobrodružství. Vedle něj sedí Lukáš Kalina, partner Avison Young a jednatel Zenworku, který svou kariéru začínal správou půlmiliardového úvěrového portfolia v Aareal Bank AG. Dnes stojí za transakcemi přesahujícími miliardu eur a patří k nejrespektovanějším expertům na financování a akviziční poradenství v regionu. V rozhovoru, který se odehrál nad střechami města, se oba vracejí k zásadním milníkům kariéry, rozkrývají současné trendy trhu a přidávají i osobní pohled na to, kam směřuje svět realit – a jaké ambice má Zenwork v této dynamické době.

Vaše profesní dráhy se protnuly nejdříve v Avison Young a později i v Zenworku. Jak dlouho spolu pracujete?

Lukáš: Naše profesní dráhy se propojily už poměrně dávno, konkrétně v roce 2013. Tehdy jsem se rozhodl opustit pozici ve financování nemovitostí u německé banky Aareal Bank AG a nastoupil jsem k Ryanovi do investičního týmu v DTZ, dnešní Cushman & Wakefield. Právě tam jsme spojili naše síly s cílem poskytovat investiční poradenství v oblasti komerčních nemovitostí. Tato spolupráce trvá nepřetržitě až dodnes, jen jsme v průběhu let vystřídali několik dresů. Po působení v DTZ a Knight Frank jsme se s Ryanem rozhodli využít zajímavé tržní příležitosti, a tak jsme na začátku roku 2021 společně přivedli na český trh novou globální poradenskou značku v komerčních nemovitostech, Avison Young.

A co vás vedlo k rozhodnutí rozjet coworking?

Lukáš: Rozhodnutí založit coworkingovou značku Zenwork vzniklo spíše na základě příležitosti než dlouhodobého plánu. Když jsme hledali prostory pro naše pražské sídlo, rozhodli jsme se využít služeb coworkingu HubHub, který sídlil v ikonickém Paláci ARA, budova i její prostory nás oslovily. Palác ARA má nepřekonatelnou lokalitu přímo na Jungmannově náměstí nad křižovatkou dvou linek metra. Díky rohovému charakteru budovy navíc vyniká její jedinečný design, který v sobě skloubil prvky funkcionalismu třicátých let a Art Deco. Co je obzvláště zajímavé, budova byla ve své době v Československu naprosto převratná. Díky použití ocelového skeletu, velkých prosklených ploch a vertikálně orientovanému průčelí získala „mrakodrapový“ vzhled a ducha. Začátkem roku 2023 se však původní provozovatel HubHub rozhodl své aktivity utlumit a všem členům poslal výpověď. V ten moment jsme stáli před klíčovým rozhodnutím: buď si hledat nové kanceláře, nebo aktivity HubHub převzít a provozovat sami. Díky našemu know-how a faktu, že náš další partner v businessu měl již zkušenosti s provozováním coworkingového centra v Bukurešti, jsme si na tento krok věřili. Znali jsme provozovatele i majitele budovy, a tak jsme se po několika týdnech dohodli na převzetí veškerých aktivit v Paláci ARA. A tak se vlastně Zenwork zrodil."

Máte mezi sebou rozdělené funkce v řízení Zenworku a poradenství? Jak funguje váš tým?

Lukáš: Naše filozofie a cesta je založena na otevřené a demokratické komunikaci a maximálně úzké spolupráci v rámci týmu. Máme záměrně relativně malý tým a namísto extenzivního růstu se soustředíme primárně na soudržnost. To je pro nás klíčové – zachovat zdravého ducha v týmu, který si vzájemně rozumí a dokáže efektivně spolupracovat, což se pak přímo promítá do kvality a efektivity naší práce pro klienty. Základem všeho je proto správný výběr lidí – to považujeme za klíč k úspěchu. Naše práce s lidmi se opírá hlavně o naslouchání jejich potřebám, podporu jejich iniciativy a snahu přizpůsobit styl řízení aktuální situaci a potřebám týmu. Operativní rozhodování delegujeme na jednotlivé členy týmu. Pokud jde o společné operativní záležitosti, ty řešíme zpravidla demokraticky na základě konsensu. Strategická rozhodnutí samozřejmě zůstávají v rukou nás jako partnerů, ale vždy usilujeme o transparentní vysvětlení těchto rozhodnutí, aby všichni plně rozuměli jejich smyslu a cílům. Naším stavebním kamenem je velmi plochá organizační struktura a z ní vyplývající rychlost rozhodování, bez zbytečného byrokratického zdržování na centrále. Tuto flexibilitu a rychlost oceňují nejen naši lidé, ale především klienti Avison Young i Zenworku.

Vládnou současnému realitnímu trhu nějaké trendy? Kde vidíte největší příležitosti a kde naopak rizika?

Lukáš: Český realitní trh se v současné době nachází ve fázi výrazného oživení a transformace. Dva faktory, které vždy zásadně ovlivňují jak trh komerčních, tak i rezidenčních nemovitostí, jsou úrokové sazby a celková likvidita trhu. Právě zde vidíme největší změny, které trh restartovaly. Díky postupnému snižování úrokových sazeb jak u české koruny, tak i eura, došlo k velkému restartu transakcí. Investoři jsou ochotnější investovat, protože finanční příležitosti se stávají zajímavějšími. Stejně tak se vrací důvěra zájemců o rezidenční nemovitosti, i když je tento efekt tlumen pokračujícím silným nárůstem cen bytů, které rostou mimo jiné v důsledku návratu odložené poptávky. Dalším silným impulzem, zejména pro komerční reality, je vysoký příliv peněz do lokálních investičních fondů. Kvůli vysoké inflaci v minulosti se úroky udržely na vysoké úrovni, což vedlo k zaparkování peněz na krátkých termínovaných účtech. Již nějakou dobu ale nastává postupné rozmrazování těchto úložek do výnosnějších aktiv, jako jsou realitní fondy nebo investice do cihly napřímo. To vytváří obrovský likviditní tlak na omezenou nabídku kvalitních nemovitostí. Tato omezená nabídka je dána dlouhým stavebním řízením u všech projektů, a zároveň tím, že developeři část rezidenční nabídky přesouvají do segmentu nájemního bydlení namísto prodeje koncovým kupujícím, v komerčních segmentech díky slabé nabídce a velkému množství peněz. Na trhu dochází k redistribuci vlastnictví od zahraničních subjektů do rukou českých investorů. V komerčním sektoru je situace definována silnou logistikou a průmyslem, jež zůstávají pro investory nejžádanější, a také renesancí hotelových transakcí, což je důsledkem silného chtíče lokální private equity vlastnit ikonické hotely, jako jsou Hilton Prague nebo Four Seasons. Kancelářský trh prochází silnou polarizací. Na jedné straně stojí ultra prémiové budovy, které v Praze dosahují nájmů přes třicet eur, a na straně druhé je zbytek trhu, kde jsou rozdíly mezi nájmy mnohem menší. Tento segment ale zároveň bojuje s vysokými stavebními náklady, které spolu s vysokými nájmy limitují novou výstavbu. Celý komerční trh pak zásadně ovlivňuje ESG a udržitelnost. Tento faktor už není jen otázkou prestiže, ale nutností, jelikož banky nechtějí financovat starší nemovitosti, které nesplňují určitá ESG kritéria. Bez zelené certifikace tak budou nemovitosti postupně ztrácet na hodnotě a atraktivitě. Vysoká likvidita a s ní spojené nižší výnosy mají za důsledek, že dochází k expanzi lokálních fondů za hranice ČR, především do ostatních trhů v našem regionu, ale také do západní Evropy, kde hledají zajímavé příležitosti s vyšším výnosem v porovnání s Českou republikou. To je ale třeba vnímat v kontextu. Komerční trh v České republice je v porovnání s ostatními trhy regionu i nadále velmi stabilní, vykazuje trvale nízkou neobsazenost a zdravé fundamenty, což je hlavním důvodem, proč je zde investor ochoten akceptovat vyšší cenovou prémii za nižší riziko. Zajímavé příležitosti vidím spíš v zahraničí. Právě vysoká likvidita a s ní spojené nižší výnosy na domácím trhu nutí lokální investiční fondy k expanzi. Zahraničí je vnímáno jako atraktivní cesta pro vyšší výnosy. Polsko má obrovský ekonomický drive a stále nedostatečnou základnu lokálních investorů, proto rozumím velkému apetitu českých investorů, proč si chodí pro vyšší výnosy právě sem. Stejně také Rumunsko považuji za velmi zajímavou investiční destinaci z dlouhodobějšího pohledu.

ESG a udržitelnost se stávají nedílnou součástí realitních transakcí a developmentu. Vidíte, že se mění i přístup investorů a firem, nebo je to stále převážně tlak regulace?

Ryan: Během posledních několika let jsem zaznamenal velmi jasný posun. Regulace sice urychlila přijetí principů ESG, zejména v oblasti energetické účinnosti, povinností v rámci reportingu a zelených certifikací, ale dnes jsou to investoři a nájemci, kdo pohání tento trend se stejně silnou dynamikou. Velcí institucionální investoři nyní vnímají ESG jako jádro řízení rizika. Budovy, které jsou neefektivní nebo postrádají parametry udržitelnosti, jsou stále častěji považovány za potenciální uzamčená aktiva, nesoucí vyšší provozní náklady a sníženou dlouhodobou likviditu. Nájemci, především mezinárodní společnosti, upřednostňují zdravější vnitřní prostředí, snižování uhlíkové stopy a transparentní strategie udržitelnosti, protože tyto faktory ovlivňují jak jejich značku zaměstnavatele, tak i pohodu jejich zaměstnanců. Zatímco tedy regulace zažehla toto hnutí, trh ho nyní sám posiluje. ESG se přesunulo z povinného cvičení do skutečné nabídky hodnoty a konkurenční výhody. Při pohledu do budoucna věřím, že následující jeden až dva roky přinesou jasnou a kvantifikovatelnou divergenci v hodnotách nemovitostí na základě jejich ESG výkonnosti. Dosud jsme měli spíše kusé, neoficiální důkazy. Ale jakmile shromáždíme více transakčních dat porovnávajících budovy s ESG certifikacemi a bez nich, budeme schopni tento hodnotový rozdíl prokázat statisticky robustním způsobem. Jakmile bude tato divergence hmatatelná a široce rozpoznaná, ESG se plně začlení do každého segmentu trhu, od kupců nových rezidenčních nemovitostí až po velké institucionální investory. A tento posun vytvoří významné příležitosti pro developery, kteří dokážou identifikovat potenciál pro zvýšení hodnoty při modernizaci a re-pozicování stávajícího fondu budov.

Kde jste se při vytváření Zenworku inspirovali?

Ryan: Když jsme se rozhodli převzít HubHub, najednou jsme se ocitli v nové situaci a v rámci vytváření brandu jsme hledali způsob odlišení se od konkurence. Přistoupili jsme k tomu velmi pragmaticky, udělali jsme krok zpět a položili si jednoduchou otázku. Čeho jsme si nejvíce vážili, když jsme sami poprvé nastoupili do coworkingového centra, a co jsme si přáli, aby bylo lepší? Jako pro nového hráče na trhu pro nás fungovalo skvěle několik věcí. Rychlost výběru a obsazení prostoru, jednoduchost toho, že vše bylo již nastavené, nízké vstupní náklady bez nutnosti investovat do fit-outu, flexibilita pro růst nebo smršťování dle našich obchodních potřeb a samozřejmě atraktivní, živé prostory, které nám pomáhaly s náborem talentů. Pro nového účastníka na trhu tyto výhody jednoznačně převážily jakékoli zvažování tradičního pronájmu. Na druhou stranu jsme věřili, že bychom mohli významně zlepšit několik oblastí. Konkrétně jsme chtěli zajistit jasnější a transparentnější měsíční fakturaci a balíčky členství, mnohem lepší komunikaci – zejména v rychlém řešení problémů členů a úpravách smluv – dále strukturovanější podporu pro členské firmy a lokální podniky a konečně silnější komunitní program zaměřený na networking. Pracujeme s klienty všech velikostí – od startupů po velké korporace – proto jsme chtěli coworkingové prostředí, kde se společnosti mohou soustředit na svůj byznys, zatímco my se postaráme o vše ostatní: fit-out, nábytek, recepci, vyřizování pošty, úklid, energie, zasedací místnosti, IT a komunitní akce. Ale chtěli jsme i něco hlubšího. Chtěli jsme vytvořit koncept, který podporuje jednotlivce, nejen společnost. Jako malý, lokální provozovatel jsme viděli příležitost znovu zavést osobní přístup, lidské spojení a duševní pohodu, abychom skutečně pomohli lidem znovu vyvážit jejich pracovní a osobní život. Tak se zrodil Zenwork. Přinášíme Zen do pracovního života tím, že odstraňujeme stres z operativních záležitostí a poskytujeme služby, které podporují zdravé a pozitivní pracovní návyky. Kromě coworkingu tvoří druhou nohu Zenworku pořádání akcí, pro které máme moderní prostor až pro dvě stě padesát lidí, kde pořádáme nejrůznější akce s tím, že často jsou organizátory těchto eventů coworkingoví členové z naší komunity a také neziskové organizace. Jako platforma pro diskuzi celospolečenských témat se jedná o důležitou součást našeho ekosystému a cítíme silné synergie, což potvrzují časté pozitivní zpětné vazby od našich členů.

Čím se tedy Zenwork odlišuje od běžných coworkingových center?

Ryan: Kde se lišíme? Zaprvé, je to náš model all-inclusive. Chceme, aby finanční ředitelé a zakladatelé start-upů měli kompletní cenovou transparentnost. Proto u nás neexistují žádné skryté poplatky. Občerstvení, fitness lekce, snídaně, tisk, kredity na zasedací místnosti, komunitní akce, to vše je zahrnuto v ceně členství. Zadruhé, sázíme na okamžitý a osobní servis. Máme 24/7/365 tým přímo na místě. To znamená, že problémy řešíme okamžitě, bez call center, bez čekání na facility manažera. Je to osobní a okamžitý přístup. Zatřetí, silně podporujeme naši komunitu i lokální ekonomiku prostřednictvím členského programu výhod. Vyjednali jsme pro naše členy slevy na každodenní služby – ať už jde o restaurace, kavárny, holičství nebo fitness, vše u lokálně vlastněných provozovatelů. Z těchto partnerství nám neplyne žádný zisk; je to čistě win-win pro členy a místní ekonomiku. A konečně, nejsilněji se odlišujeme naším zaměřením na wellbeing a osobní růst. Abychom pomohli lidem s jistotou se vrátit do kanceláří post-covid a abychom pomohli firmám udržet si zaměstnance, budujeme stabilitu skrze pravidelné akce: týdenní snídaně, networkingové akce, týdenní lekce jógy a Crossfitu, a také odborné semináře na témata jako management vyhoření, plánování cashflow nebo HR výzvy. Mimochodem, na základě silné poptávky od členů jsme nedávno otevřeli i vlastní podcastové studio. A jelikož jsme v České republice, kde lidé milují zvířata, jsme také plně pet-friendly, protože mazlíčci přinášejí do pracovního prostředí radost a klid. Jak jsem již zmínil, pořádání eventů je naším druhým pilířem a také platforma, skrz kterou se snažíme komunitu posilovat. Díky možnosti diskuze nad celou řadou společenských i businessových témat zde vlastně dotváříme identitu Zenworku.

Vnímáte Zenwork jako prostor, kde můžete testovat nové trendy flexibilního pracovního prostředí a následně je využít i v poradenství?

Lukáš: Spíš naopak. Při tvorbě Zenworku jsme čerpali z desítek rozhovorů a transakcí, které jsme jako Avison Young řešili s klienty. Právě jejich potřeby – například dočasná relokace, přechod mezi kancelářemi nebo požadavek na hybridní řešení – nás inspirovaly při tvorbě Zenworku. Dnes Zenwork často slouží jako inspirace i konkrétní alternativa pro naše klienty, ať už při rekonstrukci stávajících prostor, pilotním testování nových pracovních modelů nebo hledání dočasného řešení. Máme možnost jim ukázat, jak může vypadat moderní a funkční kancelář postavená s důrazem na uživatelský komfort, technologie i komunitu.

Podařilo se vám integrovat do provozu nějaké prvky udržitelnosti, ať už jde o materiály, technologie nebo komunitní projekty?

Lukáš: Udržitelnost vnímáme jako neustálý proces, který rozvíjíme v úzké spolupráci s majitelem budovy. Není to pro nás pouze funkce budovy, ale cíl, aby se stala každodenním zvykem. Integrovali jsme principy udržitelnosti do čtyř hlavních oblastí našeho fungování. Zaprvé je to oblast materiálů a fit-outu. Používáme recyklované nátěry s nízkým obsahem těkavých látek, udržitelné povrchové úpravy, nábytek a akustické panely. Nábytek je odolný, aby mohl být čištěn, opravován a znovu použit, aniž by došlo ke snížení kvality. Zároveň dáváme přednost lokálním dodavatelům, abychom snížili emise z dopravy a podpořili místní podnikání. Zadruhé jsou to technologie a energetický management. V celém prostoru používáme LED osvětlení a spotřebu energií řídíme pomocí inteligentního systému BMS. Samozřejmostí jsou energeticky efektivní spotřebiče a serverová infrastruktura. Uplatňujeme digitální přístup, kde to jde. Včetně používání platformy pro elektronický podpis, kterou nám mimochodem poskytuje jeden z našich vlastních členů. Dále se jedná o provozní postupy. Máme komplexní programy recyklace a snižování odpadu, opakovaně použitelné nádoby a silně omezujeme plasty na jedno použití. Společné čaje, káva, matcha a koření nahrazují individuálně balené položky, a povinně používáme ekologicky šetrné čisticí prostředky. Máme k dispozici i kolárnu, abychom podpořili dojíždění s nízkou uhlíkovou stopou. A nakonec také komunita a sociální dopad. Pořádáme workshopy o udržitelnosti, mindfulness eventy a networkingové akce, a podporujeme místní podniky a charitativní organizace, například dětské charity nebo Prague Pride. Poskytujeme také bezplatný přístup školám a komunitním iniciativám, jako jsou Model United Nations nebo Open House Praha. Momentálně s týmem Avison Young a majitelem budovy procházíme ESG auditem. Audit nám pomůže zavést další pokročilá opatření, jako jsou optimalizace systémů HVAC, snížení spotřeby vody a energie, snížení emisí oxidu uhličitého, optimalizace rezervované kapacity a potenciální přechod na zelené zdroje energie.

Co podle vás bude definovat kanceláře a pracovní prostředí v příštích letech?

Ryan: Budoucnost bude patřit kancelářím, které nejsou jen o výkonu, ale i o zážitku, identitě firmy a wellbeingu. Hybridní model práce je tu s námi natrvalo a tlačí na redesign kanceláří. Méně fixních stolů, více sdílených zón, důraz na kvalitní zasedačky, akustiku, chill-out prostory a smysluplné vybavení. Jak jsme zmínili, vzrůstá důraz na ESG a udržitelnost. A coworkingy musí jít v tomto směru dál než dřív. Cílem už není jen zelený certifikát, ale skutečně chytré, datově řízené a regenerativní prostředí. V Zenworku míříme k tomu, aby náš prostor byl energeticky efektivní, co nejvíce komunitně založený a udržitelný. Zároveň věříme, že personalizace, technologie, a právě propojení s komunitou budou zásadními prvky, které odliší skvělé pracovní prostředí od průměrného.

Jaké jsou ambice Avison Young a Zenwork do budoucna?

Lukáš: V Zenworku máme několik jasných cílů. Chceme společně s majitelem budovy finalizovat naše cíle v ESG a dosáhnout maximální zelenosti stávajícího provozu. To je pro nás jednak morální nezbytnost, ale zároveň finanční výhoda, která v důsledku pomáhá udržet konkurenceschopné ceny. Plánujeme také expanzi do nových lokalit, zejména mimo Prahu 1. I když jsme už odmítli několik příležitostí, náš růst bude hlavně udržitelný, s prioritou pro oblasti, jako jsou Karlín a Vinohrady. Cílem ovšem není rychlá expanze, musí se především jednat o velmi zajímavou příležitost. Dále chceme integrovat více chytrých technologií, včetně sledování spotřeby energií, analýzy využívání prostor a plynulého digitálního přístupu pro členy. A nakonec, budeme posilovat komunitní angažovanost propojováním firem, jednotlivců a lokálních partnerů okolo témat udržitelnosti, duševní pohody a inovací. V rámci komerční realitní agentury se chceme zaměřit na posílení naší poradenské role v oblasti transakčního poradenství a financování. Naším cílem je pomáhat klientům identifikovat nové investiční příležitosti, orientovat se ve finančních strukturách a maximalizovat výnosy pro jejich investory. Budeme rozšiřovat a digitalizovat náš leasingový tým, abychom poskytovali lepší datové přehledy a nájemcům nákladově efektivní řešení. A klíčové je rozšíření našeho dlouhodobého partnerského modelu, kde klienty podporujeme napříč akvizicí, strategií obsazenosti a optimalizací aktiv, ne pouze jednorázovou transakcí.

Text: Dana Hradecká

Foto, vizualizace: Ondřej Košík, Zenwork

Mohlo by vás zajímat