Do realitního světa vstoupila hned po škole a zůstala v něm dodnes. Říká, že ji tenhle obor zcela pohltil a stal se zároveň jejím koníčkem. Ve společnosti CPI Property Group působí už pětadvacet let a během té doby si prošla několika pozicemi. Dnes vede prodejní tým CPI Rezidence. Nejen o tom, jak se trh s realitami v průběhu let proměnil, ale i o tom, kam se bude nejspíš dále vyvíjet, jsme si povídali s Milenou Zavadilovou.

Celou svou dosavadní kariéru jste strávila v realitách a hodně jste toho zažila. Jaký je podle vás dnešní realitní trh ve srovnání s dobou, kdy jste začínala?

Začínala jsem ve svých pětadvaceti letech a od té doby se toho hodně změnilo. Dřív se neprodávaly takzvané projekty „z papíru“. Prodávaly se až postavené nemovitosti. Bylo zcela běžné, že makléři chodili s klienty přímo na stavby, a ti čekali alespoň na hotovou hrubou stavbu nebo na omítky, aby si byt mohli prohlédnout na vlastní oči. V dnešní době se až osmdesát procent nemovitostí prodává ještě před zahájením výstavby. Klienti si nemovitost nemají možnost fyzicky prohlédnout – často vidí jen pozemek, na kterém má dům vyrůst. I proto se přípravě prodeje a marketingu musí věnovat daleko víc energie. Je třeba vytvořit kvalitní vizualizace, webové stránky, někdy i prezentace ve virtuální realitě. Všechno musí být připravené tak, aby si klient dokázal udělat ucelenou představu o tom, jak bude projekt vypadat, až bude hotový.

Pamatuji si, že dříve se prodávaly i projekty, které ještě neměly ani stavební povolení. Opakuje se to dnes?

Takové případy se objevují i dnes. My ale tento postup zásadně nevolíme. Nikdy nezačínáme s prodejem, dokud nemáme vydané stavební povolení. Vždy čekáme na rozhodnutí úřadů, protože schvalovací procesy jsou dnes velmi nepředvídatelné. Na druhou stranu, ve chvíli, kdy oficiálně oznámíme zahájení prodeje, bývá zájem obrovský – často se během jediného měsíce prodá až dvacet procent bytů. Vytváříme si pořadníky zájemců, které už s předstihem informujeme o připravovaných projektech, takže v momentě, kdy prodej spustíme, máme doslova zástupy čekajících, kteří chtějí mít možnost vybrat si z nabídky ty nejlepší byty.

Po roce 2007 přišla recese. Nechci říkat, že by v České republice panovala přímo krize, ale ve světě realitní trh výrazně zpomalil. U nás to bylo znát především tím, že kupující začali být mnohem vybíravější. Platí to stále, nebo se dnes prodá úplně všechno?

Řekla bych, že dnes kupující rozhodně vědí, že mají možnost výběru – a využívají ji. Hledí na kvalitu projektu jako celku – zajímá je nejen architektonický návrh, ale i použité materiály, energetická náročnost budovy nebo úroveň občanské vybavenosti v okolí. Ptají se, zda v lokalitě bude dostatek zeleně, místa pro setkávání a relaxaci, dětské hřiště, obchody, služby. Zásadní jsou i chytře navržené dispozice bytů – což dříve nebylo tak běžné. Klient si kdysi koupil 1+kk a neřešil, na kterou světovou stranu je orientovaný, jak velká je budova nebo kolik má pater. Dnes se lidé mnohem víc zajímají o detaily. Už dávno neplatí, že by se prodalo všechno jen proto, že je něco v nabídce.

Souvisí to i s tím, že se v Praze už skoro nedá stavět, jak se občas říká? A lokality, které kdysi prémiové nebyly, jako například Žižkov, dnes už prémiové jsou?

Praha se postupně stává prémiovou prakticky všude tam, kde je dobrá dopravní dostupnost. A co se týče Žižkova, konkrétně našeho projektu Žižkovské zahrady, ten považujeme za výjimečný. Nacházíme se v proluce ve stávající zástavbě, která nám umožnila postavit bytový dům s výhledem na Karlín – a z posledních pater je dokonce vidět téměř celá Praha. Projekt navíc leží v těsném sousedství parku Vítkov, takže splňuje vše, co by měl prémiový produkt nabídnout: atraktivní lokalitu, občanskou vybavenost, dostupnost centra i blízkost zeleně. Klienti dnes kladou důraz právě na to, aby měli v dosahu park nebo sportovní vyžití. A samozřejmě také očekávají kvalitní materiály i odpovídající provedení stavby. To všechno Žižkovské zahrady nabízejí.

Vy v portfoliu nemáte jen prémiové projekty. Stavíte i větší projekty, které jsou určené pro jinou klientelu. Kolbenova park je asi více pro rodiny, kdežto Žižkovské zahrady naopak zase více pro páry a jednotlivce. Je to tak?

Žižkovské zahrady jsou primárně určeny pro vlastní bydlení – zhruba osmdesát procent našich klientů tam skutečně řeší svou bytovou situaci. Někteří sice nakupují byty jako investici, ale s cílem je v budoucnu využít, třeba pro děti. Dispozičně máme také větší podíl velkometrážních bytů – některé jsme i slučovali, například do dispozic 6+kk s výměrou až 170 m². Řada jednotek má i přes 120 m². Naproti tomu nejmenší 1+kk v tomto projektu má kolem 38 m², zatímco u Kolbenova parku se jedná spíše o 26 až 30 m² – což je dnes nejžádanější kategorie. Kolbenova park je typický městský projekt. Je přímo na metru, tramvaji i vlaku, což zajišťuje skvělou dostupnost. A protože jde o rozsáhlý komplex s tisíci byty, je tam i odlišná cenová hladina, která oslovila zejména mladé rodiny pořizující si své první vlastní bydlení. Zároveň se tam ale stěhují i lidé z okolních starších domů – majitelé nemovitostí z Vysočan, kteří chtějí přejít do moderní budovy s vyšším standardem a nižší energetickou náročností.

Když developer staví velký rezidenční projekt, musí současně řešit i vnitřní infrastrukturu – občanskou vybavenost, obchody, gastro služby. Předpokládám, že s tím už se při navrhování projektů běžně počítá?

Ano, dnes už je to naprostý standard. Ale dříve to tak nebylo – developeři se na občanskou vybavenost příliš nesoustředili. V případě projektu Kolbenova park jsme od začátku kladli důraz na to, aby vznikl funkční „parter“ – tedy přízemní komerční prostory, které přirozeně doplní rezidenční část. Vzniká tam přibližně dvacet pět nebytových jednotek, z nichž jedna bude sloužit jako gastro provoz. A už nyní v místě funguje například kadeřnictví, květinářství nebo prodejna potravin. Klíčovým prvkem celé koncepce je ale centrální park. Záměrně jsme výstavbu směřovali po obvodu pozemku, aby uprostřed vznikl velký veřejně přístupný zelený prostor pro všechny věkové kategorie. Najdete tam jak herní plochy pro děti, tak workoutové hřiště pro dospělé. Součástí parku budou i vodní prvky a odpočinkové zóny s pergolami u hlavní promenády. Velkou výhodou Kolbenova parku je také jeho poloha. Leží hned na začátku Kolbenovy ulice, která je poměrně dlouhá, a čím dál jdete směrem k Černému Mostu, tím víc může lokalita působit odtrženě. Náš projekt je ale ve velmi dostupné části širšího centra – a právě to podle mě přispívá k velkému zájmu.

Dalším velkým projektem je Za.hraďák. Dá se označit jako bydlení pro rodiny?

Za.hraďák je od začátku koncipovaný jako klasické rodinné bydlení. Veškeré dispozice v projektu byly navrženy právě s ohledem na potřeby rodin. Byty jsou zpravidla o pět až deset metrů čtverečních větší než běžné dispozice. Například 2+kk zde běžně dosahuje velikosti šedesát až pětašedesát metrů čtverečních. I skladba klientely to potvrzuje – v projektu téměř nenajdete investiční byty. Lokalita sama je klidnější, není to rušné širší centrum. Součástí projektu bude také školka a vzniknout má i komerční parter, který zajistí základní služby. Celá lokalita je tedy promyšlená a záměrně koncipovaná jako prostor pro rodinný život.

Zmínila jste také energetickou náročnost budov a energetickou efektivitu. Je to téma, které dnes lidi zajímá?

Téma energetické efektivity bylo velmi aktuální v době energetické krize – a dnes zůstává stejně důležité. Snažíme se v projektech vždy dosáhnout co nejlepší klasifikace. Vzhledem ke zpřísňujícím se normám se aktuálně nejčastěji v rámci průkazu energetické náročnosti budov pohybujeme na úrovni B – velmi úsporná. Zároveň ale platí, že klienti ne vždy přesně rozumějí jednotlivým hodnotám. Vědí ale, že čím lepší třída, tím nižší náklady – a to vnímají jako výhodu.

Co je tedy hlavním kritériem při výběru, když pomineme lokalitu, občanskou vybavenost, design a architekturu? Je něco nového, co dnes zájemci o nové bydlení chtějí, s čím jste se dříve nesetkávali?

Například hlučnost je téma, které dnes klienti aktivně řeší – ptají se, zda má budova protihluková okna nebo rekuperaci. Rekuperace je oblíbená zejména proto, že umožňuje větrat bez nutnosti otevírat okna. Díky tomu se minimalizuje hluk, snižují se tepelné ztráty a zároveň dovnitř neproniká horko z ulice. Klienti se dívají i na doplňkové prvky, jako je venkovní stínění – zda je v základní výbavě nebo alespoň připravené k dodatečné instalaci. V prémiovém segmentu je velmi důležitý i design povrchů. Dbáme na to, aby okna nebyla plastová, podlahy byly z kvalitních materiálů – ideálně dřevěné nebo alespoň vinylové. Lidé také sledují výšku dveří nebo detaily jako bezfalcová řešení. Ve všech projektech navíc standardně nabízíme kočárkárny, kolárny a třeba i myčky na kola nebo pro domácí mazlíčky. Snažíme se přinášet i prvky, které mají hodnotu navíc – například na Žižkovských zahradách plánujeme polosoukromou zahradu s uměleckým dílem sochaře Jana Dostála. Symbolicky tam klientům vybudujeme „strom života“, jako součást veřejného prostoru. Na Dělnické ulici zase připravujeme projekt s komunitní střešní terasou a zahradou uvnitř bloku.

My nyní sedíme v budově Quadrio, což je také vaše budova. V lobby je umístěna plastika Maxima Velčovského, venku zase hlava Kafky od Davida Černého. Umění ve veřejném prostoru i v budovách je teď velice trendy. Zmiňujete přípravu kovové plastiky, stromu života. Začíná to být u výstaveb standardem nebo je to pořád něco extra?

Nemyslím si, že by šlo o standard. Umělecké dílo jsme do projektu umístili právě proto, že jde o prémiové bydlení – a zaslouží si odpovídající přidanou hodnotu. U běžnějších projektů přistupujeme k přidané hodnotě jinak. Tam ji představují například kvalitně navržená workoutová a dětská hřiště s herními prvky, která nejsou v podobné kvalitě všude běžná. Každý projekt má jinou cílovou skupinu a jiné potřeby. U neprémiového bydlení klienti ocení víc praktické benefity, u prémiového bydlení očekávají i symbolickou hodnotu – a právě tam má umění své místo.

Zmínila jste, že Praha je sama o sobě v současnosti prémiovou lokalitou a míst k výstavbě je čím dál méně. Říká se, že může růst pouze do výšky, šířky nebo do sebe. Kam podle vás Praha poroste?

Pravděpodobně opravdu poroste do všech tří směrů. Nicméně jsem přesvědčená, že klíčem k udržitelnému rozvoji města je právě promyšlené využívání jeho vnitřního potenciálu – s respektem k okolí, dostupnosti služeb i kvalitě veřejného prostoru.

A kde konkrétně bude CPI stavět v nejbližších letech?

Našich plánů je celá řada. Máme rozpracované velké projekty na Zahradním Městě a ve Vysočanech, kde počítáme s etapami výstavby na dalších pět až sedm let. Připravujeme také projekt v Dělnické ulici v Holešovicích, další záměry máme na Praze 6, na Zbraslavi a rozjednaný je i projekt v Letňanech. Ve všech případech se často jedná o přestavby stávajících budov – typicky o někdejší prodejny. Ty bychom chtěli zachovat jako součást občanské vybavenosti a nad nimi postavit nové bytové domy.

Jak se CPI staví k renovacím? Raději zachováte, nebo bouráte?

Záleží na konkrétním případu. Pokud má budova potenciál splnit nároky dnešního bydlení, snažíme se ji zachovat – a navázat na ni novou výstavbou, která s původní architekturou harmonizuje. Ne vždy to ale technický stav objektu umožňuje. Někdy už bohužel nelze rekonstruovat smysluplně a efektivně.

A daří se to?

V některých případech určitě. Dobrou ukázkou je náš připravovaný projekt v Holešovicích. Aktuálně se na pozemku nachází prodejna Billy a další budova, z nichž jednu zachováme a druhou nahradíme novou zástavbou. Výsledkem bude komorní bytový dům se zhruba stovkou bytových jednotek, který bude přirozeně doplňovat okolní zástavbu.

Text: Kateřina Ehrenbergerová

Vizualizace: CPI Property Group

Foto: Michael Tomeš

Mohlo by vás zajímat