Na místě, které roky chátralo, se původně mlelo obilí a pekl chleba pro celou Prahu. Dnes tento zpustlý brownfield na úpatí pražské Krocínky našel nové využití, které mu dává developerská firma Metrostav Development. Její šéf, Ondřej Buršík, se pohybuje ve světě developmentu už od poloviny devadesátých let. Za tu dobu získal rozsáhlé zkušenosti v tomto oboru – od vyhledávání investičních příležitostí, přes přípravu, obchod a realizaci rezidenčních i komerčních projektů, až po vedení celé developerské společnosti. V čele firmy stojí od roku 2017. V rozhovoru nám prozrazuje, proč ho stále přitahuje stavět na místech s charakterem a duší nebo proč nechce stavět průměrné domy, ale projekty, které obstojí i ve chvílích, kdy všechno kolem už dávno zestárne.

Rozhovor realizujeme v areálu bývalých Odkolkových mlýnů, kde máte již hotovou první etapu rezidenčního projektu. Právě procházíme staveništěm, můžete nás tímto projektem provést?

Jsme na místě původní pekárny Odkolek, mlýnů, které vznikly počátkem dvacátého století. Majitel, František Odkolek, tehdy přišel o své mlýny na Malé Straně, které mu vyhořely, a protože mu tehdejší radní nedovolili provoz obnovit, odstěhoval výrobu sem, kde díky blízkosti železnice založil nové pekárny, které patřily mezi největší pekárny v tehdejším Rakousku-Uhersku.

Vlastníky jsme se stali v roce 2018. Původní návrh od společnosti FIM Development jsme se rozhodli celý přepracovat. Pamatuji si naši první prohlídku. Překvapilo nás, že za zdí pekáren je ukrytý velmi působivý prostor, takové tajuplné místo, o kterém skoro nikdo v Praze netušil. Už tehdy nás oslovil urbanismus areálu. Jak fabrika postupně rostla, přirozeně tu vznikla dvě velká náměstí hned vedle původního mlýna. Spolu s architektem Jurajem Sonlajtnerem ze studia City Work Architects jsme se rozhodli, že nové domy budeme stavět v původních stopách, okolo těchto náměstí, abychom zachovali genius loci. A toto rozhodnutí nám poté hodně pomohlo s legislativou, protože lidem z okolí i úředníkům jsme mohli srozumitelně vysvětlit, co tu chceme dělat. Myslím, že jsme byli také jedni z prvních, kteří v Praze zapojili participaci. Hodně jsme se nechali inspirovat Masaryčkou, kde participace také zafungovala. Když jsme začínali s veřejnými setkáními, lidé k nám přicházeli s velkou nedůvěrou, báli se změny, nechtěli přijít o status quo. První jednání probíhala dost napjatě, ale lidé postupně pochopili, že dokážeme držet slovo a nasloucháme. I kvůli tomu na další schůzky přicházelo čím dál méně lidí. A na poslední jednání dorazili jen dva. Nakonec jsme neměli žádnou námitku ani odvolání v územním řízení, což bylo tehdy opravdu výjimečné. Projekt měl v první fázi zhruba šest set bytů na úpatí zeleného kopce s prvorepublikovými vilami, kde žijí lidé, kteří mají o dění přehled. A se všemi jsme se domluvili.

Říkáte, že lidí na setkání chodilo čím dál méně. Je to tím, že jste si získali jejich důvěru nebo je to přestalo zajímat?

Ti lidé nám nakonec dle mého názoru opravdu důvěřovali. Věřili tomu, co děláme a věřili, že když se k něčemu zavážeme, tak to také splníme. Dnes si myslím, že participace v mnoha případech určitě má smysl. Je dobré veřejnost seznamovat s tím, co se chystá, protože tím vlastně oddělíme ty, které to opravdu zajímá a ty, kteří mají spíš přirozené obavy z toho, co je čeká. A když informace dostanou, často se uklidní a jejich obavy zmizí. Oddělí se tak od těch, kteří mají spíš jiné, často politické zájmy, kterým naopak participace moc nevadí, protože si z ní jen vezmou informace, které pak v dalším kole použijí proti vám. A takhle to prostě dnes je.

Pomáhá vám participace?

Myslím, že je správné ji dělat. Povolování projektů by se nemělo dělat násilím, ale měli bychom vždycky komunikovat s okolím. A na tom opravdu stavíme. Víme, že komunikovat bychom měli, ale ne za každou cenu. Několikrát jsem zažil, že i když s lidmi mluvíme a snažíme se jim vše vysvětlit, jelikož oni nejsou odborníci, tak pak vznikne takový kolovrátek. Říkají: „My to ale takhle nechceme.“ A když se jich zeptáme, co by chtěli, tak sami nevědí, protože přece nejsou architekti. Nakonec nám sdělí, že by bylo nejlepší, kdybychom to vzali a postavili někde jinde. Nebo nám radí, jak má architektura vypadat, ale v první větě přiznají, že nejsou architekti. Ve firmě tomu říkáme „střelba na posuvný terč“. Protože jakmile něco navrhneme a jsme těsně před tím, že splníme jejich požadavek, oni vymyslí něco nového, jen prostě proto, protože žádnou stavbu ve svém okolí nechtějí.

Jak to tady bude v budoucnu vypadat?

Jak jsem zmínil, areál jsme chtěli stavět v původní stopě, každá etapa měla mít trochu jiný charakter. První byla plánovaná hlavně pro startovací byty 1+kk a 2+kk, spíše pro mladé. Druhá etapa, těžiště celého areálu, měla vzniknout uprostřed a realizovat se jako poslední. Právě tam mají být ty nejlepší byty, které těží z blízkosti parku na úpatí Krocínky. Třetí etapa, nejdál od středu areálu, měla být spíše pro rodinné bydlení. Jenže development je nevyzpytatelný, a jak já s oblibou říkám co platí v pondělí, v pátek už neplatí. Záhy přišla společnost Mint Investments, která projevila zájem o koupi celé první etapy. My jsme tehdy stáli před zahájením stavby a všechno muselo jít velmi rychle. Během čtyř až pěti měsíců jsme podepsali smlouvy s jedinou podmínkou, že nebudeme muset projekt ani legislativu měnit. Stavbu jsme spustili na začátku července 2020 a jsme rádi, že jsme Mintu první etapu prodali. Otevřel se nám tím nový prodejní kanál. Díky tomu dnes plánujeme, že zhruba třetinu bytů budeme směřovat na nájemní bydlení pro institucionální investory. U projektů takového rozsahu, jako je Vysočanský mlýn, prodej části areálu na nájemní bydlení pomáhá urychlit dokončení celého projektu. Můžeme prodávat více bytů najednou, než kdybychom je prodávali jednotlivým klientům. I třetí etapu jsme z větší části prodali Mintu, smlouvu jsme podepsali v roce 2024 a dokončení je plánované na rok 2026. Letos chceme zahájit výstavbu poslední etapy, která i díky tomu, že bude postavená na místě původního mlýna, je koncipovaná jako luxusní. Moc se na to těšíme, protože do toho projektu dáváme spoustu energie. Důraz klademe na kvalitu, služby a užitnou hodnotu. Protože půjde o poslední etapu v této lokalitě, chceme ji podpořit prémiovou značkou. Předprodej by měl začít v létě, finální prodej v prvním čtvrtletí roku 2026. Těším se na něj, protože to bude nejluxusnější projekt, který jsme zatím dělali. A troufnu si říct, že i v rámci celé Prahy bude výjimečný. Chceme ukázat, že luxusní projekt může vzniknout i na Praze 9. Praha obecně dnes už celkově nese punc luxusu a pokud zvolíme správné materiály, služby, doplňky a zázemí, jakými jsou recepce, bazén, sauna, grilovací místa, klientelu si najde. Věřím, že osloví i lidi z jiných částí Česka, kteří chtějí v Praze bydlet, ale ne vždy touží jezdit přes Vltavu na Prahu 5 nebo Prahu 6. Praha 9 má dobrou dopravní dostupnost, za sedm minut jste na Masarykově nádraží a klidná lokalita na Krocínce může být pro ně skvělou alternativou.

Nechtěli jste mít pro každou etapu jiného architekta?

Ne, celý koncept dělal architekt Juraj Sonlajtner. Pouze na samotný mlýn jsme si přizvali česko-anglický ateliér Bogle Architects. Říkali jsme si, že adaptaci nebo rekonstrukci toho starého domu bychom chtěli svěřit někomu, kdo má s takovými projekty zkušenost. Dokonce jsme se byli podívat v Londýně, jak se podobné domy dělají a jak by to mohlo vypadat. Je to vlastně takové loftové bydlení, s vysokými stropy, podtrženým industriálním charakterem a vysokou kvalitou materiálů. Ty byty jsou opravdu velkoryse řešené a kvalitní po všech stránkách.

Kolem nás je spousta umění, které bude procházet celým areálem.

Když jsme otevírali první etapu, rozhodli jsme se, že do projektu zapojíme umělce. Najali jsme si kurátory Petra Volfa a Karla Štědrého a v rámci navazujících diskuzí jsme vybrali čtrnáct umělců. Vznikla tady spousta různých děl. Umělcům jsme nabídli, že si mohou vzít materiál z demolice původního mlýna a použít ho do svých instalací. Například Michal Cimala udělal sochu Roxorman z roxorů a železa, na domech jsou graffiti od Michala Škapy, středový chodník je pojatý Karlem Štědrým a uprostřed jednoho z náměstí je plastika s názvem Ozvěna od Petra Stanického. Pracovně celé kolekci umění říkáme Odkolekce. Až bude projekt dokončený, mělo by tu být zhruba čtrnáct děl. Součástí toho bude i třeba 150 metrů dlouhá kašna od Motyčky a Cíglera. Opět velkorysá, nic odfláknutého, s kvalitními materiály, aby to fungovalo a dodávalo tomu místu přidanou hodnotu. To je naše filozofie. Chceme, aby projekt vždycky něco vracel místu, kde vzniká.

Zmínil jste Prahu 9 jako v současnosti nejvíce se rozvíjející lokalitu. Na rozdíl od projektů, které jsou kolem Vysočanské a Kolbenovy, je ten váš poměrně stranou. Nicméně areál je opravdu otevřený do všech stran a je klidný. Je to něco, co jste museli změnit v plánu, když jste projekt kupovali anebo to už tak bylo naplánováno?

Co jsme naplánovali my, je úplně jiné, než co měl vymyšlené předchozí majitel. Řekl bych, že tehdy vznikala celá řada projektů, které měly pořád takový stejný developerský rukopis, a vlastně to platí stále. Je to prostě mrtvý parter, který nevytváří živé veřejné prostory. Prostor bývá často zbytečně zastavěný předzahrádkami, na které si lidé nanosí spoustu věcí, vysází si bambus a túje, aby jim tam nebylo vidět, a tím to končí. Projekty se prostě staví „neměstsky”. A my jsme si tehdy s Jurajem Sonlajtnerem řekli, že to chceme udělat jinak. Vytvořili jsme, myslím si, velmi zajímavou a časem určitě doceněnou urbanistickou strukturu, která má smysl a kterou lidé po dokončení ocení. Jsou tu náměstí, která mají sloužit lidem, aby se tu setkávali, žili spolu. Dnes je to velká výhoda hlavně u nájemního bydlení. Vlastník nájemních bytů tu aktivně buduje komunitu, do které dává peníze, stará se o to, aby lidé v lokalitě chtěli bydlet. Realizuje například promítání filmů, pořádá setkání na Vánoce nebo Velikonoce, lokalita tím jednoduše žije. A řekl bych, že právě díky tomu se pak vytváří synergie i s našimi projekty, které prodáváme jednotlivým klientům. A může to fungovat obousměrně. Někdo si koupí byt, ale má příbuzné, tak jim může pronajmout byt ve vedlejší etapě. Naopak z pronajatého bydlení lidé přejdou a koupí si vlastní byt od nás. Každý z nás do toho místa přináší jinou dovednost, jinou energii a investuje do něj. Takže z těch projektů, které dnes na Praze 9 vznikají, si myslím, že ten náš určitě patří k tomu lepšímu.

Jaká je cílová skupina?

Dnes, když se potkáme a pobavíte se se zástupci Mintu, tak oni sami říkají, že je celá řada lidí, kteří chtějí bydlet sami. Single lidé, lidé po rozvodu, spousta lidí, kteří se stěhují z venkova do města. Možná i studenti. Poptávka po bydlení v Praze je pořád obrovská. A vím z Mintu, že byty byly pronajaté do roka.

Do toho v poslední etapě přijdou prémiové byty. Zní to skoro jako ideální komunitní bydlení.

Komunitní bydlení to úplně není. To si přece jen představuji trochu jinak, nicméně na budování komunity slyší hlavně mladší generace. Žijí často sami a chtějí se někde potkávat. A tím, že pronajímatel do lokality investuje peníze, tak jim vlastně umožňuje komunitu budovat.

Budou tady tedy nějaké společné služby, společné prostory, místa pro setkávání?

V rámci celého areálu počítáme i s občanskou vybaveností, na které si hodně zakládáme. V rámci celého areálu již máme poskládaný ideální tenant mix. Občanskou vybavenost stavíme především na velmi kvalitní restauraci, dobré pekárně a na tom, co dělá lokalitu opravdu živou a atraktivní. A navíc, náš přístup je takový, že si všechny jednotky občanské vybavenosti necháváme ve vlastnictví, abychom nad ní měli kontrolu a mohli ovlivňovat kvalitu služeb a nájemců. Tento přístup jsme si ověřili i na jiných našich projektech a myslíme, že je správný.

Když se z tohoto areálu posuneme, na areál Vysočanského mlýna přímo navazuje další projekt, kterému pracovně říkáte Freyův cukrovar. Přiblížíte nám ho?

Ano, cukrovar, na který již máme územní rozhodnutí a chtěli bychom ho začít realizovat příští rok. Nabídnout by měl asi dvě stě čtyřicet bytů. Freyův cukrovar přímo sousedí s Vysočanským mlýnem, od kterého ho bude dělit vysoká cihlová zeď se schodištěm.

A kdy očekáváte dokončení celého projektu?

Hotovi bychom měli být v letech 2028 a 2029, včetně Freyova cukrovaru. Když si vezmete, že areál jsme koupili v roce 2018, tak příprava, legislativa a realizace zaberou zhruba deset let. A během těch deseti let nakonec více jak tisíc bytů, což není špatný výkon, vzhledem k tomu, jak je to celé složité. Navíc nás mezitím zasáhla krize, Covid-19, válka na Ukrajině. Tyhle věci samozřejmě ovlivnily časový harmonogram, například jednu z etap jsme kvůli tomu odložili o celý rok.

Kousek odtud stavíte ještě jeden projekt. Nekonkurujete si tím trochu?

Ano, další projekt, který máme na Praze 9, je MiDO Harfa. Jde ale o typově trochu odlišný projekt. Nachází se přímo v zástavbě mezi ulicí Ocelářskou a ulicí Drahobejlova, ihned vedle O2 arény a Galerie Harfa. Projekt těží ze skvělé občanské vybavenosti a blízkosti metra. Navíc i když je projekt v rušné části města, orientujeme jeho život primárně dovnitř. Mezi nově vzniklými domy bude krásné atrium. Už na začátku jsme vedli velkou diskuzi o tom, jestli budeme dělat předzahrádky, a rozhodli jsme se nakonec, že ne. Chceme, aby atrium bylo pro všechny obyvatele domu. V atriu pak vytváříme přirozené bariéry, aby lidé nechodili přímo k oknům svých sousedů. Myslím si, že to je dnes trend — zbytečně nezastavovat město prvky, které tam nepatří. Předzahrádky podle mě do města nepatří. MiDO Harfa je podle mě moc hezký projekt z dílny Qarta architektura a těšíme se na něj. Měl by být dokončený příští rok.

Vysočanský mlýn je v současnosti taková vaše vlajková loď, co plánujete poté, až ho dokončíte? Máte v přípravě podobně velké projekty?

Metrostav Development se od roku 2019 snaží pravidelně uvádět na trh tři sta až čtyři sta bytů ročně a daří se nám to. V loňském roce jsme nabídli zhruba sedm set padesát bytů a prodali jich přibližně šest set padesát, včetně části bytů prodaných společnosti Mint. Abychom taková čísla mohli udržet, musíme průběžně pracovat na zhruba šestinásobku objemu toho, co plánujeme každý rok zahájit – tedy dnes máme v přípravě přibližně dva a půl tisíce bytů napříč asi deseti projekty. Chystáme projekty v různých městských částech Prahy. Nově i na Praze 7, kde připravujeme krásný projekt na břehu Vltavy vedle holešovické tržnice. Dlouhodobě máme území i na Palmovce a aktuálně se rozvíjí příprava také na Zbraslavi. Zrovna tam jsme právě vypsali architektonickou soutěž podle pravidel České komory architektů, a to společně s městskou částí Zbraslav. V brzké době plánujeme další soutěž na Praze 8 a chystáme se i na Prahu 7. Těší nás to, věříme v kvalitní architekturu a chceme přispět k rozvoji města smysluplně.

Říkáte „krásné projekty”, co to pro vás znamená?

Víte, v poslední době často slýcháme volání po návratu k opakovatelnosti a prefabrikovaným stavbám. Já sám se tomu směru úplně nebráním, ale přece jen si pečlivě vybíráme lokality. Zpravidla v širším centru Prahy, které navazují na stávající urbanistickou strukturu. A v takových místech si prefabrikaci většinou představit nedokážu. Spíš se snažíme, aby každý náš projekt měl svou osobitost. Kdysi jsme realizovali i projekty, které možná nebyly tak kvalitní, jak bychom si v dnešní době představovali, ale tenkrát často šlo o kompromis daný složitostí legislativy a obavou, že jakákoli větší změna by mohla vývoj zablokovat. Dnes se snažíme cílit na projekty, které mají potenciál přežít čas. Projekty, které si udrží architektonickou kvalitu a budou přínosem pro své okolí. Máme v přípravě lokality, které jsou výrazné, dobře dostupné, s vysokým potenciálem. Jsou to místa, která mají charakter městských landmarků a právě zde chceme dělat architekturu, která bude velkorysá, kvalitní a nadčasová. Na těchto projektech nešetříme, investujeme do detailů, materiálů i prostoru, ne proto, abychom za to dostali pochvalu, ale protože tomu sami věříme. Dali jsme si za úkol stavět krásné projekty. 

Text: Kateřina Ehrenbergerová

Vizualizace: archiv Metrostav Development

Foto: Ondřej Košík

Mohlo by vás zajímat