V Brně se na místě bývalého brownfieldu rodí nová Čtvrť Pod Hády – tisíc nových bytů, které město potřebuje jako sůl. Za projektem stojí developerská společnost Trikaya, která během patnácti let své činnosti úspěšně dokončila už celou řadu developerských projektů. Jednou z klíčových tváří firmy je Alexej Veselý, který po studiích na VUT a VŠE sbíral zkušenosti u největších hráčů na trhu, jako jsou Hochtief nebo Orco Property Group – od financí přes řízení developerských projektů až po vedení celého regionu. Svoji profesní cestu završil doktorátem ze stavební ekonomie. Dnes do světa nemovitostí přináší nové trendy i zodpovědný přístup k rozvoji. Ve volném čase ho najdete na kole, na cestách s rodinou v karavanu nebo s kitem v ruce – ať už na vodní hladině nebo zasněžených pláních.

Trikaya má za sebou prvních patnáct let. Když člověk slaví patnáctiny, tak dostává občanku, vyspěje. Prožívá i Trikaya takové období?

Ano, je to podobné jako v lidském životě. V patnácti letech je už člověk téměř dospělý adolescent, a to stejné platí u firmy v tomto věku. V pěti letech je ještě jako batole, v deseti letech ještě dítě, ale v patnácti letech už má něco za sebou, může čerpat z vlastních zkušeností, z vlastní historie, úspěchů i chyb. Stojí tedy na pomyslném rozcestí svého dalšího rozvoje, podobně jako člověk, který se postupně stává zkušeným a moudrým. Myslím, že jsme nyní překonali náročné období spojené s postcovidovou krizí, vysokými úrokovými sazbami a poklesem poptávky. A právě proto se dnes díváme do budoucnosti s velkým optimismem.

Na druhou stranu za sebou máte již spoustu velkých transakcí. Rozestavěli jste druhý největší rezidenční projekt v Brně, toho nedosáhne každý developer. Co plánujete dělat, až dospějete úplně?

Myslím, že dnes už máme naši cestu dobře naplánovanou. Vytvořili jsme si sedmiletý plán a k takovému kroku nebylo snadné se odhodlat. Jak víte, za socialismu bylo plánování řízené státem, v devadesátých letech se naopak neplánovalo téměř nic a samotné slovo „plán“ mělo až negativní nádech. Dnes si ale uvědomujeme, že bez plánování se žít a růst nedá. Víme, co chceme dělat, a víme i to, že naši práci chceme posouvat dál a dělat ji ještě lépe. Naším cílem je přinášet k nám standardy bydlení, které jsou běžné ve vyspělých částech světa. Cítíme v tom i podporu našich klientů. Dříve se často stávalo, že naše domy, ačkoliv technologicky či architektonicky na vyšší úrovni, se prodávaly za podobné ceny jako jiné, protože byl na trhu prostě nedostatek a lidé neměli prostor rozlišovat. Dnes se však doba výrazně mění. Preference klientů se vyhraňují a rostou nároky na kvalitu. Proto je naším cílem zaměřit se právě na tu nejvyšší možnou kvalitu.

Můžete být trochu konkrétnější? Nemám úplně pocit, že by výstavba nebo kvalita výstavby v Česku zaostávala. Máte opačný pocit?

Nestavíme urbanisticky a technologicky tak vyspělé stavby jako některé země, kterými se inspirujeme. Ty jsou přece jen o něco dál. To ale neznamená, že je nedoháníme. Například v Dánsku, které je pro nás velkou inspirací, jsou urbanismus a architektura přirozenou součástí životního stylu „hygge“, který tam lidé žijí. Podstatné ale je, že i u nás začínám v poslední době cítit velmi pozitivní posun. Tohle téma začíná mezi lidmi rezonovat. Klienti dnes přijdou a dokážou otevřeně říct: „V tomhle domě bych bydlet nechtěl, to je prostě starý panelák.“ A naopak ocení, když vidí dům, za kterým je vidět promyšlený koncept.

Máte tedy spíše na mysli urbanistické řešení a koncepty celých měst a větších developerských celků než standardy samotných bytů a interiérů?

Obojí jde ruku v ruce. Postavíte technologicky špičkový dům, ale pokud urbanisticky celé prostředí nefunguje, jedno sráží druhé. Nedokážu si dnes představit, že by to mohlo fungovat odděleně. A to je přesně ten posun, který začíná vnímat i český klient. Lidé hledají rovnováhu mezi urbanismem, technologickou kvalitou, architekturou a vybírají si, kde skutečně chtějí žít. Věřím, že dobrým příkladem je Čtvrť Pod Hády, kterou připravujeme s kvalitními architekty. Už dnes, kdy se blíží dokončení první etapy a kolaudace je za pár měsíců, mám z projektu velmi dobrý pocit. Když tam člověk přijede a prochází se centrálním náměstíčkem, cítí se útulně. Samotné domy mohou stát i jinde, ale roli hraje i jejich skladba. Nejsou to jen kostky, ale je to stavěné s ohledem na to, jak se lidé pohybují. Cirkulují. To vytváří zásadní rozdíl. A právě to považuji za podstatné.

Zmiňujete Čtvrť Pod Hády, což je projekt pro Brno velmi ambiciózní. První etapu máte téměř dokončenou, začínáte druhou. Jak se projekt vyvíjí?

Výhodou těchto velkých vícefázových projektů je skutečnost, že základní přípravu uděláte v podstatě jednou, ale těžíte z ní mnoho let. A to je velká síla. Jsem moc rád, že jsme se k tomu po patnácti letech, v době, kdy je firma téměř dospělá, dostali. A že máme možnost budovat projekt, který je víceetapový a jehož jednotlivé fáze vidíme dopředu. Nejde o to, že bychom dokončili jednu etapu a pak teprve hledali, jak navázat. Už teď připravujeme první část další etapy, která bude o něco menší než ta první se zhruba sto sedmdesáti byty. Ve druhé etapě jich v první vlně bude přibližně sto třicet. Bude ale přirozeně navazovat na tu první etapu a čerpat z již vybudované infrastruktury, z toho, co už v rámci první etapy vzniklo. Součástí je například i práce na zavedení tramvaje, což považuji za fantastickou věc. Město se k tomu postavilo velmi pozitivně a hotová je již i studie. Tramvaj přitom nebude obsluhovat jen Hády, ale také Vinohrady, nově vznikající sportovní školu a budoucí velký městský park. To všechno dohromady dává smysl. Je to bydlení, které je určeno typicky pro rodiny, pro mladé lidi i pro starší, kteří hledají klid, ale zároveň chtějí mít nablízku centrum.

Čtvrť Pod Hády jste už při přípravách komunikovali jako udržitelné a dostupné bydlení. Podařilo se vám to naplnit?

Daří se nám to do jisté míry, i když je to samozřejmě relativní pojem. Pokud se podíváme na dostupnost bydlení přes cenu za metr čtvereční, může někdo namítnout, že si ho mladá rodina dovolit nemůže. My se ale snažíme držet ceny skutečně na té nejnižší možné úrovni, kterou nám naše rozpočty umožňují. Faktem však je, že inflace posledních let, která v souhrnu dosáhla přibližně třiceti až čtyřiceti procent, výrazně zamíchala cenami stavebních prací i služeb. Proto už bydlení nikdy nebude tak dostupné, jako bývalo. Na druhou stranu, pravdou je, že bydlení bylo vždycky drahé, a to je realita, se kterou se musíme smířit.

Ve Čtvrti Pod Hády jste vybrali dva činžovní domy, které jsou koncipované jako družstevní. Je to cesta, kterou se vydáváte dostupnosti bydlení naproti?

Ano, družstevní domy tvoří určitou část první etapy. Jde zhruba o padesát bytů. Družstevní bydlení, na rozdíl od bydlení v osobním vlastnictví, nabízí tu výhodu, že kupující dostává prakticky „naservírovaný“ úvěr na co nejdelší možnou dobu, kterou umožňuje Komerční banka. Je to obvykle třicet až třicet pět let. Nekontrolujeme při tom kredibilitu klienta tak detailně jako banka, což znamená, že je to vhodné pro lidi, kteří nemohou nebo nechtějí tak do hloubky prokazovat své příjmy, jako je tomu u hypotéky. Klientům tak odpadá většina administrativy spojené s financováním. Navíc si mohou sami určit, jaký podíl zaplatí ihned z vlastních zdrojů a jaký podíl budou splácet. Ať už je to dvacet, třicet, čtyřicet nebo padesát procent. Je to zcela na jejich rozhodnutí.

Zmiňované dva domy tedy již stojí? Jak se družstevní podíly prodávají?

Více než dvě třetiny družstevního podílu jsou už prodané. Vzhledem k tomu, že do kolaudace zbývá ještě půl roku, je to na dobré cestě. V rámci projektu otázkou stále zůstává rozdělení bytů podle kategorií. Je celkem logické, že při vysokých průměrných cenách na trhu se nejvíce prodávají malé byty, protože velké byty jsou stále dražší a dražší. To je typický fenomén u všech projektů. První se vždy prodají byty 1+kk, a k závěru projektu zbydou větší byty. Pro nás je to výzva, protože musíme klienty přesvědčit, aby investovali do velkého bytu. Na druhou stranu je tu výhoda, že s blížícím se dokončením projektu má klient možnost nastěhovat se prakticky hned, v řádu několika měsíců.

Takže zájem o družstevní bydlení potvrdil, že je mezi lidmi o tento model zájem?

Myslím, že ano. Je celkem evidentní, že pro nás je družstevní bydlení jen jiný prodejní kanál, způsob, jak oslovit širší okruh zákazníků. Není to nic, co by spadlo z nebe. Nakonec to tady funguje již řadu let a zjednodušuje spoustu parametrů pro našeho koncového klienta. Jsou lidé, kteří by měli potíže s hypotékou, buď psychologicky, protože ji nechtějí, nebo z nějakého jiného důvodu. Družstevní bydlení jim nabízí možnost rychle získat byt třeba za dvacet až třicet procent hodnoty a postupně jej splácet. Tím pádem je to vlastně něco jako vícegenerační hypotéka. Začínají oni a dokončí to jejich děti. Myslím, že na trhu by taková vícegenerační hypotéka, třeba na čtyřicet až padesát let, měla své místo. Dítě či potomek, který byt zdědí, může pokračovat ve splácení, případně ho prodat, ale zároveň využít historické ceny. Domnívám se, že právě absence takového institutu částečně brzdí trh s nemovitostmi. Lidé se proto dívají konzervativně, raději koupí menší byt, investují méně peněz, než aby riskovali větší částku a získali větší komfort. Družstevní bydlení do určité míry tuto mezeru supluje.

Vraťme se ještě k urbanismu. Čtvrť Pod Hády vznikla na území bývalého brněnského brownfieldu, který je trochu stranou, je obklopený zelení, tedy nabízí se tam bydlení pro rodiny. Podporuje Brno takové projekty dostatečně? A myslíte, že se obecně urbanismus v Brně zlepšuje?

Hraje tu roli několik faktorů, ale hlavním z problémů brněnského urbanismu je malé zahuštění města. To znamená, že se rozvolňuje směrem od centra, což klade obrovské nároky na infrastrukturu. S městem o tom mluvíme dlouhé roky a snažíme se vedení přesvědčit, aby umožnilo větší zahuštění, a tedy vyšší hustotu zástavby, například i formou vyšších budov. Myslím, že v poslední době na tyto argumenty slyší více. Nový územní plán už některé oblasti zahuštění umožňuje, což považuji za krok správným směrem. Není to ale ještě dokonalé. Představovali bychom si, že územní plán by měl dávat investorům větší volnost. Striktní omezení, že tady musí být to nebo ono, by měla být jen v případech, kdy jde o ochranu funkcí města, životního prostředí nebo bezpečnosti. Co se týče samotného procesu přípravy developerských projektů, stále zůstává problém s nekonečnými povolovacími procesy. Upřímně, developeři jsou z toho unaveni a nikdo často nerozumí, proč úředník potřebuje čtrnáct měsíců, než vůbec začne jednat s žádostí o stavební povolení. Do té doby se prakticky nic neděje. Možná je to tím, že úředníci nejsou dostatečně motivováni. Ideální by bylo mít základní plat a odměnu za uzavřený případ, ať už pozitivně, či negativně. V Německu například funguje systém, kde úředník dostává odměnu za vyřízení případu. Větší důvěra v projektanty by také hodně pomohla. Projektanti mají státem ověřené kvalifikace a zkoušky, takže umí projekt správně připravit. Kontrolovat například výšku schodišťového stupně nebo podobné drobnosti je zbytečné a značně to zdržuje proces. Na druhou stranu jsou i politici, kteří nepochopili, že jejich nástrojem pro ovlivnění městské zástavby je územní plán, nikoli stavební úřad. Snažíme se jim vysvětlovat, že pravidla by měli stanovit oni a pak podle nich jednat. Celkově je to tedy soubor překážek, které existují vedle územního plánu, ten se sice zlepšil, ale stále není ideální.

Máte už naplánované, čemu se budete věnovat, až bude hotová také druhá etapa projektu Čtvrť Pod Hády?

V budoucnosti se chceme věnovat výstavbě podobné čtvrti. Je to práce v měřítku, které umožňuje realizovat myšlenky kvalitního urbanismu a městského bydlení. Vedle toho se chceme věnovat i vytváření prototypů, například menších, velmi kvalitních a „hi-tech“ projektů z hlediska architektury. I když v menším měřítku, než velké čtvrti, mohou tyto projekty fungovat jako doplněk a ukázka správného směru. Pracujeme tedy na tom, abychom mohli v budoucnu pokračovat s podobnými projekty i dál.

Tedy spíše prémiový nebo luxusní segment?

Určitě. Prémiový a luxusní segment slouží jako výborná laboratoř, kde si můžeme vyzkoušet věci, které se za pár let mohou objevit i ve středním segmentu bydlení. Je to cenná zkušenost. Více, či méně úspěšně, se ale také zabýváme prefabrikací. Začali jsme se tím zabývat před lety z důvodu zlevnění a zrychlení výstavby, protože náklady na stavební práce rostly tak neúměrně, že nebylo možné nabídnout normální ceny bytů. Je to velmi složitý problém. Osobně se domnívám, že by se developeři měli více spojit. Vytvořit nějaké sdružení, které by směřovalo k tomu, aby bylo v Česku možné stavět variabilní prefabrikované stavby pro bydlení za dobré ceny. Takové služby by developeři mohli nabídnout i obcím a současně umožnit stavět za rozumné stavební náklady.

Ve vašem portfoliu jsou i komerční nemovitosti. Budete se ještě pouštět i do výstavby kanceláří nebo se plánujete věnovat i jinému segmentu, například obchodním centrům?

Naše obchodní centrum FUTURUM je aktuálně nejmodernější nákupní centrum v Brně. Měli jsme také zkušenost s nákupním centrem v Praze, konkrétně v Řepích, kde jsme kompletně zrekonstruovali starší centrum. Centrum jsme prodali dalšímu kupci, který má infrastrukturu pro dlouhodobé držení. Rádi bychom pokračovali ve vývoji obchodních center a mohu říct, že se nám v této oblasti daří být úspěšní. Co se týče kancelářských budov, zvažovali jsme i tento segment, dokonce jsme měli projekt, ale nakonec jsme ho prodali. Podle mého názoru, pokud nemáte kritickou velikost, desítky či stovky tisíc metrů čtverečních, tak tento byznys úplně nedává smysl. Proto si myslím, že je lepší soustředit se na nákupní centra a v tomto segmentu dále pokračovat.

Co další trhy, Praha, Bratislava? Možná i jiné země? Máte patnáct let za sebou a kdo ví kolik před sebou. Kde chce být Trikaya za dalších patnáct let?

Možná se chybně zaměřujeme jen na velká města, Prahu, Brno, Bratislavu. V těchto městech bydlí přibližně třicet pět procent obyvatel České republiky, zbytek žije v menších městech a na venkově. Právě v souvislosti s tou prefabrikací, která je atraktivní i z hlediska architektury, je podle mě potřeba se věnovat i menším městům. Tam vidím naši budoucnost. To znamená rozvíjet developerské projekty v menších městech a umožnit lidem, kteří chtějí bydlet kvalitně, aby měli možnost získat moderní a funkční bydlení i mimo velká centra.

A jsme zpět u dostupnosti bydlení. Myslíte si, že lze dosáhnout dostupného bydlení také v regionech nebo je k tomu zapotřebí státní nebo regionální podpora?

My doufáme, že ano, a proto se tím zabýváme. Je to náš cíl. Když mluvíme o podpoře bydlení, na jednu stranu je to jistě záslužná věc, ale jak to obvykle chodí, podpora často křiví trh a ovlivňuje podmínky, takže jde o velmi citlivý a složitý problém. Existují nyní různé programy dostupného bydlení, které nabízejí formy podpory. Od dotovaných úvěrů až po různé dotace. Cílovým klientem jsou typicky státní zaměstnanci nebo lidé z vybraných profesí, například hasiči či policisté. Taková podpora je podle mě určitě potřebná. Pevně věřím, že stát a další instituce, které mají tuto oblast na starost, se naučí s těmito nástroji pracovat tak, aby byly efektivní. Aby podpora nebyla jen o tom, že jsme to zkusili, ale aby skutečně přispívala ke zvýšení kvality bydlení v Česku. To se týká právě i lidí z preferovaných profesí. Samozřejmě i lidé, kteří pracují v méně regulovaných oborech, potřebují mít k dispozici kvalitní bydlení. Podle mého názoru to dosud nebylo dostatečně řešeno. Je důležité, aby hasiči, policisté, zdravotníci a další profesionálové měli možnost bydlet dostupně a blízko svého pracoviště. To by si měl přát především stát, který politicky řídí tyto záležitosti, ale i my všichni bychom to ocenili.

Text: Kateřina Ehrenbergerová

Vizualizace: archiv Trikaya

Foto: Ondřej Košík

Mohlo by vás zajímat