Roztyly Plaza – vůbec první administrativní budova, která byla v minulém roce otevřena. Navenek ji charakterizují oblé organické tvary, které jí pomáhají lépe zapadnout do přírodního prostředí v jejím bezprostředním okolí. Vnitřek se pyšní prosklenou dvoranou, jejíž monumentálnost podtrhuje hned několik uměleckých děl včetně více než pětitunového světelného objektu od Jana Dostála. Důkaz, že developerská společnost Passerinvest estetickou stránku ve svých projektech rozhodně neopomíjí. S jejím ředitelem pro rozvoj a obchod, Eduardem Forejtem, jsme se bavili o tom, proč se v současné době administrativních budov staví čím dál méně i o tom, jaká budoucnost čeká ty staré.

Roztyly Plaza jsou relativně nová budova, která je zajímavá tím, že o ní její architekti říkají, že na sebe vzala iniciační roli. Co to znamená?

Já si to překládám tak, že vnáší nový impulz k rozvoji celého území. Nemůžeme hovořit o prvním impulsu, ten totiž do lokality učinila budova T-Mobile, nicméně území pak na dlouhou dobu spalo a řekněme si popravdě, že strádalo. Naším vstupem do území paradoxně (ne)developerským počinem revitalizace volnočasového parku byla zahájena proměna celého území dříve zanedbaných Roztyl včetně brownfieldu bývalých jatek Interlovu. Z pohledu samotné budovy Roztyly Plaza to má dva rozměry. Když dlouhodobě vlastníte objekty, tak už na ně nahlížíte trochu jinak než jen v rovině pronájmu a prodeje. Díváte se více do budoucnosti. Kromě ekonomiky a efektivnosti dbáte i na estetickou část a pokud ji uděláte dobře, tak ty domy nestárnou. Tento přístup tvoří jakési DNA naší společnosti. Obecně chceme, aby naše stavby vzbuzovaly ,,wow” efekt a hrdost jejich uživatelů na to, kde pracují. Radim Passer říkává, že všechny budovy by měly mít důstojné recepce – velká atria pro velké domy a my velké domy stavíme. A to vše obohacujeme ještě například o umělecká díla. Jsou to věci, které se vám vrátí v pronájmu, protože je klienti vnímají pozitivně a umí ocenit práci, kterou s domy máme. Pro nás je vždy vnitřní uživatel ten nejdůležitější, tomu zcela podvolujeme plánování a realizaci staveb, a je to i jeden z bodů, proč s námi naši klienti dlouhodobě zůstávají. Jde právě o onu komplexní orientaci na uživatele, jak uvnitř objektů, tak ve veřejném prostoru.

Jak jste se dostali k myšlence postavit administrativní budovu právě tady?

My pro sebe používáme názvosloví urbánní investor a stavitel. To nás vystihuje. Přejít do Roztyl pro nás bylo naprosto přirozené, protože se jedná o rozsáhlý prostor a brownfield. Území, které nemělo pro město jakýkoliv přínos a my s našimi zkušenostmi, které jsme získali při budování Brumlovky, to můžeme změnit. Brumlovka měla podobný příběh, bylo to v podstatě prašné místo různých umírajících, nebo už mrtvých funkcí včetně rozpadlých garáží. Jednalo se o neprostupné území a dnes se tam běžte podívat. Podobnou obměnu jsme započali a chceme docílit na Roztylech, akorát to má trochu jiný charakter. Tady více navazujeme na to, že jsou v blízkosti les a park, jehož revitalizaci jsme, jak jsem říkal, paradoxně začali před několika lety. Budova Roztyly Plaza je tedy jenom prvním krokem na cestě k proměně celého území v příjemnou část města plnou zeleně, vody a volnočasových aktivit. Plánujeme zde vybudovat zhruba šest set bytů. Čtyři sta z nich chceme prodat, zbytek dát do pronájmu. Území bude lemovat administrativní budova Sequoia, která bude zároveň plnit funkci zvukové bariéry. Ta odhluční nejen park, ale i les, což celou oblast opět pozvedne. Nicméně to není poslední development, který bychom tady chtěli realizovat. Jsou tu i další fáze v blízkosti metra, o nichž uvažujeme a rozvíjíme je.

Passerinvest je jedna z nejznámějších developerských firem v Česku, přitom jste výhradně zaměřeni na Prahu 4. Čím je pro vás tato část tak výjimečná?

Je to dáno částečně historicky. Radim Passer koupil území, kde stojí dnešní Brumlovka, od své rodiny. Měl s tou oblastí jasné plány, vize a sny. A ty potom zhmotnil. Nicméně ani zde jsme je ještě kompletně nenaplnili. Abych se ale vrátil k vaší otázce, jedním důvodem je, že při absorpční schopnosti trhu, tj. kolik metrů čtverečních je možné v daném roce pronajmout a ekonomické schopnosti každé firmy stavíte postupně, a to nás vlastně drží v jedné lokalitě. Samozřejmě jsme se dívali a díváme i na jiné lokality. Nicméně je v naší zemi schvalovací proces tak strašně složitý, že představa rozšíření dlouhodobých aktivit na celou Prahu není realistická. Navazování nových kontaktů a nalezení společné řeči s místními stavebními úřady, politiky a tak dále, to je mise, kterou moc lidem nepřeji. Asi to jde dělat ve chvíli, kdy se rozhodnete, že v daném místě postavíte jeden dům, pronajmete, prodáte a potom půjdete dál. Nicméně jakmile chcete rozvíjet celé zóny, tak je to velmi náročné. Co čtyři roky se vám změní politická reprezentace atd. a udržet kontinuitu rozvoje vašich území je pak nesmírně náročné. Ale souvisí s tím i jistý náš patriotismus ve vztahu k danému území. Chceme dodělat správně Brumlovku a chceme hezky dokončit i Roztyly, a to nás popravdě zaměstnává více než dost.

Když se vrátíme k budově Roztyly Plaza, je to vlastně jedna z mála administrativních budov, které byly v minulém roce postaveny. Čím to je, že se administrativní budovy nestaví? A vidíte v dohledné době nějaké změny?

Máte pravdu, že se administrativních budov staví velmi málo. Důvodem je kombinace několika vzájemně souvisejících faktorů. V první řadě se jedná o výrazné zvýšení stavebních nákladů. Zároveň, a to je ještě horší, došlo ke značnému zvýšení potřeby finančních prostředků potřebných k realizaci takových projektů, tedy vlastního kapitálu a výrazně se změnily úroky, ale i podmínky financování, které vám banka ukládá. Neříkám, že to banky dělají špatně, je to aktuální ekonomický stav, který žel takové nároky nastavuje. Musí se kvůli tomu významně zvednout nájemné a trh se tuto realitu teprve musí naučit přijímat. Tato souhrnná situace vyvolává na trhu značné obavy, a developeři z korporátního světa proto k novým administrativním projektům přistupují velmi obezřetně. Tento koktejl změny faktorů navíc doprovází snížení výnosové míry budov, byť v ČR ne tak dramatický jako u našich západních sousedů. Čím vyšší je procentuální číslo, tím méně peněz to na konci dne reprezentuje při prodeji, či ocenění. Najednou se tak stalo, že se zvýšily úrokové míry a v tu chvíli se vám zvyšuje procento výnosu subjektu, tedy snižuje jeho hodnota a k tomu stále vysoké stavební náklady. Výsledkem je potřebné zvyšování nájmu, které všechny projekty posouvá více či méně za hranici dvaceti EUR na metr čtvereční za měsíc. Z toho pohledu je Roztyly Plaza naším posledním novým projektem s cenovkou začínající jedničkou. Ale zpátky k trhu, trh zároveň zasáhla i obava z toho, jak to bude s home officem, ke kterému musely firmy v době pandemie přistoupit a jak to bude vypadat poté. Například to, jak se bude vyvíjet hybridní model. Naštěstí se to všechno usadilo, částečně uklidnilo a s tím i trh. A zda se to změní? Očekávám, že se snížením úrokových sazeb i s akceptací skokového růstu nájmu ano. To jsou takové první vlaštovky a asi budeme jedni z mála, kteří potvrdí, že výše nájemného je akceptována. A pak se začne výstavba administrativ opět uvolňovat, ale nemyslím si, že to půjde nějak rychle.

Mluví se o tom, že se od pandemie život v kancelářích změnil a s tím i očekávání od zaměstnanců a firem. Jaké jsou současné trendy? Tady vidíme spoustu zeleně na střeše, vodní plochy, terasu, samé krásné věci, ale možná se změnilo něco víc?

Nepřičetl bych to úplně pandemii. Sice byla akcelerátorem určitých trendů, ale v tomto případě spíše akcelerátorem práce z domova. Ta se ale zaváděla už dříve, konkrétně po krizi v roce 2008, protože se tehdy s ekonomickou krizí hledala úsporná řešení, a tak se lidé často stěhovali z kanceláří domů. V některých případech práce z domova vůbec nedává smysl a v jiných zase naopak. Jistým východiskem se stal hybridní model, tedy částečná práce z domova a částečná v práci. Je zřejmé, že tento model přetrvá i do budoucna. Pokud jde o kancelářské prostředí, já si už pamatuji dost a vím, že po roce 2000 se začalo zjišťovat, že kolem domů existuje nějaké prostředí, které také ovlivňuje pronájem a život v nich. Začalo se přemýšlet o tom, jak využít prostor, kde se lidé pohybují, když zrovna nejsou ve svých kancelářích. Byla cítit větší orientace na uživatele. Trh se pak začal vzájemně učit a výsledkem jsou soudobé moderně vybavené objekty uvažující i o svém okolí. Dnes je navíc přes všechny legislativní změny, ESG a dekarbonizaci, i vytvořen mnohem větší tlak na energetickou spotřebu. A zde je velké očekávání proměny nejen u nás v ČR, vždyť i v českých městech existuje spousta starých administrativních budov, které environmentální parametry nesplňují. Hodně se mluví o tom, že příštích pár let bude o konverzích a rekonstrukcích těchto starých budov, aby byly znovu uplatnitelné na trhu, a zároveň, aby splňovaly potřebné parametry.

A je tohle směr, který Passerinvest zajímá?

Zajímá. Je to ale širší otázka. Environmentálně odpovědné chování nemusí nutně znamenat rozpor proti ekonomicky odpovědnému chování. Abych ale odpověděl na vaši otázku, zajímáme se o rekonstrukce především vlastních budov. Když objekty dlouhodobě vlastníte, musíte myslet v dlouhodobém měřítku, a tak už dnes přemýšlíme, jak si budou naše objekty stát na konci třicátých let a které případně budou potřebovat injekci, abychom je udrželi na špičce trhu. Vezmu-li trh jako takový, je zřejmé, že je obecná snaha maximalizovat cirkulární ekonomiku a recyklovat. A staveb se to týká také. Je vidět, že se snažíme přesouvat co nejméně materiálu. Neodvezete ze stavby všechnu hlínu, abyste navezli novou. Je to nejen ekologicky odpovědné, ale příklad naprosto přirozené ekonomické optimalizace. A u budov je to úplně to samé. Musíme zvážit, zda funkce, pro kterou byl objekt vytvořen, je uplatnitelná i v současnosti. Na Janáčkově nábřeží se po revoluci přetvořila spousta bytových domů na kanceláře a teď se to zase mění zpět na byty, protože se v té lokalitě byty více uplatní. U původních kanceláří je to jiná písnička, ale naštěstí v tomhle jsme na tom ještě oproti západnímu světu dobře. Tam jsou daleko rozšířenější starší budovy, u kterých je teď potřeba vymyslet, co s nimi. Navíc, když dům rekonstruujete, nestane se vám tak často, že by proti tomu byl odpor z okolí. Měníte ho na hezký. I my takhle uvažujeme z hlediska výstavby, faceliftů i rekonstrukcí našich stávajících budov. Obecnou pravdou je, že často do rekonstrukce starých staveb dáte takové peníze, že ve finále budou nájemce stát stejně jako novostavba. Vy ten dům v podstatě vykostíte na dřeň. Demolice i předělávání kostry, vzduchotechnika nebo šachty na výtahy něco stojí a také musíte myslet na to, že vám utíkají peníze z odstávky nájmů. Podtrženo sečteno, když dojde na kompletní rekonstrukci, máte dům jako nový a stojí tudíž jako nový.

To je to, co nazýváte recyklací města?

Toto je recyklace budov. Recyklace města je ještě trochu jiná disciplína. Kupuji zastaralou zónu, ale ne mrtvou, spíše dožívající. A dostanu možnost přeměnit ji. Udělat ji znovu a pořádně, což ale bude v praxi vždy znamenat, že navíc postavím minimálně pětinásobek objemu toho objektu. Vždycky tento příklad radši maluji, namaluji jednopatrový domeček, a když ho koupíte, tak z něj nutně vznikne pětipatrový. Tedy, koupím si dožívající funkci za nějakou hodnotu a teď si říkám, jakou hodnotu metrů čtverečních nebo objemu musím postavit navíc, aby to ekonomicky dávalo smysl. Obecným výpočtem se dostáváte k pětinásobku stávajících ploch a pokud nemůžete více daný pozemek zastavit, je zřejmé, že budete stavět nahoru. Jistě, není to univerzální model, můžete částečně rekonstruovat a přistavovat, ale to je jiná disciplína než recyklace města. Ještě musím dodat, aby se to nepletlo, přeměna brownfieldů na živé zóny je podle mého revitalizace města. Mrtvá hodnota se mění v živou, a to je i ekonomicky jiný případ.

Čemu se v současné době nejvíce věnujete?

Nyní se nejvíce věnujeme novostavbám a jejich rozvoji. Při velikosti našeho portfolia samozřejmě věnujeme hodně času jak stávajícím nájemcům, tak i pronájmu volných ploch, kterých máme k naší radosti na Brumlovce relativně málo, a i na Roztyly Plaza je takříkajíc rušno. A těší nás, že je cítit silná poptávka, což měříme nejen poptávkami, ale i probíhajícími prohlídkami našich prostor. Trhová čísla realizované poptávky byla v minulém roce také rekordní. A s rozestavěnými a plánovanými budovami máme spoustu dalších věcí, na které se těšíme. Máme rozestavěnou unikátní budovu Hila, kterou bychom měli uvést do trhu na konci roku 2026. Kolegyně z marketingu k ní vymyslely všeříkající popis: „Jeden dům, tři příběhy“. Propojujeme tam obchodní pasáž s kancelářskou plochou a nad tím v jedné věži stojí jedenasedmdesát nájemních bytů. Takže si můžete pohodlně v bačkorách sjet pro kávu a croissant a potom v nich jít rovnou do kanceláře, aniž byste prošli venkem. Odlehčeně tak propojujeme marketing růžovými chlupatými bačkorami, jako symbol pohodlíčka, které v téhle budově můžete nalézt. A nejde samozřejmě jen o funkce, technologicky i esteticky bude takhle budova opravdu na špičce.

Je to svým způsobem koncept města krátkých vzdáleností?

Ano, a možná ho ještě posouvá na novou úroveň. Bude to taková budova krátkých vzdáleností zasazená do Brumlovky krátkých vzdáleností. Upřímně se na ni těším!

Na začátku jste zmínil, že Brumlovka ještě není zdaleka dokončena, co tam všechno ještě plánujete?

Teď jsme tak ve dvou třetinách našeho celkového stavitelského úsilí, tedy potud, kam dnes realisticky vidíme. Ve výstavbě máme zmiňovanou Hilu a máme v plánu brzy zahájit stavbu objektu Orion, který je na nároží ulic Vyskočilova a Michelská na původních tenisových kurtech. Ty nám tenisté dali s tím, že se tam nedalo hrát a požádali nás, ať pro ně vytvoříme někde poblíž nový celoroční areál. To se podařilo a nám se v tom místě umožnila výstavba, ve které dojde opět k propojení funkcí – obchodů, kanceláří a nájemních bytů. To vzešlo i z požadavků města, věřte mi, že o tomhle nárožním objektu se velmi diskutovalo.

Přemýšlíte o tom, co budete dělat, až bude Brumlovka hotová?

Samozřejmě, přemýšlíme. Máme plány na následující čtyři roky. Do konce roku 2029 chceme mít všechno dokončeno. Patří k tomu ty dvě zmíněné budovy na Brumlovce, další dvě etapy na Roztylech – Sequoia a Arboretum, plus tam ještě máme nějaké úvahy o pozemcích, které přiléhají k metru, nebo o těch, o kterých diskutujeme s dopravním podnikem. A jednu budovu máme schovanou v malíku, kterou představíme separátně. Měla by to být taková třešinka na dortu. Jak vidíte, máme rozhodně co dělat a než nám dojdou projekty, jistě se objeví další příležitost, nicméně na dalších pět let máme celkem jasné plány.

Text: Kateřina Ehrenbergerová

Vizualizace: Passerinvest Group

Foto: Ondřej Košík

Mohlo by vás zajímat