Do realitního světa Michala Macka zavedly nepříznivé životní okolnosti. Poté, co jeho rodina přišla o vlastní bydlení, se rozhodl pomoci a plně se zapojil do hledání nové střechy nad hlavou. Právě tehdy začal pravidelně přicházet do styku s realitními makléři a zjistil, jak moc ho jejich práce přitahuje. Kromě výhod, které povolání přinášelo, v něm ale také spatřoval spoustu nedostatků, i proto se rozhodl poskytovat své služby jinak než ostatní, lépe a kvalitněji. O dvacet pět let později se jako ředitel úspěšné realitní kanceláře Evropa svého vytyčeného cíle stále drží. Michal je aktivní sportovec. Odmalička se věnuje hokeji, do svých osmnácti let hrál za Spartu, dnes se kromě hokeje věnuje i golfu, cyklistice a vodním sportům. Jeho realitní společnost má desítky franšízových poboček po celé České republice. Součástí holdingu je ale dnes i úspěšná developerská divize a investiční fond.

Jak vzpomínáte na své realitní začátky?

Ten začátek byl vlastně nutnost. Vystěhovali nás z bytu, a na to, abychom si koupili vlastní bydlení, jsme neměli peníze. Takže jsem to musel nějak vymyslet. Tehdy jsem se poprvé setkal s makléři, kteří v té době vydělávali opravdu slušné peníze, a přišlo mi, že toho až zas tak moc nedělají. A tenkrát jsem si řekl, že když to budu dělat lépe než oni, tak určitě uspěji.

A dnes už makléři musí něco dělat?

V porovnání s obdobím, ve kterém jsem tenkrát začínal, je současný realitní trh mnohem rychlejší a přibližuje se západnímu modelu. Trochu mě mrzí, že jsme se do této fáze nedostali dříve, ale na druhou stranu každým rokem přinášejí realitní makléři klientům lepší a lepší služby.

A v čem jsou ještě realitní makléři jinde lepší než u nás?

V péči o klienty a bojování za ně. Je to hodně způsobené tím, že u nás lidé ještě nechtějí platit za to, že je někdo zastupuje. Na realitního makléře se tu pohlíží jako na někoho, kdo zastupuje prodávajícího a kupující bojuje sám za sebe. Jenže tak to není, realitní makléř pracuje vždy pro toho, kdo mu platí. Na západě si makléře najímá jak kupující, tak i prodávající, což vede někdy k tvrdému vyjednávání a musí se vždy mezi sebou domluvit. Každý zastupuje zájmy svého klienta. To tady kupodivu ještě chybí. Dnes jsou nemovitosti výrazně dražší a klient, který si kupuje byt za deset až patnáct milionů korun, si vše zařizuje sám. Případně má právníka, který pouze dohlíží na to, aby koupě proběhla bezpečně, ale ten už nedojednává, aby byla i výhodná.

Čím to je, že Češi tu službu nechtějí?

Nechtějí za to platit. My jsme to klientům nabízeli, ale z celkového počtu šlo o jednotky lidí, kteří by o to stáli. Je to nějaký zvyk z dřívějších dob. Spoustu věcí si lidé dříve zařizovali sami.

A je vůbec šance, aby při dnešních cenách a při takové poptávce po realitách měl kupující někoho na vyjednání slev?

Myslím, že ano. Není to tak, že za poslední dva roky by se neprodávalo nic a kupující si mohl říct cokoliv. Jenže také to není tak, že by prodávající mohl říct cenu a automaticky se to za ni prodalo. Myslím, že tři až čtyři roky zpátky bylo těžké si vůbec něco vyjednat, protože se prodalo všechno a hned, ale poslední dva roky už to tak nefunguje. Trh je poměrně stabilizovaný a prodává se dobře. Prodávající by dokonce byli přístupni nějakým slevám, ale klient si o ně často ani neřekne.

Vy to vidíte z pohledu nejen realitní kanceláře, ale také developera, protože sám se developmentu věnujete. Přistupují developeři v současnosti na požadavky o slevu?

U starších staveb je možné vyjednat slevu. U novostaveb je to těžké. Náklady na výstavbu a doba povolovacích procesů je velmi dlouhá. Nepotřebujeme prodávat rychle, proto nemusíme dávat slevy. Počkat dalšího půl roku nebo rok, když veškeré procesy trvaly už sedm let, pro nás není problém. Většinou u novostaveb existují pouze pobídky typu, koupíte dnes, dostanete poukázku na kuchyň a podobně. Když se zároveň podíváme na rozdílnost českého a západního trhu, tak u nás jsou tu velmi malé rozdíly v cenách starších bytů a novostaveb. Náklady na výstavbu domů jsou dnes přitom výrazně vyšší, než tomu bylo dříve. Navíc domy jsou dnes mnohem kvalitnější včetně využitých materiálů nebo náročnějších řešení pro úspory energií, ale ceny za staré a nové domy jsou na realitním trhu velmi podobné. Toto je ve světě jiné, a proto si myslím, že nás do budoucna čeká u některých nemovitostí velký růst a u některých zase stagnace nebo pokles.

Vedle developerské činnosti se ještě věnujete investičnímu fondu. Jaká cesta vede od realitní kanceláře k developmentu a fondu?

Postupně člověk dojde k tomu, že realitám rozumí a chce se v tom oboru ještě více vyvíjet a věnovat se mu, jen nedělat stále dokola tu stejnou činnost. Navíc nám do realitních kanceláří přicházejí stále dobré nabídky, což běžně developerská společnost nemá. Ta má akvizitory, kteří shánějí zakázky. My máme přímo síť realitních makléřů, kteří jsou s klienty v kontaktu po celá léta. Stále se na ně obrací, i proto dostáváme na development spoustu nabídek. Začínali jsme nejdříve s rekonstrukcemi různých nástaveb, půd, činžáků, a později až k novostavbám. Všechny naše projekty se zároveň snažíme přizpůsobit požadavkům klientů, a to z nás dělá silné hráče. Víme, co lidé chtějí kupovat a snažíme se to dodat na trh.

Jaká je role investičního fondu?

Jak říkám, děláme pouze to, čemu rozumíme. Investiční fond vznikl tak, že jsme vytvářeli developerský projekt, rozprodali jsme byty, a ti, co si je koupili, byli většinou naši dlouhodobí klienti, takže nám opět dali klíče, ať ten byt pronajímáme. A tak nám zůstalo mnoho bytových jednotek ve správě. Když jsme po dvou či třech letech ten byt opět prodali, zjistili jsme, že cena je skoro dvojnásobná. A to je další důvod vzniku, vzhledem k rapidnímu růstu cen je vlastnictví nemovitostí výhodné. Fond vznikl i kvůli péči o nemovitosti. Pokud máme celý dům, staráme se o společné prostory, parkování, zahradu, vlastně o všechno. Zároveň nám to umožňuje pohlídat si i složení nájemců, aby vše v domě fungovalo. Realitní investiční fond je ale zajímavý také tím, že lze investovat již od jednoho milionu korun, přitom na koupi bytu je dnes potřeba mnohem větší částka, a tu každý nemá k dispozici.

Se svou nabídkou míříte primárně na hlavní město, ale stavíte i rekreační nemovitosti. Podle čeho při investicích vybíráte?

Hlavně podle lokality. Chceme jí rozumět a znát ji. Tam, kde to neznáme, tak se do investic raději nepouštíme, protože je těžší tam získat například i stavební povolení. Také víme, co lidé v lokalitě, kterou známe, chtějí. Dalším důvodem je i prodejní cena, cihla stojí sice všude stejně, ale i novostavba může být v minusu hned po dostavění právě kvůli lokalitě, ve které stojí, ve které se běžně nestaví.

Dá se říci, že díky výběru nejlepších lokalit se zaměřujete na prémiový segment?

Ano, byt v Praze je dnes určitě prémiový segment.

Připravujete nový projekt ve Špindlerově Mlýně. Jaký je zájem o investici na horách?

Pokud stojí nemovitost na dobrém místě, tak se prodává velmi dobře. Za uplynulých dva až pět let nabídek hodně přibylo, nicméně pokud není v dobré lokalitě, je tam horší dostupnost ke sjezdovkám, k bazénu a podobně, tak se prodává výrazně hůř. Takže i v tomto případě si opět vybíráme ta top místa, kde s prodejem není problém.

Tam právě směřuji, my jsme historicky národ chatařů a chalupářů a nabídka rekreačních nemovitostí je v současnosti obrovská, ale je to jiný koncept. Není to na český trh příliš?

Myslím si, že už je to na hranici toho, aby se dalo dál stavět takovou rychlostí. Nabídka na trhu je široká a občas v ní najdete něco, o co není zájem třeba i dva roky. A není to kvůli tomu, o jakou stavbu jde, ale právě kvůli její lokalitě. Zároveň si developeři často neuvědomují, že pokud se zdraží byty v Praze nebo jiném městě, tak lidem peníze na pořízení ještě rekreační nemovitosti nezbydou.

Vy jste se ale zaměřili kromě hor i na rezidence u vody, konkrétně na Slapech. Je ta cílová skupina stejná?

Ne, cílová skupina je tam jiná. Lidí, kteří hledají něco u vody, je výrazně méně. A také míst, kde se dá stavět, je v tomto případě mnohem méně. Do projektu na Slapech jsme šli z důvodu, že jsme tam objevili velmi dobrý pozemek s vlastní písečnou pláží, naproti les a skály. Je to velmi výjimečné místo. Nicméně neznamená to, že bychom se chtěli teď ubírat směrem rekreačních nemovitostí, chceme se dál zaměřovat na ty rezidenční. Obecně si myslím, že s tím, jak jdou ceny bydlení nahoru, tak si rekreační nemovitost bude moci dovolit čím dál méně lidí.

Na čem aktuálně pracujete?

V tuto chvíli děláme developerský projekt, rekonstrukci, přestavbu a nástavbu rohového domu v Michli, který jsme pojmenovali Rohák U Botiče, a který máme na prodej. Do fondu na pronájem začínáme stavět čtyřicet bytů v Holešovicích. Začali jsme také s výstavbou nového projektu ve Špindlerově Mlýně a máme připravené další pozemky, které už jsou koupené, ale čekáme na schvalování ze strany úřadů.

Franchisingová realitka, development a investiční společnost. Kam Evropa směřuje dál?

Jmenujeme se Evropa a plány s expanzí máme. Na druhou stranu, jak už jsem zmínil, v realitách je to hodně o tom, jak danou lokalitu znáte. Abyste mohli poskytnout dobrou službu a poradenství, tak lokalitu musíte znát, i proto je rozšiřování vždycky trochu složitější. Určitě nepotřebujeme být největší, ale naším cílem je dělat věci dobře. Rosteme, ale plynule.

Text: Kateřina Ehrenbergerová

Vizualizace: Evropa

Foto: Ondřej Košík

Mohlo by vás zajímat