Developerská společnost Daramis se dlouhodobě podílí na utváření moderní tváře Prahy prostřednictvím architektonicky výrazných a oceňovaných rezidenčních projektů. Aktuálně připravuje ambiciózní novinku – prémiový rezidenční projekt na Smíchovské náplavce, který má být nejlepším svého druhu v České republice. Vedení společnosti nově převzal Dušan Krajča, který je s Daramis spojen již téměř dvě dekády. Začínal jako projektový manažer, postupně se vypracoval na hlavního inženýra, kde vybudoval silný technický tým a dohlížel na všechny fáze výstavby. Nyní jako výkonný ředitel míří výš – chce posunout kvalitu projektů i celkovou vizi společnosti na novou úroveň. „Naším cílem je přinášet stále kvalitnější služby i produkty a být lídrem nejen na českém, ale i mezinárodním trhu," říká Dušan Krajča. Pod jeho vedením se Daramis zaměřuje více na strategii, inovace a expanzi. Mezi dosavadní úspěšné projekty společnosti patří například Marina Island, Prague Marina Nova, stejně jako připravované L1FE House a ESENS Letná. Chystaný projekt na Smíchově má podle Daramis nastavovat nový standard luxusního bydlení v metropoli.

Sedíme v holešovické Marině, kde má společnost Daramis sídlo. Marina tu už několik let stojí a působí to tady zabydleně. Jak se tu lidem žije?

Podle referencí, co máme od klientů, se jim tu bydlí dobře a jsou spokojeni. Holešovice v současné době hodně táhnou. Projekt je kompletně vyprodaný, ale o byty je zájem stále, lidé sem chodí a stále se nás na ně ptají. Bohužel jim teď zde nemáme co dalšího nabídnout. Další projekt na holešovické kose chystáme, ale máme tam trochu těžkosti. Nicméně doufáme, že výstavba bude pokračovat, v plánu to máme. Také pořádáme sousedská setkávání, takže se tu díky tomu vytvořila i fajn komunita. Prostředí je tu příjemné, lidé se mezi sebou znají a je tu i spousta kaváren a restaurací, které sbližování napomáhají.

Další projekt, na kterém jste dlouho pracovali, je nedávno dokončené Zelené Město. Jak to vypadá tam?

Na Zeleném Městě jsme dokončili čtvrtou etapu a v květnu jsme prodali poslední byt. I tam je hodně podobný scénář jako u Mariny. Vše se prodalo a považujeme to za úspěšný projekt. Je to obrovská lokalita, čtyři etapy jsme stavěli více než deset let a vzniklo okolo tisícovky bytů. Aktuálně je v plánu školka. S městskou částí jsme se dohodli, že jim poskytneme pozemek a projektovou dokumentaci a městská část postaví školku se čtyřmi třídami. Příští rok v září by se měla otevřít, což tu lokalitu dotvoří. Někteří lidé tam bydlí déle, jiní si koupili byt nyní, proto se i tam snažíme o propojení starousedlíků s novými sousedy. A řekl bych, že to funguje. Ke dvěma hřištím pro menší děti jsme vytvořili v rámci poslední etapy ještě další multifunkční sportovní hřiště, kde si mohou hrát jak děti, tak i ti starší fotbal nebo třeba basketbal. To bylo něco, co nám v tom místě ještě chybělo.

Změnil se v průběhu let způsob, jakým se vaše byty prodávají? Co lidé od bydlení očekávají? A jaké je složení dnešních zájemců o bydlení?

Určitě se požadavky kupujících mění v průběhu času. Mění se standardy, v kterých se byty staví. Nejen ty technické, jako jsou tepelná technika, akustika, podlahové vytápění, rekuperace, což je již dnes oproti minulosti běžným doplňkem. Pociťujeme velký tlak na to, aby nějak vypadalo i okolí projektů. I z toho důvodu vznikají v okolí větších projektů školky, hřiště a parky. A ty parky musí nějak vypadat, musí být upravené a mít kvalitní vybavení včetně laviček, odpadkových košů, stojanů na kola. Dbá se hodně na zeleň. Myslím si, že to vše zmíněné se stalo už jakýmsi trendem. Lidé nechtějí jen sedět doma v hezkém bytě, chtějí žít aktivně, chtějí jít ven do hezkého, upraveného prostoru.

To je velké téma, propojování a otevřenost nových projektů vůči jejich okolí. Vnímáte i v rámci vašeho vývoje, že se to děje více než dříve? Je tam ta poptávka, ať už třeba od městské části nebo od starousedlíků?

V našem případě nás k tomu nutí spíše vlivy interní než externí. Tedy řešíme to v rámci firmy, protože se chceme vydávat směrem kvality. Nechceme se srovnat s těmi největšími developery, kteří každý rok vypustí na trh stovky bytů, možná tisíce bytů. My se chceme soustředit především na kvalitu. Řekl bych, že i v tom jsme takoví průkopníci. Snažíme se vždy připojit přidanou hodnotu, dát našim klientům něco navíc. To, že projekt bude úspěšný, je sice hezké, ale udělat tam něco navíc, je ještě o něčem jiném. Například Tamirův park tady v Marině jsme vybudovali bez toho, aniž by to někdo po nás požadoval. Chtěli jsme, aby v té oblasti vzniklo něco hezkého, kde si lidé budou moci sednout, chvíli se zastavit. Je to taková kultura naší firmy a ono se to k nám potom vrací i marketingově. Kupující si řeknou: „Hele, ti to dělají dobře, tak si u nich příště zase něco koupím.”

A jak se to projevuje ve vašich nových projektech? L1FE house na Střížkově nebo třeba Connect ve Vršovicích?

Vezmu to popořadě, L1FE House na Střížkově je projekt zaměřený na mladé lidi. Jsou tam dispozičně menší byty, 1kk a 2kk. Je to blízko metra. A jelikož sázíme na to, že to bude bydlení pro mladé, tak se snažíme zamyslet i nad tím, co by tam asi tak chtěli. Na začátku projektu si vždy sedneme a vytvoříme si seznam věcí, které bychom do projektu chtěli přidat. V tomto projektu máme například fitness centrum, vznikne tam velká plocha pro co-working, aby lidé nemuseli sedět doma v bytě, ale jednoduše sejít o pár pater níž a sedět u pracovního stolu. Jsou tam zasedací místnosti, které je možné si rezervovat pro obchodní schůzky. Vytvořili jsme tam prádelny, a navíc jako přidanou hodnotu dáváme doplňky v podobě fotbálku, kulečníku, věcí, u kterých se lidé pobaví. To zároveň napomáhá v rámci domu rozvoji komunity. Nechceme, aby lidé přišli domů a zamkli se uvnitř. Chceme, aby se poznávali, znali se a v případě jakýchkoliv problémů se na sebe neváhali obrátit. Aby trávili čas společně a bavili se. Projekt Connect Vršovice je trochu více různorodý, a to i dispozičně. Jsou tam menší i větší byty. Opět tam vznikne fitness centrum, máme tam společenské místnosti, kino, herny pro malé děti, herny s ping-pongem. Klademe důraz také na venkovní prostředí, s architekty řešíme, co by mělo v exteriérech vzniknout, aby se tam dobře žilo.

Tématem mezi developery je dnes umění ve venkovním prostoru. Jak se k němu stavíte vy?

Vyzkoušeli jsme si zařadit umělecká díla do našeho projektu Prague Marina, konkrétně do Tamirova parku. A pokračujeme v tom i v dalších projektech. Na projektu L1FE House náš architekt Gal Karagula navrhl různá sousoší rozmístěná po parteru. Nevím, zda to nazývat úplně uměním, možná spíše designem. Na projektu Connect Vršovice zase architekti navrhnuli osvětlení, která se podobají stromům. Jsou to prvky, které ozvláštní parter, aby to nebylo nudné, ale pro lidi něčím zajímavé a hezké.

Pokud vím, tak připravujete také jeden projekt v sousedství Stromovky, ESENS Letná.

Ano, bude to zástavba stávající proluky mezi Parkhotelem, dnes Mama Shelter, a obchodním centrem Stromovka. Je to projekt o sto padesáti jednotkách ve vysokém standardu s obchodním parterem, který začneme stavět příští rok. Máme vydané stavební povolení, ale ještě o některých detailech diskutujeme, jak je lépe realizovat. Jsme odborníci ve vylepšování, takže u těch projektů neustále přemítáme, jak je udělat perfektními. Naším zájmem je kvalita a u tohoto projektu řešíme například i výstavbu bazénu, který bychom chtěli umístit na střechu. Uvidíme, zda se nám to podaří.

A jak to vypadá s pozemkem na Smíchově u Vltavy, který jste před časem koupili? V jednu chvíli se stal mediálně snad stejně sledovaným tématem jako železniční most, který stojí hned vedle.

BAY 55. Bereme ho jako náš top projekt, to místo je naprosto jedinečné. Chceme tam postavit nejlepší projekt v Praze.

Nejlepší projekt v Praze?

Ano, nejlepší po všech stránkách. Projekt je teď v řešení, bylo na něj vydáno územní rozhodnutí a stavební povolení a naši architekti pracují na tom, jak ten projekt ještě vylepšit. On už sám o sobě je velmi dobře navržený, ale uvažujeme, zda tam přece jen není nějaká skulina, jak ho vylepšit. Ve světě teď například funguje spolupráce developerských společností s nejznámějšími designovými značkami, jako jsou například Hilton, Fairmont, Porsche nebo Ritz-Carlton. A tyto značky vstupují do rezidenčního bydlení. Mají týmy  designérů, požadavků na budovu a služby, které poskytuje a pokud se developerská společnost se značkou dohodne na spolupráci, tak je jasné, že vzniká jakási garance kvality. Lidé od světově proslulých značek čekají kvalitu. Je to jako, když se jdete ubytovat do hotelu Four Seasons, víte, do čeho jdete. Od konzultantů jsme dostali k tomuto projektu seznam značek a my s nimi teď jednáme. Je to neskutečný seznam, ani jsem netušil, že něco takového existuje. V současnosti se blížíme ke konci prvního kola jednání a po něm bychom už měli vědět, které značky mají o spolupráci zájem. Pak budeme řešit, zda do spolupráce půjdeme. Případně druhá varianta je, že bychom vytvořili nějakou vlastní značku. Řeší se v tomto případě každý detail. Musí to být perfektní v každém bytě, v každém společném prostoru, řeší se každý detail na fasádě, i v okolí projektu. Musí to být vybroušený diamant. To místo si žádá něco jedinečného a my se to snažíme vytvořit. Udělat tam něco obyčejného by bylo špatné rozhodnutí.

Co všechno v projektu plánujete?

Bavíme se tu o sto až sto padesáti luxusních bytech. Dispozičně od 1kk až 4kk, v nadstandardních velikostech. V horních patrech vzniknou penthousy, které budou mít tři sta až pět set metrů čtverečních. Budou mít samostatný výtah, který k nim povede přímo ze soukromé garáže. V budově budou luxusní restaurace, fitness a wellness. Máme v návrhu i dva bazény, jeden vnitřní a druhý venkovní. Podél Vltavy vybudujeme náplavku, a jelikož je pozemek v současnosti z části zatopený, tak musíme vybudovat novou nábřežní zeď. Musí se vytvořit i protipovodňová opatření odpovídající parametrům městské ochrany, která bude na naši část navazovat. Sice je tam mnoho složitých záležitostí, ale ten projekt je velmi dobře udělaný už teď a jen pilujeme detaily. Autorský tým Janka Schindlera zůstává a spolupracuje společně s naším architektem Galem Karagulou.

Kdy chcete začít s výstavbou? 

Příští rok. Počítáme s tím, že nejprve budeme muset rozšířit náplavku, což nám zabere tak rok. A v tom dalším roce počítáme se zahájením výstavby domů.

Pokud to má být nejlepší projekt v Česku, tak bude zákonitě i nejdražší. S tím souvisí i současný stav realitního trhu, luxusní segment u nás vznikl teprve nedávno. Jakou v něm vidíte budoucnost? Má ještě kam růst a dohonili jsme v kvalitě a ceně již velká evropská města?

Problémem u nás je nedostatek bytů na trhu. A v brzké době žádnou revoluci v tomto ohledu nečekám. Začíná to u povolení, které v průměru trvá pět až deset let. Osobně si myslím, že nyní je to úplně nejhorší. Úřady jsou úplně zaseknuté. Ano, částečně za to může digitalizace, která se úplně nepovedla a také nový stavební zákon, který začal platit bez toho, aniž by byly některé záležitosti plně dořešené. A také si myslím, že až jednou budou povolení, tak zase naopak nebudou kapacity ve stavebních firmách. Nevidím tedy v současnosti úplně cestu, jak z toho problému ven. My developeři jsme na tom ještě relativně dobře, protože veškeré projekty, které připravíme, tak se nám hned rozprodají. A ano, jsou tu snahy státu postavit dostupné bydlení, ale moc nevím, jak to chce stát realizovat. Nemyslím si, že na to mají zkušené odborníky, ale možná se mýlím, možná budeme překvapeni.

A co si přesně mám představit pod pojmem „zaseklý úřad”?

Zaseklý v souvislosti s žádostí o stanovisko nebo povolení, která někde leží. Do procesu zasahují aktivisté a různá občanská sdružení, která dokážou projekty pozastavit i na rok či dva, bez toho, aby existoval jakýkoliv racionální důvod. V současnosti může do procesu výstavby vstoupit kdokoliv, aniž by měl nějaký reálný důvod, každý může podat odvolání a vždy to výstavbu okamžitě zpozdí o půl roku až rok. A pak je tu problém s úřady, dnes by měly správně vydávat stanovisko do třiceti dnů od podání žádosti, a to se neděje. V okolních státech vidíme, že jde věci řešit rychle, ale u nás se to prostě neděje.

Je tedy v Praze ještě kde stavět?

Ano, určitě je v Praze spousta míst, kde se dá stavět. Teď vnímáme, že se to trochu začíná posouvat, magistrát nám schválil změnu územního plánu na projektu Kodaňská, kde bychom měli vystavět 55 tisíc metrů čtverečních ploch, ale ta cesta je velmi dlouhá. Bude trvat velmi dlouho, než ten projekt přijde na trh. Věříme, že se týmu Petra Hlaváčka podaří prosadit návrh Metropolitního plánu, to by mělo developmentu v Praze pomoci.

Rozpracovaných projektů máte několik, co dál? Kam směřujete, míříte právě do toho luxusního segmentu?

Míříme určitě k těm více kvalitním projektům. To je filozofie firmy. Určitě nebudeme pracovat na nejlevnějších projektech. Chceme kvalitu, chceme být stále lepší.

Velmi oblíbené jsou dnes investice do nájemních bytů. Jaká je skladba současných investorů?

Je to projekt od projektu. Pro spoustu lidí, vzhledem k cenám, už přestává být možné si nový byt koupit. Na druhou stranu přibývá investorů, kteří si v rámci projektů koupí třeba pět bytů a pak je pronajímají.

Stává se vám, že takový investor přichází i opakovaně?

Ano, stává, máme investory, kteří s námi jdou projekt od projektu a v každém si koupí nějaký balíček bytů.

Takže máte už stálé klienty.

Velká část našeho prodeje jde lidem, které už máme v databázi, a kteří si už v minulosti u nás něco koupili. Z té databáze jsme schopni naplnit předprodej, který potřebujeme pro financující banku. To znamená, že zhruba třicet až čtyřicet procent bytů prodáme pouze z těch referencí. Jsou ale i projekty jako třeba Prague Marina Nova, která se vymyká, tam to bylo myslím dokonce šedesát až sedmdesát procent. Lidé, kteří si tam nemovitost koupili, byli většinou ti, co u nás už jeden byt mají a třeba ho prodali a pořídili si nový byt v tomto projektu. Nebo si koupili další byt například pro své děti či babičku.

Zdá se, že vás výstavba bytů u Vltavy přitahuje. Má Praha něco specifického, třeba právě řeku, která pozornost lidí přitahuje?

Řeka určitě lidi přitahuje. A to ve většině měst, nejen v Praze. Já jsem to asi nevnímal do chvíle, dokud jsme nepostavili Marina Island. Když jsem se pak tady s lidmi bavil, tak byli úplně nadšeni a strašně spokojeni. O Prague Marina Nova byl také velký zájem. Lidé chtějí být u vody. Asi to tak funguje od nepaměti.

A až dokončíte ten nejlepší projekt v Praze, co bude dál?

Jak jsem říkal, dosáhli jsme změny územního plánu u projektu Kodaňská. Je to velký projekt, zahrnuje i městský pozemek a s městem jsme se dohodli na uspořádání architektonické soutěže. Je to dohromady asi šedesát tisíc metrů čtverečních. Pevně věřím, že z té soutěže vznikne nějaký povedený projekt. Možná už sice nebude nejlepším projektem v Praze, ale opět budeme dbát na to, aby byl jeho standard vysoký. A dál uvidíme, máme další lokality ve stadiu přípravy a určitě se nějaké další příležitosti objeví.

Text: Kateřina Ehrenbergerová

Vizualizace: Daramis

Foto: Ondřej Košík

Mohlo by vás zajímat