Netají se tím, že i víkendy dobrovolně zasvěcuje práci, aby jeho projekty fungovaly bezchybně. Developer Marek Jakeš má odhodlání proměňovat vize ve skutečnost, což potvrzuje nejen mottem své firmy, ale především realizovanými stavbami, pod nimiž je podepsán. Budoucnost bydlení by rád viděl v rozvoji mezigeneračních komunit, kde se bude potkávat mládí se stářím a vzájemně se obohacovat. Jeho firma Jakeš Development tak nechce přispívat jen stavebnictví, ale rozvoji společnosti tak, jak ostatně fungovala odedávna. A co dělá úspěšný podnikatel, když si potřebuje od všeho jednoduše pročistit hlavu? Utíká k letadlům, které nejen obdivuje, ale i sám pilotuje.

Jak jste se dostal k realitnímu developmentu?

Ta cesta vedla z jiného oboru, ale byla každopádně velmi přirozená. Dříve jsem nakupoval a prodával vozidla. Jednoho dne za mnou přišli jedni klienti a řekli mi, že jsem jim pomohl velmi úspěšně prodat auto, a zda bych nechtěl zkusit prodat i jejich byt. A tak jsem se přesunul k realitám. Ze začátku jsem dělal běžné realitní služby a zprostředkování, nicméně jak šel čas, tak jsem si mohl dovolit sám koupit i nějaký byt nebo dům, který jsem následně prodal. A pak jsem se dostal najednou do fáze, kdy jsem dokázal zrealizovat i menší projekt. Ze začátku mi hodně pomáhala rodina. Můj strýc, máma a táta, kteří také podnikají a od kterých jsem měl obrovskou podporu. První projekty jsme dělali společně, hodně jsem se toho v té době od nich naučil a jsem jim za to vděčný.

Jakeš Development roste co do objemu výstavby poměrně rychle. Pocházíte z Vysočiny, kde máte za sebou řadu projektů a nyní vstupujete na pražský trh. Co konkrétně připravujete?

Střední Čechy a regiony mimo Prahu jsou specifické. Pořád tam existují možnosti koupit zajímavé projekty, což oproti Praze je trochu odlišné. Střední Čechy jsou trochu čitelnější, a také tam jsou byty pro lidi cenově dostupnější. Ceny tam jsou zpravidla o polovinu nižší než v hlavním městě. I klientela je jiná. Celý ten developerský projekt začíná od akvizice, a když se ta akvizice na začátku podcení, tak vás už po celou dobu procesu budou provázet problémy. Ať už je to tím, že projekt není dobře povolitelný, koupil se za vysokou cenu nebo se špatně odhadly stavební náklady. To jsou takové typické problémy. Samozřejmě, že i my, když jsme začínali, jsme si tím vším také prošli. V Praze aktuálně stavíme padesát bytů a do konce roku jich chceme dát na trh dalších padesát. A v roce 2026 bychom rádi postavili nějakých tři sta bytů. Ve středních Čechách se chceme dál zatím držet na stovce bytů, ale do budoucna plánujeme růst na nějakých dvě stě bytů.

Za sebou máte povedené realizace v Kolíně nebo Kutné Hoře. Je ten trh na vás tam už malý nebo již není prostor pro další růst? Čím vás oslovila Praha, protože tady ta konkurence je přece obrovská.

To je dobrá otázka. Je to asi tím, že člověk v Praze žije, takže i tu práci by měl nejraději co nejblíže. Možná i pro tento dobrý pocit, že když nastane na projektu nějaký problém, je tam hned a může to hned řešit. Dnes je opravdu málo kvalifikovaných lidí na technické části, a kdyby se dojíždělo někam hodně daleko, tak to tu kapacitu může ještě snížit. Máme vlastní stavební firmu, která nám projekty realizuje, a tím pádem si často můžeme dovolit trochu více při té akvizici než konkurence. Pokud by byla generálním dodavatelem externí firma, tak ten nákup musí být logicky o něco levnější. Víme, co jsou naše silné stránky. Třeba rekonstrukci dokážeme zrealizovat rychle a efektivně. A o tu efektivitu jde především. Zatím se nám nestalo, že bychom museli řešit nenadálou událost, která by celou stavbu zpomalila. Zatím jsme naštěstí všechny projekty dokázali úspěšně zrealizovat. A abych se vrátil k vašemu dotazu, Praha je velmi specifická, máte horší i lepší adresy. Aktuálně působíme na Praze 6, ale poohlížíme se také po Praze 3 a Praze 9. Snažíme se vybírat místa, kde se lidem bude dobře bydlet, kde o byty bude zájem.

Praha 6 je bezpochyby dobrá adresa a vždycky byla, což u Prahy 9 úplně říct nemůžeme, ta byla vnímána spíše jako špinavá a průmyslová čtvrť, ale mění se to. A Praha 3 byla dříve spíše brána jako taková „svá“ lokalita. Podle čeho vybíráte, kam půjdete?

Dnes už je jedno, kam s prémiovým bydlením jdete, protože Praha je brána celá jako prémiová. A pravdou je, že i ty horší čtvrti se velmi rychle proměňují na lepší. My chceme mít místa, která jsou dobře dopravně dostupná, a která mají dobrou občanskou vybavenost. Takové lokality budou u nás pořád vyhrávat. Když děláme akvizice a zejména když pak jdeme s celým procesem do finále, tak se snažím vžít do lidí, kteří by měli v tom projektu bydlet. Snažím se přemýšlet o tom, zda bych já sám tam chtěl vůbec žít. Bez ohledu na to, v jaké kvalitě je ten dům postavený, a jaké tam je vybavení. A když si odpovím „ano, chtěl bych tam bydlet”, tak vím, že i těm lidem se tam bude dobře žít. O ty byty je následně zájem. Jak o koupi, tak o pronájmy. A když se někdo rozhodne, že chce do budoucna ten byt prodat, tak s tím ve většině případů nebude mít problém právě proto, že se tam dobře žije. A samozřejmě to jde ruku v ruce i s tím, že ty domy musí být nízkoenergetické. To je dnes velké téma a bude i pořád větší a větší do budoucna.

Dokážete říci, jaký poměr je mezi lidmi, kteří chtějí byt pro vlastní bydlení versus těch, kteří si ho kupují jako investici?

V současnosti je podstatně více investorů a v našich projektech tvoří zhruba osmdesát procent. Před válkou na Ukrajině tomu ale tak nebylo. V tom období začaly narůstat úroky, vznikla nejistota, a to samozřejmě vyvolalo pokles poptávky na realitním trhu. Investoři se snaží myslet dopředu, snaží se změny předvídat a jsou jako žraloci. Chtějí získat ten nejlepší úlovek. I mě samotného překvapilo, že těch investorů je velká převaha oproti běžným kupujícím. Okolo roku 2018 ten poměr byl vyváženější. Nicméně běžní kupující se začínají také pomalu probouzet. A já si zároveň troufám říci, že máme ty nejlepší investiční byty na trhu. Lidem totiž mimo jiné garantujeme výnos čtyři procenta p.a. Nejen proto stavíme naše byty tak, abychom tohoto výnosu dosahovali. Na Prahu jsou přitom běžná dvě procenta. My stavíme především malometrážní byty, které dnes na trhu chybějí.

Co tedy v Praze konkrétně připravujete?

Je to Praha 6, kde máme dva projekty. Oba jsou v okolí vodní nádrže Džbán, parku Divoká Šárka a obory Hvězda. A pak na Bohdalci, kde plánujeme postavit okolo padesáti bytů. Máme v přípravě i další projekty, na kterých intenzivně pracujeme, které jsou v blízkosti Prahy, protože o tu lokalitu je také velký zájem.

Pustili jste se do prodeje dluhopisů. K čemu budete tyto investice používat?

Od našich klientů vzešly požadavky, že by rádi investovali do nemovitostí. Nabízíme jim možnosti osobní koupě bytu, nebo aktuálně i právě možnost investovat do našich dluhopisů. Klienti si dluhopisy mohou koupit, jsou na tři roky s úrokem deset procent p.a. Pomáhá nám to růst a peníze přidáváme k vlastním zdrojům. Dokážeme tak více a rychleji stavět. Jedná se o desítky bytů navíc.

Zvažujete dnes mezi developery tak oblíbené bulid-to rent? Tedy, že budete vlastnit byty, které postavíte a následně je pronajmete?

Aktuálně na tom pracujeme a některé domy, které teď nakupujeme, si chceme nechat ve vlastnictví s tím, že je chceme pronajímat. V plánu máme také projekty pro studenty, což je populární a ty prostory pro ně zde stále chybí. Plánujeme ale i běžný nájem a také stavíme v Kutné Hoře domov pro seniory a do budoucna v tom chceme pokračovat, protože cítíme v tomto ohledu nedostatky.

V bydlení pro seniory?

Ano, za mě by to do budoucna měl být náš hlavní pilíř. Nejen domovy pro seniory, ale v každém našem bloku, kde budou normální byty, by měl být jak domov pro seniory, tak i školka. Obě zařízení by měla částečně společný provoz, například sdílenou jídelnu a zahradu. Generace by se na těchto místech potkávaly a navzájem se obohacovaly. Všichni to známe z rodinných oslav. Osmdesátiletá babička, když vidí své vnouče, jako by omládla o dvacet let. A tenhle efekt chceme podporovat. A když si představíte, že bydlíte v bytě, ze kterého vidíte na své dítě, které si hraje ve školce a zároveň má svou babičku nebo prababičku nablízku, tak to je opět to místo, kde bych já chtěl žít. Věřím, že tím rodinám poskytneme výjimečné místo, které nebude mít konkurenci.

To je koncept mezigeneračního komunitního bydlení. Babičky se starají o děti a předávají jim moudrost a děti jim naopak dělají radost. Není to přitom nic nového, ale ze světa to vymizelo, čím to je?

Myslím si, že je doba hodně zrychlená. Dnes je typické, že se lidi stěhují a odcházejí často do velkých měst. A najednou ti prarodiče se ocitnou přes sto kilometrů daleko od svých vnoučat. Tím se pro ty děti stávají nedostupní. To chceme změnit a takovou situaci za ně vyřešit. Chceme, aby děti měly kontakt se staršími. Jak jsem již zmínil, pracujeme na tom na projektu v Kutné Hoře. Aktuálně jsme v polovině a chceme ho dokončit do dvou let. Já bych pak rád tento pilotní projekt přenesl i do dalších míst v Česku, protože věřím, že takové mezigenerační propojení si každé město zaslouží a výrazně to změní kvalitu života ve městech.

Myslíte si, že skutečně tohle může pomoci tomu, že se generace sestěhují, pokud budou mít zajištěný servis pro mladé i pro staré?

Věřím tomu, že ano. Dnes se lidi hodně věnují své práci a nemají tolik možností se starat o to, že by na své zahradě postavili dům pro prarodiče, jak se to dělávalo dříve. My v našem projektu vycházíme z dob minulých a přenášíme je do budoucna. Chtěli bychom vybudovat takové urbanistické bloky, kde budou žít lidi pospolu v každém městě v České republice, které má řekněme nad deset tisíc obyvatel.

Označujete se za firmu, která přináší kompletní realizace od A až do Z. Co si pod tím mohu představit? Není to v dnešní době u developerských společností standard?

Často dochází k tomu, že developerské společnosti projekt pouze řídí a investují do něj. V našem případě všechny ty fáze, kterými při výstavbě procházíte, probíhají přímo u nás ve firmě. Máme vlastní akviziční oddělení, které nemovitosti nakupuje. Máme vlastní architekty, kteří pro nás dělají studie pro ověřování na úřadech. Máme vlastní projekční tým, který dělá dokumentaci pro povolení záměru. Sami chodíme po úřadech a vyřizujeme si stavební povolení. Vždy tam jsou nějaké změny, často jich není úplně málo, ale my je dokážeme díky našemu projektovému týmu zpracovat do druhého dne. A ten získaný čas je pro nás obrovskou výhodou. Když získáme povolení, tak nastupuje naše stavební firma, nejsme tedy závislí na externích dodávkách. Máme tím pádem pod kontrolou plně veškeré termíny, náklady i kvalitu. A v neposlední řadě máme i vlastní prodejní tým, který se stará o úspěšný prodej a pronájem našich nemovitostí. Díky tomu máme celý proces pod kontrolou a jsme schopni zajistit vysokou kvalitu a efektivitu.

Vy sami dokonce děláte některé subdodávky, konkrétně jste se pustili do skla. Jak tento nápad vznikl?

To je velmi hezký příběh o panu Slaninovi z Havlíčkova Brodu, který měl menší sklenářství. Pracovalo tam pět lidí a do našich domů nám dodávali kalné sklo. Stojím si za tím, že sklo je věčné, je to nadčasový prvek, a my se ho i proto do našich bytů snažíme co nejvíce aplikovat. Jednoho dne za námi pan Slanina přišel s tím, že už je mu přes sedmdesát let a bude končit. Zeptal se nás, zda jeho firmu nechceme převzít a my souhlasili. Předal nám spoustu zákazníků, a díky tomu si od té doby projekty vybavujeme sklem už sami. Dokážeme dělat i skleněné pergoly, zábradlí, sprchové kouty i kancelářské stěny. Sklo se dá použít jako architektonický, ale i technický doplněk. Máme z toho obrovskou radost, že jsme tak krásnou firmu převzali a věřím, že v dalších letech se budeme těšit na další zajímavé realizace. A jak jsem zmínil už v předchozí odpovědi, pro mě je důležitý i ten společenský přesah, nejen development. Nám by se finančně rozhodně vyplatilo více, postavit jen byty místo školky a domova pro seniory, ale tím, že to zařízení vybudujeme, tím přispějeme nejen lokalitě, ale i samotnému městu. A já věřím, že se nám to pak i finančně vrátí, protože vím, že je o byty, které poskytují občanskou vybavenost, obrovský zájem.

Přispěje to i té okolní lokalitě, pokud je ten projekt otevřený. Počítáte s tím, že to bude přístupný prostor nebo bude sloužit jen těm, kteří budou v rámci vaší komunity?

S otevřeností počítáme. Bude tam park, který bude přístupný pro všechny a v rámci recepce domova pro seniory bude i kavárna. Ta bude přirozeně tvořit místo pro setkávání. I té lokalitě to tedy přinese další nové služby. V našem pilotním projektu tvoří část výstavby zrekonstruovaný brownfield. Jedná se o bývalou textilní továrnu, která už desítky let nefungovala a jen chátrala. A my té lokalitě pomohli tím, že jsme jí vdechli nový život a ona může dál sloužit. To je také fajn, když se podaří zrekonstruovat něco, co se rozpadá a nemá žádné využití, v té lokalitě to jen straší a ve finále snižuje i ceny nemovitostí v okolí.

Jak je pro takové projekty důležitá kvalitní architektura nebo nějaké volnočasové vybavení?

Dbáme na to, aby naše projekty měly co největší okna, protože dnes vzduch a světlo znamená život. Zároveň hledíme i na to, abychom stavěli prostorné balkony, terasy a zahrady, protože lidé velmi rádi tráví čas venku na čerstvém vzduchu. Je to hodně o zdraví, to mají klienti rádi a my se v těch návrzích přesně toto snažíme reflektovat. Navrhujeme u domů venkovní posilovny, dětská hřiště, posezení s grilem, což je opět místo, kde se lidé mohou potkávat.

Na svůj věk máte za sebou poměrně dost prokazatelných úspěchů, položím teď klasickou otázku personalisty. Kde se vidíte za pět až deset let?

Já pevně věřím v to, že se nám úspěšně podaří rozjet právě ten projekt mezigeneračního bydlení. Vidím v tom velkou budoucnost a obrovský společenský přínos. Už teď nás kontaktují někteří starostové s tím, že s námi chtějí spolupracovat. Často se zapojují i při výběru pozemku a pomáhají nám se získáním potřebných souhlasů. Věřím, že i díky tomuto přesahu se nám bude dařit a bude o ten koncept zájem. Respektive už teď víme, že o něj zájem je. I z toho důvodu věříme, že za pět let budeme mít za sebou několik takových míst a budeme pracovat na dalších.

Tím se dostáváme k tomu, jak přesně ten model funguje? Tím operátorem je město?

To je dobrá otázka. Vybrali jsme si na to společnost Senlife. Provozují aktuálně dva domovy pro seniory. V Tmani a Mělníku. Vždy, když tam jedu na návštěvu, tak je prosím, ať mě ubytují. Mají vše nádherně zařízené. Na zahradě kozy, králíky a slepice. Mají vlastní med. Seniory zapojují do péče o zahradu, okopávají brambory a pečují o zeleninu, která tam roste. My s nimi máme dohodu, že až postavíme naše domovy, tak oni je budou provozovat. Provozovatel je pro nás zásadní, protože lidé tam musí chtít být, i proto je důležité, aby péče byla kvalitní. Většinu pokojů v domovech chceme mít jednolůžkové, budou menší, ale lidé tam budou mít svůj vlastní prostor, své soukromí. A už jsme zase u toho, chceme především, aby se tam dobře žilo.

Dá se říci, že vybudujete mikrobyt s pečovatelskou službou?

Přesně tak, v rámci domova pro seniory chceme zároveň vybudovat i hotel, aby rodiny, které přijedou navštívit své blízké, se tam mohly ubytovat a strávit s nimi co nejvíce času. Chceme stavět v krásných lokalitách. Vezměte si Kutnou Horu, je v UNESCO, když se tam procházíte, tak narazíte na mnoho nádherných míst. Ta myšlenka postavit hotel vzešla opět z potřeb. Já bych svou babičku například chtěl navštívit a strávit s ní nějaký čas. Tohle vše to usnadní. Budu jí moci být nablízku, když bude slavit narozeniny nebo třeba bude mít nějaké zdravotní komplikace. A už jsem se s tímto modelem setkal v západní Evropě.

Na to jsem se chtěla zeptat, zda kopírujete už zavedené a odzkoušené koncepty?

Ano, severské země jsou v tomto ohledu opravdu o dost napřed, tam je propojení domovů pro seniory a školek už naprosto běžné. I v Německu. Nekopírujeme přímo konkrétní projekt, ale spíše se necháváme inspirovat těmi dobrými příklady a snažíme se je následně aplikovat do reality. Je pravda, že myšlenka vybudovat hotel v rámci domova pro seniory přišla, když jsem byl na návštěvě u známých v Německu. Oni tento koncept měli v těsném sousedství a jelikož nás nemohli ubytovat u sebe, tak nás poslali do toho hotelu s tím, že to tam mají moc hezké. A tam jsem to poprvé viděl. Chtěli bychom do budoucna budovat zařízení se službami na evropské špičce. Chceme nejlepší služby.

Text: Kateřina Ehrenbergerová

Vizualizace: Jakeš Development

Foto: Ondřej Košík

Mohlo by vás zajímat