Prefabrikace se vrací, zapomeňte ale na éru šedých paneláků a unifikovaných sídlišť – prefabrikovaná výstavba už dávno není symbolem socialistické minulosti. Díky technickým inovacím dnes umožňuje vznik moderních, architektonicky atraktivních budov s důrazem na udržitelnost. Navíc je rychlá, kvalitní a ekonomicky dostupná, což oceňují nejen developeři, ale také města a obce, které hledají cestu k dostupnému bydlení. Společnost Goldbeck se prefabrikaci věnuje už od svého vzniku a její zkušenosti s průmyslovými halami patří k nejbohatším v oboru. Nyní tato německá společnost své působení rozšiřuje i do rezidenčních projektů. O budoucím směřování českého stavebnictví, výhodách metody „design&build“, i o proměně stavebnictví, jsme hovořili s Michalem Králem, generálním ředitelem Goldbecku, v jeho pražské kanceláři. Ten působí ve stavebnictví už třicet let, z toho více než dvacet let v segmentu generálních dodávek. Vede společnost Goldbeck v pěti zemích střední a jihovýchodní Evropy – kromě České republiky také na Slovensku, v Maďarsku, Slovinsku a Chorvatsku. A když zrovna neřídí velké stavební projekty, kterých za poslední finanční rok skupina postavila 567, nejraději tráví čas s rodinou na horách – v létě na kole, v zimě na lyžích.

Prefabrikace je dnes často zmiňována jako klíčový nástroj pro zvládání rostoucích nákladů na materiál, nedostatku pracovních sil a prodlužujících se termínů výstavby. Jaký je váš pohled na její využití v bytové výstavbě?

Prefabrikace je hlavním mottem společnosti Goldbeck už od jejího založení v roce 1969. Od samého začátku bylo naším cílem přenést co největší část stavebního procesu do kontrolovaných podmínek výroby, kde lze zajistit vyšší kvalitu, efektivitu a následně z těchto výhod profitovat přímo na stavbě. Toto se velmi osvědčilo v průmyslové výstavbě a stejné pozitivní efekty vidíme nyní také u výstavby bytové. Pravdou je, že pokud se podaří přibližně čtyřicet procent stavebních prací předem zhotovit a na stavbě poté už jen provést „montáž“, eliminuje to velké množství chyb, výrazně to omezuje vliv počasí a další nepředvídatelné okolnosti. Významný je také dopad na délku výstavby. Zejména v oblasti bytové výstavby, kde hraje zásadní roli cena peněz, je kratší doba realizace obrovskou výhodou. Díky tomu může být finální produkt, byt či obytná plocha, nabízen za nižší cenu.

V Česku má ale prefabrikace z dob socialismu, obzvlášť v té bytové výstavbě, ne úplně dobré jméno. Přicházíte s paneláky 2.0? Může to někdo takto vnímat?

Někdo to tak vnímat může, ale já bych se proti tomu důrazně ohradil. To, že je stavba složena z jednotlivých prefabrikovaných dílů, zdaleka neznamená, že jde o panelák nebo že má charakter průmyslového objektu. Nikdo se například nepozastavuje nad tím, jak jsou postavené průmyslové haly. U nich je naprosto běžné, že každý sloup je vyroben v závodě, převezen na stavbu a teprve tam smontován a nikdo nenamítá, proč se to nebetonuje přímo na místě. Přitom stejný princip lze zcela přirozeně aplikovat i na bytovou výstavbu. Samozřejmě záleží na kvalitě, a to především na kvalitě dispozičního návrhu, technického řešení a samotného provedení. A právě prefabrikace k této kvalitě významně přispívá, protože eliminuje improvizovaná a často problematická „kreativní řešení“ přímo na stavbě. Pokud je návrh od začátku uchopen správně, pak na finálním díle není poznat, z čeho je zkonstruováno a jaký systém byl použit.

Je pravda, že kreativity architekti u paneláků moc neměli. V současnosti je asi situace přece jen jiná. Vnímají dnes architekti, že mohou využívat prefabrikaci i pro odvážnější návrhy?

Je samozřejmě pravda, že prefabrikace s sebou přináší určitá omezení – ne každý koncept lze beze zbytku realizovat v tomto systému. Neznamená to však, že by tato omezení byla natolik zásadní, aby bránila vzniku kvalitní a esteticky hodnotné architektury. Naopak, do určité míry zde existuje prostor pro kreativitu architekta. Je možné být tvůrčí a současně respektovat nezbytné zásady. Tyto zásady vycházejí především ze statických požadavků stavby, které nelze opomenout. Typickým příkladem je vhodné umístění nosných stěn tak, aby na sebe konstrukčně navazovaly v jednotlivých podlažích. Pokud architekt respektuje tato základní pravidla, samotná volba prefabrikovaného řešení nijak zásadně neomezuje výsledný výraz a vzhled budovy.

Druhým omezením u staré panelové výstavby byly zvukové i tepelné izolace. Tyto standardy jsou dnes předpokládám již samozřejmostí.

Samozřejmě, současné standardy jsou oproti těm minulým úplně někde jinde. Prefabrikace všechny tyto požadavky dokáže bez problémů splnit a myslím si dokonce, že v mnoha ohledech je dokáže naplnit lépe než konvenční řešení. Dostáváme se tím na pole suché výstavby, kde je klíčovým parametrem hlukový útlum mezibytových příček. Nám vycházejí hodnoty u prefabrikovaného řešení často mnohem příznivěji než u tradičních stavebních postupů. To znamená, že prefabrikace nejenže obstojí ve srovnání s konvenčními metodami, ale v některých případech přináší i významné výhody.

Jak na váš model prefabrikace slyší developeři?

Jejich reakce bývá zpravidla velmi pozitivní a důvod je poměrně jasný. Jedním z největších benefitů prefabrikace je výrazně kratší doba výstavby, což má přímý dopad na snížení nákladů spojených s financováním, tedy na cenu peněz. A díky dalším výhodám, které prefabrikace přináší, se to promítá i do konečné ceny projektu. Celková nabízená cena tak vychází pro zákazníky velmi příznivě. V nejhorším případě je cena stejná jako u konvenční prefabrikace.

Prefabrikace se hodně skloňuje v souvislosti s dostupným bydlením. Dnešní ceny nemovitostí jsou podle developerů a odborníků na reality tak vysoké především kvůli dlouhým procesům výstavby a drahým stavebním pracím. Jak to vidíte vy?

Ceny bydlení v České republice jsou v poměru ke kupní síle obyvatel jedny z nejvyšších z celé Evropy, ukazují to veškeré statistiky. Makroekonomické údaje, ani celkové ekonomické ukazatele změnit nedokážeme. Co ale v Goldbecku můžeme ovlivnit, je maximální využití našich znalostí a dovedností tak, abychom zákazníkovi dokázali nabídnout co možná nejnižší cenu výstavby. Jsme stavební firma, zaměřujeme se na samotný proces realizace a jsme přesvědčeni, že právě cesta prefabrikace je tou správnou. Díky ní můžeme zajistit, že námi nabízená cena je skutečně konkurenceschopná a patří k nejnižším na trhu.

Goldbeck je německá firma, která se za třicet let působení v Česku prosadila hlavně v segmentu průmyslových nemovitostí. Jaké byly začátky vaší cesty v Česku?

Jako každá cesta byla i ta naše trnitá a dlouhá. Na úplném začátku, v pionýrských letech, mezi lety 2000 a 2002, šlo v podstatě o aplikaci již fungujícího modelu. Ne ani tak z Německa, ale spíše z Polska, kde byl trh ze všech postsovětských zemí nastartovaný jako první. Myslím si, že nejtěžší bylo přimět trh i zákazníky, aby si vůbec zvykli na samotnou myšlenku a obchodní model založený na „design&build“. Bylo nutné přijmout, že nejde o to řešit jednotlivé položky, jejich množství a cenu, ale soustředit se na finální produkt. Tedy na samotnou nemovitost či budovu. Tento posun v uvažování chvíli trval. Myslím si ale, že právě v tom je Goldbeck skutečně profesionál. Zákazníci to časem poznali, a začali se na nás obracet nejen s důvěrou, ale i s jistotou. Vědí, že to, na čem se domluvíme, opravdu platí. Že budova bude dodána v dohodnuté kvalitě, v dohodnutém čase a za dohodnutou cenu. Na začátku to trvalo zhruba deset let, než se trh s tímto přístupem plně sžil. Poté už se z něj stal každodenní byznys se stálými klienty, kteří věděli, co od nás mohou očekávat. A stejně tak my jsme věděli, že máme co do činění se seriózními partnery, kteří svůj byznys dělají poctivě a profesionálně.

Kromě výrobních a logistických budov máte za sebou realizace i parkovacích domů, je to tak?

Ano, dalším z našich produktů jsou parkovací domy. Produktem je ve společnosti Goldbeck nazýváme proto, protože to ilustruje skutečnost, že ty budovy jsou prefabrikované. Máme za sebou již několik realizací. Jde o nadzemní parkovací domy zaměřené především na funkci, tedy na to, aby efektivně sloužily samotnému parkování. Hlavním cílem je, aby cena za jedno parkovací místo byla co nejnižší a pro zákazníka maximálně příznivá. Jen tak může být realizace i následný provoz celého projektu ekonomicky smysluplný a dlouhodobě udržitelný.

Velkým současným tématem je udržitelnost. Zajímá mě, jestli s výrobci, dodavateli nebo partnery v tomto ohledu vyvíjíte nějaké aktivity.

Samozřejmě ani v oblasti udržitelnosti nestojíme stranou. I většina průmyslových nemovitostí, které realizujeme, je dnes certifikovaná a dosahuje těch nejvyšších úrovní hodnocení. Ať už se jedná o nálepku „Outstanding“ nebo „Excellent“. Stejně tak se tomuto tématu intenzivně věnují i naši kolegové ve výrobních závodech. Jejich cílem je maximálně snižovat uhlíkovou stopu, což je u betonu samozřejmě velmi náročné, protože výroba betonu je přímo závislá na cementu. Přesto se soustředíme na hledání alternativ. Využíváme recyklaci, ať už jde o opětovné využití odpadních vod, zapracování recyklovaného betonu tam, kde to normy a technické možnosti dovolují, nebo částečnou náhradu cementu jinými materiály. Naším cílem je minimalizovat negativní dopad výroby na životní prostředí, proto také osazujeme naše závody solárními panely a využíváme energii ze slunce. Udržitelnost promítáme nejen do výsledných staveb, ale i do samotné výroby.

Ve stavebnictví se pohybujete třicet let. Jak se z vašeho pohledu za tu dobu vyvinulo stavebnictví v Česku?

Myslím si, že v současnosti je v tomto směru cítit především tlak na cenu a mnohdy jako by všechno ostatní ustupovalo do pozadí. Přitom je potřeba připomenout, že v minulosti došlo k zásadnímu přerodu. Místo státních podniků začali fungovat generální dodavatelé a my jsme se museli naučit pracovat metodou „design&build“. Ta spočívá v tom, že objednatel sice zadá návrh řešení, ale dodavatel už pak nese odpovědnost za jeho funkčnost, cenu i kvalitu. Objednatel tím získává jistotu výsledku, i když na druhou stranu ztrácí detailní přehled o jednotkových cenách. To je ale logickou součástí této metody. Bohužel mám pocit, že dnes je často kritériem s nejvyšší vahou prakticky jen cena. A ten tlak na cenu se podle mě dostal až za hranici únosnosti. Kvůli němu se někdy opouštějí dobré mravy, zavedené standardy nebo i samotná snaha o kvalitní provedení. A otázka pak zní, kde je ta správná hranice. Je potřeba to umět vybalancovat. Cena je důležitá, ale nikdy by neměla znamenat ústupek v oblasti standardů nebo dokonce v oblasti kvality.

V tom spatřujete tu největší změnu?

Ve společnosti Goldbeck působím už třicet let. Nebylo to sice mé první zaměstnání, ale bezpochyby to nejdelší. Když se na tuto dobu podívám zpětně, mohu ji rozdělit zhruba do tří desetiletých etap. Prvních deset let jsem strávil ve výrobě. Následující desetiletí jsem působil na stavbách, tehdy ještě jako elév, který se učil přímo od zkušených stavbyvedoucích. Bylo to období, kdy jsem si osvojil všechny základní principy stavebnictví a zároveň při práci dokončil vysokoškolské vzdělání. A posledních deset let se věnuji vedení firmy. Dá se tedy říci, že jednu třetinu své kariéry jsem věnoval tomu, jak se věci vyrábějí, druhou tomu, jak se realizují metodou „design&build“, a tu třetí tomu, jak tyto zkušenosti správně využít. Důležité je, abychom tuto metodu používali v její plné logice a nevybíraly se z ní jen prvky, které jsou nejvýhodnější pro objednatele, ale zároveň nejméně výhodné pro dodavatele. Nemělo by to sklouzávat k situaci, kdy se sice pracuje v režimu design&build, ale zároveň se požaduje detailní položkový rozpočet – to nedává smysl. Na jedné konferenci jsem k tomu nedávno poznamenal, že „zadarmo je nakonec drahé“ a že „včera už bylo pozdě“. Tato slova vyvolala poměrně živou diskuzi. Podobné je to i s udržitelností: všichni ji deklarativně podporujeme, všichni chceme být „zelení“, ale už méně jsme ochotni si za to reálně zaplatit. Každý přitom ví, že udržitelnost něco stojí. A právě zde se dnes nacházíme – všichni chceme všechno, ale nejsme vždy připraveni a ochotni za to nést odpovídající cenu.

Zmiňujete často spojení „design&build“. Můžete tento model blíže představit a v souvislosti právě s dostupností bydlení, je tento model podle vás prosaditelný také u měst a obcí?

Pokud hovoříme o dostupném bydlení – tedy o bydlení, které je finančně i organizačně reálně dostupné pro města a obce – pak je metoda „design&build“ bezpochyby tou správnou cestou. Jejím principem je, že objednatel definuje základní parametry, kterých chce dosáhnout, a také prostorové podmínky, na jejichž základě má projekt vzniknout. Například má k dispozici konkrétní pozemek a ví, že na něm chce postavit bytový dům s určitou skladbou jednotek – malými byty, středně velkými byty a podobně. Takto připravené zadání předá zhotoviteli, který na základě svých zkušeností a technického zázemí navrhne konkrétní technické řešení. Přitom každý zhotovitel může zvolit odlišnou cestu: někdo využije prefabrikovaný beton, jiný prefabrikovanou dřevostavbu nebo konvenční výstavbu ze zdiva. Výsledkem je vždy nabídka obsahující cenu a termín realizace – základní parametry, podle kterých může objednatel nebo jeho designér objektivně vyhodnotit nejvhodnější variantu. Díky těmto údajům je možné stanovit cenu za metr čtvereční či za bytovou jednotku a zároveň zohlednit časový rámec, jenž má vliv i na cenu peněz. Pro některé objednatele může být čas zásadním faktorem – jsou ochotni si připlatit, aby projekt byl dokončen rychleji. Na základě těchto kritérií pak vyberou nejvhodnějšího zhotovitele. Odpovědnost za celý proces pak leží na zhotoviteli: musí projekt nejen navrhnout, vyřídit potřebná povolení a naplánovat realizaci, ale také jej předat jako hotovou a funkční stavbu. Zjednodušeně řečeno, metoda „design&build“ představuje propojení návrhu a realizace do jednoho celku, za který nese plnou odpovědnost zhotovitel.

A slyší na to i města a obce? Chápou, že by to pro ně mohla být cesta k zajištění chybějícího bytového fondu?

Je to pro ně zajímavá myšlenka a dokáží si ji představit. Přesto, stejně jako před patnácti až dvaceti lety, se musí odstranit obavy developerů, že metoda nebude fungovat nebo že by mohli být nějak poškozeni. Stejná cesta a práce je před námi. Zákazníci musí opravdu uvěřit, že to funguje a že jde pro ně o nejlepší variantu. Objednatel definuje okrajové podmínky a každý zhotovitel pak podle svého know-how a zkušeností navrhne řešení, které bude odpovídat zadaným parametrům. Následně je na objednateli, aby vybral to, co je pro něj nejvýhodnější. A to nejen z pohledu ceny, ale i z hlediska architektury, času realizace, využitelnosti a dalších kritérií. Myslím si, že metoda je to správná a je i pozitivně přijímána. Samozřejmě tam ale stále cítím určité obavy podobné těm, jaké byly v průmyslovém sektoru před patnácti lety. Díky naší zkušenosti jsem ale přesvědčen, že dokážeme tyto obavy rozptýlit.

Co vás na práci baví nejvíce a kde se vidíte za dalších třicet let?

(Smích) To je skoro jako tehdy u pohovoru. Baví mě práce s lidmi a sledovat, že i je to baví. Ne každého to samozřejmě baví vždy, mě občas taky ne. Ale přesto mě těší, že i po těch třiceti letech mne tato práce stále naplňuje. Každý to máme trochu jinak, každého těší něco jiného a u mě je to například úspěšné uzavření obchodu nebo dokončení projektu. I když už nejsem „střihač pásek“, vidím výsledky práce mých kolegů, a to mě naplňuje. Baví mě spolupráce s týmem, sdílení zkušeností a možnost otevírat nová témata k diskuzi – například nyní v oblasti bydlení. Jde o novou a náročnou oblast, která představuje výzvu. Nejsme klasický bytový developer – naším zákazníkem není jednotlivec kupující byt, ale města, obce či investoři. Přesto věřím produktům, které nabízíme. Kdyby nebyly funkční, neosvědčily by se ani v Německu či jinde na západ od nás. Klíčem je najít správnou cestu a vhodného klienta, který uvidí hodnotu stejně jako my a jehož potřebám naše řešení vyhovuje. Samozřejmě nepostavíme prefabrikovaný byt pro každého, a ne každý projekt je vhodný pro prefabrikaci. Stavíme především objekty, kde má prefabrikace skutečný smysl. Metoda „design&build“ není univerzální, ale pro správně zvolené projekty a klienty funguje výborně.

Text: Kateřina Ehrenbergerová

Vizualizace: archiv Goldbeck

Foto: Ondřej Košík

Mohlo by vás zajímat