Odmalička se intenzivně připravoval na hokejovou kariéru, ke které ho vedl jeho otec. Když se ale Ondřej Lustyk po vážném poranění vazů se sportem musel rozloučit, život ho zavedl z rodných Litoměřic do Prahy, kde se ponořil do studií. Po dokončení studií na VŠE získal cenné zkušenosti ještě dál od domova, zejména v USA, kde se také seznámil se svou manželkou, se kterou mají kromě dvou dětí a psa i společnou vášeň pro cestování. Prozkoumávání různých koutů světa ale není jeho jedinou životní náplní. Milovník dobré kávy a kvalitních rumů svou profesní dráhu začal jako nezávislý hypoteční specialista. Dnes je Ondřej Lustyk úspěšným podnikatelem, a kromě realitní společnosti Propexa je současně zakladatelem firmy Modulario. Ta si klade za cíl pomocí svých modulárních staveb zdostupnit bydlení a přinést uživatelům větší komfort.

Jaké byly vaše začátky v realitním podnikání?

K realitám jsem se dostal přes finančnictví, které mě tehdy živilo. Měl jsem hodně kontaktů v zahraničí a zhruba sedmdesát procent mé klientely byli cizinci. Skrze ně jsem se dostal do procesu nákupu nemovitostí. Nebylo to jen o vyřizování hypoték a pojištění, ale chodil jsem s nimi na prohlídky, vyjednával o cenách a sám komunikoval s prodávajícími a realitními makléři. Ve chvíli, kdy jsem měl komplexní obrázek o realitním trhu, rozhodl jsem se oslovit trh s novým standardem služeb, který v tu dobu mělo pouze několik makléřů v ČR. Inspiroval jsem se především zahraničními trhy, konkrétně USA a Španělskem.

A je dnes ten standard vyšší?

Myslím si, že od pandemie covidu-19 se to extrémně zvedá. Jde to samozřejmě ruku v ruce i s moderními technologiemi, které máme v současnosti k dispozici. Za mě jsou dnes reality kombinací nejen obchodu, protože dřív to byla pouze obchodní činnost, ale je to spojené také s marketingem. Člověk, který si dokáže vytvořit kvalitní osobní značku a věnuje se marketingu, ať už za firmu nebo za sebe, tak má velmi dobře našlápnuto. V době sociálních sítí je extrémně důležité být viděn. Zároveň úroveň realitních služeb šla nahoru i kvůli regulacím. Pokud se nepletu, tak zhruba dva až tři roky zpět se měnily realitní zkoušky a dnes je mnohem těžší se stát realitním makléřem.

V řadě odvětví nahradil v posledních letech zprostředkovatele svět online. Dnes už neexistují burzovní makléři na telefonu nebo personální agentury, pamatuji si, že na náměstí každého menšího města byla minimálně jedna cestovní agentura. Není realitní odvětví dalším, které tento trend ovlivní?

Nedávno jsem se o tom bavil s jedním z kolegů a zcela upřímně jsem mu řekl, že se toho nebojím, protože za mě v realitách je nákup mnohem více doprovázen emocemi než nákup dovolené nebo investice. Pořízení vlastního bydlení je pro devadesát procent lidí tím nejdůležitějším rozhodnutím v životě, i proto za mě vazba na klienta ve světě realit byla, je a bude neustále potřeba. Nebojím se ani vlivu umělé inteligence, o ní nyní také často slýchám, ale nebojím se jí. Ba naopak, může lidem ve světě realit ušetřit desítky hodin týdně, a značně tak jejich práci zefektivnit. Možná jsem bláhový a realitu si ohýbám tak, abych se cítil komfortně, ale myslím si, že v realitách zůstaneme u té osobní vazby. Možná nezůstane v každém segmentu stejná, ale v segmentu dražších nemovitostí, tam ano.

Občas slýchám, že budoucnost realitního zprostředkování bude spíše v konzultacích a ve službách jako v private bankingu. Vidíte, že by se očekávání klientů od vaší profese měnilo oproti tomu, jaké bylo očekávání třeba před deseti lety, a dokážete podle toho vzorce předvídat, jak to asi bude v budoucnosti?

Ta očekávání se v posledních letech extrémně měnila. Dnes jsou očekávání od realitního makléře mnohem vyšší než před pár lety. Dříve byl makléř spíše v roli klíčníka, který vám zprostředkoval otevření nemovitosti a spojoval vás s advokátem, ale dnes musíte plnit hned několik rolí. Musíte být obchodníkem, marketingovým specialistou, ovládat sociální sítě, musíte vědět, jak si úspěšně vytvořit osobní PR. V současnosti jsou nároky na makléře vysoké, ale je to jedině dobře, protože zůstanou jen ti, kteří mají pro trh opravdu přínos. Ti, kteří se dokáží odlišit od konkurence, která se mnohdy stále pohybuje v těch starých zajetých kolejích. Stejně tak i finanční poradci se teď podle mě dostávají do fáze privátních investičních poradců a podobně a věřím, že do této fáze to může dojít i v rámci realit. Je to takový trend západního světa, obzvlášť v těch financích a pokud se to dostane do realit, tak je to něco, co by tomu trhu rozhodně mohlo prospět.

Velkými současnými tématy v realitách jsou dostupnost bydlení a investice. Trochu mi přijde, že jste tato dvě témata spojil ve svém dalším podnikání, kterým je společnost Modulario. Jak jste se k modulární výstavbě dostal?

Modulario je společnost, která se specializuje na výrobu modulového a mobilního bydlení. Už jen tím v podstatě bydlení zdostupňujeme a dnešní doba tomu napovídá. Jednoduše jsem si v jednu chvíli uvědomil, že ceny nemovitostí extrémně rostou a lidé začínají hledat alternativy. Mladších rodin, které dosáhnou na smysluplnou hypotéku a dokážou si pořídit vlastní bydlení, ubývá. A ve mně vzrostla vášeň přijít s nějakým vlastním projektem. Oslovil jsem tehdy, dnes už mé současné, obchodní partnery, kteří se specializují na výrobu ocelových konstrukcí. Ocel vnímám jako materiál, který je mnohem šetrnější k životnímu prostředí. Je flexibilnější, je recyklovatelný a v porovnání například se dřevem má i delší životnost. Dále jsme oslovili designéry a celé domy jsme navrhli od úplného začátku. Nic jsme nekopírovali. Jen jsme si nakreslili domek, který bychom chtěli postavit a pak už jsme to nějak rozšiřovali a upravovali.

Investice a sekundární bydlení, konkrétně Airbnb a glamping, obzvlášť asi po pandemii covidu-19, hodně akcelerovaly. Je v tomto odvětví, i co se týče výrobců, velká konkurence?

Je. Četl jsem statistiku, že v Čechách je aktuálně nějakých sto padesát výrobců modulových a modulárních domků, což na desetimilionový trh je extrémně velké množství. Řekl bych, že jsme našli inspiraci u sousedů v Polsku. Tamější trh je čtyřnásobný oproti našemu, a výrobců tam mají stovky. Myslím si, že pandemie nám ukázala, jak důležitá je svoboda a místo, kterým se necháváme obklopovat nebo kam vyrážíme ve chvíli, kdy chceme utéct z ruchu velkoměsta. V dnešní době je hodnota volného času mnohem vyšší, než bývala například před pěti až deseti lety, i proto vznikají glampingy a podobná místa, kam lidé odjíždějí na víkend za deset až patnáct tisíc korun. Vědí, že tam budou sami, nikdo je nebude rušit a budou tam mít zázemí, jakými jsou sauna s vířivkou a vše v přírodě. To je i ta hlavní motivace, která mě v začátcích poháněla kupředu. Uvědomil jsem si, že lidi jsou ochotni za volný čas platit více a více.

A ten trend stále roste.

Ano, roste. Dnešní doba je více a více dynamická a potřeba úniku z každodenního života je stále větší. Nicméně určitě tu existují nějaké limity. Kapacity jsou dle mého aktuálně naplněny z nějakých šedesáti procent, tudíž prostor ještě zbývá. Jsem názoru, že by měla přijít nějaká pomoc ze strany stavebního zákona a dalších, protože ve vztahu k modulárním stavbám, pozitivně nastavený k jejich výrobcům není.

Co to konkrétně znamená?

Neexistuje tu jednotný výklad toho, co je a co už není doplňková stavba. Co například lze využít k rekreaci, a na co je třeba stavební povolení nebo ohláška. Naše společnost má klienty po celé republice, všichni mají stejné produkty, ale co úřad, to odlišný pohled. Jelikož nás klienti často žádají o radu, vytvořili jsme si nějaké šablony, ale jsme pořád bohužel závislí na rozhodnutí konkrétních úřadů.

Jak vaše domy vypadají?

Máme dva základní produkty. První se jmenuje CabIN, což je vyloženě doplňková stavba k rodinným domům. Vytvořili jsme ho v době, kdy doplňkové stavby mohly být do dvaceti pěti metrů čtverečních, což už podle nového stavebního zákona neplatí. Dnes můžete mít čtyřicet metrů čtverečních a v některých případech až padesát pět metrů čtverečních. Naším cílem bylo vytvořit unifikovanou stavbu, kterou lze využít různými způsoby, proto máme různé typy. Standardně má čtyři krát šest metrů a hlavní účel využití je moderní zahradní domek nebo moderní wellness centrum, tedy privátní wellness, které si můžete postavit u sebe na zahradě. Saunování je v současné době velký trend, ale kapacity v saunových centrech nápor lidí nezvládají. A tak jsme do toho šli s myšlenkou, že lidé zůstanou doma a postaví si svoje vlastní zařízení pár metrů od obýváků.

To ale neřeší dostupnost bydlení, je to spíše doplněk k samostatným domům a vilám.

Dostupnost bydlení řeší ten druhý produkt, který nabízíme, kterým jsou mobilní a modulární stavby. Kompletně celé je vyrábíme ve fabrice. Jsou to domy o velikosti od čtyřiceti metrů čtverečních, což znamená od 2kk, až do osmdesáti metrů čtverečních, tedy 4kk. Případně jsme ale schopni to ještě rozšířit až na tři moduly a vznikne prostor až sto třicet metrů čtverečních. Myslím, že to naprosto vystihuje dostupné bydlení. Ať už z pohledu času, nákladů, ale i obstrukcí, které jsou spojené se stavebním povolením. Naším cílem bylo poskytnout lidem rodinný dům, který si můžou postavit, kdekoliv chtějí, za cenu bytové jednotky v Praze.

Takže plnohodnotné celoroční bydlení se zateplením a přívodem elektřiny i odvodem odpadu?

Přesně tak. I tady máme opět dvě možnosti. Je to plnohodnotné bydlení, které můžete využívat celoročně. Včetně zateplení, které jsme schopni přizpůsobit vždy konkrétní oblasti. Je důležité zmínit, že jsme se rozhodli jít cestou i off-gridového bydlení, což znamená, že jsme schopni postavit dům bez jakéhokoliv napojení na sítě. Součástí jsou tedy solární panely, čističky odpadních vod a máme také systém, který zachycuje dešťovou vodu a přeměňuje ji na pitnou. Je to vize, kterou máme, kterou se teď aktivně zabýváme a snažíme se naše stavby posunout tak, aby byly z devadesáti procent soběstačné.

Kdo má o tyto domy zájem?

Tady se nám nůžky trochu rozevírají. První typ jsou fanoušci alternativního bydlení a alternativního stylu života, což vnímám také jako současný trend. Jde to opět ruku v ruce s cenami nemovitostí. Jsou to lidé, co milují cestování a často se stěhují, ať už v rámci České republiky nebo v zahraničí. Mladí lidé jsou dnes nastaveni tak, že neví, kde budou za dva až pět let a nechce se jim takové částky investovat do bydlení. No a ta druhá skupina, naše cílová skupina, jsou mladé rodiny s dětmi. Těm chceme dopřát plnohodnotné bydlení na úrovni rodinného domu nebo prémiového apartmánu za zlomek ceny.

Češi jsou tradiční národ chatařů, souvisí to s tím nebo je tohle celoevropský trend?

Nemyslím si, že by to bylo spojeno čistě s českou náturou. Řekl bych, že se z toho už stal trend celoevropský. Vidíme to i na dalších trzích. Ať už je to sousední Polsko nebo Německo. Nedávno jsme se byli podívat i na výrobce ve Francii a Španělsku a ten trend je tam obdobný.

Na kolik takový domek přijde?

Pokud se bavíme o těch menších stavbách, tak jsme schopni postavit stavbu o velikosti 2kk okolo ceny jednoho milionu korun. V ceně jsou nábytek, zařízená kuchyň a sociální zařízení, vlastní terasa o velikosti deset až patnáct metrů. Když se podíváme na ty větší stavby o velikosti například sto až sto dvacet metrů čtverečních, ty se pohybují mezi dvěma až třemi a půl milionu korun. Pokud je tedy člověk schopen najít si pozemek za rozumnou cenu, tak může bydlet za čtyři až pět a půl milionu korun.

Modularita si ale získává zájemce hlavně rychlostí výstavby. Když si u vás objednám domek, za jak dlouho mi ho umíte dodat? Jak to vlastně celé probíhá?

Většinou k nám lidé chodí s konkrétní představou, kterou musíme společně často upravovat, protože je nereálná. Začínáme tedy konzultací, kde se bavíme o potřebách zákazníka. Poté prověřujeme možnosti pozemku. Osobně se na něj zajedeme podívat a analyzujeme s naším architektem, co nám dovoluje územní plán. Zároveň komunikujeme i se stavebním úřadem, abychom zjistili, co nám povolí, zda je nutná pouze ohláška nebo stavební povolení. Poté už následuje výběr domu, nejlépe z naší nabídky. Neradi zatím z našeho konceptu uhýbáme k individuálním projektům. I když do budoucna se tomu asi nevyhneme. Ve chvíli, kdy si zákazník vybere, my mu začínáme připravovat kompletní projekt a pouštíme se do výroby. Ta se pohybuje u menších domů okolo pěti až sedmi týdnů a u větších je naším dlouhodobým cílem dvanáct až třináct týdnů. Pokud jsme tedy schopni získat stavební povolení do čtvrt roku, náš zákazník do půl roku může bydlet.

Vztahuje se na tyto domky energetický štítek?

Ano, energetickou náročnost musí splňovat. Aktuálně spadáme do skupiny B a hledáme cesty, jak se dostat do skupiny A a A+. Chceme se dostat na úroveň pasivních domů, protože to vnímáme jako současný trend, a klademe si to proto také za hlavní cíl pro letošní rok.

Máte více klientů, kteří si vaše domy pořizují, protože chtějí bydlet, nebo těch, kteří si je pořizují jako výnosovou nemovitost na pronájmy?

Ty poměry jsou velmi podobné. Lidé, kteří mají volné finanční prostředky, to vnímají jako velice zajímavou alternativu k dalším typům investic. U některých z našich klientů, kteří mají správně nastavený obchodní model, se návratnost pohybuje mezi dvěma až třemi roky.

A budete svou nabídku dále rozšiřovat o nové modely?

Ano. Od klientů k nám chodí spousta zajímavých podnětů a my chceme tvořit nabídku na míru poptávky. Teď přicházíme s novým produktem, který tvoří doplněk k rodinným domům. Jde o prémiovou stavbu s domácím kinem, luxusní kuchyní a kompletním zázemím pro bazén. Chceme tímto produktem oslovit prémiovější klientelu, protože vnímáme, že konkurenci na trhu v tomto nemáme. Lidé si rádi připlatí za kvalitu a vyhledávají něco více než standardní hliníkové pergoly. Chtějí plnohodnotnou stavbu, kterou mohou využívat celoročně. A potom budeme zařazovat i druhý produkt, který ale cílí na naprosto odlišnou cílovou skupinu, a to jsou poskytovatelé ubytování. Opět nabídneme různé dispozice, které by v tomto případě měly nahradit hotelové pokoje. Chceme být pro hotely konkurencí, protože často v nich nemáte soukromí a zároveň za ně platíte vysoké částky. Chceme s tímto produktem oslovit například wellness centra nebo golfová hřiště. A už teď jsme v kontaktu i se zahraničními trhy, jako jsou Slovinsko, Chorvatsko a máme kontakty i ve Španělsku.

Budete expandovat?

Chceme. A díky trendům na evropských trzích cítíme, že je to potřeba. Přišlo by mi škoda to opomíjet, nicméně teď je to spíše ve fázi jakési vize.

Text: Kateřina Ehrenbergerová

Vizualizace: Modulario

Foto: Ondřej Košík

Mohlo by vás zajímat