Setkáváme se v nejvyšším patře dnes už plně obsazené ikonické budovy Masaryčka od architektky Zahy Hadid. V prostorné a sluncem osvícené zasedačce sedí Jan Kalaš, zkušený manažer, který se realitnímu developmentu věnuje více než dvě dekády. Svou profesní dráhu zahájil ve společnosti Central Group, kde vedl klientské oddělení, následně působil několik let u izraelského developera Star Group, u kterého se mimo jiné podílel na rozsáhlém projektu v Dolních Chabrech. Od roku 2014 je spojen s Penta Real Estate, kam nastoupil v době, kdy tato společnost vstupovala do rezidenčního segmentu. Jeho úkolem bylo sestavit zcela nový tým, který se bude prodejům bytů a péči o zákazníky věnovat. Urbanismus, architektura a proměny města jsou jeho profesí, ale zároveň i osobním zájmem, kterému se rád věnuje ve svém volném čase.

Nedávno jste zahájili další etapu Nové Waltrovky. Rozsáhlý brownfield na pomezí Radlic a Jinonic už se stal domovem pro několik tisíc lidí. Jak se ten projekt za dobu, co na něm pracujete, změnil?

Mění se urbanismus, architektura, standard a také ceny, a to jak nákladové, tak i prodejní. Každý, kdo na Waltrovce zainvestoval, udělal velmi dobře. Lidé nás velmi chválí za to, co jsme tam během 10 let vybudovali, a my se snažíme, aby se toho vlastně ani moc neměnilo. Je to území plné zeleně, služeb, obchůdků a jsou tam různorodé rodinné, bytové i kancelářské domy, vlastně celá nová čtvrť. Lidé to tam opravdu milují a nechtějí tam nic, co by se mělo vymykat té dosavadní dynamice. Snažili jsme se tam dodržet principy veřejného prostranství, které chceme, aby byly pro lidi co nejzajímavější, ale zároveň užitné a klidné. Na náměstích a v okolí budov proto vzniká spousta zeleně, je tam hodně vybavení pro děti, pro rodiny i pro zaměstnance kanceláří. Lidé z Waltrovky i blízkého okolí se tam rádi vracejí a tráví volný čas. 

A změnily se požadavky lidí za těch deset let?

Mění se požadavky na standardy a vybavení. Vše se odvíjí od požadavků trhu, od toho, co je nového a zrovna trendy. Pamatuji si například, že jsme kdysi do koupelen dávali obklady velikosti 30x60 cm a plovoucí podlahy a nyní se často používají ty velkoformátové, 120x60 cm a na podlahu masiv. Standard se pořád zvyšuje, a požadavky klientů jsou vyšší i vzhledem k narůstajícím cenám bydlení. Byty musí splnit jejich očekávání. Mít chytře řešené úložné prostory i perfektní exteriéry. Musí to celé dobře vypadat. Pokud jde o dispozice, stavíme byty víceméně pořád stejně. Vím, že někteří developeři bytové jednotky například zmenšují, v rodinném segmentu se ale dispozice moc nemění. A když to vezmu z technologického hlediska, normové nároky na výstavbu také rostou. Především co se týče norem vycházejících z Evropské unie a státu. Dnes už musí mít všechny budovy rekuperaci, což jsme kdysi nedělali, a lidé to ani nepožadovali. A vzhledem ke klimatickým změnám si i všímáme toho, že klienti požadují klimatizaci i v nižších patrech. Technologie vytápění budov se hodně mění. Dříve se dělaly radiátory pod okny, dnes je standardem podlahové topení. Tyto vymoženosti, které se neustále vyvíjejí a posouvají dopředu, něco stojí. Stoupají nám s tím náklady na výstavbu. Některé jsou náročné i na provoz, jiné ale přinášejí provozní úspory.

Dalším velkým projektem, na kterém v současnosti pracujete, je Nuselský pivovar, který má s Waltrovkou hodně společného. I tady jde o bývalý brownfield, navíc s řadou silných odkazů do historie této lokality.

Nuselský pivovar je rezidenční projekt, který je z našich aktuálních projektů umístěn nejblíže centru, jen dvě stanice tramvají od metra I. P. Pavlova. Kombinuje rekonstrukci památkově chráněného pivovaru a velkou novostavbu, která obsahuje zhruba čtyři stovky bytů. Je to velké území, na kterém se střetává to nové moderní s tím původním, opraveným. Navíc tu vznikne unikátní historická obchodní pasáž. Do nové čtvrti přinášíme kromě bydlení i všechny základní služby, aby noví obyvatelé nemuseli dojíždět nikam za nákupy. Projekt je těsně před dokončením, a byla to naše první zkušenost s rekonstrukcí a konverzí památkově chráněných budov v takovém rozsahu. Museli jsme vyřešit několik třecích ploch v komunikaci s památkáři, byl to velmi náročný a nákladný projekt. Novostavbu jsme dokončili minulý rok a prakticky všechny byty jsou už prodané, měli jsme díky tomu historicky nejvyšší počet dokončených a předaných bytů za jeden kalendářní rok. Práce na historických budovách dokončujeme nyní a byty začneme předávat na podzim, obchodní pasáž otevřeme ještě před létem. Náměstí mezi novou a historickou částí už je také dokončené, a tak jsme zde v květnu stihli oslavit 80. výročí Pražského povstání. Při té příležitosti jsme odhalili pomník generálu Kutlvašrovi, který povstání velel, poté byl dlouhá léta vězněný komunistickým režimem a na sklonku života dělal nočního hlídače právě v Nuselském pivovaru. Připomínáme tím místní historii a zároveň pomník ve tvaru praporu pomohl dotvořit příjemnou atmosféru nového veřejného prostranství.

Umění je téma, které se ve vašich projektech v poslední době často odráží.

Ano, před časem jsme se rozhodli, že bychom do našich větších projektů rádi pravidelně vnášeli nejen špičkovou architekturu, ale i umělecké prvky, které vybíráme v uměleckých soutěžích. Letos představíme nejméně tři nové umělecké instalace. Začali jsme na Nové Waltrovce, kde jsme nedávno odhalili sochu dvou výjimečných osobností, Augustina Bubníka, hokejového světového šampiona a vězně komunistického režimu, a první československé pilotky Boženy Laglerové. Oslovujeme vždy jak české, tak mezinárodní umělce, protože chceme, aby ta soutěž byla transparentní a s jasným zadáním a podmínkami. Musím říct, že většina umělců podmínky soutěží a přístup Penty kvituje, je to příležitost i pro nové tvůrce, aby ukázali talent a udělali si jméno. Zmínil jsem už sochu generála Kutlvašra, kterou jsme odhalili v květnu v Nuselském pivovaru a další dílo představíme zanedlouho v atriu hotelu The Cloud One. A hodláme v tom pokračovat. Je to vždy příjemná událost setkat se při odhalení uměleckých děl s lidmi, kteří se na nich podíleli, obvykle se připojí i zástupci radnic a další hosté. Víme, že tam ta díla zůstanou desítky i stovky let. Pomáhají dotvářet příjemný veřejný prostor nebo slouží jako odkazy do historie.

Vraťme se ještě k tomu Nuselskému pivovaru, co kromě bytů lokalitě přinese?

V parteru budov a v pasáži vznikne zázemí pro obchody a služby. Budou tam supermarket, drogerie, pošta, květinářství, nebo pivnice, která bude kombinovat možnost posezení venku i uvnitř v prostorách historického pivovaru. Pivovar má v tomto místě asi patnáctimetrové stropy a celý ten prostor je impozantní. A potom tam jsou menší retailové prostory do náměstí, ve kterých jsou kavárna a pekárna, nový koncept menší posilovny, drobné gastro i prostor pro coworking. Celé nové náměstí je obklopené obchody a službami. Je tam přidaný vodní prvek a v blízkém okolí hodně zeleně. Lokalita je nyní průchozí ze všech stran, více otevřená svému okolí, dříve to byl jen neprostupný a nevzhledný brownfield. Nyní je vidět, že to místo začíná žít svým novým životem, snad zde vznikne další přirozené centrum Nuslí, místo pro lidi i kulturní akce, například už na podzim zde můžete navštívit Nuselské pivní slavnosti.

Penta se při výstavbě bytů zaměřuje zejména na prémiový segment. V minulém roce jste vstoupili na Prahu 9 s novým projektem MOCCA Rezidence. Stala se Praha 9 prémiovou lokalitou?

Stavíme byty ve vyšším středním až luxusním provedení. Většinu našich projektů v širším centru Prahy nazýváme jako prémiové, protože z hlediska kvality provedení a našich standardů takové skutečně jsou. Vedle toho máme i luxusní rezidenční projekty, které nazýváme jako platinové, obvykle ležící přímo v centru. Praha 9 je v současnosti jedna z nejrychleji se rozvíjejících lokalit. Spousta developerů tam staví, rostou tam tisíce nových bytů. My jsme tam vstoupili nově a myslím si, že máme oproti ostatním výhodu lokality, protože je blíže centru, blíže historické zástavbě a také na okraji velkého parku. Většina těch projektů je až za obchodním centrem Fénix, nazval bych to jako druhá řada. MOCCA je ale v té první řadě, blízko O2 arény, přímo na metru a kousek od budoucího centra této čtvrti. Čekali jsme vlažnější začátky, ale ten zájem byl obrovský, opravdu nás překvapil zájem a skvělý ohlas. Projekt je určitě vhodný jak pro rodiny s dětmi, tak i jako investice, tržní hodnota těchto bytů s vysokou pravděpodobností poroste o 5–10 procent ročně. Stavíme zde v současnosti tři sta bytů a ze dvou devítipatrových věží budou nádherné výhledy na okolí i celou Prahu. Výstavbu jsme zahájili vloni na podzim a za šest měsíců se nám podařilo prodat okolo stovky bytů.  

Jsou to tedy hlavně investiční byty?

Je otázkou, co je v současné době investiční byt. Každý, kdo si kupuje byt, tak v podstatě investuje. Buď v něm bydlíte přímo vy, nebo ho naopak pronajmete či prodáte. Podle naší zkušenosti se neděje, že by si někdo koupil byt a nechal ho prázdný a jen spekuloval, že jeho cena vzroste. Nestavíme ve Vysočanech žádné mikrobyty, zaměřujeme se dispozičně na 2kk i 3kk. Nejsou to tedy byty na krátkodobé pronájmy, byty orientované na rychloobrátkové nájmy. I ty nejmenší byty děláme jako 1,5kk, ve kterém už máte plnohodnotné lůžko, sedačku, kuchyň. Takový byt je vhodný pro jednoho nebo dva lidi. Myslím, že tuto lokalitu ale ocení zejména rodiny. Vznikne tam klidný zelený vnitroblok, klienti si přejí prostor, kam mohou kontrolovaně vypustit své děti nebo kde si sami odpočinou. Z většiny bytů je do toho vnitrobloku i vidět, tak máte své ratolesti pod kontrolou. Podobně je to i na Waltrovce, která je také brána spíše jako rodinný areál. Je tam spousta bytů, které se pronajímají, ale jsou to byty na dlouhodobý pronájem. Nefunguje to jako v centru, kde jsou ta místa určená pro rychloobrátkový nájem. Toho se naši klienti bojí a také se na to často ptají.

MOCCA Rezidence je svým způsobem také brownfield se zajímavým příběhem.

Ano, je, při vytváření názvu jsme vycházeli z jeho historie, protože dříve ten areál sloužil jako pražírna kávy Julius Meinl. Měli jsme připravených spoustu jiných názvů, ale pak jsme si řekli, že bychom se měli držet historie. Ten název tedy vychází z kávy. Důležité je u tohoto projektu zmínit, že je v oblasti, která se bude do budoucna rozvíjet. Už teď víme, že se tam připravuje další výstavba hned vedle O2 arény, jakési náměstí, nové centrum Vysočan. A my budeme první novostavba, která se tam objevuje. Klienti tedy už ví, že když si tam byt koupí, tak dělají investici v lokalitě, která dál poroste a bude se jen zlepšovat.

Kromě těch velkých projektů pracujete i na pár menších, o to ale možná luxusnějších. Máte za sebou například Victoria Palace na pražské šestce.

Máme za sebou první dvě budovy v tom už zmíněném nejvyšším platinovém segmentu. Je to jednak projekt Chittussi se třinácti byty. Jde opravdu o komorní butikový projekt, na kterém jsme si vyzkoušeli tento nový segment. A potom jsme dokončili ve spolupráci se společností Kaprain bytový projekt na Vítězném náměstí s názvem Victoria Palace, kde je zhruba sto bytů. Ten projekt nás velmi mile překvapil, protože logicky, když jdete do takto luxusního segmentu, tak často nevíte, co vás čeká. Investujete hodně peněz do architektury, do fasády, do té budovy jako takové, ale ty peníze tam vkládáte ještě před tím, než začnete prodávat. Samozřejmě je to velmi známé prostředí, rušné místo, a přímo na metru. A nakonec se to vyplatilo. Jednoduše kdo neriskuje, tak nevydělá. Sešla se tam velmi zajímavá skupina lidí, známé osobnosti nebo lidé z byznysu. Vše se prodalo podle plánu, a to se cenovka bez DPH pohybovala kolem dvou set tisíc korun za metr čtvereční. V současné době tam máme poslední byt, zbytek je rok po kolaudaci prodaný. Je tam krásný tichý vnitroblok, kde je umístěný osvěžující vodní prvek, příjemné posezení pro odpočinek obklopené moderní zelení. Máme zde výborné recenze, takže vstup do tohoto segmentu se nám podařil. V současnosti připravujeme další tři takové projekty, které bychom chtěli ideálně na sklonku roku postupně uvést na trh. První z nich bude Petrská 18, následovat bude Vinohradská 8 a bytový dům v Karlíně.

Čím budou ty platinové byty výjimečné?

U Petrské náš čeká dostavba vnitrobloku, je to objekt v centru Prahy, který bude mít jako jeden z mála v této části města vlastní zahradu, na níž spolupracujeme se známým Ateliérem Flera. Připravujeme s nimi v současnosti projekt, aby ta zahrada byla opravdu příjemná a s ročním obdobím se postupně barevně měnila. Chceme pro místní vytvořit oázu klidu. Velkou výhodou v projektu jsou dvoupodlažní garáže. V lokalitách, jako je Petrská, je po parkování velká poptávka, a když se vám podaří ho v bytového projektu nabídnout, tak je to obrovská výhoda oproti rekonstrukcím. Hodně dbáme na fasádu, vznikne tam nádherná prosklená fasáda, krásný design s organickými tvary. Horní patra budou mít velkometrážní byty s výměrou okolo 150–250 metrů čtverečních, hodně luxusní, prosklené fasády, slunné terasy s výhledy na červené střechy v okolí. Moc se na tento projekt těšíme, máme již hodně zájemců, kteří na projekt netrpělivě čekají. V parteru zároveň chystáme retail, tím to místo ještě oživíme, nepůjde ale o nic rušivého. Další zmíněný projekt v Karlíně je vlastně posledním místem určeným k výstavbě v té lokalitě, má nádherný výhled na Prahu a na Vltavu. Je to dům orientovaný na jih, to znamená, že tam budou slunné byty. A je to zároveň hned u Vltavy, což je ještě více žádané než slunný jih. Když jsme s tím projektem začínali, tak jsme se lidí ptali, zda jim nevadí, že ten hlavní výhled na řeku bude ze severní strany, a tudíž tam nebude slunce. Zjistili jsme, že ta preference není slunce, ale jednoznačně Vltava, všichni chtějí bydlet u Vltavy. Ten dům je obdélníkového tvaru a my jsme jižní fasády propojili s těmi severními, vznikne tam tedy velké množství slunných bytů i s výhledem na řeku. Na tom projektu pracujeme s architektem Jakubem Klaškou, se kterým jsme spolupracovali už na budově Masaryčky, ve které nyní s Pentou sídlíme. Připravujeme tam asi stovku bytů a bude tam opět podzemní parkoviště, posilovna a recepce s consierge. Bude to komorní a klidné bydlení. Karlín je v současnosti neskutečně poptávaným místem, spoustu mladých, ale i movitých lidí zde chce bydlet. Snažíme se nyní dokončit celou studii a získat potřebná povolení. Uvidíme, jak to vše dopadne, snad se nám příští rok podaří spustit prodej. A dovolím si tvrdit, že cenovka zde bude podobná cenovce na Praze 1 u Petrského náměstí.

A do třetice Vinohradská 8.

Jde o území po bývalé budově Transgasu. Projekt tedy vzniká na území, které bylo dlouhou dobu lidem nepřístupné a my ho celé zprůchodníme. Je to kombinace rezidenční a kancelářské budovy, která hledí přímo na Vinohradskou ulici. V zadní části traktu vznikne zhruba dvě stě bytů v našem nejvyšším platinovém segmentu. To vše bude doplněno o retail s obchody. Cílíme na gastro služby, ale chtěli bychom tam dostat třeba i nějakou kliniku nebo luxusní showroom. Bude to naše nová vlajková loď, i z toho důvodu je pro nás výběr obchodů a služeb klíčový. Komerční část už brzy začneme nabízet na trhu k pronájmu. Vždy se snažíme získat nájemníka pro celou budovu a v případě, že se to nepodaří, tak to teprve potom rozdělujeme na ty menší zájemce. Jak jsem zmínil, chceme ten projekt zprůchodnit, měla by tam vzniknout jakási křižovatka i do bočních ulic, kde lidé budou moci volně proudit a využívat obchodů a služeb. Přitom obyvatelům rezidenční části dopřejeme soukromí, ta část bude citlivě oddělená. Vznikne tam kombinace živého prostoru a klidného rezidenčního bydlení. Je to opět přímo na metru, takže projekt je už nyní odsouzený k úspěchu, jedná se zároveň o jedinou novostavbu takového rozsahu na Vinohradech. Vytvořili jsme zde partnerství se společností PSN a společně projekt připravujeme do výstavby. Myslím, že je na co se těšit.

Zmínil jste architekta pana Klašku, se kterým pracujete na přestavbě budovy bývalého poštovního depa v Hybernské ulici. Jak to s ní vypadá?

Tam jdeme do finále, chceme do konce roku dostat stavební povolení, abychom mohli projekt zahájit. Brzy ho začneme nabízet na trhu, budova nově ponese název Hybe. Opět sháníme nájemníka, který by si celou budovu vzal jako celek, případně potom půjdeme po menších částech. Ve spodním patře bude recepce a retail směrovaný do Masarykova nádraží i do Hybernské ulice. Historické, památkově chráněné konstrukce, hodláme zachovat, a Jakub Klaška vytvořil skleněnou nástavbu nad ní. Jde tedy opět o skloubení starého a nového. V interiérech to bude hezky poznat. Když přijdete do lobby k recepci, tak uvidíte propojení nových konstrukcí a obrovské prosklené plochy. Starému domu vdechujeme úplně nový život. Myslím, že tento projekt bude příjemným doplněním Masaryčky, vznikne tu propojení celého území novou nadzemní platformou, která se již staví. Snad začneme na začátku příštího roku projekt realizovat.

Jaké projekty vás ještě dál čekají?

Čeká nás rozsáhlý projekt na Žižkově, který developujeme společně se společností Sudop Praha. Nedávno jsme tam získali územní povolení na dvě stě padesát bytů. Navazujeme tam na pozemky Central Group a Sekyra Group, ale věřím, že se dokážeme odlišit. Central Group tu má především menší byty. My chceme naopak nabídnout rodinné bydlení, více než padesát procent budou dispozičně tvořit byty 3kk a 4kk. Je to atypická liniová stavba, která má až dvanáct pater a bude z ní krásný výhled na Prahu. Doufáme, že výstavbu zahájíme ještě tento rok. Vznikne tam pobytový průchozí vnitroblok s velkým parkem a vodní plochou pro veřejnost, který bude sloužit přes den i lidem z blízkého okolí. Jen na noc se bude uzavírat, aby tam rezidenti měli klid a soukromí. Vznikne tam mnoho míst pro zábavu, ale i k relaxaci a odpočinku. Myslím, že to celé oblasti dodá nový dech. Když vše dobře dopadne, začneme letos stavět celkem sedm projektů a prodáme přibližně čtyři sta bytů. Chceme zůstat v první pětce pražských rezidenčních developerů. V komercích jsme dlouhodobě pražskou jedničkou.

Pojďme se ještě vrátit na Prahu 6, konkrétně k Vítěznému náměstí, které plánujete s několika partnery dokončit.

Ano, Čtvrtý kvadrant, rozlehlé území vedle Victoria Palace, chybějící část Vítězného náměstí. Nikomu se dlouhé roky s touto plochou nepodařilo nic udělat, i když je dlouhodobě určena k zástavbě. Až teď se ve spolupráci se skupinou Sekyra Group a Kaprain, ale i v koordinaci s městem, Městskou částí Praha 6 a sousední univerzitou, snažíme to místo oživit a celé  náměstí dostavět dle původního záměru architekta Engla. Vznikne tam kombinace bytových domů, komerční i kancelářská budova a samozřejmě opět mnoho retailových ploch. Nechci tomu říkat obchodní centrum, ale bude to rozsáhlé, propojené se stanicí metra, a určitě to do té lokality přinese nové služby, které tam v současné době chybějí. S městskou částí plánujeme i vznik kulturního centra, aby obyvatelé stotisícové Prahy 6 měli adekvátní místo pro setkávání a kulturní akce. A jedna z nových budov bude určena pro VŠCHT. Vznikne tedy smíšený projekt, nové městské bloky, které budou kombinovat bydlení, obchod, práci, vzdělání, zábavu i odpočinek. Do jednoho území se vtiskne mnoho funkcí. Nejvíce pozornosti upoutají dva bytové domy v popředí, které uzavřou celé náměstí a určitě budou opět architektonicky značně vynikat.

A aby toho nebylo dost, tak je tu ještě Florenc.

Ano, tam nyní probíhají mezinárodní architektonické soutěže, mezi architekty byl tradičně obrovský zájem. Urbanismus už máme od roku 2021 hotový, s městem a městskými částmi projednaný. Bude tu stejně jako na Vítězném náměstí smíšená výstavba s různými funkcemi, kombinace kancelářských budov, bytových domů, možná tam vznikne i nějaký hotel nebo mikroapartmány. Oblast Florence je v současnosti neutěšená, a my bychom tam chtěli přitáhnout lidi. Je to práce na řadu let, ale nová výstavba Florenci určitě prospěje. Také magistrále, která územím prochází, nová urbanizace pomůže, protože nové komerční budovy ji částečně odhluční. Nyní tedy budeme znát finalisty čtyř paralelních architektonických soutěží pro jednotlivé městské bloky. Předpokládáme, že na tom bude pracovat několik architektů, aby měla čtvrť různorodý rukopis, ale s tím, že to území bude působit jako celek. Výsledky soutěže a s nimi novou podobu Florence budeme znát ke konci letošního roku.

Text: Kateřina Ehrenbergerová

Vizualizace: Penta Real Estate

Foto: Ondřej Košík

Mohlo by vás zajímat