Pražský realitní trh připomíná exkluzivní klub – vstup je čím dál dražší, a přesto fronta zájemců nemizí. Ceny bytů za poslední dekádu vzrostly až o 135 procent, poptávka ale stále sílí. Yishay Furman, ředitel Horizon Holding, české pobočky izraelské společnosti Shikun & Binui, sleduje tento vývoj z první řady. V oboru developmentu působí přes dvacet let a stojí za rezidenčními projekty, které proměnily tvář Prahy – od Modřanky a Rezidence Zahálka v Modřanech po architektonicky oceňované karlínské stavby Kay River Lofts či Rezidenci Vltava. A jeho ambice sahají ještě dál: Horizon se chce posunout mezi nejvýraznější jména na pražském trhu bydlení.

Minulé roky jste měli nabité novými projekty. Čemu se nejvíce věnujete letos?

V současné době dokončujeme úspěšný projekt Zahálka v Hodkovičkách s více než 800 byty a jsme zaneprázdněni prodejem a výstavbou projektu Blízká v Karlíně. Kromě toho chceme představit čtyři projekty, Čámovku v Čimicích, Urbaniku na Smíchově, Arboret v Praze 4 a Auru ve Statenicích, které jsme získali již před několika lety, ale bohužel kvůli pomalému procesu v obcích a námitkám sousedů, se jejich dokončení prodloužilo.

Existuje na tyto problémy nějaký recept?

Určitě, měl by se zavést alespoň symbolický poplatek při podávání námitky, aby ten, kdo ji podává, ukázal, že to myslí vážně a nejde mu jen o obstrukce. V Praze momentálně chystáme tři zmíněné projekty, Čámovku v Čimicích, projekt Urbanika na Smíchově a také Arboret vedle Roztylského náměstí. Když se mě tedy někdo zeptá, čím se teď nejvíce zabývám, tak odpovím, že společně se svým týmem řeším námitky a jednám s úřady ohledně projektů. Akcionáři do těchto projektů investovali s očekáváním určité návratnosti a pak se objeví jedna jediná námitka, která oddálí projekt o měsíce, někdy i roky. A když k tomu přičteme pomalost úřadů, vzniká situace, která je pro developery ekonomicky čím dál náročnější. Vzhledem k pomalým schvalovacím procesům mohou být předpoklady v business plánech velmi odlišné od modelu, který byl připraven v době akvizice.

Proč tedy tolik zahraničních investorů i nadále investuje v České republice?

Protože Česká republika je stabilní klidná země s dobrou ekonomikou. Víme, že jakmile projekt jednou spustíme, bude fungovat. Naším cílem je prodávat pět až deset bytových jednotek měsíčně na jednom projektu a víme, že toho dosáhneme. Česká republika není rizikový trh, jako je tomu v některých jiných státech. Jsou země, které působí na investory na první pohled lákavě a atraktivně, třeba Srbsko, kde máme úspěšné projekty, ale přesto je Srbsko stále vnímáno jako riziková země. A ještě větší riziko představují místa jako Albánie, Arménie nebo některé části bývalého Sovětského svazu. To jsou trhy, kde nikdy nemáte jistotu, jak se situace vyvine. Ekonomicky, politicky nebo právně. A právě proto se dál soustředíme na Českou republiku. Nejenže jsme zde stále aktivní, ale zároveň se i nadále poohlížíme po nových příležitostech. Věříme české ekonomice. Má stabilní základ, předvídatelné právní prostředí a kupní sílu, která se dlouhodobě drží. A co je nejdůležitější, je skutečnost, že prodej a výstavba budou dle plánu. A to je pro developera zásadní.

Praha je tedy stále dobrou investiční destinací ve srovnání s okolními zeměmi, některé státy jste již zmínil. Jak jsou na tom další země v regionu?

Aktivity máme ve více evropských hlavních městech a pokud bych měl porovnat Polsko, konkrétně Varšavu, se situací v Praze, je velmi podobná. Ceny tam rostou dramatickým tempem. Za posledních pět až šest let o devadesát až sto procent. Podobná situace je také v Srbsku, kde máme také několik projektů. I tam ceny rostou velmi rychle, i když z jiných důvodů. Ne vždy je to způsobeno pouze nedostatkem bytů. V Praze víme, že na trhu aktuálně chybí zhruba šedesát až sedmdesát tisíc bytů. Existuje zde určitá míra migrace do města. Není masivní, ale přesto je patrná. Zkoumáme i jiné, řekněme zajímavé faktory, sdělující nám, kdo kupuje nové byty. Například příliv ukrajinských imigrantů, kteří poptávají deseti tisíce bytů v ČR a minimálně polovinu v Praze. Nebo pokud vezmete kolem 21 tisíc párů, které se každý rok rozvedou, tak alespoň jeden z nich obvykle potřebuje nové bydlení. I kdyby část z nich šla zpět k rodičům, pořád to znamená poptávku po několika tisících nových bytů ročně. Jen z tohoto segmentu. A nyní si vezměme reálná čísla, kdy se v roce 2024 v Praze prodalo kolem sedmi a půl tisíce nových bytů. Předchozí rok to bylo pouze kolem čtyř tisíc bytů. Z toho je jasné, že poptávka existuje. A výrazně převyšuje nabídku. V Srbsku je ten příběh jiný. Velká část poptávky pochází například z ruského kapitálu. Peníze proudí ze segmentu, který není přímo závislý na domácí poptávce, ale přesto tlačí ceny nahoru podobným způsobem jako v Praze nebo Varšavě. Naopak Budapešť je úplně jiný případ. Tamní trh je zatím stále spící.

A nedělá právě tento fakt z Budapešti lepší destinaci pro investici?

V Budapešti jsme vlastnili řadu nemovitostí, ale většinu z nich jsme prodali. Jedním z problémů byla nedostupnost hypoték. Zatímco v České republice se trh s hypotékami začal rozvíjet už před osmnácti lety, tedy někdy kolem roku 2007, v Budapešti to přišlo mnohem později. Další zásadní věcí jsou extrémně vysoké stavební náklady. I když si koupíte pozemek v dobré lokalitě za přijatelnou cenu, nakonec musíte nacenit byt ve vyšší ceně kvůli vysokým nákladům na výstavbu. Ale abych byl fér, nejsem úplný expert na aktuální situaci v Budapešti, informace sbírám, sleduji trh, ale neřeším ho do detailu. Co ale můžu říct s jistotou, je fakt, že i přes všechny komplikace je pražský trh stabilní. Víme, že výnosy budou nakonec dobré, že ceny v čase rostou.

A zlepšuje se ta situace? Existuje podle vás vůle na magistrátu nebo na legislativní úrovni s tím něco dělat?

Myšlenka nového stavebního zákona byla v zásadě správná. Cílem bylo zjednodušit celý proces. Místo dvou povolení, územního a stavebního, pouze jedno společné. A to by rozhodně ušetřilo čas. Další výhodou mělo být, že proti každému jednomu povolení nebude možné se odvolat, jak tomu bylo dosud, což by také znamenalo urychlení. Bohužel zatím nic z toho v praxi nevidíme. Procesy jsou stále stejně pomalé. Bylo jasné, že jakákoli revoluční změna bude k prosazení potřebovat čas. Víme, že se to nedá změnit ze dne na den, ale pokud se v průběhu jednoho až dvou let podaří nový systém skutečně implementovat, bude to obrovský posun. V současnosti totiž panuje chaos. Úřady paralelně zpracovávají žádosti podané ještě podle starého zákona před červnem 2024 i žádosti nové.

Mimo tuto problematiku jsem nedávno měl velmi zajímavé setkání s náměstkem primátora panem Hlaváčkem. Je přesvědčený, že jeho sen, tedy nový metropolitní plán, bude platný během roku 2026. A upřímně, on mě svým přesvědčením docela nakazil. Věřím mu, že to může být reálné. A až se tak stane, spustí se několik věcí současně. Zaprvé se díky novému plánu do hry dostane daleko víc pozemků, některé změny, které teď běží v rámci změn územního plánu, se přestanou řešit individuálně a stanou se součástí nové koncepce města. Zadruhé to bude znamenat obrovský nápor na úřady. Už nyní se bavíme o stovkách, možná tisících nových řízení, která se rozběhnou. A město na to bude muset být připravené.

Z toho, co říkáte, to téměř vypadá, že neexistuje žádná jiná cesta ven z absurdně rostoucích cen bytů v Praze a s tím souvisejícího problému dostupného bydlení. Myslíte si opravdu, že je reálné, aby něco tak revolučního začalo fungovat už příští rok? Zní to totiž skoro jako jediný recept na to, jak učinit bydlení opět dostupnějším.

Ceny se za posledních deset let zvýšily o 135 procent a růst bude pokračovat i v příštích několika letech, i když už ne tak razantně. Odhaduji nárůst o pět až sedm procent ročně. Nový metropolitní plán umožní nové projekty, ale bude trvat několik let, než se nová nabídka ustálí, a pak bude nabídka stále omezená a ceny, jak již bylo zmíněno, budou stále vysoko.

Jaká je Vaše filozofie výstavby úspěšného projektu?

Chceme stavět udržitelně. A to neznamená jen zelené střechy nebo úsporné technologie. Udržitelnost je i sociální, je to o propojení s komunitou. Naším cílem je, aby naše projekty reálně přispívaly k tomu, že lidé budou žít lépe. Každý náš projekt má certifikaci udržitelnosti. Investujeme do toho čas i peníze. Myslíme na to už ve fázi návrhu. Dám vám konkrétní příklad. Před lety jsme postavili projekt Velká Brána, mimo centrum Prahy, v Horoměřicích. Prodával se velmi dobře, protože byl za rozumné ceny. Věděli jsme, že v té lokalitě chybí byty a také jsme věděli, že existuje skupina lidí, která by ráda bydlela blízko Prahy 6, ale nemůže si ji dovolit. Dnes máme v této oblasti další velký pozemek ve Statenicích. Věřím, že tento projekt bude fantastický. A jen proto, že není v centru, to neznamená, že má být „na oko“ levný, a přitom stejně drahý. Projekt mimo centrum musí být opravdu cenově dostupný, jinak to celé nedává smysl. Nechceme prodávat dva nebo tři luxusní byty bohatým investorům. Chceme stavět dobře, prodávat dobře a dát lidem kvalitní produkt.

Kousek od Horoměřic leží Statenice, kde jste před čtyřmi lety zahájili výstavbu jiného projektu, Aura Statenice. Jak se od té doby projekt změnil?  

Musíme se držet územního plánu, který je tam velmi striktní. Podle plánu by měla být první fáze projektu pouze vilová. Vily jsou poměrně velké, průměrně mají okolo dvě stě sedmdesáti metrů čtverečních a k tomu pozemky o rozloze téměř tisíc metrů. Myslím, že půjde o úžasný a luxusní projekt, i když je mimo centrum města. A myslete na to, že pokud chcete vybudovat velkou vilovou čtvrť, v centru na ni lokalitu už nenajdete. A jak už jsem říkal, my této oblasti věříme, máme zkušenosti z Horoměřic. Já osobně ve Statenicích žiji již šestnáct let. Znám tu lokalitu a její výhody i nevýhody. Třeba blízkost dálnice D8, blízkost letiště a samozřejmě i dostupnost do centra Prahy. Proto věříme, že tento vilový projekt bude úspěšný. Druhá fáze projektu by se měla dělit na několik podfází. Pro první podfázi bychom měli získat stavební povolení už letos. Půjde o kombinaci bytů, které by měly být cenově dostupné. Nechceme nic superluxusního, ale kvalitní a dobře provedený projekt, který bude odpovídat charakteru obce, okolní zástavbě a možnostem potenciálních kupců.

To je v ostrém kontrastu s tím, co bylo původně plánováno. Pamatuji si marketingovou komunikaci předchozího vlastníka z úplného začátku. Mluvilo se o tom, že z něj bude luxusní rezidenční komunita, něco jako úspěšný Oaks Prague.

Nemyslím si, že by náš projekt měl být luxusní čtvrtí. Druhá fáze má totiž zahrnovat asi šest set bytových jednotek. Tak velký projekt mimo centrum města nemůže být luxusní. Když jsme projekt kupovali, bylo naším cílem udělat ho cenově dostupným. Museli jsme trochu změnit dispozice, trochu i koncept, ale to, co jsme vytvořili, bude velmi pěkná čtvrť s kombinací převážně menších bytů. Rozdíl mezi menšími byty na vesnici nebo mimo centrum města a v centru je velký. V centru se pro dispozici 2+kk často navrhuje čtyřicet pět až čtyřicet osm metrů čtverečních, pro 1+kk dvacet čtyři až dvacet šest metrů čtverečních. My jsme to udělali tak, že 2+kk mají padesát pět až šedesát metrů čtverečních a 1+kk třicet až třicet pět metrů čtverečních. To znamená, že sice z číselného pohledu je skladba bytů tvořená hodně jednopokojovými a dvoupokojovými jednotkami, ale uvnitř jsou ty byty větší. Všechny budou mít balkony, v lokalitě je spousta zeleně, v parcích uprostřed projektu i v jeho okolí. Bude to skvělé pro lidi, kteří chtějí být blízko Prahy 6, pro ty, kteří se stěhují z vesnice a chtějí si zlepšit bydlení, a to nejen ze Statenic, ale i ostatních obcí - Tuchoměřic, Úholiček, Únětic a dalších. Myslím, že je to pro ně velmi dobré řešení a jsem si jistý, že tento projekt bude úspěšný.

Koho zde vidíte jako cílovou skupinu? Bude projekt určený spíše pro rodiny nebo půjde o smíšené složení?

Mix bude podobný tomu, který jsme měli na Velké Bráně v Horoměřicích. Rozhodně to nebude projekt zaměřený na takzvané „businessmany“, tedy lidi, kteří přijedou do města jen od pondělí do čtvrtka a potřebují malý byt na přespání. Tohle je čistě bydlení pro rodiny, ať už mají jedno dítě nebo více. Bude tu pestrá skladba bytů, která bude vyhovovat všem. Bude tu také hodně starších lidí, kteří dnes žijí v rodinných domech, ale už nechtějí udržovat velký dům se zahradou a řešit s tím spojenou údržbu. Rádi by zůstali v okolí nebo přímo ve vsi, ale chtěli by žít v menším bytě 2+kk s pěkným balkonem orientovaným do zeleně. Takže nakonec z toho vznikne kompletní čtvrť pro všechny, od mladých rodin až po seniory, a jsem přesvědčený, že většina obyvatel bude přímo z regionu.

Když mluvíte o lidech přicházejících z vesnic, plánujete pro ně vybudovat nějaké komunitní zahrady, parky nebo jiná místa, kde by mohli pokračovat ve svém „vesnickém“ způsobu života?

Hned u vjezdu bude budova s obchodními prostory. Uvnitř projektu také vznikne malé centrum s náměstím a menší kancelářská budova, u které předpokládáme, že časem nabídne služby typu ordinace nebo podobné zařízení, a to nejen pro obyvatele našeho projektu, ale i pro lidi ze Statenic a okolí. Momentálně totiž ve Statenicích ani v sousední obci Tuchoměřice prakticky neexistuje žádné zázemí. Nejsou tam policejní stanice, hasiči, pošta. Na poštu se musí jezdit do Horoměřic. My bychom chtěli tuto mezeru zaplnit a chybějící služby nabídnout. Samozřejmostí budou také sportoviště. V každém našem projektu vytváříme dětská hřiště. Například v Zahálce, kde je osm set bytů, máme dvě dětská hřiště. A stejné to bude i tady.

Pojďme se přesunout do Prahy. Máte zde velmi zajímavé projekty. Například projekt Urbanika, který je zcela odlišný od ostatních a vzniká na území bývalého brownfieldu na Smíchově.

Urbanika je projekt, který je více podobný projektům, které jsme stavěli v Karlíně.
Tam už máme dva hotové projekty, Rezidenci Vltava a Kay River Lofts. Oba jsou luxusní a přímo na břehu řeky. Teď stavíme další projekt v Karlíně s názvem Rezidence Blízká. A Urbanika je tomuto projektu podobná. Rozhodně to není stejný typ jako Velká Brána nebo náš projekt ve Statenicích. Urbanika se nachází na Smíchově, tedy je také velmi blízko řeky a nádraží. Můžu říct, že bude projekt poměrně luxusní, s velmi vysokým standardem a doufám, že se nám ho podaří spustit někdy na podzim letošního roku.

Bude se jednat pouze o bytový dům nebo nabídne i nějaké další služby?

Celé přízemí bude určeno pro devět velkých maloobchodních prostor s vysokým stropem. Tyto prostory budou sloužit nejen lidem z Rezidence Urbanika, ale i lidem z okolních čtvrtí.

Ceny předpokládám budou odpovídat lokalitě.

Dnes se ceny v nových projektech na Smíchově pohybují přibližně mezi dvě stě až dvě stě padesáti tisíci korunami za metr čtvereční. Ještě jsme ho neoceňovali, provedeme to blíže k platnosti stavebního povolení, ale bude to v tomto cenovém rámci.

Další zmíněný projekt je Arboret v Záběhlicích. Můžete nám ho přiblížit?

Arboret je projekt se sto byty ležící u Roztylského náměstí v Záběhlicích. Je to příklad projektu, o kterém si myslím, že bude z devadesáti procent určen pro lidi z okolních oblastí, nedalekých bytových domů, kteří chtějí jít bydlet do lepšího. Bude to jednoduchý dům, ale ve velmi dobrém standardu. Jednoduchým domem míním, že nepůjde o čtvrť s pěti, šesti nebo deseti budovami, jak to obvykle děláme, ale o jednu budovu se sto byty, ve vysoké kvalitě a za dostupnou cenu.

Postavíte tam tedy takový iniciační projekt.

Ano, máte pravdu. A není první, vezměte si třeba Modřanku. To byl jeden z našich prvních projektů. Pozemek byl roky prázdný. Postavili jsme tam přes tři sta padesát bytů s parkovým muzeem a prostory pro obchody, Skanska za námi ve stejnou dobu postavila dalších dvě stě až tři sta bytových jednotek. To místo jsme změnili. A kdybyste dnes viděli náš projekt Zahálka vedle golfu Hodkovičky, a porovnali to s rokem 2017, kdy tam nebylo vůbec nic, tak kromě našich osmi set bytů tam paralelně kolem nás vzniklo minimálně dalších tisíc až patnáct set bytů od jiných developerů. Mám rád, když vezmeme lokalitu a proměníme ji.  

Projekt, který jste zmínil na začátku, je Čámovka v Čimicích. U něj jste dokončili první a druhou etapu, nyní plánujete třetí. Jaký potenciál v této oblasti vidíte?

Povolení, které bychom měli získat letos, je stavební povolení na poslední fázi se čtyři sta byty v této lokalitě. Úspěšně jsme tam postavili a prodali přes tři sta jednotek. Tento projekt je opravdu zajímavý. Byly tam zanedbané staré garáže a sklady z padesátých let, dříve armádní základna se všemi službami pro armádu. To místo se nám podařilo kompletně přeměnit. Třetí fáze je poslední a musím říct, že ty první dvě fáze byly velmi dobré, ale ta poslední bude ještě lepší. Postupem času totiž některé technologie zlevnily, můžeme proto nabídnout vyšší standard. Jiné systémy se staly sofistikovanější a chytřejší. Rekuperace, žaluzie, klimatizace nebo příprava na ni. Součástí bude také park a budou tam dokonce dvě autobusové zastávky, což lidem výrazně usnadní život, protože odtud je to asi pět minut autobusem na metro od Ládví.

Když mluvíte o soutěži, slyšel jsem, že největší soutěž mezi developery v současnosti není to, zda své byty prodají, ale zda se jim podaří získat území. Je to pravda? Jsou tu ještě dobré pozemky a jak je těžké je získat?

Co se týče Horizonu, ve Statenicích jednáme o nákupu pozemku, kde se má nacházet třetí fáze našeho projektu Aura Statenice. To by mohla být naše nová akvizice. Stále mi přichází nové nabídky pozemků. Jedním z dilemat při koupi pozemku je, zda koupit pozemek, který je levnější, ale bez stavebního povolení nebo zaplatit mnohem více a získat území, které už má stavební povolení. Problém je v tom, že dnes nemá mnoho developerů rozpočet a prostředky na to, aby zaplatili za velký pozemek. Pokud je to pozemek za velmi vysokou cenu se stovkami bytů a stavebním povolením, dá se to zvládnout. Myslím, že v Praze je sedm silných hráčů, kteří mohou něco takového koupit a troufám si říct, že my jsme jedním z nich. Pokud se však bude jednat o nákup pozemku o stejné velikosti s pěti sty byty, žádný developer by to nekoupil. Řekl bych, že dnes je na trhu poměrně hodně pozemků a pokud je chuť a jsou peníze, lze uskutečnit dobré projekty.

Existuje šance, že v budoucnu, až opravdu projde metropolitní plán, se podaří v Praze stavět více a ceny půjdou dolů?

Základní ekonomický zákon říká, že když je hodně nabídky, ceny by měly klesat.
Ale někdy je to jako otázka slepice a vejce. Když bude hodně nabídky, může být zároveň i mnohem větší poptávka. Víte, když máte jeden projekt v jedné oblasti, prodává se dobře.
Pokud tam přibude další, neznamená to, že prodáte jen polovinu. Možná prodáte i víc, protože se ta oblast stane populárnější. Nový metropolitní plán nakonec skutečně nabídne více pozemků na trhu. Mám o českých lidech a českých vlastnících pozemků hodně dobrého co říct, ale pochybuji, že budou pružní v poskytování slev na své parcely. Každý z nich, kdo ty pozemky drží roky a mnozí je získali restitucí, má už dlouho své sny o tom, že budou převedeny do obytné zóny. Pochybuji, že sníží ceny, ale rozhodně přibude konkurence.

Můžete říct, jaké procento vašich klientů kupuje byt pro vlastní bydlení a jak velké procento tvoří investoři?

To se výrazně liší projekt od projektu. Například u Rezidence Blízká v Karlíně jsme při poslední kontrole zjistili, že asi třicet pět procent kupujících jsou investoři. Pokud se podíváme na projekt v Čámovce, který začneme letos, jsem názoru, že v prvních dvou fázích to bude téměř sto procent místních obyvatel. V projektu Zahálka je to něco mezi deseti až patnácti procenty. Investoři, kteří nejsou místní nebo čeští, většinou zaměřují svou pozornost na projekty v lokalitách, které znají nebo které jsou považovány za dražší, jako jsou například Karlín, Smíchov, Praha 1, Vinohrady. Ale v ostatních lokalitách, alespoň v našich projektech, tvoří většinu místní obyvatelé.

Text: Kateřina Ehrenbergerová

Vizualizace: archiv Horizon Holding

Foto: Ondřej Košík

Mohlo by vás zajímat