Společnost DIVERSE Develop se sice sama neřadí mezi největší hráče na trhu, přesto jejich brněnský projekt Allrisk MERIDIEM dokazuje, že ve velkém myslet umí. Projekt patřící k nejambicióznějším polyfunkčním stavbám v lokalitě Brno-jih vznikal s jasnou vizí vytvořit architektonicky výrazný a kvalitně provedený komplex, jenž osloví široké spektrum budoucích uživatelů a zároveň bude výraznou a prémiovou stavbou v dynamicky se rozvíjející lokalitě. Na celou přípravu a stavbu po osm let dohlížel Aleš Pražák, projektový manažer DIVERSE Develop, který přiznává, že ačkoliv se některé části projektu zdály být nesplnitelné, nakonec se vše podařilo dotáhnout do podoby, která původní očekávání překonala.

Nacházíme se v dokončeném areálu MERIDIEM, na kterém jste pracovali osm let. Jedná se o zatím vaši největší stavbu. Jak jste s výsledkem spokojeni?

Jako celek se projekt podařil. Samozřejmě se objevily nějaké problémy, ale všechny jsme dokázali překonat. Cíl i záměr, jak má výsledek vypadat, jsme zvládli naplnit a vše jsme úspěšně dokončili.

Osm let je poměrně dlouhá doba na přípravu projektu a jeho realizaci. Jaké byly největší překážky či výzvy, se kterými jste se museli na stavbě potýkat?

Ohledně povolení paradoxně téměř žádné překážky nebyly, protože jsme byli v lokalitě s průmyslovým objektem. Obyvatelé i městská část byli rádi, že zde vznikne náš projekt. Oproti různým dílnám a provozům, které se v areálu dříve nacházely. Spíše šlo o to splnit záměr vedení developera, jak by měl projekt vypadat a technicky vymyslet, jak toho skutečně dosáhnout.

Jedná se o miliardový projekt. Opravu jste nezápasili s lidmi, s různými dodavateli?

V průběhu stavby už samozřejmě ano. Na začátku nám do toho zasáhla pandemie a nikdo nevěděl, zda budeme moci projekt vůbec realizovat. To bylo v době, kdy proběhla demolice původního areálu, tedy v roce 2021. Potom už to byly takové ty klasické „bolesti“ během stavby, například komunikace s lidmi. Někteří jako by nechtěli pochopit smysl celého díla, nebrali v potaz, že jde o funkční celek. Některé firmy se dívaly jen na to své a pak je samozřejmě složité je přesvědčit, aby vše zapadlo do finálního kompletu.

Ze všech stran slýcháme o tom, že je v posledních letech na stavbách nedostatek lidí a zhoršuje se kvalita jejich práce. Pocítili jste to i vy?

Kvalifikovaní lidé v subdodavatelských profesích jsou, ale problém je spíše v tom, kolik zakázek mají firmy nasmlouvaných a jak se jejich pracovníci střídají. Jedna skupina lidí část práce rozjede, najde systém, pochopí, jak to má vypadat a vše začne fungovat. Ale když se začne stavět druhý objekt a přijde úplně jiná skupina pracovníků, jede se v podstatě znova od začátku. Firmy si nepředají informace, nekomunikují mezi sebou a pak se stává, že buď musíme všechno znovu vysvětlovat, nebo naopak se věci provedou jinak, než jak byly původně realizovány na prvním objektu, který byl dokončen v předstihu.

Kde se to projevuje nejvíce? V kvalitě detailů nebo v nějakých zásadnějších věcech?

U nás šlo hlavně o vzhled, v detailech návaznosti konstrukcí. Největším oříškem například byly balkony, aby fungovaly jak vodotěsně, tak esteticky. Na jednom balkoně se potkalo pět subdodavatelů, a když se na dalším objektu část pracovníků vyměnila a začali to dělat jiní a jinak, museli jsme spoustu prací vracet nebo opravovat, aby se výsledek dostal do podoby, která byla původně navržená. To byl asi největší konstrukční problém. Projevovalo se to především ve chvíli, kdy se na fasádě a balkonech obměnili lidé a nedostali od svých vedoucích potřebné informace k tomu, aby všechno prováděli stále stejným způsobem.

Je pravda, že balkony jsou velice specifické, jsou součástí fasády a předpokládám, že ne každý to dokáže zpracovat. Co vás vedlo k tomu udělat tak výraznou stavbu na místě, kde je probíhající i plánovaný velice významný development celé oblasti Brna?

Byl to jeden z našich hlavních záměrů, postavit nejen bytový komplex, ale polyfunkční projekt, který se svým vzhledem odliší od běžných staveb v Brně. Chtěli jsme, aby stavba zaujala už při pohledu zvenku, a to se podařilo. Byl to jeden z největších cílů i největších výzev, aby se projekt podařilo udělat v této podobě.

Ve stavebnictví se pohybujete přes třicet let, tedy vidíte, jak se architektura a přístup developerů vyvíjí, aby budovy nebyly fádní.

Co se týče vzhledu a přístupu developerů, vždycky se řešilo, že peníze jsou na prvním místě. Je to tedy o tom, zda chce developer vytvořit něco unikátnějšího, něco, čím se stavba vizuálně zvýrazní. To samozřejmě znamená i vyšší náklady navíc. Na druhou stranu to má další přínosy, jako například získání ocenění Realitní projekt roku 2024 nebo Čestné uznání za Fasádu roku 2025.

A kam se posouvá stavebnictví, k horšímu nebo lepšímu?

V mé práci byla kvalita vždy na nejvyšším stupni požadavků. Stavba má fungovat déle, než je její uváděná životnost a bez kvalitního provedení to jednoduše nejde. Je to o koordinaci prací a neustálém sledování, aby byla kvalita dodržena. Z mého pohledu se snažím přistupovat k realizaci pořád stejně. Nejhorší věcí je pro mě reklamace. Řešení problémů s finálním klientem je nepříjemné, a navíc některé práce se velmi obtížně opravují, případně jsou neopravitelné. To pak má negativní dopad nejen na projekt, ale i na reputaci. Kvalita závisí na finálním zhotoviteli. Ať už je to generální dodavatel, řemeslník nebo subdodavatel. Pokud nepřijímají plnou zodpovědnost za svou práci a nikdo nad nimi to nepohlídá, špatné provedení se projeví. Je to tedy o důsledném sledování postupů. Nedá se říci, že by se před dvaceti nebo třiceti lety stavělo lépe nebo hůře. Vždy je to o lidech, kteří jsou fyzicky na stavbě a práci provádějí. Kvalifikovaných pracovníků je málo, to je pravda, ale v každé firmě by měl být alespoň jeden kvalifikovaný člověk, který na vše dohlédne. Bohužel jsou firmy, které ani takového jednoho člověka nemají. Pak to jde o úroveň výše, za hlavním stavbyvedoucím nebo technickým dozorem. To jsou ti, kteří musí včas zasáhnout, pokud se práce začnou ubírat špatným směrem.

V poslední době se mluví o prefabrikaci, o modularitě, konkrétně třeba o prefabrikaci v oblasti koupelen, celých koupelnových celků, máte s tím také zkušenosti?

Zkušenosti s tím nemám žádné, jen jsem si o tom něco vyhledal. V našem projektu jsme šli spíše opačnou cestou. Nabízeli jsme variabilitu různých tvarů koupelen a sociálních zařízení. Prefabrikované řešení by totiž znamenalo, že všechny byty jsou stejné. To může mít smysl u staveb, kde je potřeba rychle postavit modulární systém pro velký počet typově stejných bytů. My se snažíme jít s ohledem na vizuální atraktivitu individuální cestou a zároveň chceme, aby naším standardem byl nadstandard. I stejné typy bytů mají u nás různé tvary koupelen, aby si klienti mohli vybrat. Pro stavby, kde je prioritou rychlost a jednotný standard, to smysl dávat může.

Pro jakou cílovou skupinu je určený MERIDIEM? Proveďte nás trochu tímto projektem.

Projekt MERIDIEM je koncipován pro široké spektrum zájemců. Nejde jen o bytové jednotky, v nabídce jsou ateliéry i kanceláře. Byty jsou velikosti 1+kk až po 4+kk, tedy projekt vyhovuje jak soukromému bydlení, tak investičním účelům. Legislativa nám také určovala, že maximálně padesát procent jednotek mohou být bytové, a proto se projekt rozdělil tímto způsobem. Investiční jednotky se navíc prodávaly jako jedny z prvních, takže účel projektu byl splněn. V projektu najdeme jak investory, kteří své jednotky již pronajímají, tak mladé lidi, kteří získali startovací bydlení například s podporou od rodičů. Jsou zde také senioři, kteří prodali své domy a koupili bezbariérové byty s jednoduchou údržbou pro stáří. Složení klientů je tedy opravdu pestré. Cílem bylo umožnit zájemcům vybrat si jednotku podle jejich potřeb i finančních možností. Ceny se lišily podle podlaží a výhledu, ale i stejné typy jednotek nabízely možnost volby. Klienti, kteří projevili zájem včas, mohli měnit jednotky dispozičně i vybavení, a přesto jsme takových změn měli minimum. Základní standard a varianty vybavení byly nastaveny tak, aby každý měl pocit originálního řešení, aniž by vznikaly dodatečné náklady či komplikace s klientskými úpravami. Celkově tedy z mého pohledu projekt fungoval přesně tak, jak jsme si od začátku představovali. Co se týče lokality, nacházíme se kilometr od centra Brna a ze stavby jsou výhledy na dominanty města. I to nám pomáhalo už při vizualizacích. Klienti viděli, že nejde jen o vzhled budovy, ale že je i na zajímavém místě. Do kilometru od nás se bude stavět nové hlavní nádraží, tedy i dostupnost rychlejšího cestování se výrazně zlepší a zjednoduší. Pokud se časem podaří postavit také vysokorychlostní trať, tak do Vídně z Brna bude cesta trvat do hodiny.

V celém vašem okolí je plánovaná poměrně masivní výstavba. Vnímáte to jako výhodu, nebo spíše nevýhodu, že jste v této lokalitě jedni z prvních?

Celá lokalita Brno-jih se má výrazně pozvednout, ať už díky zmíněnému novému nádraží, nebo budoucímu bulváru mezi centrem a jižní částí Brna. Že máme v tuto chvíli hotovo, vnímám jako velkou výhodu. Jednak proto, že máme v podstatě vyprodáno přesně podle našich představ, a také, že ostatní projekty jsou teprve ve fázi zahájení nebo realizace. Lidé, kteří chtěli v této lokalitě bydlet nebo zde nakoupit nemovitost investičně, už tuto možnost využili s námi. To je pro nás velká výhoda.

Máte dokončený první miliardový projekt, co bude dál?

Aktuálně jsme tímto projektem stále natolik vytíženi, že se vedení společnosti samozřejmě poohlíží po dalších projektech, ale zatím ne v takové velikosti. Dva další projekty jsou nyní v určité fázi rozpracování či sledování, zda do nich vůbec vstoupíme. Osobně jsem momentálně plně zaneprázdněn předáváním jednotek klientům i přebíráním stavby od generálního dodavatele. Čeká nás také ještě jedna kolaudace komunikací navazujících na objekt. Na své pozici jsem tedy stále maximálně vytížen tímto projektem.

Příprava a realizace tohoto projektu vám zabrala osm let. Budete chtít další projekt rozpracovávat od úplného začátku? 

Jsme developerská firma, která se zabývá projekty menšího rozsahu. Nebojíme se velkých projektů, MERIDIEM je toho důkazem a současně naším dosud životním projektem. Nyní nechceme trávit další dlouhé roky přípravou něčeho nového úplně od začátku, spíše se tedy díváme po projektech, kde už existuje alespoň nějaká studie. Ideálně projekt se stavebním povolením. Naším záměrem bývá převzít už několikaletou přípravu od někoho jiného, kdo si tímto procesem již prošel a věnovat se již konkrétnímu projektu se stavebním povolením. Takto jsme postupovali i u předchozích projektů, a i po získání povolení se dá v rámci přípravy realizace projekt doladit do jiného vzhledu, tvarů nebo podoby, která odpovídá našim představám, a díky tomu můžeme co nejdříve zahájit stavbu. U MERIDIEM šlo o specifický případ, kdy se koupil celý areál, který musel projít demolicí a kompletní novou výstavbou, proto to trvalo tak dlouho. Já jsem u projektu osmý rok, ale vedení firmy a projektanti na něm pracovali ještě další tři až čtyři roky přede mnou. Jako menší firma se chceme zaměřovat na projekty, které už mají určitou míru připravenosti, ideálně se stavebním povolením, které si dotvoříme podle našich představ a standardů.

Za třicet let vašeho působení ve stavebnictví jste byl u realizace mnoha staveb. Vracíte se někdy na ta místa a díváte se, jak dnes vypadají? Jaké pocity to ve vás vyvolává?

Ano, jezdím kolem staveb, které jsem realizoval ať už jako mistr, stavbyvedoucí nebo teď jako projektový manažer. Stavěl jsem po celé republice, od Karlových Varů po Ostravu, i několik zakázek v Praze. A kdykoliv jedu okolo, nostalgie se samozřejmě objeví. Někde se pousměji, protože z toho mám dobrý pocit, hlavně z toho, že ta stavba tam pořád stojí. Něco po mně zůstalo vidět, a to byl již od školy můj cíl, dělat práci, jejíž výsledek zůstane viditelný. A když pak vidím, že stavba i po deseti či dvaceti letech vypadá stejně a nebylo potřeba nic zásadního opravovat, je to pro mě velké uspokojení. Je to důkaz kvalitního provedení. Kdykoliv jedu kolem své stavby, vybaví se mi nějaký zážitek nebo něco specifického. Ať už vyřešení technických problémů nebo jak celý proces probíhal, jaký byl přístup zhotovitelů a investora, jestli všechno klapalo, nebo jak se podařilo zvládnout komplikace. Moje stávající pozice projektového manažera je vyšší, než jsem si původně představoval, hlavně mohu do projektů zasahovat již od přípravy, ale i na každém z těch dřívějších se podařilo dotáhnout nějakou zajímavou stavbu. A když kolem ní projedu, tak mnou projede příjemný pocit smíchaný s nostalgií.

Je nějaká meta, které byste chtěl ještě dosáhnout? Stavba mrakodrapu například?

Ano, říkal jsem si, že to by byl takový vrchol (úsměv). Bylo by to určitě velmi zajímavé. Je to něco, co by bylo vidět z ještě větší dálky.

Text: Kateřina Ehrenbergerová

Foto, vizualizace: Ondřej Košík, DIVERSE Develop

Mohlo by vás zajímat