Dříve prakticky neznámý pojem, dnes v podstatě nezbytná součást každého většího veřejného i soukromého stavebního projektu. Participace, tedy zapojování veřejnosti, místních spolků, komunit či samospráv do procesu plánování a výstavby, se v posledních letech dostává do popředí čím dál více. Jak města, a především soukromí developeři ke spolupráci s veřejností ve svých projektech přistupují? V čem tkví úskalí takového postupu? A jak participační proces vypadá v praxi?

Již dávno neplatí, že města či firmy staví projekty bez ohledu na názor dalších účastníků, které nový objekt ovlivní. Již v procesu příprav a plánování každé větší stavby či urbanistické koncepce se zapojuje celá řada aktérů, od veřejných institucí a samospráv přes místní spolky až po samotné obyvatele dané oblasti. Celý tento proces se pak obecně nazývá participace. „Se zvyšující se životní úrovní obyvatel se zvyšuje i jejich zájem o fungování města, participativní plánování tak nabírá na důležitosti. Městské instituce vidí v zapojení veřejnosti příležitost, jak zvýšit kvalitu projektů tak, aby ve finále lépe sloužily místním obyvatelům,“ popisuje mluvčí Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) Marek Vácha.

Právě IPR, který v Praze funguje již přes deset let, má na urbanistickou a architektonickou podobu zde vznikajících projektů zásadní vliv. A to nejen v případě veřejných staveb, ale i těch soukromých. Zpracovává územní rozvojový plán města, vytváří koncepční doporučení pro vznikající projekty, a především do celého procesu plánování intenzivně zapojuje i veřejnost. V této iniciativě však IPR rozhodně není jediný. Participaci do svých projektů automaticky zařazuje také velká část předních českých developerů. Jedním z nich je i společnost Passerinvest Group. „Participaci vnímáme jako prostor a příležitost pro diskuzi jak s veřejností, která vnímá problematiku výstavby více subjektivně a emotivně, tak se samosprávou, která také zastupuje veřejnost, ale současně vnímá problematiku výstavby a rozvoje více koncepčněji. Výsledkem by měla být základní shoda na záměru z hlediska funkce stavebního záměru, jeho provozního uspořádání a kapacity,“ říká technický ředitel společnosti Martin Unger, který má zároveň na starosti i oblast ESG.

Podobná praxe panuje rovněž ve společnosti Penta Real Estate. I zde si už projekt bez aktivní účasti veřejnosti prakticky neumí představit. „Participace s veřejností je v našem pojetí naprosto standardní součástí přípravy všech nových projektů a nových staveb. Ve velkém předstihu představujeme naše záměry místním samosprávám, dotčeným úřadům, místní veřejnosti, sousedům, budoucím obyvatelům a dalším důležitým partnerům. Sbíráme od nich zpětnou vazbu, podněty ke zlepšení a společně hledáme řešení v případě sporných bodů,“ popisuje rozvojový ředitel firmy Rudolf Vacek.

Iniciátory participace přitom zdaleka nemusí být jen developeři. Jak jsme již zmínili, místní obyvatele do plánování aktivně zapojují i města a obce. Může se jednat například o čím dál oblíbenější participativní rozpočty, ve kterých obyvatelé hlasují o projektech, které se poté zrealizují. Zapojení veřejnosti však města mohou využívat i v řadě jiných, dílčích projektů. „Obyvatelé a uživatelé městského prostoru znají nejlépe prostředí, ve kterém žijí a kde se pohybují. Kontakt s občany tak poskytuje institucím drahocenné informace o současném stavu lokalit i o potřebách uživatelů do budoucna. Participativní plánování zapojuje do procesu všechny, kterých se proces týká (i veřejnost), čímž umožňuje vést diskuzi nad projektem od samého začátku,“ uvádí Marek Vácha z IPR.

Z participace těží současní i budoucí obyvatelé

Asi hlavní skupina, která by z procesu participace měla primárně těžit, jsou místní obyvatelé, podnikatelé, samosprávy a spolky. Zkrátka ti, kteří v oblasti žijí, pracují či ji jinak užívají a jakékoli změny tak budou mít na jejich každodenní životy zcela zásadní vliv. Jak ostatně říká obchodní ředitel skupiny Crestyl Viktor Peška: „Sousedé mají právo na to vědět, co se v jejich okolí děje a staví, aby se nepřekračovaly nějaké hranice – ať už jsou nastaveny jakkoliv.“

Obzvlášť důležitá je pak participace u velkých rozvojových projektů, v jejichž rámci vznikají na obrovské ploše celé nové městské čtvrti. Takovéto komplexní projekty mají na lidi žijící v jejich okolí zcela zásadní dopady. Jedním z developerů, který ve svém portfoliu kromě jiného má právě takovéto rozsáhlé výstavby, je Sekyra Group. „Z vlastní zkušenosti víme, že již v počáteční fázi přípravy projektů je dobré zapojit veřejnost, všechny dotčené subjekty a občanské spolky a otevřeně informovat, co se v lokalitě plánuje. V rámci participace může veřejnost vznést své požadavky a názory, co by měl projekt zahrnovat, co by dle ní zlepšilo kvalitu života v lokalitě. Je pro nás zásadní znát jejich přání a připomínky, které mohou projekt změnit k lepšímu,“ popisuje praxi společnosti její ředitel Leoš Anderle.

A jak na snahy realizátorů staveb o zapojení veřejnosti reagují sami místní obyvatelé? „Zájmy a reakce místních obyvatel se velmi liší – ať už člověk od člověka, nebo zvláště v rámci různých projektů a daných městských částí. Obecně vnímáme značný zájem o podílení se na vzniku projektu, zejména pokud jde o otázky dopravní situace a parkování. Je pozitivní, že lidem není lhostejné, co se děje v jejich okolí. A konstruktivní diskuze s věcnými připomínkami a návrhy je pro nás vždy přínosná,“ uvádí ředitel společnosti Trikaya Dalibor Lamka.

Chuť lidí podílet se na budoucí podobě území, ve kterém žijí, vnímají i ve společnosti Passerinvest Group. Ne všichni však vědí, co je reálné na základě jejich připomínek změnit, a někteří tak mohou po setkání s realizátorem stavby pociťovat rozčarování či dokonce zklamání. „Zájem vnímáme relativně silný, problémem je různá představa především ze strany veřejnosti, jaká mohou být očekávání a míra vlivu na projekt. Musíme si uvědomit, že stavby a vše, co s nimi v dnešní době souvisí, jsou značně složité a technicky náročné projekty, které také vyžadují velkou odbornou zdatnost, současně se řídí podle řady zákonů, vyhlášek a předpisů a samozřejmě se v nich propisují i podnikatelské a vlastnické zájmy a práva, která z nich plynou,“ popisuje Martin Unger.

S pozitivními reakcemi na snahy o participaci se setkávají také ve firmě Sekyra Group. Ostatně, kdo jiný by se měl podílet na rozhodování o dalším rozvoji místa než ti, kteří již lokalitu využívají a dobře ji znají. „Naše zkušenost je taková, že lidé vítají, když s nimi developer jedná transparentně a otevřeně, když jim naslouchá a odpovídá na jejich dotazy. Mají zájem podílet se na podobě lokality, chtějí spolurozhodovat o tom, jak bude vypadat veřejný prostor a co bude zahrnovat,“ popisuje Leoš Anderle, podle kterého je zároveň důležité lidem dobře vysvětlit také všechny výhody a přínosy, jež pro ně vznik projektu v jejich sousedství bude mít. „Během participace občanům prezentujeme výhody výstavby, vyzdvihujeme benefity nové atraktivní čtvrti s obchody či restauracemi, které budou sloužit nejen novým obyvatelům, ale i jim, „starousedlíkům“. I jejich domy se stanou lukrativnější, atraktivnější a lepší k životu,“ dodává ředitel společnosti Sekyra Group.

Zároveň z angažování místních lidí do procesu plánování zdaleka netěží jen stávající obyvatelé, ale také ti budoucí, kteří se do nově vzniklých objektů přestěhují, začnou zde pracovat či je jinak využívat. To je koneckonců jedním z cílů developerů – tedy, aby byli lidé v nových stavbách spokojeni. A s naplněním tohoto úkolu jim může pomoci právě i včasné zapojení starousedlíků a snaha najít s nimi společnou řeč a dojít ke shodě, s níž bude alespoň většina zapojených v souladu. „Díky vhodně realizované participaci se mohou nové projekty lépe integrovat do existující komunity a infrastruktury, což přispívá k žádanému rozvoji oblasti. Nový development by neměl vznikat bez vazby na současnou zástavbu, žádoucí je vnímat urbanistické i sociální vazby na existující části města,“ říká o přínosech pro budoucí uživatele lokality ředitel společnosti Trikaya Dalibor Lamka.

Přínosy pociťují i tvůrci projektů

Mohlo by se zdát, že z participačních procesů těží hlavně současní, případně budoucí obyvatelé lokality. Zapojení veřejnosti do plánování projektu je však výhodné i pro developery, případně města a obce. Předjednání a dosažení konsensu s místní komunitou lidí totiž výrazně zvyšuje šanci úspěšnosti celého projektu. „Pro developera participace znamená hladší průběh schvalovacího procesu a zvyšuje šance na úspěšnou realizaci projektu, protože reflektuje skutečné potřeby a přání místní komunity. Nikoliv jen představy a cíle developera,“ uvádí dále Dalibor Lamka.

To potvrzuje i Leoš Anderle, ředitel Sekyra Group, která má za sebou řadu rozsáhlých projektů jako například Smíchov City, Rohan City nebo Žižkov City. „Největším přínosem participace je vybudování důvěry mezi developerem a zástupci samospráv a veřejností. Ruku v ruce s tím pak jde i snazší a hladší povolovací proces,“ míní.

A podobnou zkušenost mají rovněž v IPR: „U projektu, který se participuje, se zvyšuje šance, že bude realizovaný rychleji,“ říká mluvčí Marek Vácha a dodává: „Zapojování občanů do plánování pomáhá sladit názory hlavních účastníků, budovat konsensus, předcházet možným konfliktům mezi stranami zastupujícími různé zájmy a v neposlední řadě buduje pocit sounáležitosti s komunitou a samotným místem.“

Právě předcházení případným sporům je dalším z důležitých benefitů včasné komunikace se všemi zúčastněnými. Pakliže se plány dopředu se všemi zúčastněnými řádně vykomunikují, může to přispět k tomu, aby pak v průběhu výstavby nevyvstaly žádné další neshody a celý proces se tak případně nezpozdil. „Považujeme to za „slušné chování“, je to součást naší dobré praxe, přípravu staveb to ve výsledku usnadňuje a urychluje, předcházíme tím možným pozdějším sporům,“ dodává o zkušenostech se zapojováním veřejnosti Rudolf Vacek z Penta Real Estate.

Zapojit do projektu veřejnost má i svá úskalí

Nutno říct, že přes všechny benefity, jež participace přináší, má i řadu úskalí a potenciálních nevýhod. Pociťují je zejména iniciátoři a organizátoři těchto participačních procesů. V první řadě je celý proces zapojení veřejnosti a snaha s ní komunikovat a dosáhnout ideálně konsensu finančně, a především časově náročný. V některých případech může dokonce rozsáhlá participace „prodloužit fázi plánování a schvalování projektu“, jak upozorňuje ředitel společnosti Trikaya Dalibor Lamka.

Obecně pak většina potenciálních problémů, na které mohou iniciátoři participace narážet, spočívá ve špatné komunikaci. Důsledky nesprávně zvoleného postupu přitom mohou být fatální a mnohdy celému projektu uškodit ještě víc, než kdyby se žádná participace vůbec nekonala. „Špatně provedená participace může být horší než žádná. Nejčastěji je problém v koordinaci a komunikaci. Pokud se klíčoví aktéři neshodnou na začátku procesu nebo občané nejsou včas informováni o projektu či rozsahu participace, téměř vždy nastanou komplikace. Důležitá je také správná volba metod a jejich kvalitní provedení. Všem těmto problémům lze předejít najmutím zkušeného koordinátora, který proces účinně povede,“ míní mluvčí IPR Marek Vácha, podle kterého zároveň nelze určit jeden správný přístup, podle kterého se řídit. „Zapojovat veřejnost do městského plánování nelze vždy podle jedné šablony. Každé město, a dokonce i městská část mají svá specifika, a stejně tak i jednotlivé projekty od revitalizace veřejných prostor až po strategické plánování vyžadují jiný přístup. Hledáme cesty, jak dialog mezi obyvateli a správou měst učinit co nejpřehlednější, transparentní a smysluplný. Proto jsme založili program Koordinátoři participativního plánování pro městské části Prahy a sekci BaseCamp na webu IPR Praha, kde publikujeme praktické návody, jak připravit participační proces na míru,“ uvádí.

Když se na možné problémy, se kterými se developeři či města musí vypořádat, podíváme blíž, lze mezi nimi identifikovat několik opakujících se scénářů. Konkrétně bývá častým problémem prvotní negativní postoj lidí k připravovaným projektům. Mnozí z původních obyvatel například nesouhlasí se vstupem developera do oblasti ani s jeho plány a často je velmi obtížné s nimi najít společnou řeč. O averzi starousedlíků ke změnám a novinkám ví své například společnost Crestyl. „Je třeba pečlivě stanovit hranici mezi tím, co je NIMBY (Not In My Back Yard, pozn. red.) a co jsou občanské participace. Často se to příliš nerozlišuje, přitom je zásadní rozdíl, pokud sousedé chtějí místa ve školce, nebo bojují čistě jen proto, aby se nepostavilo vůbec nic, protože jakákoliv změna je špatně,“ říká obchodní ředitel společnosti Viktor Peška.

Nejen běžní lidé, obývající danou oblast, však mohou být zdrojem problémů a hlasité kritiky. Mnozí developeři se musejí vypořádávat také se zájmy místních politických skupin, které díky své moci mohou dokonce v některých případech celý projekt zcela zastavit. „Nebezpečné je programové zneužití ze strany některých politických subjektů, které do těchto procesů vnášejí vlastní zájmy a snahu vstupovat do procesu ve snaze politicky profitovat. Tento jev nepřináší vyšší kvalitu debaty, naopak vytváří napětí až averzi, jejíž důsledkem jsou nepřátelské kategorické postoje a následně například úplné zablokování výstavy v některých oblastech,“ upozorňuje Martin Unger ze společnosti Passerinvest Group.

Mnohdy se navíc realizátor projektu stává jakýmsi prostředníkem vyvažujícím zájmy jednotlivých stran. Různé skupiny lidí mají o lokalitě různé představy a vznáší na developery či města různé požadavky, přičemž obvykle není možné vyhovět všem. „Místní obyvatelé mohou mít různé a někdy i protichůdné zájmy, mezi kterými je třeba hledat co nejvhodnější kompromis. A mnohdy nelze reflektovat úplně všechny požadavky, protože jich řada nemusí být ekonomicky nebo technicky realizovatelná. Bývá také komplikované vysvětlit některé vazby a technické parametry tak, aby byly srozumitelné široké veřejnosti,“ přibližuje zkušenosti z praxe Dalibor Lamka.

Jak nicméně dodává Leoš Anderle, i lidé, kteří výstavbu od první chvíle kritizují a developerovi zdánlivě přinášejí jen problémy, mohou být pro celkový projekt ve výsledku přínosné. „Ze zkušenosti víme, že i oni mohou v rámci diskuze přinést zajímavý pohled. Mnozí z nich nejsou a priori proti. Jejich názor je ale ovlivněn třeba tím, že na místě bývalého brownfieldu prožili kus života a výstavba nového projektu je tak pro ně citlivá. Jejich postoj se právě dobře nastavenou participací může změnit,“ vysvětluje ředitel společnosti Sekyra Group.

Příklady z praxe

Nutno říct, že podob, jichž může zapojení veřejnosti nabývat, je celá řada. Zatímco někteří preferují online komunikaci a zpětnou vazbu od veřejnosti sbírají skrze ankety, e-maily a další online nástroje, jiní pro starousedlíky a místní komunity pořádají diskuze a participační setkání. Podívejme se proto na závěr blíže na to, jak může proces participace vypadat v praxi a co může být jeho reálnými výsledky.

Jedním z developerů, který má s participací dlouholeté zkušenosti, je bezpochyby společnost Passerinvest Group. Svou vlajkovou loď – pražskou lokalitu Brumlovka – buduje již více než 27 let, což je doba, za kterou firma v oblasti komunikace s veřejností a jejího zapojování do plánování projektů získala bohaté zkušenosti. Mezi ty nejčerstvější patří participace při výstavbě nového multifunkčního objektu Orion, který je rovněž součástí Brumlovky. „V rámci společné diskuze mezi investorem, radnicí a veřejností došlo ke společné shodě na stavebním záměru, který od původního řešení čistě kancelářské budovy prošel zásadní proměnou a výsledkem je polyfunkční stavba zahrnující kromě kancelářské funkce také významný podíl funkce bytové (nájemní byty) a služeb. Současně projekt prošel také významnou proměnou z hlediska tvarového a výškového uspořádání a také určitou kapacitní redukcí,“ popisuje výsledky participace Martin Unger.

Rozsáhlé zkušenosti se zapojováním veřejnosti do svých projektů má rovněž firma Sekyra Group. Příkladem je jejich nová čtvrť Smíchov City, kde musel developer dospět ke shodě s celou řadou aktérů – od vedení hlavního města i městské části Prahy 5 přes Institut plánování a rozvoje Prahy (IPR) až po samotné obyvatele Smíchova. „Při obhajobě projektu nám hodně pomohlo město a městská část. Staly se garantem toho, že co veřejnosti prezentujeme, odpovídá skutečnosti. Lidem jsme se snažili přestavit naši vizi, tedy že chceme vytvořit přirozené centrum, které známe ze Žižkova, Vinohrad nebo Dejvic. Zpětná vazba z diskuzí s občany nám projekt pomohla dále zlepšit,“ míní ředitel společnosti Leoš Anderle. A co konkrétně občané navrhovali? „Veřejnost ve svých požadavcích kladla důraz na parky, školu, zdravotnictví, podporovala bytovou výstavbu, naopak méně komerční budovy. Jenže ty v centrálních částech měst plní důležitou bariérovou funkci mezi bydlením a rušnými komunikacemi, u nichž bydlení umístit nelze. Lidé vítali mix obchodů a služeb v parteru budov, tedy pěší ruch v ulicích po dobu celého dne, čehož chceme dosáhnout právě co největší diverzitou funkcí v území,“ dodává ředitel společnosti Sekyra Group s tím, že podněty občanů se snažili do finální podoby návrhu projektu, který je aktuálně ve výstavbě, v maximální možné míře zapracovat.

Výstavbou nové rozsáhlé městské čtvrti se ve svém portfoliu může pochlubit i developer Trikaya. Ten aktuálně v Brně buduje Čtvrť Pod Hády, která vzniká na místě brownfieldu nikdy nezprovozněné továrny Ergon. Také zde podle všeho názory místních obyvatel respektovali a vzali je v potaz. „Rozhodli jsme se například nepropojovat určité etapy projektu, protože místní obyvatelé a městská část s tím nesouhlasili. Zajistili jsme také projektování rekonstrukce celé jedné stávající ulice, aby odpovídala potřebám a požadavkům místních obyvatel. Dalším krokem bylo zajištění dostatečného množství parkovacích míst, aby budoucí obyvatelé neměli potřebu parkovat na současných komunikacích,“ popisuje ředitel společnosti Dalibor Lamka průběh participace, do které byly kromě obyvatel zapojeny také dotčené městské části Maloměřice a Obřany.

Jak již z výše popsaných případů vyplývá, kromě podnětů jednotlivců a komunit musí developer při přípravě nových projektů reagovat také na požadavky místních samospráv. Ty mohou zahrnovat celou řadu podmínek, ať už jde o vybudování složek občanské vybavenosti, zajištění potřebné infrastruktury či dalšího vybavení souvisejícího s příchodem většího množství nových obyvatel. „Například v případě participace s Městskou částí Praha 6 jsme se ve veřejně prospěšné smlouvě zavázali vystavět školku nebo se podílet na financování dopravních řešení v okolí. V případě projektu v obci Vysoký Újezd to byla například výstavba čističky vody nebo vytvoření komerčních prostor s cílem dostat do obce vybavenost jako například prodejnu potravin, restauraci nebo lahůdky,“ popisuje některé z požadavků Viktor Peška ze společnosti Crestyl. Z čerstvých zkušeností developera lze pak zmínit další pražský projekt, Šárka, který je aktuálně ve výstavbě. „Přípravu celého projektu, který nahradí průmyslový areál rezidenčním bydlením, jsme pečlivě diskutovali s Prahou 6 i místními spolky tak, aby byl náš projekt pro lokalitu skutečně přínosem. Součástí nového areálu na místě bývalé továrny například bude i nová mateřská škola pro 50 dětí, kterou Crestyl po kolaudaci bezúplatně převede do vlastnictví obce, a která tak rozšíří stávající síť mateřských škol v Praze 6. Vedle školky a zastávky MHD pak vznikne samostatná budova, která bude určená pro veřejné služby. Cílem je tyto prostory prodat či pronajmout například pro obchod, ordinace lékařů, nebo třeba kavárnu,“ dodává Viktor Peška.

Jak jsme již zmínili, obyvatele do plánování zapojují ale hlavně města. Velké zkušenosti s participací má pochopitelně Praha, kde vzniká spousta městských projektů. „Máme za sebou řadu úspěšně provedených participací. Například územní a urbanistické studie, na kterých IPR často spolupracoval s magistrátním odborem územního rozvoje. Lze jmenovat například územní studie Nové Dvory, Sídliště Libuš, krajinářskou studii Trojmezí nebo architektonickou soutěž na Vltavskou filharmonii. Tyto projekty byly úspěšné díky zmiňované shodě klíčových aktérů na samotném začátku a kvalitně nastaveném a realizovaném procesu participace. Ten obsahoval všechny důležité složky, mezi které patří průzkum potřeb na začátku, představení předběžného návrhu a sběr zpětné vazby, a nakonec představení finální podoby s vysvětlením, které připomínky byly zapracovány a které nikoliv včetně zdůvodnění,“ říká mluvčí IPR Marek Vácha.

Velmi aktivně pak veřejnost do svých plánů zapojuje také developerská společnost Penta Real Estate. Názorným příkladem je příprava projektu Masaryčka na Praze 1, kde byl participační proces vůbec nejrozsáhlejší ze všech dosavadních počinů firmy. „Pořádali jsme veřejné prezentace a diskuze, probíhaly komentované procházky v území okolo Masarykova nádraží, provozovali jsme dlouhodobě informační centrum. Měli jsme samozřejmě webové stránky, sociální sítě, tiskoviny, natáčeli jsme videa určená pro odbornou i laickou veřejnost,“ popisuje rozvojový ředitel Rudolf Vacek. A jaké konkrétní podněty, jež z participace vzešly, se do projektu nakonec skutečně propsaly? „Účastníci například žádali o vznik veřejného prostranství, kde by se daly pořádat farmářské trhy či jiné podobné akce. To je dnes možné na novém náměstíčku přímo před budovou. Dalším požadavkem bylo částečné zpřístupnění budovy veřejnosti – celý parter budovy je dnes veřejně přístupný, jsou tu nové obchody, restaurace, kavárny a služby. Zároveň se připravuje vznik vyhlídkové terasy s občerstvením v nejvyšším patře budovy, která bude pro návštěvníky rovněž dostupná,“ uvádí dále Rudolf Vacek.

Na závěr zmiňme ještě jeden ne úplně obvyklý, avšak o to více inspirativní přístup k participaci. Společnost Penta Real Estate totiž do jednoho ze svých projektů, Nová Waltrovka, zapojila také děti z okolních spádových škol. „Děti nevědí, co obsahují zákony, vyhlášky a normy, takže jejich fantazii nesvazují úvahy, co je a co není reálné. A jsou upřímné, prostě vám řeknou, co by si přály,“ popisuje Rudolf Vacek, podle kterého se nakonec realizace dočkala více než polovina z několika desítek nápadů. A jaké to jsou? Třeba pump-tracková dráha nebo oblíbené vodní prvky, jako jsou žlábky na vodu s vodními mlýnky.

Text: Helena Havranová

Foto / vizualizace: IPR Praha

Mohlo by vás zajímat