Petr Beneš:
RESTARTY
lukrativních pražských lokalit i „šedých“ brownfieldů
Petr Beneš zná pražské developerské prostředí jako málokdo. Vystudovaný hydrogeolog změnil směr budoucí bohaté developerské dráhy hned po studiích na Přírodovědecké fakultě Univerzity Karlovy, když své profesní začátky spojil se společností John Lang LaSalle, kde pracoval pět let. Dalších sedm let působil jako ředitel Hochtief Development a dva následující roky v čele české pobočky společnosti Arcadis. Posledních sedm let vede Geosan Development, kde stojí za realizací významných stavebních projektů. Petr je nejen developer, ale také člověk s vášní pro historii, nostalgii a umění. Více než čtyři desetiletí sbírá rukopisy a podpisy významných osobností, od českých spisovatelů jako je Jirásek a Němcová, přes české panovníky typu Rudolfa II., až po světové hudební velikány, jakými byli Paganini nebo Verdi. Vedle historie se rád ohlíží i za vlastní minulostí – konkrétně prostřednictvím své sbírky starých škodovek. Tyto české veterány, jako jsou Škoda 1000 MB, Škoda 100 či Felicie, jsou pro něj nejen zdrojem nostalgie, ale i dobrodružství, s jednou svou „stovkou“ dokonce podnikl cestu do Monaka. Je znalcem a milovníkem kvalitního vína, spolu se svým kamarádem už sedmým rokem do Čech dováží hlavně ta italská, přičemž vášeň pro tento obor kombinuje s ochutnáváním, poznáváním vinařů a objevováním italských regionů. K tomu všemu si rád najde čas na aktivní sporty, jako je silniční cyklistika, lyžování nebo mořský kajak.
Setkáváme se nedlouho po vyhlášení výsledků soutěže Best of Realty, ve které se váš projekt Rezidence Neklanka 2 umístil na třetím místě v kategorii rezidenčních projektů menšího rozsahu. Čím projekt porotu zaujal?
Projekt zaujal porotu hned několika aspekty. Výsledná podoba Rezidence Neklanka 2 vytváří velmi příjemné mikroklima. Před výstavbou to byl prostor s minimální hodnotou nebo kvalitou. Když jsme přišli s prvním projektem v této lokalitě, postavili jsme dva viladomy, a tím jsme prostředí začali kultivovat. Tento proces pokračoval s Neklankou 2, kdy jsme celkově zlepšili kvalitu prostředí. Staré Radlice, kde se projekt nachází, jsou lokalitou s velkým potenciálem. Když jsme zde kupovali pozemky, oblast měla ještě poměrně industriální charakter. Dnes ale sledujeme, jak se celá čtvrť dynamicky rozvíjí. Rezidence se nachází mezi centrálami ČSOB a České spořitelny, a zároveň v klidné zóně u lesa a vilové čtvrti. Myslím, že právě kombinace těchto aspektů byla pro porotu atraktivní. Co se architektury týče, postavili jsme tři viladomy, které krásně zapadly do okolního prostředí. Jsou decentní, nepředimenzované a není to vysoká zástavba. Mezi domy vznikl zelený prostor, který dodává příjemnou atmosféru a vytváří oázu klidu. Když se dnes na místo podíváte, vidíte, že se podařilo naplnit to, co jsme slibovali na vizualizacích. Projekt zahrnuje 31 bytů a dva nebytové prostory. Jde o komorní projekt, kde sousedé mají šanci se poznat, což vytváří příjemné komunitní klima.
S výstavbou jste začali v době koronaviru, respektive v době lockdownu. To muselo být velice náročné. Jaké to bylo začínat projekt v takové situaci?
Samozřejmě to jednoduché období nebylo, ale zkušenosti nám pomohly. Projekty financujeme bankovním projektovým financováním, což znamená, že potřebujeme předprodeje, abychom mohli začít stavět. Na Neklance 2 jsme tuto kvótu splnili, což nás ujistilo, že projekt bude úspěšný. Navzdory pandemii byl o projekt obrovský zájem, prodeje byly naprosto v pořádku a předčily naše očekávání. Paradoxně pandemie přála rezidenčnímu trhu, protože lidé začali hledat kvalitnější bydlení. Větší problémy přišly až po vypuknutí války na Ukrajině, kdy začaly klesat prodeje a ceny stavebních prací prudce vzrostly.
Válka na Ukrajině a energetická krize způsobily značné výkyvy. Jak významně tyto události ovlivnily stavební trh? Myslíte si, že se trh nyní stabilizuje?
Věřím, že trh směřuje ke stabilizaci, ale cesta k tomu je ještě dlouhá. Do roku 2022 byl trh poměrně stabilní. Materiály a stavební práce zdražovaly jen v jednotkách procent. Po vypuknutí války na Ukrajině a s nástupem energetické krize ale ceny materiálů a lidské práce vystřelily o desítky procent. Stává se také, že je obtížné najít kvalifikované stavební dělníky a řemeslníky, což samo o sobě zvyšuje náklady. Tyto faktory tlačí developery do jednání se stavebními firmami o nových podmínkách smluv, aby náklady zůstaly v rozumných mezích. U Neklanky 2 jsme tyto problémy naštěstí příliš nepocítili, ale u jiných projektů to bylo mnohem složitější.
Čemu se věnujete v současnosti?
V tuto chvíli dokončujeme projekt Radimova na Břevnově, který bude zkolaudován ke konci roku 2024. Jedná se o stovku bytů a většina z nich je již prodána. Současně připravujeme druhou etapu projektu v Poděbradech, kde budujeme pozemky s kompletní infrastrukturou. Poptávka po těchto pozemcích je stále vysoká, i když už nejsme v tak dramatické situaci jako během pandemie, kdy lidé hromadně hledali své bydlení za městem. Dále máme v prodeji projekt Benkova na Praze 11, který zahrnuje dva viladomy s celkem čtyřiceti byty. Tento projekt je ideální pro rodiny, které hledají kvalitní bydlení v klidné lokalitě. Na jaře zahájíme stavbu a v tuto chvíli máme předrezervováno asi polovinu bytů.
Letos jste oznámili svůj doposud největší projekt, který se nachází také na Břevnově. Budou to zase byty nebo i něco jiného?
Náš nový projekt Petynka Re.Start se nachází v těsné blízkosti koupaliště na Petynce v Praze 6, jen pár set metrů vzdušnou čarou od našeho projektu Radimova. A ano, jedná se o náš zatím největší projekt, který zahrnuje necelých tři sta bytů. Kromě rezidenční části bude součástí projektu také významná maloobchodní plocha o rozloze dvou a půl tisíc metrů čtverečních. Na polovině těchto prostor plánujeme supermarket, což výrazně zvýší atraktivitu celého komplexu. Kromě toho jednáme s provozovateli drogerií, lékáren, gastro podniků a dalších služeb. S ohledem na počet bytů nad těmito obchodními prostory je zřejmé, že vznikne silná základna potenciálních zákazníků, což podpoří i okolní komunitu. V oblasti je dnes občanská vybavenost a retail poddimenzovaný, takže tento projekt bude pro lokalitu velkým přínosem. Realizace této maloobchodní části vznikla i ve spolupráci s městskou částí, kdy jsme na počátku projektu společně plánovali, aby přinesl potřebné služby a zázemí. V rezidenční části se zaměřujeme zejména na menší byty. Velkou část tvoří dispozice 1+kk o rozloze přibližně 46 m² nebo garsonky kolem 30 m², což z nich dělá atraktivní investiční produkt. Tento projekt je oblíbený zejména mezi menšími soukromými investory, kteří často kupují pět až deset bytů najednou. Díky tomu je již nyní velká část bytů rezervovaná. Momentálně se nacházíme ve fázi stavebního řízení.
Další oblast, o které se dlouho mluví, je žižkovské Nákladové nádraží, kde staví řada dalších developerů. Kdy začnete s výstavbou?
Je třeba říct, že naše výstavba se nachází těsně vedle Nákladového nádraží, přičemž projekt realizujeme v úzké koordinaci s okolní zástavbou. Celá oblast přinese několik tisíc nových bytů, což si vyžádá rozšíření dopravní infrastruktury, výstavbu škol a dalších služeb. Náš projekt spadá do samostatné změny územního plánu, nezávislé na Nákladovém nádraží Žižkov. Již jsme prošli schválením ve výborech a získali souhlasná stanoviska IPRu. Aktuálně finalizujeme plánovací smlouvu s městem a Prahou 3 s tím, že podmínky vycházejí z metodiky hlavního města Prahy. V našem projektu plánujeme výstavbu asi šesti set bytů. Zároveň zachováme a nadále rozvíjíme kancelářské objekty Nagano Office Park, které jsme dlouhodobě revitalizovali a kde si držíme vysokou obsazenost kolem devadesáti pěti procent. Bytová výstavba proběhne na brownfieldu, tedy na místě bývalých hal Tesly Strašnice, které budou zbourány. Navíc jsme zakoupili další přilehlé pozemky, které projekt dále rozšíří. Pokud jde o časový harmonogram, změna územního plánu by měla proběhnout během roku 2025. Na sloučeném územním a stavebním řízení už pracujeme a odhadujeme, že do dvou let bychom mohli být připraveni zahájit výstavbu a nabídnout první byty k prodeji.
To jsou hodně různorodé projekty, jeden je na velice lukrativním místě Prahy 6, jiný je brownfield v rozvojové lokalitě. Jak se s takhle rozdílnými projekty pracuje?
Pro nás to není nová situace. Historicky jsme realizovali projekty na různých místech Prahy – od centra až po okrajové oblasti. Každý projekt je jiný a každá lokalita má svůj potenciál. Někdy jde o lukrativní místa, jako je Břevnov, jindy pracujeme na brownfieldech, jako jsou Strašnice. Každý projekt je o hledání rovnováhy mezi vstupy a výsledky. Dražší lokalita nemusí vždy přinést vyšší ekonomický výnos, zatímco projekty v „šedých“ lokalitách mohou být finančně velmi zajímavé.
Co vás na developmentu baví nejvíce?
Největší radost mám, když jedu kolem budovy, kterou jsem pomáhal postavit. Nejsem sice architekt ani stavební firma, ale jako developer jsem tím, kdo celý projekt iniciuje. Developer přijde s nápadem, koupí pozemek, získá potřebná povolení, osloví architekta a definuje zadání – jak má budova vypadat, jaké má plnit funkce. Stavební firma pak hraje klíčovou roli v samotné realizaci. Ale ten pocit, kdy jedete kolem budovy, kterou jste postavili před deseti nebo dvaceti lety, nebo na ní nějakým způsobem přispěli, je nepopsatelný. Na developmentu mě ale baví hlavně jeho rozmanitost. Jakmile začnete, jednáte s privátními vlastníky, s městem nebo státem o nákupu pozemků, což je už samo o sobě zajímavá obchodní transakce. Poté přichází fáze spolupráce s architekty, kdy tvoříte koncept projektu. Je fascinující, jak z ničeho vzniká něco unikátního, co může být uchopeno mnoha způsoby. Rozdíl je samozřejmě mezi kancelářským a bytovým developmentem. U kanceláří jednáte s velkými nadnárodními firmami o pronájmech a později i o prodeji budov, což jsou transakce v řádech miliard korun. Naopak u bytových projektů máte mnohem širší spektrum klientů, každý má jiné představy a potřeby. Sledovat, jak různí lidé přemýšlejí o svém budoucím bydlení, je nesmírně zajímavé. Celý proces zahrnuje širokou škálu činností – od obchodních jednání a administrativy přes povolování až po design. Práce developera je pestrá a nikdy není monotónní, což mě na tom baví asi nejvíc, i když to často trvá velmi dlouho.
