V Brně se na místě bývalého brownfieldu rodí nová, ambiciózní obytná čtvrť. Projekt Čtvrť Pod Hády má proměnit tento dlouho zanedbaný kout města v moderní prostor k bydlení, který městu nabídne více než tisícovku bytů. Jde o jeden z nejrozsáhlejších současných brněnských projektů, který chce nejen poskytnout nové bydlení, ale také přispět k tomu, aby se město v tomto území rozvíjelo jako funkční a udržitelný celek. Za projektem stojí developerská společnost Trikaya, která se v jihomoravské metropoli již patnáct let soustředí na rezidenční development. Její zakladatel a šéf, Dalibor Lamka, je zkušený manažer, který si zakládá na tom, že se firma nezaměřuje pouze na jednotlivé stavby, ale snaží se vnímat svou roli v širším kontextu – chce vytvářet živoucí a funkční části města, kde se dobře bydlí, žije i pracuje. „Nestavíme jen jednotlivé domy, pomáháme budovat město,“ říká muž, jenž má za sebou bohatou kariéru v projektovém managementu a financích, během níž strávil dvacet let ve Švýcarsku. Po návratu do Česka založil v roce 2010 společnost Trikaya s vizí přinést do Brna kvalitní moderní bydlení a promyšlené urbanistické projekty. Firma pod jeho vedením úspěšně realizovala už řadu významných investic v Brně i Praze, ale jejím hlavním zaměřením zůstává právě Brno. Dalibor Lamka, otec tří dětí, je člověk s vášní pro umění, především fotografii. Kromě toho je milovníkem dobrých vín a nadšeným horalem, který si ve volném čase rád vyčistí hlavu na túrách v přírodě. V našem rozhovoru prozrazuje, proč se rozhodl věnovat developmentu právě v Brně. Sdílí nám svůj pohled na současný vývoj města, proč věří, že Brno má obrovský potenciál, a jak vidí budoucnost urbanismu a bydlení.

V tuto chvíli jste na začátku první fáze výstavby Čtvrti Pod Hády. Jak jste s vývojem spokojen?

Řeknu vám spíše, s čím jsem nespokojen. Byla to délka potřebná k povolení projektu, která mi přišla až neuvěřitelně dlouhá. První pozemky jsme nakupovali už v roce 2009 a územní rozhodnutí pro celou lokalitu jsme získali až v loňském roce, tak si umíte spočítat, jak dlouho to trvalo. Ale co se prodeje týče, nestěžuji si. Po covidu a šoku z vysokých úrokových sazeb jsme se vzpamatovali a náš projekt je na trhu atraktivní. Z první etapy je prodáno již zhruba padesát procent, což je v souladu s našimi předpoklady. Projekt je to opravdu velmi rozsáhlý. Po projektu Zbrojovka Brno jde o druhý největší rezidenční projekt ve výstavbě v Brně a celkově se v tomto projektu má postavit kolem jednoho tisíce bytů. Nyní stavíme jeho první etapu se 167 byty. Jsme teprve na začátku - budujeme infrastrukturu. Představte si ten projekt jako celou novou městskou čtvrť na pomezí města a krásné přírody.

To je ambiciózní rozsah i pro velkého developera, není to příliš velké sousto?

Myslím, že ne. Vychází to z dané konfigurace té lokality. Koupili jsme brownfield, tamější továrna naštěstí nikdy nic nevyráběla, byla postavena, pak přišla revoluce a poté následoval pomalý rozpad a lokalitu ovládli bezdomovci. My jsme měli příležitost koupit relativně velkou rozlohu pozemků a samozřejmě nebudu zastírat, že snem každého developera je postavit něco tak rozsáhlého, jako je právě Čtvrť Pod Hády.

Brno má bezpochyby nedostatek volných bytů a s tím souvisí velmi aktuální otázka dostupnosti bydlení. Je jedním z hlavních důvodů vysokých cen nemovitostí právě pomalý povolovací proces?

Určitě a můžeme to spolu jednoduše spočítat. Počáteční investice do takového projektu dosahují ke dvěma stům milionů korun a každý rok k tomu přičtěme minimálně patnáct milionů ceny peněz. A pokud něco chystáte deset a více let, tak si rychle spočítáte, co se z těch dvou set milionů stane za částku, kterou vás celková akvizice pozemku stojí. Teprve pak začínáme počítat stavební a ostatní náklady. Takže ano, je to určitě jeden z důvodů. Snažíme se projekt realizovat jako velmi zelený. Máme k tomu předpoklady, protože během několika minut se dostanete do hlubokých lesů Moravského krasu, což je nesmírná výhoda, a tak logicky naší nejvhodnější klientelou by měly být mladé rodiny, a to i včetně rodin s dětmi.

To je pěkné. Na druhou stranu dostupnost bydlení začíná být opravdu tíživý problém především ve velkých městech. Myslíte si, že ty povolovací procesy se zlepšují a blýská se na lepší časy?

Myslím, že s touto otázkou přicházíte v tu asi nejméně vhodnou dobu. V Brně jsme v současné době prodělali totální šok v oblasti povolovacích procesů. Jednak ze zpackané digitalizace stavebního řízení a neméně také z toho, jak se Brno rozhodlo malé stavební úřady městských částí sloučit v jeden úřad centrální. Výsledkem kombinace digitalizace a tohoto sloučení je to, že v současné době je práce centrálního brněnského stavebního úřadu prakticky paralyzovaná. Jsem názoru, že situace je extrémně vážná a troufám si tvrdit, že povede k velkým škodám.

Čtvrť Pod Hády se prezentuje jako environmentálně přátelská. Zmínil jste cílovou skupinu, kterou jsou rodiny s dětmi. Co konkrétně to znamená?

Zejména ten environmentální aspekt. Co se týče energetické úspornosti bytových domů, určitě bychom chtěli využít veškerých dostupných technologií. Na místě bude fotovoltaika, což je dnes už prakticky standardem u všech nových projektů, ale hlavně celé území bude prakticky bez aut na povrchu. To znamená, že kromě několika parkovacích míst pro záchranné složky nebo návštěvníky, bude přítomnost aut zásadně pod zemí. Čtvrť by se tím měla automaticky otevřít dětem. Bytové domy budou plynule navazovat na zelené plochy ve čtvrti, bude zde relativně velká mateřská školka, kterou stavíme společně s městem a pevně věřím, že pro rodiny s dětmi to bude ideální bydlení.

Udržitelnost je dnes při plánování a výstavbě jakéhokoliv projektu zásadní, přesto je to slovo zprofanované a pro někoho abstraktní. Co to slovo znamená pro vás?

Chtěl bych zdůraznit to, co jsem již řekl před chvílí, že nejpodstatnějším aspektem udržitelnosti pro mne jako developera je dostupnost. Ale pro mne jako obyvatele jsou určitě zelené energetické aspekty jakéhokoliv nového projektu nezbytností. Myslím, že v dnešní době už všichni vidíme, jak vypadají v letních měsících města bez stromů, bez zeleně, prostě na hraně obyvatelnosti. To je špatně. Musíme města opravdu zazelenit a musíme šetřit energií, případně si energii vyrábět na místě. To jsou věci, které dnes beru jako samozřejmost.

Vedle environmentálního aspektu udržitelnosti se čím dál více mluví o tom sociálním. Stále častěji se setkáváme s termíny, jako je otevřené město nebo město krátkých vzdáleností.

Ano, my několik základních sociálně přátelských konceptů v projektu využíváme. První z nich je tzv. klastr. Bytové domy jsou organizovány do jakýchsi jader a uprostřed každého jádra je prostor, který bude patřit a bude obhospodařován lidmi, kteří v daném bloku budou bydlet. A bude moct mít různé možnosti využití dle přání nových obyvatel. Druhým podstatným konceptem je centrální náměstí. Nová čtvrť bude mít centrální náměstí, kde formou stálých pergol vytvoříme místo, které může fungovat jako komunitní prostor pro setkávání a prodej. Třeba jako burza oblečení pro malé děti, nebo farmářské trhy. Nechci být sociálním inženýrem a vymýšlet obyvatelům, co by tam mělo probíhat za aktivity, naším úkolem je základní strukturu postavit a navést obyvatele k tomu, aby ji využívali.

O kolika obyvatelích se vlastně bavíme?

Tisícovka bytů se normativně počítá pro asi dva a půl tisíc lidí.

A je na tolik obyvatel městská část připravena?

To je další otázka, která je extrémně komplikovaná. Začnu všeobecným pohledem na věc. Každá nová výstavba v prostředí již existujících městských částí vyvolává tzv. NIMBY efekt (z anglického Not in my backyard), kde se jedná o to, že na každou novou výstavbu se pohlíží s velkou nedůvěrou a místní se bojí případných negativních dopadů na jejich kvalitu života. Bylo by velmi zdlouhavé pouštět se do debaty, proč je tento NIMBY efekt (tedy stavte si, kde chcete, jen ne u mne) tak silný v České republice a méně silný v jiných zemích. Má to zcela jistě něco do činění s daňovým systémem, který zde máme, ale i s mnoha dalšími aspekty. Nicméně, protože je projekt etapován a komunikačně veden nikoliv do centra městské části, ale jakýmsi obchvatem, jsem názoru, že to bude fungovat dobře. A nemalým pozitivním argumentem pro stávající obyvatele Maloměřic je výstavba školky, která bude relativně velká a věřím, že v ní najdou umístění i děti z okolí.

Tou otázkou směřuji k tomu, jestli Brno, které potřebuje byty, šlo naproti proměně brownfieldu na bytovou čtvrť. Jestli městská část nebo magistrát dostatečně podporují řešení současné akutní bytové nouze.

Musím říct a říkám to s radostí, že podpora tzv. velkého magistrátu – to znamená města Brna, na rozdíl od městské části, byla od určitého bodu přípravy projektu podstatná. Projekt Čtvrť Pod Hády byl s několika dalšími projekty vyhlášen projektem celoměstského významu. Domluvila se poměrně rozsáhlá smlouva o spolupráci obsahující, co developer investuje, co se tam musí vybudovat a co musí udělat město. Tato smlouva byla myslím v Brně jednou z prvních větších smluv tohoto charakteru. Tedy město projekt určitě podporuje a věřím, že to tak zůstane i pro další etapy.

Stále více developerů se vydává cestou výstavby nájemního bydlení. Jde tímto směrem i Trikaya?

Trikaya je pořád ještě developerská firma střední velikosti. Skoro by se mi i chtělo říct menší střední velikosti. A my si nemůžeme zatím dovolit dlouhodobě vlastnit velké množství bytů. Nicméně zkoumáme možnosti, jak do tohoto segmentu vstoupit. Navíc si myslím, že lokalita Pod Hády není pro nájemní bydlení úplně ideální. K tomu jsou vhodnější spíše projekty vyloženě v centru města. Ale protože jsme si zhodnotili tento projekt jako ne úplně vhodný pro nájmy, rozjeli jsme ve Čtvrti Pod Hády možnost družstevního bydlení a družstvo tam už formujeme. Zájem je relativně velký a myslíme si, že to je jedna z velmi zajímavých forem, jak získat bydlení pro ty, kteří případně mohou mít problém se získáním hypotečního úvěru.

Družstevní bydlení je jedním z konceptů, které jdou dostupnému bydlení naproti. Jsou nějaké cesty i ve stavebních postupech nebo v materiálech, po kterých se poohlížíte?

Určitě a děkuji za tuto otázku. Dostupnost bydlení je pro mě tématem, o kterém přemýšlím prakticky neustále. Myslím si, že nedostatek bydlení může přerůst ve velmi závažné sociální problémy v české společnosti, ale nejenom u nás. Jde o problém celosvětový a v Evropě velmi vyhrocený. A určitě si nikdo nebude přát, aby děti bydlely s rodiči jenom proto, že si nemohou sehnat žádné vlastní bydlení. Takže ano, sledujeme nové trendy ve světě, protože tady pro developera není úplně jednoduché být originální. Všímáme si všeho, co můžeme souhrnně nazvat prefabrikací, ať už je to prefabrikace částí nebo celé stavby nebo prefabrikace sociálních zařízení. Myslím si, že to může být jedna cesta, jak stavět poněkud levněji, ale hlavně výrazně rychleji. Druhý směr, který je v České republice zatím na úplném počátku, jsou dřevostavby. Tam, kde je možná pouze nižší zástavba ve stylu tří nebo čtyř nadzemních podlaží, tam je dřevo vhodné. Viděl jsem některé opravdu krásné projekty a pevně věřím, že se v České republice najdou i kvalitní výrobci pro tyto nové technologie a že se nám podaří dát dohromady systém, který dostupnost bydlení zlepší.

Trikaya byla v minulosti známá také jako investor v komerčním segmentu a letos jste prodali dvě velké komerční nemovitosti. Jakým směrem se budete ubírat v dalších pěti až deseti letech?

To je výborná otázka. Možná nebude ten vývoj tak lineární, jako tomu bylo v minulých letech, ale dokáži si představit, že rezidenční development bude stále naším hlavním segmentem, protože to myslím umíme dobře. Trikaya se bude rozšiřovat. Současná velikost mezi malým a velkým developerem není v mnoha aspektech úplně ideální. Nevylučuji projekty například v Praze nebo ve Vídni, případně v jiných městech. Musím zmínit, že jsme již vypustili první vlaštovku, protože budeme stavět čtyři stovky bytů v Blansku, což je lokalita blízká Brnu hlavně tím, že má pravidelné a časté vlakové spojení. Směr ven z Brna jsme už tedy nabrali. Co se týče dalších segmentů, nejsme úplní fandové administrativních budov. Je pravda, že v letošním roce jsme pustili velmi prestižní lokalitu projektu Landmark Office Building, hned vedle Janáčkova divadla v centru Brna. Obchodní prostory nás ale pořád zajímají, rozhlížíme se a vůbec nevylučuji i nějaké další větší akvizice.

Poohlížíte se po Praze nebo Vídni, ale jste hlavně brněnský hráč, znáte to město, jeho bolesti. Co Brno nejvíc potřebuje?

Brno potřebuje prodat svoji výjimečnou polohu, a to podle mě nedělá dostatečně. V Brně se již sto let hovoří o moderním nádraží a o tom, kde to nádraží bude. Brno také dodnes nemá dálnici na Vídeň. A já si myslím, že přestože teď Brno prochází určitou přeměnou s velkými stavebními investicemi, dopravní situace v Brně je relativně špatná. Kvalitní infrastruktura je asi to, co je úplným základem, aby se mohly přidávat další věci. Jeden z velmi pozitivních aspektů Brna je velmi rozvinuté vysoké školství s kvalitními univerzitami. V Brně žijí báječní lidé, kteří mají našlápnuto k dobrým výdělkům a sídlí zde řada různých IT firem. Předpoklady pro rozvoj tady jsou, ale jak jsem již zmínil, je potřeba investovat do infrastruktury. Na jihu města Brna je v současné době plánováno obrovské množství zajímavých projektů a myslím, že jsou brzděny hlavně tím, že Brno nerealizovalo v minulosti protipovodňová opatření. Brno musí investovat do infrastruktury. Až bude infrastruktura, my se postaráme o ten zbytek.

A co vám v Brně dělá naopak největší radost?

Já mám rád Brňáky, mám rád jejich srdečnost a podotýkám, že sám jsem Pražák. Dovolím si citovat jednoho svého kamaráda, také developera, který tady byl před patnácti lety za mnou na návštěvě. Projížděl Brnem a říkal, to je úžasný, tady je všude tolik těch brownfieldů, to je ideální město pro developery. Je pravda, že ještě pořád tady v Brně máme v uvozovkách spoustu ošklivých míst, kde se rozkládají fabriky, které třeba už fabrikami nejsou a možností něco budovat je opravdu hodně. Musíme za každou cenu pomoci tomu, aby se město nevylidňovalo. A to je opět o té dostupnosti. Musíme budovat moderní město, které bude přátelské ke svým obyvatelům po všech stránkách. Jsem názoru, že dnešní politická reprezentace si to uvědomuje a že ten vývoj jde správnou cestou.

Text: Dana Hradecká

Vizualizace: Trikaya

Foto: Ondřej Košík

Mohlo by vás zajímat