Jan Vágner:
Od divadla a umění k výstavbě bytů a nejlepším steakům
Jeho vášní je cestování a objevování nových kultur, měst a architektury, které mu přináší radost a inspiraci. Nejraději má Asii, s jejími jedinečnými náboženskými tradicemi a především hinduismus, který považuje za nejšťastnější náboženství na světě. Fascinuje ho tolerantní přístup, kdy lidé slaví svátky všech vyznání a nekonečná pestrost tamního života. Zásadními pilíři života Jana Vágnera jsou ale umění, filmy a poezie, což není náhoda, vyrůstal v prostředí divadel a televize. Jeho otec, herec Milan Vágner, byl dlouholetým kolegou Vladimíra Menšíka a blízkým přítelem Jiřiny Bohdalové. Díky tomu měl k umění blízko již od dětství. Umělecké základy mu poskytla i jeho maminka, která pracovala jako zvuková mistryně v České televizi. Právě od ní získal své první zkušenosti s tvorbou ruchů – nahráváním zvuků pro televizní seriály, což se stalo jeho vstupní branou do světa umění. Jan Vágner napsal dvě divadelní hry, z nichž jedna, nazvaná Francesca aneb Život s plyšovým srdcem, o dospívající ženě, se dokonce dostala na jeviště. Poezii píše od svých osmnácti let a jeho verše oslavují krásu, rým a jemný patos. Přesto ho rodinné zázemí vedlo k tomu, aby měl nejprve „pevný základ pod nohama“. Otec, který učil na konzervatoři, mu doporučil získat všeobecné vzdělání předtím, než by případně vstoupil na uměleckou dráhu. Po těžké nehodě s tramvají, která ho na téměř rok připoutala k nemocničnímu lůžku, vystudoval stavebního inženýra na VUT v Brně a později se deset let věnoval přípravě zakázek ve stavebnictví. Podnikat v developmentu začal od nuly, renovací první půdy, kde vznikly tři byty. Postupně přicházely větší projekty a spolu s nimi i dva společníci, s nimiž podniká dodnes. Věří, že klíčem k úspěchu je obklopovat se chytřejšími lidmi, než je on sám, a při vstupu do neznámých oblastí vždy přizvat odborníky. Tímto přístupem si nejen rozšiřuje obzory, ale také staví pevné základy svého podnikání.
Čemu se v současnosti věnujete nejvíc?
V současné době pracujeme na čtyřech projektech. Nejblíže k dokončení je projekt Rezidence Rostislavovo, zatímco největší z našich projektů, Allrisk MERIDIEM, nás vloni velmi potěšil svým úspěchem v soutěži Realitní projekt roku. Získal cenu veřejnosti, což pro nás má obrovský význam. Dokončení Allrisk MERIDIEM je plánováno na květen 2025, přičemž první obyvatelé by se mohli začít stěhovat už v září příštího roku. Naopak termín dokončení Rezidence Rostislavovo se nám posunul na konec příštího roku.
Projekt MERIDIEM je poměrně velký projekt. Jak složitá k němu byla cesta?
Cesta nebyla snadná, ale od samého počátku jsme se nebáli riskovat. Věřili jsme si, že dokážeme využít naše znalosti v oblasti výtěžnosti prodejních ploch, aniž bychom museli sáhnout po výstavbě strohých hranatých kostek. Nechci nijak znehodnocovat práci ostatních developerů, kteří se často soustředí pouze na co největší využití prostoru i za cenu méně atraktivního designu. Nám však záleží na tom, aby výsledné stavby nejen dobře sloužily, ale aby v nich lidé skutečně chtěli žít. Samozřejmě nejsme jediní, kteří se snaží držet původního architektonického záměru až do finální kolaudace. Často se však stává, že během procesu výstavby přicházejí kompromisy, zejména kvůli ekonomickým tlakům. Mnozí pak ustoupí od původních plánů a projekt nakonec nevypadá tak, jak byl původně zamýšlen. My si díky našemu přístupu k maximalizaci výtěžnosti můžeme dovolit vytrvat a dotáhnout původní vizi do konce. Výsledkem je pak dílo, které je nejen funkční, ale i atraktivní a jedinečné.
Kromě bytů nabídne projekt i obchodní plochy. Co vše projekt místním obyvatelům nabídne?
Ano, Allrisk MERIDIEM počítá nejen s byty, ale také s rozmanitou nabídkou obchodních prostor. Místním obyvatelům tak poskytne kanceláře, ateliéry i nejrůznější provozovny. Tři samostatné věže, propojené spodním parterem, navíc doplní velkorysé podzemní garáže, které zcela pokryjí potřebu parkovacích míst pro komplex, a to je nesmírně důležité. Součástí projektu bude i menší dvoupatrová budova s přibližně tisícem metrů čtverečních prodejních ploch v přízemí. Do druhého patra umístíme naše vlastní kanceláře, což je pro nás mimořádně atraktivní. Těšíme se, že budeme sídlit přímo v srdci největšího projektu, na jehož realizaci se podílíme.
Projekt do lokality přivede nové obyvatele, jedná se o rodiny s dětmi, nebo se jedná spíše o investiční byty pro mladé a single?
V rámci rezidenční části projektu nabízíme byty všech velikostí, od kompaktních 1+kk až po prostorné 4+kk. Cenová škála je proto velmi široká a umožňuje oslovit jak rodiny s dětmi, tak jednotlivce či mladé páry hledající investiční příležitost. Na počátku se přirozeně objevili zejména investoři a větší investorské skupiny, kteří využívají množstevních nákupů ke sjednání výhodnějších cenových podmínek. Tento přístup je logický, protože dokončení a financování projektu se často neobejde bez předprodejů, a právě zde je důležitá spolupráce s bankami. A chci vyzdvihnout přístup Trinity Bank, která nám oproti jiným finančním institucím vyšla výrazně vstříc. Běžnou praxí bank je požadavek na předprodej až 25 procent bytů, což je podle mého názoru extrémně náročné, zejména v prostředí, kde jsou lidé přirozeně obezřetní a ostražití, tak jako v Brně. Trinity Bank však přistoupila na rozumné podmínky, stačí jí 20 procent předprodej, ale až ve chvíli, kdy bude třetina projektu stát. Tento přístup považuji za správný a spravedlivý a naprosto jej respektuji.
Poptávka právě po investičních bytech vzniká současně se snižováním dostupnosti bydlení. V Praze je problém nedostupnosti bydlení čím dál akutnější, jak je na tom Brno?
Brno je na tom úplně stejně. Sice se nyní znovu rozjíždí některé projekty pozastavené během pandemie, ale dlouhodobým problémem byl zdejší územní plán. Ceny nemovitostí neustále pozvolna rostou, a navíc nás čekají další výzvy. Směrnice Evropské unie týkající se energetické náročnosti budov pravděpodobně zvýší náklady na výstavbu až o třetinu. Pro developery to nepřináší žádnou ekonomickou výhodu a zároveň se tím ztíží dostupnost bydlení i pro střední třídu. To povede k tomu, že nové byty budou ještě častěji kupovány čistě jako investice. Situace je nespravedlivá především vůči mladší generaci. I když se například v oboru IT mladým lidem daří vydělat slušné peníze a získat hypotéky, růst cen o dvacet pět až třicet procent jim reálnou šanci na pořízení vlastního bydlení značně sníží. Rozumím potřebě snižovat závislost na fosilních palivech, ale pokud se tyto nové energetické standardy promítají do privátní výstavby, přenášejí náklady na úzkou skupinu koncových kupujících. Podle mého názoru by stát měl jít příkladem, investovat do čistých zdrojů energie a řešit tento problém systémově. Argument, že se zvýšené náklady vrátí v podobě nižších účtů za energie, považuji spíše za iluzorní. Nemyslím si tedy, že aktuálně navržená cesta je tou správnou.
Dalším uváděným důvodem zdražování nemovitostí jsou pomalé povolovací procesy. Alespoň v Praze je to obrovský problém, jak je to v Brně?
Situace v Brně se v tomto ohledu bohužel od Prahy neliší. Zrušení stavebních úřadů na úrovni městských částí a centralizace pravomocí do jednoho velkého „superúřadu“ způsobila značné zpomalení schvalovacích procesů. Nedostatek zaměstnanců a přetížení úředníků vedou k tomu, že se práce vleče, aniž by za tím byla nějaká jejich neochota, prostě nestíhají. Nejvíce na tuto situaci doplácejí tzv. „domkaři“, tedy lidé, kteří si chtějí postavit rodinný dům a potřebují k tomu potřebná povolení. Ti se pak snadno mohou ocitnout v nekonečné frontě žádostí velkých developerských projektů. Všichni doufáme, že se tato situace v dohledné době zlepší, nicméně prozatím to spíše vypadá, že podniknuté kroky vedou k ještě složitějším a delším schvalovacím procesům.
A výstavbu vašich projektů to také zbrzdilo?
V případě projektu Allrisk MERIDIEM jsme naštěstí žádné výrazné zdržení kvůli úřadům nezaznamenali, alespoň ne z pohledu lidských faktorů, tedy že by nám někdo záměrně stavbu blokoval. Přesto celý povolovací proces trval neuvěřitelných sedm a půl roku. Naopak pokud chceme někde z rodinného domu vytvořit menší bytový dům, velmi často se do věci vloží sousedé a odvolávají se proti záměru, což není primárně problém úřadů. Ty musí postupovat dle platných zákonů, které by si zasloužily revizi, ale to už je téma na jiný rozhovor či dokonce knihu. Zdržení se samozřejmě dotýká všech projektů a má reálné ekonomické dopady. I developeři, kteří nemusí splácet úvěry a úroky, přicházejí o potenciální zisky, protože kapitál, který se váže na projekt, by mohl pracovat jinde. To se nakonec promítá do cen, které platí kupující. Důležitou roli hraje i umístění stavby. V našem případě jsme koupili pozemek, aniž bychom tušili, že se brněnské nádraží posune blíže k této lokalitě. To je pro investory obrovským lákadlem, podobně jako se to ukázalo ve Vídni či Bratislavě, kde po modernizaci nádraží prudce vzrostly ceny nemovitostí v okolí. Někteří investoři dokonce spekulují tak, že zaplatí zálohu na byt a snaží se ho ještě před dokončením přeprodat dráž. Takový přístup se mi nelíbí, protože zvyšuje ceny do závratných výšek a vyřazuje z trhu obyčejné rodiny. Navíc investoři cílí převážně na menší byty, které jsou ideální k pronájmu, což omezuje výběr pro rodiny pouze na větší a tím pádem dražší jednotky. Považuji za nespravedlivé, že stát přísně reguluje možnosti, jak dosáhnout na hypotéku, ale už nekontroluje, zda rodina zvládne platit vysoký nájem. Investor, který vlastní byt, nemá důvod brát ohled na rodinný rozpočet nájemníků. Výsledkem je, že někteří lidé žijí doslova o dvou rohlících denně, nebo jim musí pomáhat rodiče, aby dosáhli na vlastní bydlení.
Mluvíte ze zkušenosti, protože kromě realit a developmentu se se svými obchodními partnery věnujete spoustě jiných věcí jako je třeba gastronomie. Čemu všemu se věnujete?
Ano, kromě developmentu a nemovitostí se s partnery věnujeme i dalším oborům. Druhou důležitou oblastí je pro nás gastronomie, provozujeme restaurace v Brně a také street food koncept v Praze. Třetí pilíř našeho podnikání představuje zakázková těžba dřeva, kterou ovšem sami nezpracováváme, pouze jej těžíme a dodáváme. V rámci tohoto oboru jsme působili nejen v České republice, ale také v Chorvatsku, Německu a Rumunsku. Přiznávám však, že tato sféra mi osobně už není tak blízká, těžbu řídí především mí společníci, zatímco já se soustředím zejména na reality a gastronomii.
V gastru máte spoustu velice zajímavých konceptů, kromě restaurace, ve které teď sedíme, a která je zaměřená na steaky a maso, máte vyhlášenou brněnskou restauraci s klasickou českou kuchyní i specialitami a zmiňovaný streetfoodový koncept. Co vás na tom baví nejvíc?
Největší radost mám z výsledku a reakcí hostů. Když mi někdo řekne, že u nás ochutnal ty nejlepší steaky v Brně, je to nádherný pocit a potvrzení, že jdeme správnou cestou. Rozhodnutí vstoupit do gastronomického oboru vzešlo od mých společníků. Když se pouštíme do nového konceptu, spolupracujeme s lidmi, kteří mají v daném oboru hluboké zkušenosti, třeba s bývalým provozním, dnes naším společníkem. Takto to funguje v této restauraci, kde právě sedíme, i u streetfoodových poboček v Praze, kde spolupracujeme s dalšími dvěma partnery. Ti vařili v Irsku a přinesli k nám chutě a postupy, které v době našeho startu na českém trhu prakticky neexistovaly. Ačkoliv se dnes zdá, že je trhané maso nebo pastrami na každém druhém menu, kvalita a způsob přípravy se mohou diametrálně lišit. Pro nás je standardem dlouhé nakládání, několikahodinové pečení a důsledné dodržení tradičních postupů. Ano, odráží se to i v ceně, z kila masa nakonec zůstane přibližně jen 650 gramů hotového produktu. Tento koncept zatím v Brně příliš neuspěl, možná na to trh ještě nedozrál. V Praze se mu však daří a doufáme, že i v dalších městech časem najdeme hosty, kteří ocení nejen vynikající chuť, ale i poctivou přípravu a pečlivý výběr surovin.
Co se rozvoje gastronomické scény týče, myslím si, že za posledních pár let šlo Brno hodně dopředu. Stejně tak je vidět obrovský rozvoj právě v realitách nebo řekněme ve výstavbě a developmentu. Co si myslíte, že Brno potřebuje nejvíce?
Brno podle mého nejvíc potřebuje kvalitní územní plán, který vytvoří podmínky pro výstavbu a neudusí ji zbytečnými omezeními. Chápu, že historické centrum vyžaduje přísnější regulace, ale proč by například na starší budově nemohla vzniknout skleněná nástavba, ve které se bude odrážet obloha? Přál bych si, aby v Brně vznikaly odvážnější projekty, třeba skutečný mrakodrap na periferii, kde by se stal novou dominantou, místo aby tam jen stály sklady, prodejny domácích potřeb a autobazary. Je mi líto, že město nedává prostor pro vznik architektonických ikon. Eiffelovu věž také zpočátku nikdo nechtěl a dnes je symbolem Paříže. Věřím, že i v Brně jsou schopní developeři, kteří by mohli vytvořit stavbu, na niž by se jezdili lidé dívat zdaleka. Bohužel, s aktuálním povolovacím procesem a jeho délkou patnácti či dvaceti let se takových projektů možná ani nedočkáme.
MERIDIEM bude hotový někdy v květnu příštího roku. Kromě toho se věnujete dalším třem menším developerským projektům. Co budete dělat dál?
Po dokončení projektu Allrisk MERIDIEM se chceme naplno věnovat menším developerským záměrům. Vidím v nich příležitost více experimentovat a pokaždé nabídnout něco vizuálně zajímavého. Menší stavby mají tu výhodu, že je zvládneme zrealizovat v horizontu roku a půl, nikoli tří let. Díky tomu jich můžeme postavit více a zanechat po sobě širší a rozmanitější architektonickou stopu. Pravda, na malý i velký projekt potřebujeme stejné množství řemesel i úsilí, ale menší měřítko nám umožňuje rychlejší výsledky. Pokud se nám v budoucnu podaří získat pozemky vhodné pro velký projekt, nebudeme se tomu bránit. Vidím to spíše jako dlouhodobější plán na příštích patnáct let. Mezitím bych ale rád ročně realizoval jeden až dva menší projekty. Snažíme se o originalitu. Jako příklad mohu zmínit Rezidenci Rostislavovo náměstí, kde jsme s architekty vsadili na nerezové sítě na balkonech. Ty vyplňují drobné plíšky, které budou po síti stékat a vytvářet tak zcela netradiční motiv. Doufám, že podobné nápady budou lidi inspirovat a líbit se jim.
Znamená to, že se chcete zaměřit spíše na menší, kvalitnější, architektonicky zajímavé projekty?
Přesně tak, menší a architektonicky zajímavé projekty pro mě představují cestu, jak za sebou zanechat něco skutečně hodnotného. Mám radost, když se naše budovy nejen dobře prodají, ale když v nich lidé opravdu spokojeně bydlí. Stejně jako pochvala za výborný steak mě potěší i slova: „Tady se žije vážně dobře.“ Nešetříme na kvalitě materiálů, dbáme na akustickou i tepelnou izolaci, na ochranu proti vodě, zkrátka na všechno, co vytváří příjemné a funkční prostředí. Lidé nám dávají zpětnou vazbu, že jsme to opravdu promysleli a že se jim v těch bytech dobře žije. A to je pro mě nesmírně naplňující, mít na tom osobní podíl, vymyslet nějaký detail, který zlepší každodenní život obyvatel.
Dalším aspektem je, že když se takové projekty finančně podaří, můžeme část zisků vrátit zpět do společnosti. Věřím, že kdo může pomoci, měl by to udělat.
Mimo jiné máme firmy DIVERSE Develop, DIVERSE Service, DIVERSE Reality a rád bych uzavřel tento kruh a založil DIVERSE Charity. Nejkrásnější na tom je, že se k nám díky tomu přidávají i lidé, kteří sice nemají prostředky, aby něco velkého financovali, ale jsou ochotni věnovat svůj čas a energii. Je úžasné sledovat, jak se kolem dobré myšlenky vytváří komunita. Chtěl bych se ale více zaměřit na hledání příběhů lidí, kteří potřebují pomoc, a konkrétně jim poskytnout to, co jim opravdu může pomoci posunout se dál. Ať už jde o finanční podporu, nebo třeba o praktickou radu a vedení. Cílená pomoc má podle mě největší smysl.
