Živá a dynamická, ale zároveň klidná a zelená. Praha 4 dokáže nabídnout kontrasty, které jinde nenajdeme. Těchto výhod pražské čtyřky si dobře všímají nejen její obyvatelé, ale i developeři, kteří zde s oblibou umisťují své rezidenční či komerční projekty. Představme si některé z těch, jež byly nedávno dokončeny nebo teprve vznikají.

Blízkost řeky Vltavy, na jejímž pravém břehu se značná část Prahy 4 rozkládá, z této lokality činí lákavé místo pro odpočinek. Rušné ulice Nuslí i dynamicky se rozvíjející byznysové centrum Pankrác však zároveň připomínají, že se stále nacházíme v srdci největší české metropole, která tepe rychlým městským životem. Kombinace všech těchto charakteristik pak z Prahy 4 činí velmi dobré místo pro život. Ostatně, ne náhodou je se svými více než 132 tisíci obyvateli vůbec nejlidnatější pražskou městskou částí. A ruku v ruce s neustále se zvyšujícím počtem obyvatel jde pak také rozvoj výstavby rezidenčních a dalších objektů.

Přírodě i městu na dosah

Jedním z developerů, kteří v této pražské lokalitě staví, je společnost Horizon Holding. Ta zde čerstvě dokončila projekt rezidence Zahálka v části Hodkovičky. „Zahálka je pro nás obrovským překvapením. Když jsme zde kupovali pozemky, nečekali jsme, že se celá oblast bude rozvíjet tak rychle a že zde vytvoříme celou novou čtvrť,“ popisuje generální ředitel Horizon Holding Yishay Furman.

Velikost projektu je skutečně obdivuhodná. V celkem sedmi moderních budovách se nachází více než osm set bytů, jež svým obyvatelům nabízí úchvatný výhled na Hodkovičky a Vltavu. Mezi domy se pak nachází velkoryse navržené zelené plochy se stromy, hřištěm i loukami. Nechybí ale ani veškeré další zázemí a občanská vybavenost potřebná pro plnohodnotný život. „V projektu se nachází velká mateřská škola, supermarket Tesco a další obchody pro každodenní potřeby. A v neposlední řadě zde najdete i umění – umístili jsme sem sochy od známého českého umělce Michala Trpáka,“ dodává Yishay Furman.

Rozhodně se ale nejedná o jediné přednosti celého projektu. Rezidence roste na území brownfieldu a v její bezprostřední blízkosti se nachází golfové hřiště Hodkovičky i hlavní pražské cyklostezky. K tomu v bezprostřední blízkosti protéká Zátišský potok a na dohled je koryto Vltavy. To vše architekti při tvorbě projektu vzali v potaz a dokázali celý rezidenční komplex navrhnout tak, aby do tohoto prostředí citlivě zapadl a svým charakterem lokalitu obohatil, nikoli narušil. Díky tomu všemu si projekt právem vysloužil Cenu odborné poroty, kterou získal v soutěži Projekt roku 2024. „Odborná veřejnost ocenila mimořádnou kvalitu architektury Zahálky a její soulad s atraktivní lokalitou Hodkoviček, do níž je zasazena,“ uvádí společnost Horizon Holding na webu projektu.

Zároveň je třeba dodat, že Zahálka pro Horizon Holding rozhodně není v této části Prahy premiérou. Již v minulosti společnost na hranici Prahy 4 a Prahy 12 postavila Rezidenci Modřanka, která získala jako teprve druhý projekt v Česku mezinárodní certifikaci udržitelné výstavby BREEAM. A v budoucnu se můžeme těšit na další počin, a sice projekt Arboret, který začne v polovině letošního roku růst nedaleko Roztylského náměstí. Také jeho devízou bude kromě jiného klidná lokalita a blízkost přírody. A jak ředitel Horizon Holding dodává „obyvatelům této lokality nabídne možnost zlepšit své bydlení v moderním a chytrém projektu.“

Přeměna pivovaru na luxusní byty

Na místě bývalého brownfieldu vzniká i další projekt v Praze 4, a sice Nuselský pivovar. Rozsáhlý rezidenční komplex, doplněný komerčními prostory pro obchody a služby, zde buduje společnost Penta Real Estate. „Naší dlouhodobou strategií je stavět v kvalitních a dobře dostupných lokalitách v širším centru metropolí, kde působíme. Lokalita někdejšího Nuselského pivovaru tuto charakteristiku splňuje, nachází se na hranici pražských Vinohrad,“ říká mluvčí a PR manažer společnosti Martin Lánský.

I přes tuto blízkost samotnému centru pražské metropole ale místu nechybí klid. I když by se tak mohlo zdát, že Nusle patří mezi ty rušnější části Prahy, v tomto případě se budoucí obyvatelé přílišného ruchu velkoměsta obávat nemusejí. „Hlavních předností projektu je jeho unikátní poloha v klidné lokalitě na pomezí Vinohrad, v blízkosti několika nádherných městských parků. Tato lokalita kombinuje klidné prostředí s výbornou dostupností do centra města, což zajišťuje pohodlné a komfortní bydlení,“ vyjmenovává výhody Martin Lánský s tím, že do budoucna se v lokalitě dopravní dostupnost ještě zlepší, neboť tudy povede nová linka metra D.

Nejen výhodná pozice je ale velkou přidanou hodnotou projektu. Do celkového vzhledu a charakteru budov se z velké části propisuje také minulost místa. Jak již název Nuselský pivovar napovídá, nacházel se zde totiž pivovar, jehož historie sahá až do roku 1694. A kromě nově postavených budov se některé byty po svém dokončení dokonce budou nacházet přímo v původní zrekonstruované budově bývalého pivovaru. „Projekt má dvě tváře. Spojuje v sobě citlivý přístup k historickým budovám, které po dohodě s památkáři prochází konverzí z původně industriálních na převážně rezidenční. Historické budovy pak doplňuje moderní rezidenční výstavba bez kompromisů podle návrhu studia Chybík+Krištof,“ popisuje mluvčí společnosti Penta Real Estate.

Původní duch barokního pivovaru pak obyvatelé pocítí hned v několika oblastech. Promítá se jak do venkovního vzhledu opravené budovy, tak částečně i do interiérů samotných bytů. „Zachováváme velké množství prvků, od těch nejvýraznějších, jako jsou komíny, fasády či brána celého areálu, po drobnější, třeba podobu oken. Řešení od CMC Architects respektuje místní genius loci, a díky němu zde vzniká unikátní bydlení pro zájemce s kreativní duší, kteří ocení, když na ně bude stále dýchat historie,“ dodává Martin Lánský. Tento přístup pak v loňském roce projektu vynesl také Cenu starosty městské části Prahy 4. Oceněno bylo právě zdařilé uchování historické hodnoty místa, jež je citlivě obohacena o moderní prvky přispívající k celkovému rozvoji Prahy 4 a celého města.

Město krátkých vzdáleností v praxi

Prahu 4 si coby ideální lokalitu pro budování svých projektů vybrala také společnost Passerinvest Group, která zde již téměř tři dekády buduje rozsáhlý projekt Brumlovka. Jak popisuje ředitel rozvoje firmy Passerinvest Group Eduard Forejt, kromě jiného na této lokalitě oceňuje zejména snadné spojení s ostatními částmi metropole a plynulé napojení na klíčové dopravní tahy. „Strategická poloha v rámci Prahy se stále osvědčuje jako klíčový faktor úspěchu. Nejde jen o to, že má Brumlovka výbornou dopravní dostupnost díky přímému napojení na dálniční síť, bezprostřední blízkost stanice metra linky C, a neskutečně frekventovanou síť autobusové dopravy, a tak i snadnou dostupnost nejen centra města. Jde i o to, že jste v nejlidnatější městské části s obrovským potenciálem pro získání budoucích zaměstnanců, a navíc se nacházíte v místě, kde své pražské i mimopražské zaměstnance nepotrestáte nekonečným čekáním v kolonách, jak je tomu například v centru, či Karlíně.“

Právě tento fakt, tedy funkční dopravní provázanost zejména s přilehlými částmi města, je pro společnost Passerinvest Group a její vizi klíčový. Celý projekt Brumlovka, rozkládající se zhruba na 25 hektarech, totiž staví v duchu myšlenky města krátkých vzdáleností. „Brumlovka představuje nejen jedinečný městský koncept, ale zároveň jeden z nejrozsáhlejších a nejúspěšnějších urbanistických projektů v Evropě realizovaný jediným stavitelem. Její výjimečnost spočívá v promyšleném rozvoji, který se řídí principy udržitelného a funkčního města krátkých vzdáleností, čímž podporuje efektivní propojení pracovního, rezidenčního a volnočasového prostředí,“ říká Eduard Forejt. Kromě rezidenčních či kancelářských budov zde tak lidé najdou i vše ostatní potřebné pro každodenní život – od škol a školek přes obchody, restaurace nebo služby až po možnosti sportovního, kulturního a společenského vyžití.

Zároveň rozvoj Brumlovky rozhodně neutichá. Již v příštím roce zde bude dokončena budova Hila, která má přinést nadčasové kancelářské prostory, moderní nájemní bydlení i obchodní pasáže. „Budova Hila propojuje tři klíčové funkce v harmonicky vyváženém konceptu. Kancelářská část bude situována od druhého do osmého nadzemního podlaží a pro budoucí nájemce vytvoří prostředí propojující estetiku, efektivitu a ekonomičnost. Flexibilní pracovní prostory jsou propojeny bezmála na každém patře se soukromou terasou, či lodžiemi, a přesto je zde umístěna i rozsáhlá společná zelená terasa se zázemím. To vše s orientací na člověka a jeho výkon i relaxaci. Mezi devátým až patnáctým nadzemním podlažím pak vznikne exkluzivní rezidenční zóna s nájemními byty s lodžiemi, které přinášejí vysoký komfort městského bydlení. Přízemí bude vyhrazeno obchodní pasáži s jednotkami přístupnými i z okolních ulic, jež přispěje k vytvoření živého veřejného prostoru stejně jako prostoru pro zpříjemnění cesty z autobusu do celé lokality Brumlovka,“ popisuje dále ředitel rozvoje Passerinvest Group a dodává: „Pro mnohé firmy tak Hila představuje jedinečnou příležitost pro přesun sídla do budovy s technologickým náskokem, a přitom prostředí Brumlovky s opravdu výjimečnou infrastrukturou.“

Plány má společnost Passerinvest Group i pro vzdálenější budoucnost. V příštích letech chce v areálu Brumlovky postupně vybudovat další dva objekty. „Již letos je plánován začátek výstavby smíšené budovy s kancelářskými prostory i byty k pronájmu a obchodním parterem. Následovat bude další kancelářská budova, v rámci jejíž výstavby dojde také k rozšíření městského parku Brumlovka. Mohu naznačit, že se lidé mohou těšit nejen na minigolf, dopravní hřiště s minitramvají nebo klidovou zónu, ale i rozsáhlou vodní plochu,“ uzavírá Eduard Forejt.

Komorní bydlení v duchu cohousingu

Na pomezí Prahy 4 a sousední Prahy 11, konkrétně v části Chodov, aktuálně buduje rezidenční projekt i společnost Boutiq Development. Také v tomto případě developer oceňuje výhody lokality, jež podle jednatele společnosti Jana Prokopa poskytuje „ideální bydlení pro všechny, kteří hledají spojení městského života s bohatým sportovním a relaxačním zázemím. V docházkové vzdálenosti máte Hostivařský lesopark, přehradu, ale také stanici metra, což jsou výhody, které každý jistě ocení. Jednosměrná ulice je dalším bonusem lokality.“

Viladomy Dunovského, jak zní název vznikajícího projektu, budou po svém dokončení sestávat ze dvou nezávislých bytových domů o třech podlažích. „Jedná se o komorní projekt s celkem dvaceti byty rozdělenými do dvou objektů, jež mohou působit jako dvě vily. Každý byt má předzahrádku, terasu nebo balkon. Samozřejmostí je sklep a parkovací stání,“ popisuje hlavní přednosti rezidence Jan Prokop a dodává: „V blízkém okolí pak naleznete mateřskou školku, dvě základní školy a hned několik obchodních domů v čele s OC Chodov v docházkové vzdálenosti. Potěší vás i oblíbená sportoviště, jakými jsou Sportovní areál Jedenáctka s plaveckým bazénem, nedaleký Centrální park, Park u Chodovské tvrze nebo unikátní lezecká stěna Free solo.“

Zajímavostí celého projektu je pak i myšlenka, s níž vzniká. Nemá se totiž jednat jen o další běžné rezidenční byty. Cílem je vytvořit v tomto komornějším prostředí druh komunitního bydlení, takzvaného cohousingu, v němž by obyvatelé mohli vzájemně sdílet i víc než jen společné bytové prostory. „Tkví to zejména v menším počtu bytových jednotek, vybavení společných prostor nebo společné oplocené zahradě, která má sloužit hlavně pro relaxaci a propojení vztahů jednotlivých majitelů,“ dodává jednatel společnosti Boutiq Development.

Rekonstrukce, jež spojuje historii se současností

Nejen nové projekty jsou ale tím, co Prahu 4 rozvíjí a obohacuje. Stejně důležité, jako je budování nových staveb, je také práce s těmi stávajícími, jež často potřebují vhodné a citlivé rekonstrukce. Přestože takovéto opravy a přestavby starších objektů mnohdy nebývají jednoduché a přinášejí s sebou řadu výzev, zároveň poskytují i jedinečné příležitosti, jež by při stavbě na zelené louce developeři nikdy neměli. Své o tom ví i majitel realitní společnosti EVROPA reality group Michal Macek, která se právě na rekonstrukce zaměřuje. „Zásadní výhodou rekonstrukcí je lokalita. Ta nejlepší místa jsou zpravidla již zastavěná, a právě na tyto lukrativní lokality se my zaměřujeme. Další výhodou je architektura, kdy starší domy mívají detaily, které se dnes už nerealizují, a přitom jsou velmi pěkné a dotvářejí historický charakter městské krajiny. A nelze opomenout ani to, že starší domy jsou již napojené do fungující zástavby včetně dobrého napojení na městskou dopravu a celkovou atmosféru čtvrtí,“ popisuje.

Aktuálně jednu takovouto rekonstrukci společnost EVROPA reality group provádí právě v Praze 4, konkrétně v části Michle. Konkrétně jde o projekt Rohák u Botiče a jak již název napovídá, jedná se o rohový dům, jenž rámují ulice Magistrů a Pod Stárkou. Svým umístěním i bohatou historií se jedná o objekt, který má všechny předpoklady pro to stát se skvělým místem pro bydlení. „Tyto domy jsou výjimečné svou architekturou i specifickými půdorysy jednotlivých bytů. Jakmile nám byl tento dům nabídnut, neváhali jsme s jeho koupí. Má výborné umístění s napojením na stávající městskou hromadnou dopravu, ale i realizující se novou stanici metra D. Výhledy z většiny oken jsou přímo do zeleně s orientací na jihovýchod. Další výhodou je nedaleký potok Botič včetně parku okolo něj. A škola či školka jsou do dvou set metrů od domu,“ vypočítává Michal Macek hlavní přednosti projektu, který by měl být dokončen v prvním čtvrtletí roku 2026. Již nyní si však zájemci mohou tamní byty zakoupit s tím, že zaplatí pouze dvacet procent z kupní ceny a zbytek uhradí až po dokončení rekonstrukce.

Nedílnou součástí každé rekonstrukce je také citlivá práce s historií budovy a jejím původním vzhledem. A pokaždé vyvstává otázka, jak moc a jaké části zachovat, a co naopak udělat nově či zcela změnit. V tomto ohledu má ale firma EVROPA reality group u projektu Rohák u Botiče jasno. „Vše, co jde u tohoto pěkného rohového činžovního domu zachovat, se snažíme ponechat, případně restaurovat či vyrobit kopie,“ vysvětluje majitel společnosti. A jak konkrétně se tento přístup projevuje? „Například okna se musí již udělat nová, ale opět děláme dřevěná s třívrstvými izolačními skly, tedy zachováme původní design, přičemž energeticky posuneme kvalitu do dnešního standardu. Samozřejmostí je dnes již výtah, který původní dům neměl,“ přibližuje Michal Macek.

Potenciál pro rozvoj je v Praze stále velký

Ačkoli by se mohlo zdát, že prostor pro další růst již musí být v Praze 4 pomalu vyčerpaný, rozhodně tomu tak není. Například podle společnosti Passerinvest Group je tato městská část stále největším trhem kancelářských ploch v Praze, kde poptávka pořád není nasycena. Potvrzuje to například dlouhodobě vysoká obsazenost kanceláří v budovách Brumlovky v porovnání s celkovou situací na trhu. „Pro dokreslení – Brumlovka, která reprezentuje zhruba čtvrtinu největšího pražského trhu kanceláří (Praha 4), má pouhá 2 procenta neobsazenosti v porovnání s celopražskou neobsazeností 7,3 procenta na konci roku 2024,“ popisuje ředitel rozvoje společnosti Eduard Forejt.

Zároveň, kromě nárůstu poptávky po kancelářích od tuzemských firem, v Passerinvest Group pozorují také rostoucí zájem ze strany zahraničních podniků. „Aktuálně zaznamenáváme zvýšený návrat uživatelů do kanceláří amerických firem v reakci na politiku USA v oblasti home office. Praha jako celek čelí výraznému deficitu v oblasti výstavby, jak kanceláří, tak bytů. A deficit se nadále prohlubuje, což v kombinaci se stále silnou poptávkou předjímá další roky snižující se nabídky, respektive nedostatku nových ploch v nabídce,“ míní Eduard Forejt.

To, že velký prostor pro růst je v celém městě i pro rezidenční projekty, potvrzuje také ředitel společnosti Horizon Holding Yishay Furman. „V Praze stále chybí desetitisíce bytů, což je jedním z důvodů, proč ceny pořád rostou. V roce 2024 se v Praze prodalo přibližně osm tisíc bytů, což je dvojnásobek oproti předchozímu roku. Myslím, že podobná situace bude i v následujících letech,“ říká. Podobně to vidí i mluvčí společnosti Penta Real Estate Martin Lánský. Ilustruje to na příkladu již zmíněného projektu Nuselský pivovar, který firma v Praze 4 aktuálně buduje. „Poptávka po bydlení v celé Praze, a jmenovitě v lokalitě Nuslí, je stále velmi vysoká. Neočekáváme, že by se to v blízké budoucnosti změnilo. V novostavbách v severní části areálu, které šly do prodeje, je v první sérii již 90 procent z 379 nových bytů prodáno. V historické části, kde byly prodeje zahájeny o rok později, našlo své majitele 50 procent z celkově 126 bytových jednotek.“

Zároveň tento trend dokládají i čísla poukazující na nedostatečné naplňování poptávky po bydlení. Již v roce 2018 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí varovala před tím, že v roce 2030 by v Praze mohlo kvůli pomalému povolování nové výstavby chybět až 50 tisíc bytů. A zdá se, že od této predikce se zatím hlavnímu městu nedaří příliš oprostit. Podle loňské analýzy neziskové organizace Arnika je Praha městem s vůbec nejméně dostupným bydlením v celé Evropě. Zda se tento trend v budoucnu podaří zvrátit, je otázkou. Faktem nicméně je, že bez zásadních změn v územním plánování a bez urychlení povolování staveb se situace příliš nezmění. „Dokud nebude schválen metropolitní plán a budou přetrvávat zdlouhavé povolovací procesy, bude nabídka bytů stále zaostávat za poptávkou,“ uzavírá Yishay Furman.

Text: Helena Havranová

Foto / vizualizace: Passerinvest Group, Horizon Development, Penta Real Estate, Boutig Group, EVROPA Development

Mohlo by vás zajímat