Stěny kanceláře zdobí hokejové dresy, silniční kolo, na policích jsou rozmístěné modely aut a všude je spousta knih o architektuře a designu. Na stole leží architektonické studie a vizualizace připravovaných developerských projektů. Už při vstupu do tohoto prostoru bylo jasné, že tenhle rozhovor bude stát za to. Vrcholový sportovec, ale také schopný obchodník a stavař, Petr Teplý, je sympaťák, který pochází z malého města Polička v malebné Vysočině, kde vyrůstal a odmalička se věnoval sportu. Patnáct let hrál hokej, poté přešel na hokejbal, který jej dostal přes extraligu až do národní reprezentace. Dnes volný čas tráví hlavně s rodinou a cestováním, ale na své sporty nezanevřel. Aktivně se věnuje hlavně silniční i horské cyklistice, lyžování a golfu. Po studiích na Vysokém učení technickém v Brně se s rodinou přestěhoval do Prahy, kde společně s Dušanem Dvořákem v současnosti vede developerskou společnost Top Estates. Ta má za sebou už řadu úspěšných a oceňovaných pražských projektů, jako jsou Sakura, Truhlárna nebo Barrandez-vous. A nyní v Bratislavě společně s významnými architekty připravuje ambiciózní development dvou věžáků, které doplní skyline nově vznikající moderní bratislavské čtvrti.
Nyní jste na začátku výstavby svého asi největšího projektu, který by měl za pár let stát v Bratislavě. Příprava ale trvala hodně dlouho. V čem je bratislavský Portum Towers tak složitý?
Ano, příprava Portum Towers byla opravdu dlouhá. Je to především dáno tím, že jde o výškovou a velmi nadstandardní stavbu, která má úplně jiné parametry než cokoliv, co jsme dělali doposud. Oproti bytovým domům, které mají pět, šest pater, je u tohoto projektu mnohem složitější promyslet veškeré návaznosti na statiku, založení stavby, a tak podobně. Během několika let se nám podařilo postavit velmi efektivní a zkušený tým a naše projekty si stavíme formou construction managementu sami, tak se i tomuto projektu naši kolegové intenzivně věnují od územního rozhodnutí a vyhodnocují veškerá technická řešení, dopady na cenu stavby a termín dokončení. Když jsme řešili statiku, jeli jsme testovat 3D model do větrného tunelu do Itálie, měřili jsme tloušťky konstrukcí a všech návazností. Během procesu přípravy jsme navíc do týmu přibrali spoustu specialistů a poradců, od konzultantů na fasádu, na vnitřní techniku a dalších a vlastně samotné vyprojektování prováděcího projektu samo o sobě zabralo téměř dva roky. A samozřejmě prověřováním všech technologií, konstrukčních řešení, posuzováním a konzultacemi jednotlivých fází, se příprava takového projektu vyvíjí jinak než u projektů, na které jsme byli doposud zvyklí. Na druhou stranu jsme si uvědomili, že takhle složitý projekt potřebuje opravdu mimořádně pečlivou přípravu, tak jsme mu věnovali hodně času a vůbec toho nelitujeme. Navíc jsme se rozhodli, že celý projekt děláme v BIMu, projektanti všechno kreslí ve 3D, takže úplně všechny rozvody, stěny, technologie jsou ve 3D. Díky tomu, že používáme BIM, se dokážeme v celém projektu procházet ve virtuální realitě. A co nám říkali naši konzultanti, tak budovu v takovém rozsahu doposud v BIM v Čechách ani na Slovensku doposud nikdo nerealizoval.
Ono je i to území poměrně specifické, že?
Rozhodně, samotnou dobu realizace máme naplánovanou na čtyři a půl roku. To ale neznamená, že tak dlouho bude trvat výstavba, velkou část toho zabere dekontaminace. Rok a půl se budeme hrabat v zemi a budeme dekontaminovat znečištěnou zeminu, což bude reálně znamenat speciální proces čištění jak spodní vody, tak i odvozu dekontaminované zeminy. Je to velmi náročný proces, který na Slovensku umí jen úzká skupina firem a práce navíc budou pod drobnohledem Ministerstva životního prostředí. Jsme si vědomi, že jde o velice zdlouhavý a náročný proces, a když všechno půjde dobře, tak by projekt mohl být hotový odteď za řekněme pět let.
Pokud vím, musíte se dokonce potýkat s nějakou starou municí.
Ano, je tam. Je to pozůstatek z druhé světové války, letecké bomby, které se v lokalitě dodnes nacházejí. Je to trochu smutná historie. Na druhou stranu, vlastně díky tomu, že se tam staví projekty tohoto rozsahu, výškové budovy, se toto řekněme závadné území vyčistí a oprostí nejen od té chemie a ekologických zátěží, ale i od těch bomb. Máme provedený rentgenový průzkum do hloubky osmi metrů, což je hloubka základů a našli jsme zatím čtyři bomby, možná nás ještě nějaké další čekají.
Co vás vlastně jako českého developera, který se v Praze dostal do povědomí bytovými projekty s terasami, zelení a parky, přivedlo do Bratislavy stavět téměř čtyřicetipatrové věžáky?
Bylo to velké lákadlo. Postavit unikátní výškovou stavbu. Velikost projektu, atraktivita lokality bratislavského downtownu a další faktory. Zrovna jsme byli ve fázi hledání nových akvizic. Projektu, kterým bychom mohli zase několik let žít a snažit se postavit něco opravdu unikátního. A tohle nám přišlo natolik atraktivní, i když samozřejmě komplikované, že jsme si řekli, že v Praze v životě nic takového nepostavíme, protože tady je to díky územnímu plánu, UNESCO, a dalším překážkám téměř nemožné a že naopak Bratislava tomu je otevřená, zejména daná lokalita, a tak jsme se rozhodli, že do toho půjdeme. Měli jsme v tu dobu připravený tým se zkušenostmi s výškovými stavbami, nejen z tuzemských realizací, ale především ze zahraničí, a v ruce nabídku na financování od banky, které je pro realizaci tak velkého projektu potřeba, řekli jsme si, že ten projekt dáme.
V horních patrech budou luxusní penthousy, kde v interiérech počítáte s řadou hvězdných architektů. Můžete některé jmenovat?
Ano. Zachovali jsme samotnou obálku budovy, kterou navrhovalo místní studio, které mimochodem dělalo i obchodní dům Eurovea na nábřeží, což už samo o sobě byl v Bratislavě kdysi velký počin. Ale dovnitř jsme chtěli vnést nějaký námět. Nebyli jsme spokojeni s dispozicemi ani vnitřním standardem, tak jsme oslovili paní architektku Evu Jiřičnou s Petrem Vágnerem, kteří nám navrhli vstupní prostory budovy, včetně lobby a také několik bytů, včetně mezonetového penthousu, který je ve třicátém druhém a třicátém třetím patře. Jeho součástí je i jejich legendární skleněné schodiště a může to být, troufnu si říct, po dokončení nejdražší a nejatraktivnější byt v Bratislavě.
Je zmíněné schodiště podobné tomu ikonickému v londýnském Sommerset House?
Když jsme nad tím s paní architektkou dumali a řešili ho, tak mne strašně překvapilo, jaký má neskutečný přehled nad samotnou konstrukcí, jak má být jaké táhlo dlouhé nebo jak má být která skleněná deska široká. Nebude úplně stejné, ale je to typ s jejím rukopisem, kterých už po světě realizovala kolem třiceti. Další interiéry a dispozice navrhli i jiní architekti, jako je Bára Škorpilová a její Studio Mimolimit, která nám také navrhla několik bytů včetně jejich standardů. Máme i Ondru Chybíka s Michalem Krištofem, kteří také navrhli několik bytů. Dále Aleš Lapka a Petr Kolář ze Studia ADR a řada místních architektů, kteří mají také dobré zkušenosti s dispozicemi. Poskládali jsme tedy takový mix dobrých, kvalitních architektů, takže když přijde klient, může si koupit byt od Evy Jiřičné, Báry Škorpilové nebo studia Chybík+Krištof. Včetně upravené dispozice, koupelen, kachliček, které vybrali, včetně podlah. Při návrhu jsme zašli tak daleko, že jsme dokonce s architekty Machar&Teichmann navrhli design společných prostor, garáží a dalších prostor, které se obvykle nijak extra neřeší.
Ten důraz na architekturu je citelný ze všech vašich projektů. Podle čeho vybíráte architekty, když se vám na stůl dostane zajímavý pozemek? Co je pro vás při jejich výběru zásadní?
To je moc dobrá otázka. Snažíme se být neustále v obraze o tom, co se na scéně architektury děje, kdo na čem pracuje. U projektů je to velice individuální. Když třeba řešíme nový projekt, který je komornější a víc orientovaný na výhledy, řekneme si, že by to měl být otevřený prosklený dům. Do prvotní fáze soutěže, kterou si vždycky děláme, se snažíme vybrat z minimálně tří ateliérů, chceme zapojit architektonická studia, která mají podobné realizace nebo podobné smýšlení. Jsou architekti, kteří rádi řeší velká rozsáhlá území, pak jsou ti, kteří rádi pracují se zelení, kterou my do svých projektů velice rádi zahrnujeme, stromy, keře v rámci teras, zahrad a balkonů, takže se snažíme s architekty dostat na stejnou vlnu a vyzvat vždycky ty, o kterých si myslíme, že by zrovna na konkrétní projekt mohli být vhodní. Fungujeme tak, že si vždycky vymyslíme koncept projektu a snažíme se s architekty potkat v tom, co oni už mají za sebou. Nyní například zvažujeme projekt, který je smíšená funkce sportoviště, ubytování a komerce, a oslovujeme architekty, kteří podobné rozvojové území už realizovali. Vždy se snažíme o nějakou formu propojení interiéru a exteriéru.
To propojení venkovního a vnitřního prostoru je takový váš rukopis, ať už v Barrandez-vous nebo v Sakuře. Je to obvyklé ve Španělsku nebo Itálii, mají o to Češi zájem? Ptám se i vzhledem k našim klimatickým podmínkám, kdy lodžie a balkony naplno u nás využijeme jen několik měsíců v roce.
Mám pocit, že poslední dobou čím dál více lidí ocení kvalitu i venkovního prostoru. Bydlení není jen o tom, že se zavřeme do svého bytu, zatáhneme žaluzie a žijeme pouze uvnitř toho prostoru. Je důležité, jaký máme výhled nebo jak můžeme trávit čas na svém balkoně, terase, v přilehlém parku. Propojení interiéru a exteriéru je hodně důležité ale nejen pro trávení času, přirozeně vytváří prostředí, ve kterém žijeme, vyrůstají zde naše děti. Tomu se ve svých projektech hodně věnujeme. Když máme vedle domu kousek prostoru, tak ho chceme pro budoucí obyvatele plnohodnotně využít, aby si měly kde hrát jejich děti, kam jít se svým psem na procházku, kam si brát své přátele. A hodně nám záleží také na venkovní architektuře, která není jen o vysázené trávě, ale například se snažíme vymyslet nějaký venkovní objekt, třeba kamenný amfiteátr, který máme na Barrandez-vous, nebo dětské prolézačky, které nejsou takové ty prvoplánové plastové klouzačky s houpačkou, ale je to například směs nějakých kůlů, na kterých jsou ještě vyobrazeni malí trilobiti, protože třeba s Barrandovem se příběh trilobitů pojí. Takže jdeme občas i do takových detailů, že i na tom hřišti děti můžou hledat věci, o kterých tajně ví, že tam jsou, a ten venkovní prostor je tak trochu jejich. Exteriér developerských projektů je velice důležitý, líbí se nám ho pustit na ten dům samotný, třeba ve formě zelených fasád, střech. Před pár měsíci jsme zahájili druhou etapu Barrandez-vous, kde na celé čtyřpatrové fasádě bude velká vertikální zahrada a chceme, aby ten park, který prochází mezi domy, tak trošku zabalil dům svou zelení. Téměř u všech teras je část hodně zelená, včetně zabudovaných dřevěných laviček z masivu. Této části říkáme pohledová, a druhá je pobytová, s dřevěnou terasou. Tedy takový mix toho, že máme přírodu na dosah. Potvrdil jsem si to, když jsem se nedávno procházel právě po Barrandez-vous, když bylo horko. Bylo znát, jak zeleň přispívá k pocitovému komfortu a venkovní povrchové teplotě. Cítil jsem se tam velmi příjemně, úplně jinak, než když jsem poodešel o tři ulice dál, která byla rozpálená, protože tam zeleň chyběla.
Jsou společné zelené plochy přístupné i lidem z okolí? Otevřené město je velkým tématem a s tím souvisí včleňování nové zástavby do té stávající tak, aby to prostě nebyl uzavřený projekt sám pro sebe.
Rozhodně, snažíme se, aby naše projekty do staré zástavby zapadly a nevytvořily jakousi bariéru. Ukázat to můžeme třeba právě na Barrandez-vous, který je v současnosti náš největší dokončený projekt, troufnu si říci, že i nejpovedenější. V první fázi jsme postavili sto sedmdesát bytů, ve druhé fázi padesát bytů, tedy celkem zde vznikne dvě stě dvacet bytů ve velmi vysokém standardu. Propojení stávající zástavby s naším pozemkem bylo od začátku důležitým tématem a zadáním pro architekty. Ve výsledku máme v rámci projektu několik průchodů, které dovnitř pustí i starousedlíky. To místo, a je to skoro u každého našeho nového projektu, bylo oplocené, zanedbané území, kde se scházeli bezdomovci. Vytvořili jsme zde kus zeleně, kvalitní bydlení s otevřeným klidným prostorem a kavárnou s velkou terasou. Je fajn vidět, jak se tím přispělo ke zkvalitnění celého území, aby nejen naši klienti, ale všichni okolo pochopili, že se dá udělat veřejný prostor dobře a že jsme do území přinesli ještě něco víc, než co jsme museli. A je paradox, ke kterému občas dochází, ve fázi, kdy se projekt povoluje, třeba konkrétně tady na Barrandově, několik sousedů, kteří měli na začátku pocit, že jim znehodnotíme jejich byty a pak se s nimi potkáme, tak jsou rádi a říkají, že jsme jim naopak jejich byty zhodnotili, protože v okolí vznikl pěkný projekt, udělala se nová cesta, nový kus zeleně, je kam zajít na kávu. Tedy i když se na začátku objeví negativisté, kteří by všemu rádi zabránili, časem pochopí, že když se věci dělají poctivě a pořádně včetně veřejného prostoru, je to pro rozvoj lokality přínosné. Navíc do druhé etapy projektu, do velkého průchodu otiskneme trochu umění. I když pro nás umění úplně neznamená to, že bychom si na fasádu umisťovali sochy, které se mi samozřejmě osobně líbí, ale uděláme tam velkou skleněnou síť od sklářů z Nového Boru, což budou takové velké lístečky, kterých bude asi sto padesát. A budou tam zavěšené na velké síti, kolébat se ve větru, takže když budete stát před vstupem do areálu, budete mít pocit, jakoby do průchodu vlétlo listí a proměnilo se v ty skleněné lístečky a celé se to tam chvěje. V noci budou nasvícené a budou vás zvát do zeleného vnitrobloku. To bude moc hezký prvek. Už máme několik vzorků, a dokonce jsme zapojili do výroby náš tým. Když jsme byli ve sklárně, kolegové si tam sami ty lístečky foukali. Takže do toho otiskneme tak trochu i sami sebe.
Už víte, co budete dělat po dokončení bratislavského Portum Towers? Další věžáky nebo více zelených projektů, jako je Barrandez-vous?
Musíme si upřímně říct, že míst, kde se dá postavit takový zelený projekt, ubývá. Máme plány na jedno velké rozvojové území, součástí kterého by mohly být sportoviště, retailové prostory, ubytování, tedy polyfunkce včetně vytvoření nového náměstí plné zeleně, a které by mohlo být takovým příkladem, jak vytvořit fajn klimaticky příznivý prostor, kde budou lidé rádi trávit čas. Je to velký projekt a pokud se nám všechno podaří a zahájíme architektonickou soutěž s kvalitními architekty, tak by to mohl být pro nás jeden z největších pražských projektů, který jsme kdy realizovali. Vedle toho pracujeme na několika dalších zajímavých akvizicích domů a každý z těch projektů má úplně jiný koncept a bude vždycky nastaven jako prémiový. Jsou to vesměs velice žádané lokality a samozřejmě i ta architektura včetně propojení se zelení ponese náš rukopis. Tedy kromě rozjeté stavby na Barrandově a přípravy stavby v Bratislavě, máme do budoucna plány velké. A budeme samozřejmě pokračovat v kvalitě architektury a konceptu, které lidé ocení, s propojením na venkovní prostor, se spoustou zeleně, s dobrým standardem, a hlavně s promyšlenou koncepcí a celkovým fungováním a následnou péčí. Snažíme se nasmlouvat dodavatele, kteří se ještě dva, tři roky starají o zeleň, dokud si noví majitelé nezabydlí a nevezmou údržbu do svých rukou. V průběhu nové obyvatele a jejich společenství vlastníků učíme, že péče o zeleň je důležitá, a že když my s údržbou skončíme, budou na nás umět navázat.
Podle vašich dosavadních projektů to vypadá, že jste si oblíbili Prahu 5. Je to náhoda nebo je to městská část, která má ještě v širším centru Prahy pro výstavbu zelených projektů nejvíce volných pozemků?
To je asi pravda. My jsme historicky mířili na Prahu 5, protože to tady známe, máme zde i kanceláře. Praha 5 je celkem velké území a byla tady spousta příležitostí. Udělali jsme i malý projekt na šestce, a teď tu zvažujeme další, protože šestka je na trhu hodně oblíbená, ale samozřejmě developersky velice náročná. Koupit pozemek tam už snad ani nejde, většinou je to tak, že kupujete staré objekty, které jsou určeny k demolici a stavíte něco nového. V našich projektech zeleň bude vždy jako samozřejmá součást samotného domu. Ostatně při postupném zahušťování města to už nebude o tom, že budeme mít k dispozici území, kde postavíme velký park a okolo něj byty, ale že parky budeme dávat na střechy a stavět více zelené terasy, což je i případ několika projektů, na které se v současnosti díváme a jak plánujeme jejich koncepty. V centru už je velmi malý prostor, kde se dá pracovat se zelení, ta hlavní zeleň budoucích projektů bude součást samotného domu.
Která fáze developmentu vás baví nejvíc? Je to dokončení a předání bytů nebo úplný začátek, když se rodí první studie a návrhy?
Mě nejvíc baví přípravná fáze, kdy vymýšlíte koncept a s architekty probíráte, jak to celé udělat. Dnes jsme se dostali do stavu, že s architekty děláme workshopy. Není to tedy o tom, že jim dáme zadání, necháme je pracovat, oni nám pak něco ukážou a my řekneme, jestli jdeme dál, nebo ne. My se s nimi o jejich námětech, studiích bavíme v celém procesu. Aktuálně se snažíme architektonické soutěže zmenšit a pracovat se třemi, čtyřmi ateliéry právě proto, abychom s každým z nich mohli být v blízkém kontaktu a komunikovat. A to je to, co mě na tom baví. To je kreativní část, kdy do procesu vstupujeme s celým týmem jak technicky, tak i lehce designově, pocitově. A to je samozřejmě velká zábava, protože tvoříme něco, co tady může být postavené za pět, sedm, někdy i za deset let. A dům pak vznikne, a vy si uvědomíte, že těch několik let, kdy máte v kancelářích plastové modýlky, tak na konci dne se jdete podívat na místo a ono to tam opravdu stojí v plném měřítku. Je to takový odkaz, který tady zůstane snad dlouho. Navíc je pro mne moc hezké, když tam vezmu svoje dvě malé dcery, projdeme se parkem anebo jim ukážu vzorový byt, který jsme postavili, je moc hezké, když se jim to líbí a vidí, co jejich táta dělá. Je to velice kreativní práce, každý projekt je úplně jiný. Samozřejmě musíte mít někdy hodně pevné nervy. Ale výsledek zatím vždy stál za to.