Jakub Kodr:
Od průmyslových parků k městským čtvrtím
Jakub Kodr se věnuje komerčním nemovitostem už řadu let, už při studiích ekonomiky a managementu působil v realitním poradenství. Aktivní sportovec, který má kromě lyžování, golfu a fotbalu slabost i pro auta, působí posledních sedm let ve společnosti CTP, kde vede její obchodní aktivity pro Českou republiku. Tento developer se u nás dostal do známosti především díky výstavbě logistických center. Má ale za sebou významné projekty, které logistiku už dávno přesáhly, patří mezi ně třeba brněnský Spielberk nebo Vlněna od architektonického Studia acht. A nyní plánuje na rozsáhlém zdevastovaném území plzeňského brownfieldu naplnit další vizi výstavbou nové moderní městské čtvrti.
Na konci loňského roku jste oznámili plán postavit na místě bývalých plzeňských kasáren na Slovanech novou čtvrť. Co všechno tam bude?
Jedná se o nový typ komerční výstavby, který kombinuje řadu funkcí, jako jsou průmyslová výroba, prostory pro vědu a výzkum, moderní kancelářské prostory, jednotky pro maloobchod, ale i různá servisní střediska, showroomy, prostory pro inkubátory, start-upy apod. Součástí projektu jsou i služby jako restaurace, školka a jiné. To vše zabalené do naprosto unikátní budovy, jak z hlediska architektury, tak i v maximálním důrazu na šetrnost provedení a zážitek pro uživatele těchto prostor. Máme velké štěstí, že se nám povedlo získat takto lukrativní pozemek téměř uprostřed města, a proto jsme se rozhodli vytvořit vizionářský projekt, kterým, jak věřím, posuneme standard komerčních nemovitostí na novou úroveň.
Nepůjde o první areál ani brownfield, kde CTP vybuduje administrativní prostory. Jak se developer průmyslových a logistických parků dostane ke kancelářím?
Máme ke kancelářím velmi pozitivní vztah. První kancelářské budovy jsme začali stavět již od roku 2005, a to konkrétně v Brně. Reagovali jsme na poptávku po kvalitním kancelářském zázemí v regionech, kde působíme, a postupem času jsme se posunuli na pozici největšího majitele kancelářských prostor v České republice se stávající a plánovanou pronajímatelnou plochou přes tři sta tisíc metrů čtverečních a více jak sto dvaceti klienty. Naší ambicí nikdy nebylo stát se velkým developerem kanceláří, nicméně strategie CTP je růst s našimi zákazníky, a díky nim se nám podařilo expandovat do této velikosti. Je pro nás ctí, že můžeme náš první kancelářský projekt konečně postavit také v Plzni a s celým týmem se na to velmi těšíme.
Zmínil jste kanceláře v Brně, kde máte v referencích hned tři klíčové areály – Vlněnu, Ponávku a Spielberk. Dnes už ale nejde jen o kancelářské parky, je to tak?
Ano, to je pravda. Při výstavbě těchto areálů jsme vždy měli na paměti celkový kontext území a jejich začlenění do komunitního života. Parky se nacházejí v centru města, jehož části dříve rozdělovaly chátrající a nevyužívané prostory. My jsme území v první řadě proměnili ve funkční areály, které se začlenily do svého okolí a přinesly celou řadu služeb. Pronájem kanceláří je jen jednou z nich, dnes jde o celkově multifunkční areály.
Co si tedy pod pojmem multifunkční areál mám představit? Jaké služby by měl obsahovat?
Multifunkční areál je pro nás prostor, kde dokážeme nabídnout flexibilní využití a poskytovat služby pro nájemce a komunitu v širším okolí. Mluvíme tedy o prostorech pro kanceláře, vědu a výzkum, výrobu, maloobchod, stravovací zařízení, ordinace praktického lékaře, školku, fitness centra a pro další služby, které podporují význam lokality jako takové a nabízí kompletní servis pro zaměstnance našich nájemců. U multifunkčních areálů vždy přemýšlíme i o udržitelnosti a šetrnosti k životnímu prostředí, ruku v ruce s tím jde snaha šetřit náklady našich nájemců. Zajímavým příkladem může být brněnský areál Vlněna, kde jsme vybudovali z mého pohledu nejkrásnější multifunkční areál v České republice, s úžasnými nájemci, desítkami různých služeb, nádhernou zelenou atmosférou a s dalším plánem na rozvoj. Aktuálně jsme zde zahájili výstavbu rezidenčního projektu, který mimo jiné nabídne také bazén. V neposlední řadě hodně lpíme na tom, jakým způsobem se budou zaměstnanci dopravovat do dané lokality, takže vždy řešíme propojení cyklostezek, parků, parkování apod.
Vaší vlajkovou flotilou ovšem stále zůstávají vaše CTParky. Kolik jich vlastně v Česku máte?
V České republice vlastníme téměř šedesát parků, které jsou rozesety po celém jejím území, od Aše až po Karvinou.
A přibývají další nebo se soustředíte na expanzi a obsazení těch stávajících?
Naše odvětví stále čelí vysoké poptávce, což nám umožňuje jednak udržovat obsazenost našich parků, která se drží na vysokých 97 %, ale také budovat areály nové. Důležité je zde i to, že více jak 80 % našeho nového byznysu přichází od stávajících klientů, kteří se s námi rozrůstají. Klíčem k rozšiřování portfolia tedy není nová výstavba, ale dlouhodobé partnerství s našimi klienty. Vysoká poptávka po dalších prostorech dokazuje jejich neutichající zájem o rozvoj jejich podnikání napříč různými lokalitami. Parky jsou navíc přidanou hodnotou pro ekonomiku regionů, přinášejí nové obchodní subjekty a rozšiřují nabídku pracovního trhu. To by nebylo možné bez vhodného zázemí, kde mohou svůj byznys usídlit a nechat růst. Množství našich parků se bude nadále rozrůstat, primárně se ale soustředíme na expanzi v rámci stávajících lokalit.
Leckdo si pod pojmem „hala“ představí obyčejnou plechovou budovu u silnice. Tak to ale asi dnes už není.
To určitě ne, přístup k halám je komplexní záležitostí. Konkrétně CTP se výrazně liší svým obchodním modelem, kde je naším cílem nejen výstavba, ale především dlouhodobě investovat do dané lokality. To znamená, že CTP investuje do parku, i když je plně obsazený. Jako příklad mohu uvést CTPark Modřice, kde aktuálně investujeme téměř 2 miliony eur do stavby nového sjezdu, který ještě více zatraktivní lokalitu pro naše nájemce. Tohle je důležité si uvědomit, vzhledem k tomu, že park je nyní ze sta procent obsazen a my nemůžeme již nadále stavět, protože lokalita je plně zastavěná. Z pozice dlouhodobého vlastníka a investora nám tato relativně vyšší investice přesto dává smysl a věřím, že naši klienti ji ocení. Výrazný rozdíl tkví také v našem přístupu k areálové zeleni. CTP investuje několikanásobně větší prostředky v této oblasti než kterýkoliv jiný investor.
Právě „zelenost“ a energetická efektivita budov jsou velkým tématem současnosti. Jak se to projevuje ve vašich projektech?
Energetické efektivnosti a udržitelnosti našich budov se věnujeme dlouhodobě, není to pro nás trendem ani ničím novým. Naše standardy jsou již nyní vysoké a neustále se zlepšují díky nejnovějším inovacím a technologiím. Naše CTParky využívají chytré prvky a kvalitní materiály, což nám umožnilo dosáhnout již v roce 2021 uhlíkové neutrality. Samozřejmostí je i využívání obnovitelných zdrojů energie. V rámci našeho ambiciózního solárního plánu osazujeme už od roku 2010 všechny vhodné střechy hal fotovoltaickými panely a nové haly stavíme už léta tak, aby bylo možné na ně solární elektrárnu umístit. Provoz v našich budovách nesmí být pro klienty zátěží a zároveň musí podpořit jejich ESG strategie. V tom jim CTParky vyhoví.
A který z vašich ESG projektů je podle vás nejlepší?
To je dost těžké říct, z mého pohledu je každý náš park udržitelný a my neustále investujeme do vylepšení, ať už technologických nebo třeba i estetických a hlavně komunitních. Pokud bych měl některý vyzdvihnout, tak pravděpodobně naši vlajkovou loď v Praze, a to je lokalita CTPark Prague North. Z pohledu CTP se bude jednat o naprosto průlomový park, kde chceme ukázat moderní pojetí developmentu.
Kde vidíte budoucnost komerčního developmentu?
Navzdory novým technologiím, robotizaci, AI a dalšímu si myslím, že klíčem bude i nadále pracovní síla. Tedy, že prostory a projekty se budou stále více zaměřovat na příjemnost uživatelského prostředí, plynulost dopravy z a do práce a zároveň vyžití po a před prací. Česká republika se již odprošťuje od nálepky „montovny“, máme tu mnoho technologicky vyspělých firem, R&D center a unikátních výrobních závodů. Věřím, že tlak bude právě na již zmíněné multifunkční areály postavené s ohledem na životní prostředí ve špičkovém technologickém standardu.
Vaše současná role je jednatel a obchodní ředitel CTP pro Českou republiku. Jak jste se k takzvaným Parkmakerům vůbec dostal?
Měl jsem velké štěstí. Ještě během studia na vysoké škole jsem dostal šanci pracovat na plný úvazek ve společnosti Cushman & Wakefield, absolutně mě tento obor nadchl a snažil jsem se pracovat vždy o trochu více než ostatní. Možná i díky tomu jsem o pět let později měl znovu štěstí a dostal příležitost přestoupit do CTP, kde jsem dostal velkou šanci se rozvíjet.
Na jakých projektech pracujete nejraději? Máte nějaký developerský sen, který byste si chtěl splnit?
Baví mě každý náš projekt a upřímně si vážím každého klienta, který si od nás pronajímá plochy, ať už to je 300 m2 nebo 100 000 m2. Aktuálně máme v České republice téměř sedm set nájemců ze všech možných oborů a je velmi zajímavé sledovat, jak rostou a vyvíjejí se. Pokud bych měl za sebe něco vyzdvihnout, tak jsou to komplexní projekty, jako je CTPark Prague North, první plnohodnotný dvoupodlažní projekt v České republice (CTPark Brno-Líšeň) nebo právě park v Plzni.
