Prosluněná kancelář v domě na pražském nábřeží voní kávou a u okna, ze kterého je přes Vltavu překrásný výhled na pražské Hradčany, stojí muž, který toho v realitách už zažil hodně. Pavel Velebil je jedním ze zakládajících společníků realitní kanceláře TIDE Reality, která na pražském rezidenčním trhu působí od roku 1993. Absolvent elektrotechnické fakulty ČVUT se nemovitostem začal věnovat hned po studiích a v realitní společnosti TIDE Reality má na starosti prodej, ale i přípravu developerských projektů. Dnes tuto firmu tvoří kompaktní tým šesti společníků poskytující komplexní služby jak pro majitele jednotlivých nemovitostí, tak i pro developery. Kromě své dlouhé profesní dráhy chodí Pavel rád po kopcích, výstavách a galeriích, miluje Řecko, italské espresso a život v Praze. Věří v kontinuitu a zkušenosti, ale i v nové přístupy a inovace.

Jak se v současnosti prodávají byty?

Teď už lépe. Je vidět, že jsou lidé optimističtí, mají dobrou náladu a chuť investovat. Důležité je to slovo investice, protože vnímáme, že trh se rozděluje na dva. Prvním jsou byty vhodné právě na investici, ať na dlouhodobé držení a pronájem, anebo na přeprodej v horizontu několika let, někdy i několika měsíců. Je to velká část trhu, kde se potkávají investoři a mladé páry. Jednotlivci často mluví o prvním bydlení, ale vysokou poptávku po malých bytech v Praze živí i rozvody. Nejde jen o startovací byty, jak tento pojem nejvíce rezonuje v novinách. Jedna oblast jsou tedy menší byty do 2+kk, 2+1, byty pro jednotlivce a pár. Tou druhou oblastí je trochu jinak se chovající trh s rodinným bydlením, byty 3+kk, 4+kk nebo rodinné domy. Řada rodin, ať už s jedním dítětem, anebo těch, kteří si nemohou dovolit tak velkou nemovitost, zůstává u bytů 3+1. A zde to oživení není tak výrazné jako u bytů menších do šedesáti metrů čtverečních. Rozdíl je v tom, že u menších bytů se potkává několik různých segmentů poptávajících, zatímco u rodinného bydlení je daleko jednoznačněji definované, kdo tento typ bydlení kupuje. A také, že klient kupující rodinný dům nebo velký byt, v mnoha případech buď čerpá výrazně velkou hypotéku, nebo prodává jinou svoji nemovitost.

V minulých dvou letech byly tedy všechny prodeje pomalejší?

Ano, a tím pádem byly pomalejší i prodeje těch velkých nemovitostí, protože člověk, který přicházel a chtěl si koupit rodinný dům v relaci dvanáct až dvacet pět milionů korun a prodával jinou svou nemovitost, tak zase čekal na svého kupujícího. Limitním faktorem jsou ale především hypotéky, které nadále zůstávají poměrně vysoké. Optimismus z ledna, kdy jsme očekávali, že po prázdninách se sazby sníží na 4,3 %, na konci roku dokonce na 4 %, tak ty se nenaplnily. Nyní si klienti dokážou vyjednat hypotéku někde třeba okolo 4,8 %.  Kvůli vysokým úrokům hypoték nadále zůstává trh s rodinným bydlením pomalejším, tedy velké byty v Praze, rodinné domy v Praze, a především rodinné domy v okresech Praha-východ a Praha-západ.

Zmínil jste, že se budou prodávat menší byty, kde se tolik nevyužívají hypotéky a větší byty, kde se využívají z velké části hypotéky. Znamená to, že se prodávají malé byty úplně bez hypotéky, že lidé skutečně zaplatí plnou cenu bytu?

Prodej menších bytů s využitím hypotéky výrazně klesl. Zatímco v roce 2021 v době nákupní horečky to mimo jiné byly právě levné hypoteční úvěry, které přitápěly pod kotlem, tehdy se dala hypotéka sehnat za úrokovou sazbu na úrovni dvou procent. V současné době je opravdu většina koupí financovaná bez hypotéky, anebo netvoří už tak výraznou část ceny bytu.  Zároveň se často jedná o investiční byty, to znamená, že investoři mají nejen apetit, ale mají i dostatečně nastřádané nebo nakumulované finanční prostředky na to, aby nakupovali. Investoři čekali na určitou cenovou korekci, ta vloni do určité míry nastala. Obrátili se nyní jak ke starším bytům, tak k novostavbám. V roce 2022 trh zamrznul a mimo jiné i proto, že ceny stagnovaly. Očekávání kupujících bylo, že ceny mají klesnout, k tomu ale v průběhu roku 2022 ještě nedošlo,  stalo se tak až na jeho konci. A částečně pokles pokračoval i v roce 2023. Někdy to byla podoba bonusu ze strany developera, někdy reálný cenový ústupek u staršího bytu, ať už šlo o starší byt v novostavbě, cihlový byt nebo byt v panelové zástavbě. Investoři na tuto korekci čekali. Rozpohybovali se, protože cenová korekce skončila, developeři cenově neustoupili, k poklesu cen generálně nedošlo. Investoři znovu získali optimismus, že Praha je rozvíjejícím se centrem, kam se dál budou stěhovat lidé, ať už Češi z regionů nebo cizinci. Město, které se tím pádem nemusí dívat na demografický vývoj a trendy celé České republiky, protože i ve chvílích, kdy bude země počtem obyvatel stagnovat nebo možná dojde k mírnému poklesu, Praha, Brno a pravděpodobně i další krajská města budou, co se počtu obyvatel týká, růst.

Investoři se tedy znovu vrátili k základní myšlence, proč mají ceny v Praze růst, nebo zůstat stejné nebo poklesnout.

Myslím si, že rozhoduje právě ta víra v další růst počtu obyvatel v Praze a skutečnost, že Praha je ekonomicky velmi úspěšný region, přitahuje zejména mladé lidi z regionů, zvětšuje se. Lidé potřebují někde bydlet a zároveň ve chvílích, kdy nová výstavba je přece jen omezená. Pořád se pohybujeme v řádu několika tisíc bytů ročně, versus reálná potřeba pohybující se mezi osmi a patnácti tisíci byty ročně. Tedy ve chvíli, kdy pokračuje příliv lidí do Prahy a zároveň se nestaví tolik, kolik je třeba, tak z toho vychází jednoduchá rovnice, kolik by se stavět mělo. A pro investora je výsledkem té rovnice především skutečnost, že ceny by měly v dlouhodobém horizontu růst a musela by přijít jedině další „černá labuť“, jako tomu bylo v září 2008, která by výrazně pohnula se situací a srazila by poptávku na úplné minimum. Takže pokud k tomu nedojde, tak dnes téměř všichni věří ve stabilní cenový růst. Ona se k tomu přidává i skutečnost, že Češi mají důvěru spíše v cihly než například v nějaký produkt penzijního pojištění. Penzijní reformy se nepovedly. A pro velkou část Čechů je tedy investice do bydlení zároveň pojištěním na důchod. Ať už tím, že věří, že nebudou v důchodu muset nikomu platit nájem a budou platit pouze náklady spojené s vlastnictvím a držením nemovitosti, tak především tím, že vlastníci dvou, tří, čtyř bytů, je budou pronajímat, což bude jejich finanční zabezpečení na důchod.

Před třiceti lety vyšel v platnost Zákon o vlastnictví bytů a ve stejnou dobu jste začali prodávat první developerské projekty. Jaké to byly projekty? Jak to vlastně tenkrát fungovalo?

Ano, do června 1994 šlo koupit pouze buď celý dům, ať už rodinný dům nebo činžovní dům, anebo družstevní byt, to znamená koupit družstevní členství. Až teprve zákon 72 z roku 1994 umožnil, aby se jednotlivé budovy dělily na bytové a nebytové jednotky, a tím pádem začal fungovat trh tak, jak ho známe dnes, s jednoduchým prodejem nebo koupí bytu s použitím hypotečních úvěrů s tím, že vám tu nemovitost nikdo nevezme. A pro Čechy se v tu chvíli tou nemovitostí staly jednotlivé byty. My jsme v tu chvíli začali prodej velkého projektu Areál Hvězda v Praze na Petřinách. Tehdy v těch úplných začátcích hypotéky nefungovaly, respektive sazby úvěrů, které se svou podobou blížily hypotečním úvěrům, se pohybovaly někde okolo čtrnácti procent.  Až v pozdějších letech po roce 1994 šly sazby níž, kdy je stát zákonem umožnil dotovat. Ale v úplných začátcích drtivá většina kupujících používala vlastní prostředky. Existovala poměrně silná skupina restituentů, která třeba z rodinných důvodů prodala nově nabytý majetek, a měla tak volné prostředky k investici do nového hezkého vlastního bydlení. Byla zde také poměrně velká skupina emigrantů, kteří se vraceli zpět do České republiky. Chtěli tady mít buď své druhé bydlení, nebo se vraceli definitivně. V areálu Hvězda jsme měli řadu kupců vracejících se z Kanady, Švédska nebo Německa.

Pamatujete si na první developerské projekty té doby?

Velice dobře, Areál Hvězda, o kterém se tehdy mluvilo a trochu se o něm mluví doteď, protože jeho autorem je Vlado Milunič, který vlastně de facto ve stejnou dobu projektoval s Frankem O. Gehrym Tančící dům, byl tehdy trochu zjevením.

Do té doby v Čechách buď existovaly činžovní domy krásné, ale často zanedbané, anebo poměrně ošklivá panelová sídliště. Tehdy sídliště vypadala opravdu o dost hůř, než je tomu dnes, a nebyla jiná alternativa. A najednou do toho vtrhnul Vlado a jeho domy mající věžičky, arkýře, nepravidelné tvary a byly ve velmi ostrém kontrastu vůči takové té pravidelné architektuře panelových sídlišť, na kterou on navazoval, ale na kterou navazoval úplným protikladem. Z dnešního hlediska byl projekt velmi nákladný, protože měl velké množství nepravidelností a detailů. A díky tomu vlastně pomohl nastartovat trh.

A kdo ty byty tenkrát kupoval?

Velkým motivem kupujících bylo, že si kupují něco jiného, co na trhu dosud nebylo. Byli to buď lidé úspěšní nebo lidé zvyklí na určitou kvalitu, odlišnost. A to všechno Hvězda měla. Velkými developery v té době byly například společnost IPB Real nebo Metrostav s velkým projektem U Kříže nad dnešní stanicí metra Jinonická. Jak jsem již zmínil, nepoužívaly se hypotéky, protože hypoteční trh nebyl v tu dobu rozvinutý, a navíc tím bytem nešlo ručit.  Developerům se totiž skládaly peníze v průběhu výstavby.  Tehdy měli lidé zaplaceno třeba osmdesát, devadesát procent ještě před kolaudací. Platební kalendář byl rozdělený na pět nebo šest postupných splátek, kdy developeři vyzývali k zaplacení po dokončení hrubé stavby, po dokončení střechy a oken, po dokončení vnitřních rozvodů a podobně. A kupující vlastně uhradili téměř celou cenu v průběhu výstavby. Tedy ve chvíli, kdy měli povinnost platit podle smlouvy další splátku, v tu chvíli ten byt ještě neexistoval, nebylo možné ho vložit do katastru, a nebylo možné tím pádem jím ani ručit bance za hypoteční úvěr. To byl také jeden z těch hlavních důvodů, proč nešly hypoteční úvěry používat. A zároveň to byl také jeden z důvodů, proč došlo ke krachu H-Systemu.

Jak to?

Protože H-System sice podobně jako jiní developeři vybíral peníze v průběhu stavby, ale v daleko větší míře, požadoval daleko větší částky. Dokonce ještě před zahájením výstavby, s nabídkou úžasných bonusů a slev a vzdušných zámků, které dokázali lidem vykreslit. A pak z toho byl největší krach developerského trhu vůbec. Ale to je naštěstí již historie. Myslím, že jeden z největších rozdílů mezi devadesátými lety a dnešním trhem je ta jistota, kterou dnes kupující při koupi bytu má.

Na konci devadesátých let působily na trhu desítky developerů z celého světa. To bylo takové období realitní horečky v Česku.

Ano, bylo jich zde mnoho a nejenom z celého světa, v rezidenčním developmentu byl větší počet lokálních hráčů. Často v průběhu let skončili, ale drtivá většina zahraničních firem odešla až po roce 2008, ovlivněna krizí, která tu byla. Své podnikání v Česku zavřely ING nebo německý Hochtief, což byly firmy, které se rozhodly, že český trh je pro ně příliš malý a asi méně čitelný a spočitatelný. Odešly, i když často prokázaly, myslím, velkou netrpělivost, protože ve skutečnosti zrovna tyto firmy měly nakoupené velmi zajímavé pozemky, na kterých potom po odeznění krize jiní developeři realizovali úspěšné projekty. A druhá velká skupina, která z trhu postupně odešla, byly privátní české developerské firmy, v nichž některé byly navázané na menší stavební firmy. Ale (v developmentu) tady podnikali i lidé úplně mimo obor. Byly případy, kdy se sešel právník, ekonomický poradce a bývalý marketingový ředitel a řekli si, že spolu udělají developerskou firmu, udělali úspěšně třeba projekt nebo dva, ale už se z toho nestal stálý byznys, ať už kvůli zázemí těch lidí nebo kvůli tomu, že se ukázalo, že je to daleko obtížnější. A skončila také řada menších developerů, ti lidé už skončili generačně. Nešlo tedy o entitu, která by měla vybudovanou firemní strukturu, snadno předatelnou svým potomkům. Development je vždy závislý nejen na tom, jak má dobrý tým, ale také na tom, jak dobré má nakoupené další pozemky. A pokud firma zjistila, že najednou jim ustal příliv nových příležitostí, rozhodla se ukončit svou činnost. K největší koncentraci na trhu opravdu došlo až po roce 2010, teprve po tomto roce vyrostly do své velikosti Central Group, Finep, Trigema, YIT nebo ještě později Penta. Předtím byl trh daleko více rozdrobený.

Vraťme se k současnosti a situaci kolem dostupnosti bydlení. Kupují se dnes jen malé byty nebo se kupují i ty velké?

Největším generátorem poptávky po rodinném bydlení je změna rodinného stavu a narození potomka. Češi do chvíle, kdy žijí v partnerském svazku, jsou dva, nemají děti, tak se daleko svobodněji rozhodují, zda si své bydlení pronajmou nebo koupí. Snem většiny Čechů je stále bydlení vlastnit. Moment, kdy byt skutečně koupí, je často vázaný na období, kdy se rozhodnou mít rodinu. Tato skutečnost ovlivňuje  i poptávku po větších bytech. Vnímáme, že v posledních dvou letech si lidé pořizují rodinné bydlení s daleko větším rozmyslem. To je možná úplně ten největší protiklad oproti té bláznivé době v roce 2021, kdy se během prvního pololetí v Praze prodalo čtyři tisíce šest set bytů, což je číslo, které mezi roky 2012 až 2019 byly běžně počty prodaných bytů za celý rok. Lidé kupující rodinné bydlení jsou dnes opatrnější, více se rozmýšlejí. Často do financování musí zapojit vlastní prostředky, hypotéku, ale i třeba finanční prostředky z menší nemovitosti, kterou do té doby vlastnili. Mají daleko jasnější preference o lokalitě.

Jaký je tedy na trhu poměr malých a velkých bytů?

Developeři většinou nabízejí třicet až čtyřicet procent bytů pro rodiny.  Přirozené by bylo, že čím je projekt vzdálenější od centra Prahy, poroste podíl rodinných bytů. Ale i velcí developeři se trochu obávají kupní síly u rodin a raději v projektech dále od centra volí mix preferující malé byty. Přizpůsobují se velké poptávce po malých bytech.  Část lidí poté tedy směřuje za hranice Prahy, stejně jako v prvních patnácti až dvaceti letech po revoluci, kdy tam šli lidé především proto, aby měli svůj dům, zahradu, aby získali soukromí, protože vyrostli v panelovém domě. V posledních třech letech odliv lidí z Prahy znovu zesílil. Lidé jdou za Prahu především z ekonomických důvodů a začínají být velmi populární lokality jako Říčany, Kralupy nad Vltavou, Beroun, Kladno a podobně.

Není to také tím, že Praha je v podstatě již zastavěná?

Máte pravdu,  v době před těmi třiceti lety byla úplně jiná situace, ve městech byla spousta volných proluk, kde se postupně postavilo obrovské množství developerských projektů a lidé měli z čeho vybírat. My jsme v takových místech prodali řadu projektů – Byty Homolka, Rezidenci Švédská, Nový Anděl, Klimentku, Byty u statku, Jinonickou vyhlídku nebo třeba 4U Living. Nyní už developeři nemají v centru ani v širším centru Prahy moc možností, proto se rozpínají mimo. Praha je dnes zastavěna, hezká místa poblíž centra s trochou zeleně jsou již rozebrána, pozemků je málo. Hovořilo se o tom, že brownfieldy by mohly zachránit bytovou situaci v Praze, ale to se úplně nepotvrdilo, výstavba na nich je drahá. A když si projdete ceníky projektů ve Vysočanech nebo v Hloubětíně, které se vyloženě stavěly na bývalých brownfieldech v lokalitě, která ještě v roce 2000 byla průmyslovou čtvrtí, tak byty zde nepatří k těm, které by srážely cenovou hladinu dolů. Tyto byty se dnes prodávají běžně za ceny na úrovni pražského průměru, takže je to trochu o tom, že nové pozemky na zelené louce Praha potřebuje. Asi se nepotřebuje rozrůstat až do Mladé Boleslavi nebo Benešova, ale pouze rekultivace brownfieldů bytovou situaci nezachrání.

Co může situaci zlepšit?

Myslím, že jsou to dvě věci, zaprvé, pokud se bude stavět více, a zadruhé, pokud se bude stavět různoroději z hlediska typu vlastníka a investora. Když jsme se bavili o počtu bytů, které je potřeba v Praze ročně postavit, to asi neznamená, že by to musel být přesný počet bytů, který se zároveň objeví na trhu ke koupi. A protože i byty, které jsou postavené pro velké investory nájemního bydlení, zvyšují nabídku. Tedy pokud se v Praze za pár let postaví třeba dvanáct tisíc bytů, ale do prodeje půjde polovina, i tak to může mít výrazně kladný vliv, protože se najednou objeví variantní nabídka, kdy část lidí si patrně řekne, že pronájem je opravdu srovnatelná varianta s koupí. A díky tomu bude o trochu nižší tlak na růst cen u prodávaných bytů.

A pak je také velká otázka, jestli bude byty stavět samotné město.

Město až do roku 2006 stavělo. Nestavělo jen na Černém Mostě a nedostavovalo pouze sídliště. Vzniklo i několik docela zajímavých projektů jako například Pod Pekařkou, v Malešicích nebo ve Stodůlkách, které byly postaveny ve stejném standardu jako developerské projekty. Tedy pokud město začne znovu stavět, tak to bude opět navýšení nabídky, protože pokud tímto způsobem vzniknou byty k nastěhování, tak to znamená, že ti lidé se odněkud musí vystěhovat. Tomu se říká vacancy chain. A v západní Evropě vzniklo několik studií, které sledovaly, kolik pohybů nastane ve chvíli, kdy si někdo pořídí nově postavený byt, nastěhuje se do něj, ať už do pronájmu nebo si ho koupí. A na některých trzích se zjistilo, že po tomto nastěhování vzniká řetězec až pěti nebo šesti stěhování dalších lidí a většinou na konci je uvolněný levný byt, dostupný byt, protože všichni ti v tom řetězci se vlastně posunou o krůček výše. Hledají bydlení, které je o něco kvalitnější než to stávající. A vacancy chain tak zafunguje i ve chvíli, kdy například Trigema postaví sto padesát luxusních bytů v Karlíně a výsledkem bude sto padesát vystěhovaných méně kvalitních a levnějších bytů. Nájemní bydlení nyní u developerů nabralo obrovské tempo.

Fenomén BTR, tedy built to rent, je celkem nový obchodní model. Projevuje se nějak ve vztahu mezi developerem a realitní kanceláří?

Pro naši společnost dál zůstává těžiště spolupráce s developery, kteří prodávají. Už vlastně od doby prodejů zmiňovaných bytů v Areálu Hvězda. Naše role v některých bodech zůstává stejná, v některých bodech se samozřejmě proměnila tak, jak se proměnil marketing a prodej - tak, jak se z pevných telefonních linek staly smartphony. Část naší práce zaznamenala dramatickou změnu, některé věci a některé principy se naopak nemění. Naše role má stejně jako tenkrát tři velké oddíly. Jsme poradci, staráme se o marketing a v neposlední řadě jsme prodejci. Prodejci ať už v té předprodejní fázi, anebo v momentě doprodejů. Staráme se o projekt od začátku až do konce. Vstupujeme do nich - s výjimkou pár projektů - jako exkluzivní partner, exkluzivní prodejce. Znamená to, že se soustředíme na konkrétní projekt a developerovi dáváme jistotu kvality. Na projekt nasazujeme konkrétní tým prodejců, kteří navíc dokáží přinést velmi důležitou a zajímavou zpětnou vazbu ve chvíli, kdy developer svůj produkt tvoří, ať už z hlediska tvorby dispozic nebo naceňování. S úřady komunikujeme už ve chvíli řešení územního rozhodnutí nebo když je developer ve fázi mezi územním rozhodnutím a stavebním povolením. Pracujeme společně s ním někdy i více než rok tak, aby byl prodej projektu co nejúspěšnější.

A kdy spolupráce realitky s developerem končí?

To je velice dobrá otázka. Konec je pro nás jednoznačný, prodej každého projektu končí prodejem až toho úplně posledního bytu. Ne všichni naši konkurenti k tomu tímhle způsobem přistupují, ale u nás má developer jistotu, že stejnou pozornost projektu budeme věnovat i po kolaudaci, kdy v projektu zůstane posledních pět bytů, tedy stejnou pozornost, kterou jsme mu věnovali na počátku.

Znamená to, že jste u projektu od úplného začátku. Radíte například i se skladbou bytů i podle toho, jakou máte zkušenost s poptávkou po bytech v dané lokalitě?

Ano, přesně tak. Východiskem správného nastavení ceny je projekt zasadit do trhu na základě lokality, na základě určitých ambicí, kvality architektonického návrhu a kvality, kterou ten projekt může nabídnout. A na základě toho se nastavuje i skladba bytů. Byt 3+kk u luxusního segmentu vypadá jinak než byt 3+kk u zcela běžného projektu a s tím souvisí i nastavení cen. Větší projekty mají obvykle více prodejních fází, a to i v případě, kdy se staví daná fáze najednou. V současné době nás zaměstnává nejvíce projekt, vstupující tento měsíc na trh, projekt MOSAIQ Beroun. Jde o velmi zajímavý projekt nejen lokalitou, ale i rozsahem, protože ve třech etapách bude v Berouně postaveno víc než čtyři sta šedesát bytů. Jen jeho první etapa zahrnuje zhruba dvě stě bytových jednotek.

Není to na Beroun až moc bytů?

Jde o projekt, který má za cíl vytvořit ve městě novou parkovou čtvrť, navázat na velmi zajímavé místo, kde se potkává jak infrastruktura stávajícího města, tak velmi příjemné přírodní okolí. Beroun se stal určitou alternativou k Praze už v minulých letech. A nestal se tou alternativou proto, že zde byly ceny poloviční oproti Praze. Vždycky to byla určitá kombinace toho, že Beroun je hezké město, je branou do Křivoklátska i Karlštejnska, a přitom má příjemné spojení do Prahy. Dokáže nabídnout velmi hezká místa výstavby a myslím si, že MOSAIQ Beroun zrovna v takovém pěkném místě vzniká.

A dokážete už teď odhadnout, kolik z těch bytů koupí Berounští a kolik Pražáci?

Mluvíme o odhadech a samozřejmě ta čísla můžou být jiná, ale myslím si, že z Berouna a z okolí bude čtvrtina až třetina, tedy většina kupujících bude z Prahy. Beroun nabízí více prostoru, zajímavou infrastrukturu, menší tlačenici ve školkách, zdravější vzduch. Ale i třeba větší byt s více koupelnami za stejnou cenu. Toto je trend, který bude v budoucnu pokračovat. To znamená, že Pražáci si budou hledat bydlení i v jiných městech kromě Berouna, který má přímé železniční napojení a dálnici, krásnou přírodu v okolí, ale není nafukovací. Není jedinou destinací. Tenhle trend bude pokračovat. To, co se ukazuje v posledních letech, je skutečnost, že poptávka se vysunuje výrazně z Prahy podél železničních tratí. Tam, kde je železnice, tam zájem lidí směřuje i do vzdálenějších míst. Druhou variantou, která přitahuje pozornost, je třeba dálniční spojení.

To mi trochu připomíná tu dobu před třiceti lety, kdy kolem Prahy vznikala satelitní městečka, tenkrát to nebylo kolem železnic, ale spíše kolem dálnic.

A byla to vlastně často mrtvá města. Dříve lidé chtěli pryč z paneláků, dnes spíše hledají jinou alternativu.  Satelity v devadesátých letech opravdu vznikaly tím způsobem, kterým se v zahraničí říká urban sprawl čili takové nekontrolované šíření do krajiny. Často se stávalo, že ještě řadu let po nastěhování celá ta oblast neměla dostatečně odpovídající služby. To už se trochu změnilo, služby se za těmi lidmi nastěhovaly. A řada satelitů dnes funguje, prorostly s vesnicemi, na které tehdy navázaly. Už to není tak, že by lidé bydleli na zelené louce,  že by kromě možnosti jít si zaběhat nebo vyjet ráno na kole, nic jiného neměli.

Dnes už mají města a obce tuto zkušenost za sebou. Je to na současných trendech znát?

Současný trend je jiný v tom, že za Prahu jde daleko více cílových skupin, více různých typů kupujících. Čili jsou to i ti, kteří v Praze tu alternativu nenajdou a současné ceny je vyhnaly mimo ni. Jsou to i ti, kteří si dají na misky vah, co znamená bydlení v Praze versus například ve městě Kralupy nad Vltavou, Beroun, Říčany a podobně. Na jedné straně je kvalita bydlení, na druhé cena a to, jak velký prostor si dokáží pořídit za vlastní peníze. A pak existuje třetí skupina lidí, která prostě mimo Prahu chce, chce tu mít svou zahrádku. Pro někoho může být zahrádka malá v rámci řadového domu, pro jiného pozemek o velikosti tisíc pět set metrů, který v Praze není. Rozdíl oproti devadesátým letům a prvním letům po roce 2000 je, že kupujících a poptávajících, kteří jdou za hranici Prahy, je daleko více. V letech 2006–2010 jsme prodávali Zahradní čtvrť Červená Skála v Řeži u Prahy, vzdušnou čarou deset kilometrů k Praze, spojení vlakem i autobusem. Šlo o povedený projekt, do kterého se nastěhovalo sto dva rodin. Byla to kombinace bytů, dvou druhů řadových domů a také samostatných parcel, které se prodávaly pro ty, kteří si chtějí realizovat své představy s vlastním architektem. Už tehdy jsme s tímto projektem zažili to, co se v daleko větším měřítku děje nyní. Lidé za Prahu jdou s různou motivací a jde jich daleko více a pokrývají kompletně všechny segmenty realitního trhu. Tedy od levného bytu v nějaké vesničce pět kilometrů za hranicí Prahy, až po lidi, kteří si chtějí pořídit rodinné sídlo bez velkého množství sousedů.

Jaké lokality za Prahou jsou nejvíce žádané?

Už dříve byly velice trendy lokality jako Průhonice, Černošice, Říčany a jsou stále. A nyní jsou trendy lokality nové i vzdálenější a jsou to především ty, ze kterých do Prahy dojedete v rozumném čase, například od Černošic dále podél Berounky. Obecně se lepší situace s výstavbou nových škol a školek, je tam i dostatek služeb, protože na víkend do těchto míst dojíždí velké množství dalších návštěvníků, kteří se tam jdou projít podél řeky nebo projet na kole. Chtějí se někde naobědvat nebo si dát jen na náměstí skleničku a podobně. Myslím si, že se spíše potvrdilo, že některé trochu bláznivé projekty vznikající ve velké vzdálenosti od Prahy a které se představovaly jako milionářská městečka amerického typu, tak ty neuspěly.  Například ve Včelníku u Nové Vsi pod Pleší mělo vzniknout naráz tři sta domů, mělo to být takové pražské Beverly Hills, ale daleko, bez služeb, bez návaznosti na nějakou stávající kvalitu. Zatímco Černošice, Průhonice, Říčany vyrostly už na existující kvalitě toho, jak tato místa vypadala například mezi světovými válkami. To vše ukazuje, že Praha se do Středočeského kraje znovu rozrůstá a v současné době ještě více, ale má to trošičku jiné rysy a jiné zákonitosti než tehdy a jedním z těch kladných rysů je právě to, že se populárními stávají ty lokality, které mají železniční spojení.

Text: Dana Hradecká

Foto: Ondřej Košík

Mohlo by vás zajímat