Tewfik Sabongui:

Od Call center k Relax a Focus zónám

Třicetiletá realitní jízda z divokého východu ke sdíleným kancelářím a technologickým parkům 21. století

Narodil se v Egyptě, ale protože má českou maminku, letní prázdniny a vánoce trávil v dětství v Československu. Po absolvování německé školy nastoupil na American Univesity in Cairo, kde vystudoval ekonomii a finance. V roce 1998 se rozhodl Tewfik Sabongui v Praze usadit, i když ne tak úplně. Mezi Káhirou a Prahou cestuje téměř nepřetržitě. Mezinárodně uznávaný realitní profesionál, který se v soukromí vášnivě věnuje bojovým uměním a silničním motorkám, strávil šestnáct let ve společnosti Jones Lang LaSalle, deset let její českou pobočku vedl a v roce 2011 se stal jedním ze tří klíčových členů představenstva, kteří dohlíželi na trhy v sedmi zemích v regionu střední a východní Evropy. Po odchodu z JLL v roce 2017 se svými partnery založil vlastní poradenskou firmu „THREESIXTY“, kterou o rok později sloučil s Colliers International, jejíž českou a slovenskou pobočku v současnosti vede.

Jak vzpomínáte na své realitní začátky, kdy byl i český realitní trh vlastně ještě v plenkách?

Zajímavá otázka. To bylo ještě na konci devadesátých let, kdy jsem přiletěl do Prahy s tím, že tady nějaký čas zůstanu a asi čtyři nebo pět měsíců jsem si hledal práci. Měl jsem to trochu složitější, protože nemám české jméno, lidé ho neuměli vyslovit a často vlastně nevěděli, co se mnou. Narazil jsem na jednoho rakouského developera, ale o realitách jsem tenkrát vůbec nic nevěděl. Ale protože jsem uměl německy a měl zkušenosti s mezinárodním obchodem, tak jsem firmu zaujal, nastoupil jsem a začal pracovat v realitách.

 

A jak taková práce v realitách tenkrát vypadala?

Ještě v roce 2001, kdy jsem nastoupil do Jones Lang LaSalle, ale v podstatě až do roku 2004, kdy Česká republika vstoupila do Evropské unie, to byl takový divoký východ. Byly už tenkrát vidět nějaké první snahy realitní trh nějak kultivovat. Tehdy moc těch „áčkových“, moderních administrativních budov neexistovalo a většina prvních kancelářských budov byly vlastně konvertované činžovní domy. Jednalo se mnohdy o lokality v centru Prahy a na Vinohradech, v oblastech okolo Náměstí Míru a ulic Americká, Belgická, Krakovská, ale i na jiných už tehdy rozvíjejících se pražských adresách. Tam ten skutečný trh s administrativními prostorami vznikal, ale paralelně se už tehdy začínaly stavět i moderní kancelářské budovy tak, jak se staví dnes. Jedním z úplně prvních českých a dodnes aktivních developerů byl Radim Passer, který začal na Brumlovce transformaci celé oblasti s budováním BB Centra. A postupně začalo být dalších projektů víc a víc. Už tehdy se sice začala stavět centra, jako jsou Myslbek, IBC a další kancelářské budovy, ale až vstup do Evropské unie beru jako období, kdy člověk říká, co bylo před a co po. Česká republika vstupem do Evropské unie začala být západním světem vnímána jinak a získala zcela jiný status. Transparentnost a legislativa sice ještě pokulhávaly, ale postupně se Česká republika a zejména Praha začaly pro zahraniční investory stávat zajímavou destinací. Kvalifikovaná, kvalitní pracovní síla, ale výrazně levnější než na západě, a tedy konkurenceschopná, byla jasným lákadlem pro přísun různých zahraničních firem, které k nám začaly přicházet. Bylo to tehdy období vzniku řady call center a servisních středisek a různých dalších support funkcí, což bylo znát zejména v oborech IT nebo farmaceutických firem. A také to byla ta fáze, kdy na český trh dorazila řada zahraničních developerů, kteří zde byli nějakou dobu velmi aktivní, například ORCO, Ikano Properties, Skanska Property a mnoho rakouských developerů, jako jsou Karimpol, Immorent Immo Consult., ale třeba i izraelských developerů, ať už AFI a další, začali stavět budovy typu Luxembourg Plaza, Diamond Point, Futurama, Agora Flora a spousta dalších a od té doby jsme opravdu začali být důležitou destinací pro kanceláře, měli jsme skutečný boom. Po chvíli přišla doba, kdy se u nás začalo zdražovat a začaly nám konkurovat země typu Indie nebo vzdálený východ, kde pracovní síla byla levnější a spousta těch back office operations a hire service center se přesouvaly jinam. Pak navíc přišla finanční krize, což mělo také dopad na další vývoj. Ale vždy byl náš největší problém naše legislativa a dlouhé procesy schvalování výstavby. A to stále trvá. Rozdíl oproti dnešní situaci je v tom, že tehdy volných pozemků a možností k výstavbě bylo mnohem více. Než proběhl proces ke stavebnímu povolení, byla možnost se věnovat jinému projektu, který byl připravený. Ale ty procesy bohužel zůstaly stejné a nic se nezměnilo. Dnes narážíme na ten problém, že se staví čím dál méně a když vezmeme konkrétně rok 2024, tak letos se začaly stavět dva projekty, konkrétně Hila na Brumlovce a v lokalitě Smíchovského nádraží Smíchov City. A to samozřejmě znamená, že následující dva roky, což je ta průměrná doba, aby se dokončil kancelářský projekt v objemu, řekněme patnáct, dvacet tisíc metrů čtverečních, tak víme, že další dva roky budeme mít velmi omezenou nabídku nových kancelářských ploch. A už to začíná být problémem, protože ani nemáme příchozím firmám, hledajícím větší kancelářské plochy, co nabídnout.

 

Dnes jsou na nové budovy i jiné požadavky. Takzvané béčkové budovy se snad už ani nestaví.

Většina základních specifikací budov, jako jsou zdvojené podlahy, třímetrová světlá výška a podobně zůstalo, ale velké změny se dějí za těch posledních deset let v tom, že se celý svět vydal cestou úsporného režimu, celkového přístupu k životnímu prostředí a snižováním uhlíkové stopy. A s tím souvisejí různé certifikace budov. Dnešní výstavba už není jen o tom, že developer postaví budovu, která má splnit určité uživatelské parametry, jako jsou dispozice a metry čtvereční, ale musí splňovat parametry energetické efektivity a dalších parametrů udržitelnosti. V tomto environmentálním kontextu dnes většina lidí vnímá ESG. To je to písmeno E. Stejně důležitý je ale i ten sociální aspekt. Všichni jsme zažili těžké období covidu i období po něm a jsme rádi, že to máme za sebou. Ale na druhou stranu to vnímám tak, že covid byl vlastně svým způsobem katalyzátor, který urychlil postupné změny, že jsme se dostali k těm výsledkům mnohem rychleji a za kratší dobu. Už před covidovou dobou řada firem řešila home office a v mnoha firmách se s tím nejrůzněji experimentovalo. Většina firem nevěděla, jak ho správně nastavit, ale přišel covid a všichni najednou museli home office zavést. Nikdo neměl na výběr. A uvědomili jsme si, že máme k dispozici technologie, které nám jeho fungování zajistí. Najednou se rozšířila celá řada komunikačních aplikací pro video konference, které do té doby téměř nikdo neznal. Ten vývoj technologií byl opravdu velmi rapidní a vlastně zefektivnil celou řadu procesů a umožnil lidem zůstat ve spojení. A všechny diskuze o tom, jestli ve firmách zaměstnancům umožníme, nebo neumožníme home office, se dostaly na zcela jinou úroveň. A když skončila ta kritická doba covidu a lidé se postupně vraceli do kanceláří, v řadě firem se vnímání toho, jaký počet pracovních míst, jak budou uspořádány nebo jak často se umožní home office, začalo výrazně měnit. Některé firmy jej zakazovaly i nadále. A americké firmy, které většinou řeší věci globálně, zavedly pro zbytek světa to, co jim fungovalo v Americe a nebraly ohledy na to, že možná některé země jsou na tom jinak a pandemie tam třeba není už tak drastická jako jinde. A přesto, že jsme tady viděli mezi firmami rozdíly, lidé se začali vracet do kanceláří. Fungování čistě z domova prostě ve většině odvětví dlouhodobě nefungovalo. Nebylo to dlouhodobě produktivní, jelikož tam se ztrácela kreativita. Přestože zaměstnanci mohli komunikovat přes komunikační aplikace, kreativita prostě chyběla. My jsme tehdy v Colliers dělali globální průzkum, ve kterém jsme se vyptávali respondentů na různé dotazy a vyplynulo z něho, že většina lidí by se do práce vrátila ráda, ale ne na pět dní v týdnu, ale ideálně na tři dny a dva dny by měli možnost pracovat z domova. I dnes vidíme, že podobně je to v mnoha firmách nastavené. Další věcí je design and build. Před tím byla ta kancelář vnímána jako místo, kam jako zaměstnanec chodím, abych konal nějakou moji práci. Mám tam k dispozici pracovní zázemí, komfort, technické vybavení, které potřebuji, počítač, wifi, tiskárny, prostě všechno, co potřebuji. Dnešním trendem je ale vytvořit kancelář tak, aby se stala destinací, kam zaměstnanci chtějí docházet, potkávat se a sdílet. Celkový design, interiér kanceláří se změnil v tom, že v nich dnes máme různé společenské, relax, focus, jídelní zóny, kde si mohou lidé povídat. Celá dynamika toho prostoru se změnila a ten trend bude dál pokračovat.

 

A současně se mění demografie a asi i požadavky mladších generací, je to tak?

Ano. Ono všechno souvisí se vším a není to jen demografie České republiky, ale i centrální Evropy a vlastně Evropy obecně. Naše výzvy jsou v tom, že nemáme dostatek pracovní síly, zvláště mladých lidí. A s tím také souvisí to, že když firmy hledají místa pro své působení, neřeší jenom prostor, ať jsou to kancelář, logistika nebo výroba, ale také to, jestli v místě najdou pracovní sílu a za kolik. Česko je jedna ze zemí, které mají vůbec nejnižší nezaměstnanost v Evropě. Ale když se podíváme na Prahu, tak tam je to ještě nižší. A kombinace nedostatku pracovní síly, rostoucích mezd, odlivu určitých odborníků do jiných zemí, kde si možná mohou vydělat i víc, ovlivňuje jejich rozhodování, jestli u nás budou fungovat i nadále. Navíc, když firma zvažuje nové sídlo, jsou pro ně důležité lokalita a dopravní dostupnost. To, jak se lidé do práce dostanou, jaké služby jsou v okolí. Je to tedy kombinace věcí tak, aby se lidem u firem líbilo, protože jinak přejdou ke konkurenci. Tento fenomén ovlivňuje výběr vhodné lokality.

 

To je ten sociální aspekt ESG?

Ano, ale není to zdaleka všechno. Naše firma před třemi lety zahájila spolupráci s maďarskou společností Access4you, jejíž zakladatel se narodil jako zdravý člověk a jako dvacetiletý onemocněl a bohužel pak skončil na invalidním vozíku. Začal narážet na výzvy, které když byl zcela mobilní, nemusel řešit. Rozhodl se založit firmu, která se zabývá analýzami a technickými due diligence různých nemovitostí, ať jsou to kancelářské budovy, hotely, a podobně, v tom, nakolik jsou bezbariérové. Není to ale jen o potřebách handicapovaných lidí na invalidním vozíku, ale o inkluzivitě jako takové a zpřístupnění budov a přizpůsobení se potřebám lidí, kteří mají nějaké specifické potřeby, jakými jsou například i matky s kočárkem, které se setkávají také se spoustou překážek. A když má někdo dvojčata, tak je pro ně mnoho věcí často ještě složitějších. Access4you se snaží na tato místa upozorňovat a celý problém zviditelnit. Jedná se o staré budovy i ty nové. A pak jsou to budovy, které se teprve budou stavět, kde developeři a architekti mají příležitost udělat všechno pro to, aby ta budova byla stoprocentně vhodná pro kohokoliv bez výjimek. Majitel budovy pak má oproti ostatním konkurenční výhodu inkluzivity. Budova, která je přístupná pro kohokoliv, je tím pádem atraktivní pro nové nájemce. A to je také trochu opomíjený aspekt ESG a téma, které se bude rozvíjet. Množství lidí se tím zabývá, někteří to chápou, jiní ne, někdo s tím možná souhlasí, někdo si myslí, že to je možná příliš moc, ale faktem je, že to je trend, který bude pokračovat a není cesta zpět.

 

To je velice zajímavá myšlenka. Hodně se mluví o tom, že ten environmentální aspekt ESG je dnes jednoduše měřitelný ve vztahu k uhlíkové stopě na rozdíl od toho sociálního, kde moc možností pro kvantifikaci není. Zajímá mne ale, jak ESG české firmy vnímají. Nabídka je jasná, nové budovy musí splňovat přísné normy, vnímají to ale firmy v Česku jako nutné zlo nebo jako příležitost?

Je okolo toho spousta diskuzí. ESG je velmi nové a vyvíjí se. A vnímání tohoto tématu se mění. Důležité je, že evropská taxonomie vešla v platnost a firmy se musí přizpůsobit. A není to jen o přísných pravidlech, ale i o energetické efektivitě budov a konkurenceschopnosti. Pokud dnes, ať už jako majitel starší budovy nebo jako developer, nebudu problém řešit, dostanu se do rizika. Naprostá většina administrativních budov je starších deset a více let a pokud v posledních letech neprošly důkladnou rekonstrukcí, tak pravděpodobně nesplňují dnešní nároky na moderní kancelář. A když větší korporace budou řešit, kam jít jako nájemce a moje budova nebude splňovat určitá kritéria, tak si samozřejmě vybere jinou budovu. Další věc je financování. Banky dnes posuzují, zda budova splňuje, nebo nesplňuje určitá kritéria. Pokud ne, nedostanu od banky půjčku nebo ta půjčka bude méně výhodná. A to se bude týkat i společností, které v takové budově sídlí. A třetí důležitá věc je pozice na realitním trhu. Budova, která nebude splňovat kritéria, bude mít nižší tržní hodnotu. Investor, který bude zvažovat akvizici staré budovy, bude muset počítat s dodatečnými investicemi. A tím se dostávám ještě na jednu věc, která je velice důležitá a mluví se o ní bohužel velice málo. Ceny nemovitostí, a tím pádem i nájmů v budoucnu porostou. Na nové budovy jsou dnes kladeny mnohem větší požadavky a ty samé požadavky budou kladeny i na budovy staré. To znamená investice. A každá investice se bude muset jejich majitelům vrátit v podobě vyššího nájmu. Na druhou stranu, jak jsem již řekl, vhodných pozemků je stále méně. Problém je v tom, že se o tom málo hovoří, edukuje. Stále se setkávám s tím, že když na toto téma přijde řeč, spousta odborníků mlčí a bojí se o těchto věcech mluvit nahlas. Na druhou stranu je pravda, že si mnoho firem po covidu uvědomilo, že na jednoho zaměstnance už není potřeba počítat stejný počet metrů čtverečních kancelářské plochy jako před covidem. A tak se v posledních pár letech na trh zpátky vrátila spousta prostor ve formě podnájmu, což nabídce na trhu trochu pomohlo. Abych byl konkrétní, tak firma, která před covidem potřebovala pět tisíc metrů čtverečních, jich nyní potřebuje jen polovinu nebo dvě třetiny, protože zaměstnanci do kanceláře nechodí každý den a pracovní místa sdílejí. A i kdyby se výše nájmu zvýšila o čtyři nebo pět eur za metr čtvereční, dochází nejen k efektivitě, ale i finanční úspoře. Největším nákladem pro firmy tak nejsou prostory, ale lidé.

Ale vznikají nové lokality, které možná nejsou úplně sexy, ale určitě mají před sebou velký rozvoj. Nejsou tam nájmy nižší než v těch zavedených lokalitách?

Ano, v Praze vzniká spousta nových lokalit, ale hlavně nastala proměna těch rozvinutých. Když si vezmete transformaci Smíchova, Nových Butovic, Zličína, Holešovic nebo Karlína, tak téměř všechny tyto lokality jsou poblíž samotného centra anebo pokud jsou dál od centra, tak vždycky přímo na metru. A to samé platí o nově se rozvíjejících lokalitách například Prahy 9. Dopravní dostupnost je pro kanceláře naprosto zásadní. A v centru, kde kdysi docházelo k přeměně činžovních domů na kanceláře, znovu vidíme, že se budovy vracejí k původnímu, tedy rezidenčnímu využití a přestavují se znovu na byty. Všichni vidíme, že je v Praze nedostatek bytů a ceny rostou. Jen si vzpomeňme, že ještě nedávno nám přišly ceny šedesát tisíc korun za čtvereční metr hodně. Dnes je cena sto padesát nebo i dvě stě tisíc korun za metr čtvereční naprosto běžná. A nové byty se staví pomalu, pozemků ubývá. Je to složitý proces, ale věřím, že ta cesta vede přes transformaci starších budov. Po celé Praze je spousta starších budov, které už dosloužily nebo dosluhují a je potřeba do nich přinést nový život, a to je ten nový prostor, který bychom měli využít.

 

Co jiná města? Je třeba Brno nebo Ostrava pro firmy levnější alternativa? Mají zájem mít kanceláře v menších městech?

Ano, Brno bylo vždycky zajímavé, zejména pro technologické firmy a ten zájem pokračuje i dnes, zejména díky developerům, kteří tam jsou delší dobu aktivní, dlouhodobě tam staví byznys parky, jako jsou Spielberk nebo Vlněna od CTP, ale i řada dalších. Když se dnes procházím po Brně, tak slyším mnohem víc expatů. Hlavně mladé lidi ze Slovenska, ale i z různých koutů světa, což je dobře. Ostrava byla vždycky tak trochu vzdálená. Řekl bych takový vzdálený brácha, kterého mám, ale nevěnuji se mu, ale jsem názoru, že i to se časem změní. Na druhou stranu musí vláda a naši politici změnit, aby se Česká republika stala zase pro investory atraktivní destinací. Když se podívám na Polsko, Maďarsko, a další země v regionu, konkurence je velká a v různých pobídkách jsou některé země výrazně před námi. Chci tím říct, že Ostrava má velký potenciál v logistice a průmyslovém segmentu. Ale když se podívám přes hranici do Polska, tak tam nevidím omezení, která mají na Ostravsku investoři třeba u povolovacích procesů a nové výstavby. Samozřejmě se tam staví víc, nemovitosti jsou dostupnější. A když se tyto výhody zkombinují s levnější pracovní silou, zahraniční investoři si samozřejmě vyberou Polsko. A nájmy jsou v tamních logistických centrech o padesát procent levnější než u nás. Díky tomu ztrácíme a nejsme schopni s nimi konkurovat. Maďarsko se zaměřilo na výrobu baterií pro elektromobily. Rumunsko je také velký trh, který ještě poroste. A naše konkurenceschopnost se zmenšuje. Na druhou stranu máme geograficky výbornou pozici, protože jsme opravdu v centru Evropy, máme dobrou infrastrukturu a dobrou dostupnost, ať už leteckou, železniční, silniční a máme kvalifikovanou pracovní sílu. Disponujeme spoustou dobrých parametrů, které musíme umět správně využít.

 

Zajímalo by mě, jak se v souvislosti s vývojem změnilo chování realitních investorů a jestli se změnil i typ investorů.

Ano, investoři se změnili. Konkrétně, co se týče developerů, jak jsem na začátku našeho rozhovoru vyprávěl, že tady působila spousta zahraničních firem, tak téměř všechny tyto firmy náš trh dávno opustily. A většina těch současných jsou české nebo česko-slovenské firmy. Byla tu řada západoevropských investorů, amerických, jihoafrických, korejských, čínských, japonských. Ale vývoj cen nemovitostí, výnosy a další aspekty, je odvedly na jiné trhy, do Německa, Londýna a dál. Dokonce i v Německu jim mnohdy investice dnes dávají větší smysl. Na druhou stranu díky tomu tady vyrostla řada českých investorů, jsou mnohem víc vzdělaní, byznysu mnohem lépe rozumějí, a protože jsou místní, znají dynamiku zdejšího trhu a jsou velmi úspěšní.

 

Kopíruje český realitní trh evropské nebo světové trendy? Anebo je v některých věcech Česko po těch letech třeba i tak trochu trend setterem?

Řekl bych, že v České republice se standardy, které jsou dnes běžné, začínaly prosazovat už od toho roku 2004, kdy jsme se stali členy Evropské unie. A některé české parametry, týkající se chodu kanceláří, stavební inženýrské parametry, byly mnohem dál než v některých západních zemích. Ano, učili jsme se od západních trhů nové koncepty, jako jsou třeba byznys parky. Ale myslím si, že trendově jsme vždycky drželi linii a v mnoha oblastech jsme byli napřed. Stále se ale máme kde učit a já vidím příležitosti právě v konverzích starých budov a v přeměně starého na nové, moderní, zajímavé, hezké, ale současně v zachování ducha toho, co to bylo, ať už to byla stará fabrika, jakákoliv stará budova, tak jako to vidíme na mnoha místech v Holandsku, Německu, Anglii. Zvenku průmyslový charakter, červené cihly, uvnitř moderní interiér a nové technologie a materiály. A vnímám, že v Čechách, nejenom v Praze, ale i jinde už máme několik příkladů, kde vidíme, že to jde. Ten starý hezký historický plášť byl zachován, a uvnitř je všechno předěláno tak, aby to vyhovovalo dnešním požadavkům. Takže inspirace, chuť i poptávka je, velkou brzdou ale bývají právě zdlouhavé povolovací procesy.

Kde vidíte budoucnost svého podnikání, tedy realitních poradenských firem? V době internetu, AI a masivního rozvoje technologií to asi nebude o vyhledávání volných kanceláří. Letos slavíte třicet let působení v Česku. Kde bude Colliers za dalších třicet let?

Co bude za třicet let, se ani neodvažuji odhadovat, protože s tak dynamickým rozvojem technologií ani nevím, co bude za dva roky. Ano, s AI se svět mění, náš obor se mění a technologie se vyvíjejí stále rychleji. Snaží se být stále inteligentnější. Nedokáži si představit, jak se bude vyvíjet, ale AI už začala být součástí našich životů. Na druhou stranu jsme poradenská firma, kde určitá práce, určité funkce, se mohou dělat roboticky a bude to určitě velice zajímavý vývoj, ale zatím chci věřit tomu, že my lidé umíme být v mnoha věcech prospěšnější. Colliers už dávno není jenom poradenská firma, která klientovi vyhledá kancelář nebo sklad. Věnujeme se ESG poradenství, designu kanceláří, dennodenně sledujeme trendy a potřeby firem a jejich zaměstnanců. Ta komplexnost věcí, umět správné věci propojit a být dokonalý v tom celku. Nejsou to ti nejsilnější, ani ti nejrychlejší, kteří přežijí, ale ti, kteří jsou adaptivní, kteří se umí přizpůsobit své době. A to se děje i v našem oboru. To znamená, že se musíme umět adaptovat a být flexibilní. Ale je jasné, že pro mladé lidi bude za pět, deset let spousta jiné práce, o které dnes ani nevíme, že bude existovat a musíme se na to umět připravit, i když v tuto chvíli ani nevíme na co. Proto se musíme stále dívat dopředu, inovovat. Ale zároveň jsem přesvědčený, že klíčem a jádrem toho, co i náš obor a co my děláme, je lidský element. Že jsme lidé, kteří mají zkušenosti, které sdílíme a předáváme dál.


Text: Dana Hradecká

Foto: Ondřej Košík

Mohlo by vás zajímat