Nové brněnské adresy
Bytové projekty, které mění tvář Brna
Brno je po Praze druhé největší české město, a mohlo by se tak zdát, že už z této pozice je předurčeno k tomu, že bude za hlavní českou metropolí vždy v lecčem zaostávat. Doby, kdy větší bylo symbolem pro lepší, už jsou ale dávno pryč, a čím dál více lidí tak objevuje kouzlo tohoto jihomoravského města a výhody, jež svým obyvatelům přináší.
Mezi vyzdvihované přednosti Brna patří například bohatá kulturní scéna, mnoho parků a míst k odpočinku či dobrá dostupnost do řady dalších velkých měst. V posledních letech tak výrazně roste obliba Brna nejen mezi obyvateli, ale také mezi firmami, jež sem přesouvají centra svého podnikání. A čím dál více se do Brna soustředí i aktivity mnoha developerů, kteří v rozvoji města vnímají velký potenciál. Pojďme se nyní blíže podívat na to, co stojí za růstem popularity Brna, jaká situace na tamním realitním trhu panuje, a především, jaké zajímavé projekty zde aktuálně vznikají.
Brno svůj potenciál zná
Brno, přezdívané jako hlavní město Moravy, má celou řadu výhod a předností. Je zde celá řada historických a architektonických památek, zároveň je pro svou koncentraci univerzit známé jako město studentů. Tento fakt s sebou nepřináší pouze množství mladých lidí, kteří zde během školního roku žijí, ale také kvalitní akademické podhoubí, jež je dobrým základem pro vývoj a inovace. Zároveň je to město s bohatou historií a kulturní scénou. Nabízí pestrou nabídku od tradičních divadel a galerií až po nové, alternativní scény. A v neposlední řadě je jeho velkou výhodou také geografická poloha a dobrá dopravní dostupnost do několika evropských velkoměst. „Díky blízkosti Prahy, Vídně a Bratislavy je Brno atraktivní nejen pro obyvatele, ale i pro tuzemské a zahraniční společnosti,“ dodává ředitel společnosti Trikaya Dalibor Lamka.
Všechny tyto výhody objevuje čím dál více developerských společností, které vnímají stále ne zcela využitý potenciál této jihomoravská metropole. Příkladem je i společnost CTP, která v Brně úspěšně postavila již několik kancelářských budov, bytů či průmyslových parků. „Brno je pro nás dlouhodobě strategickým regionem díky své výhodné geografické poloze, dostupnosti kvalifikované pracovní síly a silnému akademickému zázemí, které podporuje inovace a technologický rozvoj,“ říká Michal Dospěl, regionální ředitel výstavby CTP pro Českou republiku a dodává: „Brno je dynamickým městem s obrovským potenciálem, který chceme skrze areály i naši spolupráci s městem nadále rozvíjet a přispívat k jeho rozvoji jako moderního byznysového a inovačního centra.“
Pro některé developery je pak Brno přímo domovskou základnou a jejich hlavním polem působnosti. „V současné chvíli v Brně máme rozestavěných pět prémiových rezidencí, šest jsme již vybudovali a další tři projekty máme v projekci. Již to naznačuje, že se jedná o místo s obrovským potenciálem pro rozvoj developerských projektů,“ vypočítává zakladatel firmy Domoplan Tomáš Vavřík.
A podobně je Brno domovem také pro společnost DIVERSE Develop, která zde má hlavní sídlo a většinu svých projektů směřuje právě sem. Ačkoli za posledních deset let, kdy je developer ve městě aktivní, se zde mnohé změnilo, i tak zde její spoluzakladatel Jan Vágner vnímá velký potenciál dalšího rozvoje. „Býval zde poměrově stejný přetlak poptávky po bytech jako v Praze, ale pozemky nebo brownfieldy zde byly výrazně dostupnější. Tato výhoda se ale v čase smazala,“ popisuje Jan Vágner, který však na Brno ani po této změně rozhodně nezanevřel. „Potenciál je zde vysoký již z podstaty věci, že Brno je naše druhé největší město a nyní zde navíc vznikají další příležitosti spojené s přesunem hlavního nádraží, potažmo s rozšířením centra města,“ dodává.
Poptávka po bydlení roste
S rostoucí oblibou města jde ruku v ruce zvyšující se poptávka po realitách, ať už pro účely podnikání, nebo bydlení. „Celkově lze říci, že brněnský realitní trh je ve fázi růstu, která je podporována nejen místní poptávkou, ale i zájmem ze strany zahraničních investorů. Tento trend pravděpodobně bude pokračovat i v nadcházejících letech, což dělá z Brna jedno z nejperspektivnějších měst pro realitní investice v České republice,“ říká mluvčí developerské skupiny Crestyl Ondřej Micka.
Velká poptávka je v Brně zejména po již zmíněném bydlení. Ve městě se sice intenzivně staví – jen za třetí čtvrtletí letošního roku se zde prodalo 275 nových bytů, zájem lidí však nabídku výrazně převyšuje. A to se pak projevuje i ve stále rostoucích cenách nových bytů. Jak ve své analýze uvádí společnost Trikaya, ve třetím letošním kvartálu se průměrná cena bytu v novostavbě vyšplhala na rekordních 131 700 korun za metr čtvereční. To je meziročně nárůst o téměř pět tisíc korun. A tento vzestupný trend bude podle všeho pokračovat i nadále. „Setrvalý růst poptávky po novém bydlení trvá už od počátku roku a dává tušit, že bez řádově navýšené nabídky na straně developerů se pokračující růst cen bytů hned tak nezastaví,“ dodává společnost Trikaya.
Tento velký zájem o byty v Brně má přitom hned několik příčin, respektive skupin obyvatel, kteří se do města stěhují. „Do Brna přichází za prací či studiem každý den sto tisíc mimobrněnských obyvatel, kteří by v místě svého zaměstnání či studia rádi bydleli. Z minulosti víme, že má Brno stále neuspokojenou poptávku po bydlení. Je tomu tak také i proto, že má jednu z nejvyšších takzvaných šedivých rozvodovostí, jež se týká manželů ve věku nad padesát let. Podstatný je také požadavek na ubytování v oblasti školství a technologických firem. Toto vše je pak předpokladem růstu poptávky pro bydlení v Brně,“ vysvětluje majitel a jednatel společnosti Properity Jiří Maršálek.
Jeho slova pak potvrzuje i Tomáš Vavřík ze společnosti Domoplan, která je v Brně rovněž velmi aktivní. Zvyšující se atraktivitu města a s tím související rostoucí počet lidí, kteří se zde chtějí usadit, přisuzuje několika důvodům. „Osobně Brno považuji za jedno z nejlepších míst pro život – je zde široká nabídka služeb, skvělé možnosti pro dlouhodobé bydlení a řada lidí ocení také vysokou bezpečnost. Navíc jde o významné akademické a vědecké centrum. Univerzity a výzkumné ústavy lákají mladé lidi a odborníky, kteří zde nejen studují, ale následně se zde usazují. To vše výrazně posiluje poptávku po kvalitním bydlení a zároveň zvyšuje atraktivitu celého Jihomoravského kraje pro investory,“ míní.
Brněnské brownfieldy dostávají nový život
Stejně jako v ostatních velkých městech, i v Brně je několik brownfieldů – opuštěných budov, areálů či nevyužívaných ploch, jež mnohdy dlouhá desetiletí čekají na to, až jim někdo vdechne nový život. Jedním z nich je bývalá textilní továrna Vlněna, nacházející se v brněnské čtvrti Trnitá. Několik století prosperující továrna od roku 2008, kdy zde skončila výroba, chátrala a neměla žádné využití. Změnit se to rozhodla až společnost CTP, která rozsáhlý objekt koupila a začala ho přetvářet na moderní multifunkční areál. Na jeho historii však citlivě navazuje a rozhodně ji z místa nechce vymazat. Z původních rozpadajících se budov továrny tak zdaleka nezbyl jen název Vlněna, který projekt nese. „Vlněna v sobě zachovává odkaz minulosti, například prostřednictvím záchrany a rekonstrukce neorenesančního Bochnerova paláce. Zároveň ale do centra města přináší moderní architekturu a špičkové kancelářské a retailové prostory,“ říká Michal Dospěl.
Celý projekt je rozdělen do několika fází. Tou nejčerstvěji dokončenou je budova I, již Michal Dospěl považuje za klenot celého areálu. „Jedná se o šedesát metrů vysokou budovu s jedinečnou pilovitou prosklenou fasádou, která kromě špičkových kancelářských prostor nabízí koncept chytrých technologií. Ne nadarmo je nejmodernější kancelářskou budovou ve střední Evropě,“ říká o budově, na niž firma rovnou navázala zahájením výstavby zbývajících budov KXY. „Budova K nabídne především kancelářské a retailové prostory, zatímco X a Y budou zaměřeny na rezidenční bydlení – nabídnou až 255 bytů různých velikostí od 1+kk po 3+kk. Doplní je také wellness centrum, plavecký bazén, zelené plochy s vodními prvky a další vybavení, které zajistí pohodlné a kvalitní bydlení v samém centru Brna,“ dodává regionální ředitel výstavby CTP pro Českou republiku.
Finální etapa projektu Vlněna je naplánována na rok 2026. Do té doby by na ploše asi osmi hektarů měl vzniknout komplexní areál, jenž bude plnit celou řadu funkcí. Lidé zde najdou vše od kancelářských a retailových budov přes byty až po zóny určené pro odpočinek a relaxaci. „Naším finálním cílem je vytvořit plně funkční městskou čtvrť, která harmonicky propojí pracovní, rezidenční a volnočasové prvky. Vlněna má být místem, kde lidé mohou efektivně pracovat, ale také kvalitně bydlet, relaxovat a zapojit se do místní komunity,“ popisuje vizi projektu Michal Dospěl.
Zároveň ještě dodejme, že pro firmu CTP se nejedná o první brownfield, kterého se v Brně zhostila. Má za sebou také třeba úspěšný areál Ponávka, který vznikl na místě bývalých Brněnských škrobáren. „I zde se jedná o revitalizaci brownfieldu, na jehož místě jsme vytvořili multifunkční areál s kancelářemi, industriálním a rezidenčním bydlením, doplněný o parkové úpravy a vodní prvky kolem říčky Ponávky,“ říká Michal Dospěl a dodává, že kromě multifunkčních byznysových parků se společnost může v Brně pochlubit rovněž několika industriálními parky. „Příkladem je CTPark Brno, dlouhodobě zavedený park o více než padesáti klientech, a CTPark Brno Líšeň, který navazuje na slavný příběh bývalého areálu Zetoru a je krásnou ukázkou úspěšné revitalizace historického průmyslového území.“
Z rozpadlé továrny vzniká bydlení v blízkosti přírody
Dalším brněnským brownfieldem, který aktuálně dostává nový život, je nikdy nezprovozněná chátrající továrna Ergon pod lomem Hády. V této klidné lokalitě na okraji Brna, avšak s výbornou dostupností do centra města, vzniká nová Čtvrť Pod Hády. Na ploše šesti a půl hektarů společnost Trikaya staví rozsáhlý komplex rezidenčních budov doplněných o obchody a veřejný prostor. „Lokalita nabízí jedinečné výhledy na celé Brno a zároveň přímý přístup k přírodnímu bohatství Hádecké oblasti. Klíčovou výhodou je rovněž dobrá dostupnost do centra Brna – můžete být v srdci města během několika minut, a přitom se vracet domů do klidu a zeleně,“ popisuje výhody místa ředitel společnosti Trikaya Dalibor Lamka.
Právě blízkost přírody je hlavní předností projektu. Vápencový masiv Hády je součástí Moravského krasu a část Hádecké oblasti je dokonce přírodní rezervací. Zároveň je místo domovem mnoha chráněných druhů rostlin a živočichů, což podtrhuje jeho charakter ryzí přírody. S tím vším pak developer v přípravách svého projektu musel pracovat. „Velmi dobře si uvědomujeme citlivý charakter Hádecké oblasti a její přírodní hodnoty, včetně národní přírodní rezervace, proto se snažíme minimalizovat dopad na okolní prostředí a respektovat přírodní prvky,“ říká Dalibor Lamka. Důraz na zachování přírodního rázu místa a snahu o šetrný přístup k životnímu prostředí pak dokládá hned na několika příkladech. „Projekt zahrnuje velké množství zelených ploch, včetně výsadby původních druhů stromů a rostlin. Stavíme z ekologických materiálů, používáme energeticky úsporné technologie a efektivně hospodaříme s dešťovou vodou. Naším cílem je vytvořit komunitní prostředí, které bude žít v souladu s přírodou a zároveň nabídne moderní a komfortní bydlení,“ dodává.
Ani pro společnost Trikaya se přitom nejedná o zdaleka první brněnský projekt. Pochlubit se může například stavbou rozsáhlé Ponavia rezidence v části Královo Pole. Po úspěchu dosavadních tří fází již firma chystá budování čtvrté. „Tento projekt spojuje kvalitní architekturu s výhodnou lokalitou téměř v centru Brna a poskytuje komfortní zázemí jak mladým rodinám, tak jednotlivcům,“ přibližuje klíčové výhody projektu Dalibor Lamka. A na čem dalším aktuálně Trikaya v Brně a jeho okolí pracuje? „Kromě čtvrté etapy projektu Ponavia rezidence pracujeme také na dalších etapách projektu Čtvrť Pod Hády a od června 2024 máme platné územní rozhodnutí pro projekt Rezidence Písky v nedalekém Blansku,“ prozrazuje ředitel společnosti.
Bydlení s klubovým charakterem
Brownfield byl původně také na místě vznikající Rezidence Pekárenský dvůr, kterou aktuálně v brněnské čtvrti Zábrdovice buduje společnost Domoplan. Areál původně sloužící jako Dělnické pekárny se postupně proměňuje na prémiové bydlení s nadstandardními službami. Celkem zde vznikne 239 bytových jednotek, včetně tří townhousů a jednoho luxusního penthousu. „Tento rezidenční komplex nabídne v tuzemsku unikátní koncept bydlení s klubovým charakterem se službami pětihvězdičkového hotelu. Obyvatelé se budou moci těšit na špičkové zázemí, které posouvá standard bydlení na úplně novou úroveň – od recepce s concierge službou, přes wellness a fitness zónu, coworkingové prostory, až po sdílené venkovní plochy v živém vnitrobloku. Celá naše myšlenka za tímto rezidenčním projektem je nabídnout nejen kvalitní bydlení a vytvořit nový komunitní život, ale také přispět k celkové obnově Zábrdovic, kde projekt na místě bývalých pekáren vzniká,“ říká Tomáš Vavřík o projektu, jehož dokončení je naplánované na začátek příštího roku.
Kromě výše zmíněného je projekt velmi zajímavý i z architektonického pohledu. Developer při tvorbě konceptu dbal na historii místa a snažil se atmosféru bývalé velké pekárny do budoucí rezidence přenést. „Architektonická podoba odráží industriální charakter lokality a zachová její autentický genius loci. Proto v rámci další etapy Pekárenského dvora stavíme Block A[rt] – dům, jehož vnitřní prostory zkrášlí sedm talentovaných umělců streetartovým uměním, které je pro oblast Zábrdovic typická,“ popisuje zakladatel společnosti Domoplan a dodává, že své místo zde kromě bytů budou mít i prostory pro komerční prostory či gastro podniky. A chybět samozřejmě nebude ani pekárna.
Jak jsme již zmínili, Domoplan je v Brně jako doma. Lokalitu developer dobře zná, a ke každému projektu zde tak přistupuje s velkou dávkou porozumění a citlivosti k místnímu kontextu, což mu umožňuje vytvářet projekty, které skutečně odpovídají potřebám a očekáváním města a jeho obyvatel. Jedním z klíčových faktorů je v tomto ohledu důraz na vhodné začlenění nových budov do stávající zástavby, na což se developer snaží dbát ve všech realizovaných projektech. Příkladem může být vznikající Rezidence Žižkova nebo letos dokončená Rezidence Starý pivovar. „Při realizaci našich projektů klademe důraz na citlivé začlenění staveb do stávajícího prostředí. Výstavbu do velké míry zaměřujeme na území brownfieldů, což nám umožňuje obnovit nevyužívané či zanedbané lokality a vrátit jim nový život. Zároveň každý projekt navrhujeme s ohledem na charakter dané lokality, aby harmonicky zapadl do okolní zástavby a respektoval její historický či přírodní kontext,“ dodává zakladatel společnosti Tomáš Vavřík.
Víc než jen nákupní centrum
Do velmi velkého projektu se v Brně pustila rovněž společnost Crestyl. Ta aktuálně pracuje na zásadní přeměně bývalé budovy Tesca u brněnského nádraží. V rámci projektu Dornych zde postupně vznikne nové velkorysé náměstí obklopené šesticí budov, v nichž budou byty, kanceláře, restaurace, obchody, služby i velký gastro trh. „Oblast Dornychu slouží již téměř 40 let jako obchodní středobod města Brna. Nákupní centrum Prior zde bylo otevřeno v roce 1984 a od té doby je tato oblast vnímána jako klíčové místo pro nakupování v Brně,“ přibližuje historii místa Ondřej Micka.
Společnost chátrající budovu od společnosti Tesco koupila v roce 2017. A i když původní funkci coby centrum nakupování chce místu ponechat, zároveň jeho využití plánuje obohatit i o další možnosti. „Od počátku jsme nechtěli dělat jen další obchodní centrum a kanceláře, věděli jsme, že chceme stávající funkční využití staré budovy rozšířit o další prvky. Proto vytváříme volně přístupný veřejný prostor se všemi funkcemi, které k tomu patří – náměstím, nájemním bydlením, hotelem, kancelářemi, restauracemi, obchody a službami. Místo tak bude stále živé a trvale přístupné. Projekt Dornych oživí tuto oblast a obnoví pozici Dornychu jako hlavní nákupní destinace jak v místním, tak i v nadregionálním měřítku,“ popisuje vizi společnosti Crestyl její mluvčí.
Právě zmíněný veřejný prostor je jednou z dominant projektu. Rozkládat se bude na ploše bezmála dvacet pět hektarů. Bude zde částečně zastřešené volně přístupné náměstí, kolem něhož postupně vyroste šest budov. „V nich bude lifestylový NYX Hotel Brno se 170 stylovými pokoji, 186 nájemních bytů a přibližně padesát tisíc metrů čtverečních kanceláří, restaurací, obchodů a služeb. Jednu z budov například obsadí klinika EUC, která na ploše přes šest tisíc metrů čtverečních nabídne kromě ordinací a zázemí i dvě lékárny. Společnost Scott.Weber Workspace zde zase na 5 200 metrech čtverečních otevře největší centrum flexibilních prostor a coworkingu v Jihomoravském kraji se zázemím pro šest stovek zaměstnanců a privátní pětisetmetrovou terasou,“ vyjmenovává Ondřej Micka.
Bydlení bez kompromisů
V Brně dlouhodobě staví také společnost Properity. Ve svém portfoliu má již několik desítek projektů, z nichž mnohé patří mezi dominanty města. „Máme za sebou více jak čtyřicet úspěšných projektů, které získaly asi dvacet ocenění. Tři z nich patří mezi pár doposud vybudovaných výškových dominant v Brně. Jedná se o komplex Eden na Purkyňově ulici, komplex Nad arboretem na tř. Gen. Píky a samozřejmě nejvyšší budova v ČR – AZ Tower, která získala v roce otevření ocenění jako devátá nejlepší výšková budova světa, a to z více jak pěti set mrakodrapů,“ vyjmenovává největší úspěchy majitel a jednatel společnosti Jiří Maršálek.
Jedním z aktuálně vznikajících projektů je rezidenční komplex Nad Arboretem v části Královo Pole, jehož dokončení je naplánované na polovinu příštího roku. Ve dvou vzájemně propojených budovách se bude nacházet více než dvě stě bytů, v přízemí budov pak budou prostory pro komerční využití. „Svou ideální polohou v těsném sousedství Botanické zahrady a Arboreta Mendelovy univerzity v Brně nabízí projekt blízkost zeleně a klidu přírody. Tato lokalita na pomezí Králova Pole, Černých Polí a Lesné vám zároveň poskytuje snadný přístup ke všem potřebným občanským vybavenostem, které jsou pár kroků od vašeho domova,“ popisuje společnost hlavní přednosti projektu, jež mimo jiné spočívají v kombinaci blízké přírody a veškerých vymožeností velkoměsta. Jako bonus pak na budoucí obyvatele rezidence Nad Arboretem čeká jedinečný výhled na celé město. Vychutnávat si ho budou moci z balkonů či lodžií, jež budou součástí většiny bytů.
Nastartování přeměny čtvrti Trnitá
Řadou úspěšných projektů se pak v Brně může pochlubit také firma DIVERSE Develop, která se na lokalitu jihomoravské metropole a jejího okolí specializuje. Aktuálně zde buduje unikátní projekt Allrisk MERIDIEM, který by měl být dokončen ve druhé polovině příštího roku. Polyfunkční komplex budov, vznikající v městské části Komárov, zaujme už svou velikostí, díky níž „Je vnímán již jako městský celek,“ říká Jan Vágner. Ve třech výškových budovách a jedné nízkopodlažní budově vznikne celkem 121 bytů a další desítky kanceláří, ateliérů či prostor pro obchody a služby. A opomenut nebyl ani veřejný prostor. „Ze všech budov komplexu je přístup na centrální náměstí, v jehož vnitřním parku bude k dispozici vybavené dětské hřiště,“ dodává společnost na webu projektu.
Kromě rozsahu projektu stojí za zmínku také řada dalších aspektů, které ho činí unikátním. Již na první pohled zaujme svým neotřelým vzhledem. „Řešení fasády a balkonů hlavních věží ve tvaru diamantů je samo o sobě výjimečné a jedinečné,“ říká Jan Vágner. Zaujmout na první pohled a přijít s originálním řešením se přitom společnost ve svých projektech snaží dlouhodobě. „Pokud stavíme bytové domy v obdobné zástavbě nebo místo nějakého starého areálu, tak se snažíme architektonicky maximálně vystoupit z řady. Snažíme se být průkopníky nevšednosti. A jak klienti, tak městské části si to zatím pochvalují,“ popisuje spolumajitel společnosti DIVERSE Develop.
Čím je ale projekt Allrisk MERIDIEM výjimečný, je především fakt, že je jednou z prvních vlaštovek výrazné proměny brněnské čtvrti Trnitá. Díky své dobré dostupnosti do centra města má tato oblast nejlepší předpoklady pro to, aby se v budoucnu stala oblíbeným místem pro bydlení a trávení volného času. A tento přerod by developer rád pomohl nastartovat. „Hlavním přínosem Allrisk MERIDIEM je podle mě to, že je prvním takto velkým komplexem v této zatím spíše výrobní oblasti a nastartuje celou její přeměnu v krásnou novou čtvrť,“ uzavírá Jan Vágner.
