V první lize evropského developmentu. David Musil o tom, proč Praha potřebuje víc tempa a odvahy

Bytová výstavba v Praze aktuálně zažívá boom, zatímco kancelářských projektů se staví minimum. Vy jste ale se svými projekty na Vinohradské a v Hybernské ulici vsadili na nájem v kancelářích, je to tak?

O potřebě nových prémiových kanceláří v centru nemáme pochybnosti. Je to dáno tím, že existují firmy a celé obory, kterým se daří. Prožívají boom, rozvíjejí se a často nemají, kam se přestěhovat. Vnímáme, že unikátní centrální lokalita, která nabízí pestrou škálu služeb a je velmi dobře dopravně dostupná, je pro tyto firmy mimořádně atraktivní a cena nájmu hraje sekundární roli. V centru proto zahajujeme dva projekty: bývalou poštu Hybernská – projekt HYBE a bývalý Transgas – projekt VINOHRADSKÁ 8. Dohromady nabídnou zhruba patnáct tisíc metrů čtverečních pronajímatelných ploch. Pro ty, kteří chtějí moderní kanceláře v centru, jde o velmi omezenou příležitost. Po roce 2030 pak obrovský potenciál přinesou velké kancelářské objekty v rámci našeho vlajkového transformačního projektu Florenc21.

Vinohradská byla mediálně poměrně hodně sledovaná. Co tam konkrétně nabídnete?

Je to kombinace toho, co umíme nejlépe. Kanceláře, byty, retail a kvalitní veřejný prostor. Projekt realizujeme společně s Pražskou správou nemovitostí PSN. Spolupráce je opravdu výtečná, dobře se doplňujeme a zároveň respektujeme. Projekt je nyní ve fázi, kdy máme vyhloubenou stavební jámu a začínáme stavět nadzemní části.

Na Hybernské spolupracujete s architektem Jakubem Klaškou, který stál také za realizací Masaryčky, je tomu tak?

Ano, Jakub Klaška je odchovancem ateliéru Zaha Hadid. Na projektu Masaryčky se Zaha Hadid přímo podílela. V té době byl Jakub Klaška zaměstnancem jejího studia, a i díky znalosti češtiny byl hlavním architektem studia. Už předtím ale realizoval jiné projekty v zahraničí, například projekt Zaha Hadid v ultra prémiové oblasti kolem High Line v New Yorku. Dnes je samostatný, profesně vyzrál a spolupracujeme s ním na dalších dvou projektech, přičemž jedním z nich je právě HYBE v Hybernské.

Jsou nějaké technologické nebo urbanistické prvky, které se vám v pražských kancelářích osvědčily? Nebo naopak vidíte, že některé jsou již zastaralé a je potřeba přemýšlet jinak než dříve?

Řekl bych, že projekty, které jsme realizovali, obstojí i v mezinárodním srovnání. Nedávno jsem se vrátil z Varšavy a podle mého názoru je kvalita pražských projektů na vyšší úrovni než těch varšavských. Ať už jde o světlou výšku, typ chlazení, systém ovládání technologií a další parametry. Umíme navrhovat organičtější, přesnější a materiálově kvalitnější objekty, zároveň s úspornějšími a efektivnějšími technologiemi. I když téma ESG již není tak výrazné jako dříve, firmy stále velmi zajímá spotřeba energií, efektivita provozu, a to, jak je budova hodnocena v různých reportech či u kandidátů z řad mladé generace.

Zajímavým trendem je dnes proměna kancelářských lobby. Z původně čistě průchozích vstupních prostor se stávají živé části budov, které se stále více otevírají retailu a veřejnosti. Dochází k určité „hotelizaci“ společných prostor, kdy kvalitní provozovatel kavárny nebo restaurace dokáže přirozeně převzít i některé funkce concierge – tedy přivítání návštěv, orientaci v budově nebo neformální servis pro nájemce. Lobby tak přestává být jen recepcí a stává se místem setkávání a přirozeným společenským prostorem.

Velkou roli dnes hraje také správný mix služeb v budově – od kvalitní gastronomie až po doplňkové služby pro nájemce. Pokud je navíc možné aktivovat i střechy budov, například formou příjemných pobytových teras s výhledy na město, výrazně to zvyšuje atraktivitu projektu. Spolu s důrazem na design, moderní technologie a pohodlí v samotných kancelářích to všechno pomáhá motivovat lidi k návratu z home office do kanceláří, což je dnes častou příčinou bolení hlavy řady šéfů firem a jejich HR oddělení.

 Přeci jen se ale Penta zaměřuje spíše na výstavbu v centru a v prémiových lokalitách. Tam budou specifika asi jiná než třeba na periferii.

Je to tak, když diskutujeme s některými konkurenty, často zmiňují přísnost norem jako jeden z klíčových problémů. Pro nás je to samozřejmě také téma, ale kvalita a nároky našich klientů jsou natolik vysoké, že všechny normy, povinné i doporučené, na našich projektech standardně plníme.Foto: Ondřej Košík

Kromě Prahy jste vyrazili i do hor, konkrétně do Špindlerova Mlýna, kde jste se rozhodli vyhlásit mezinárodní architektonickou soutěž. Je to snaha vytvořit na tak exponovaném místě jakousi výstavní síň architektury, nebo spíše potřeba takové místo kultivovaně usměrnit?

Říká se, že Špindlerův Mlýn je vlastně další pražská čtvrť. Když se tam koná zahájení sezony, Světový pohár nebo Silvestr, tak je tam půlka Prahy. My jako Penta nemáme ambici dlouhodobě působit v horské architektuře, není to segment, na který bychom se chtěli systematicky zaměřovat. V tomto případě se ale sešlo několik faktorů. Přímo v centru Špindlerova Mlýna je dnes zdevastovaný brownfield. Přitom jde o místo s neuvěřitelným potenciálem vybudovat živé, moderní a komunitní centrum horského města. Špindlerův Mlýn sice není jediné horské středisko v Krkonoších, ale skutečně je geografickým a pro nás i symbolickým srdcem oblasti. Navíc k místu máme osobní vazby. Zejména náš partner Marek Dospiva tam jezdí od svých šesti let. A on má tu vlastnost, že chce, aby místa, na kterých mu záleží, vypadala dobře a reprezentativně. A pak máte dvě možnosti, buď někoho přesvědčíte, aby to místo kultivoval, anebo se toho chopíte sami. Město samo v tuto chvíli nemá kapacitu takový projekt realizovat, takže máme ambici prostor scelit a vybudovat celoročně funkční řešení nového srdce města s kvalitními veřejnými prostory a udržitelným urbanistickým konceptem.

Jaká je tedy aktuální představa a jak se projekt vyvíjí?

Nyní probíhá mezinárodní soutěž. Z celkem 33 přihlášených jsme vybrali 8 nejkvalitnějších návrhů. Potěšila nás jejich kvalita i široký mezinárodní zájem týmů složených z architektů, urbanistů, krajinářů a dopravních inženýrů. Nyní nás čeká úkol zúžit výběr na pouhé 3–4 finalisty, jejichž návrhy budou vystaveny v centru Špindlu ke kritickým komentářům místních obyvatel. To je myslím maximální level transparentnosti architektonické soutěže.
S mezinárodními architektonickými soutěžemi už máte zkušenost, jednu jste uspořádali i na Florenci. Jak se vyvíjí Florenc?

Troufnu si říci, že pokud někdo umí zorganizovat kvalitní mezinárodní architektonickou soutěž, tak je to Penta. Ať už šlo o velkou soutěž na Čtvrtý kvadrant na Vítězném náměstí, nebo o projekt Florenc 21. Když vás pozitivně hodnotí nejen odborná veřejnost, ale i zástupci města, městských částí nebo dokonce Národní památkový ústav, považuji to za důkaz, že soutěž proběhla transparentně. Na Florenci 21 máme dokončenou architektonickou soutěž. Předcházela jí ještě soutěž urbanistická. Projekt je rozdělen do několika etap, máme vybrané architekty a ve výsledku na něm pracuje patnáct různých ateliérů sdružených do několika týmů, které se věnují jednotlivým blokům.

Kdy začínáte?

Pokud všechno půjde dobře, rádi bychom začali zhruba za tři roky, na přelomu let 2028–2029.

A jak bude projekt etapizován?

Florenc je pro mě osobně jedním z nejzajímavějších a zároveň nejsložitějších míst v Praze a není jen o domech. Je to území nad metrem, u železnice, pod magistrálou a na hraně několika městských částí. Přesto dnes působí spíše jako bariéra než jako přirozená součást městského života. Chceme tu vytvořit novou městskou čtvrť, kde budou auta převážně pod zemí, veřejný prostor nahoře a ulice bez bariér.

Naší snahou přitom je stavět co nejrychleji a ideálně plynule v jednom toku. Projekt je ale natolik rozsáhlý, že určitou formu fázování si vyžádá. Zda se začne z východu, západu, severu nebo jihu, je ještě předmětem diskuzí. Musíme najít řešení, které bude fungovat komerčně i provozně, dočasně i trvale.

Vy ale míříte právě do segmentu těch nejprémiovějších projektů. Kdo je cílová skupina? Jsou to firmy, které mají spíše méně zaměstnanců?

Ano, míříme do nejvyššího segmentu. Uvedu příklad. V našich kancelářích na Masaryčce sídlí Second Foundation, jejíž spoluzakladatel Vojtěch Kačena mi kdysi řekl zajímavou věc: „Mně je v zásadě jedno, jak vysoký platím nájem. Zaměstnávám špičkové lidi z Matfyzu, kteří programují algoritmy pro obchodování na energetické burze. Ti lidé jsou tak drazí, že náklady na kancelář tvoří okolo pěti procent jejich celkových nákladů. Jestli je nájem třicet nebo třicet pět eur za metr, je pro mě druhotné. Klíčové je, aby ti lidé pracovali v reprezentativním prostředí, ve kterém se cítí příjemně a komfortně.“ A to je přesně naše cílová skupina. Firmy, které chtějí přilákat a udržet nejlepší talenty. Pro ně je kvalitní architektura a lokalita konkurenční výhodou, nikoliv pouze nákladovou položkou. Firmy, které zaměstnávají velmi drahé a vysoce kvalifikované lidi a mají je za to nejcennější aktivum, dávají prémiovým kancelářím skutečný význam. Pokud jste společnost s velkou armádou zaměstnanců, nemusí to být ideální model. Ale pokud jste konzultanti, poradenská firma, právní kancelář nebo investiční společnost s vysokou přidanou hodnotou, pak rozhoduje i to, na jakém místě vaši zaměstnanci pracují a v jakém prostředí se pohybují. Třeba právě Projekt Hybe v bývalé poště Hybernská, kde předpokládáme spíše větší počet menších firem než jednoho dominantního nájemce. Myslíme si, že to bude příležitost například pro ty firmy, které tehdy zaváhaly a už se nevešly do Masaryčky.

Jaká je poptávka?

Po kancelářích v centru Prahy je poptávka velmi slušná a jsme přesvědčeni, že bude dál růst. Zpravidla máme podepsané nájemníky už v průběhu výstavby, někdy ještě před tím, než se vůbec kopne do země. V kombinaci s omezenou novou výstavbou nepochybuji, že povede stabilní poptávka v příštích letech k dalšímu postupnému růstu nájmů v žádaných kancelářských lokalitách v Praze. Už nyní ale cena nájmu míří vysoko a někde v ne úplném souladu s očekáváním zájemců.

Je ten rozdíl natolik významný, že by se dalo mluvit o vytvoření nového segmentu nejluxusnějších kanceláří? Nebo ten segment už existuje a vy ho jen rozšiřujete?

Nemyslím si, že vytváříme úplně nový segment. Luxusní kanceláře, jako je například Masaryčka, už v Praze existují. Spíše jde o to, že firmy se častěji stěhují do budovy, kterou už vidí a dokážou si ji představit. V momentě, kdy je projekt jen na papíře, je rozhodování složitější. Jakmile ale budova dostává konkrétní podobu, je to jiná situace.

Když se vrátíme k Florenci, projekt propojí historické centrum s Karlínem a Žižkovem. Jak se má podle vás tato část města změnit, co má toto propojení přinést?

Myslím, že jste to pojmenovala přesně. Florenc vnímáme jako přirozený most mezi centrem a Karlínem. Těžiště byznysu se v posledních letech posunulo od tradiční osy Václavské náměstí, Příkopy, směrem k Náměstí Republiky a dnes ještě více k Masaryčce. Právě tady vzniká nové obchodní centrum města. Florenc má toto nové centrum propojit s živým a pestrým Karlínem. To propojení by mělo být přirozené, bezpečné, ideálně s minimem aut. Cílem je, aby člověk mohl projít od Náměstí Republiky příjemným veřejným prostorem až do Karlína, dát si tam pivo nebo pokračovat dál směrem k Rohanskému ostrovu a trávit tam volný čas.

Kromě českých, pražských a špindlerovských projektů jste vstoupili i na mezinárodní trh.

Pokud myslíte Bratislavu, tak tam už jsme aktivní delší dobu. J

Mám na mysli konkrétně Londýn a rovnou vstup do první ligy. Jaké jsou vaše plány a co vás k tomu vedlo?

Postupně jsme začali narážet na limity růstu v Česku a na Slovensku, a proto jsme se rozhlíželi po dalších trzích. Viděli jsme, že naše sesterské firmy jako Fortuna nebo Dr. Max už úspěšnou zahraniční expanzi absolvují a inspirovaly částečně i nás. Zvažovali jsme Německo, Polsko a Velkou Británii. Po důkladných úvahách jsme se rozhodli pro britský trh a vstoupili jsme tam formou joint venture s developerem Ballymore Properties. Tento model se zatím ukazuje jako velmi úspěšný. My přinášíme know-how z náročných developerských projektů v Praze a Bratislavě a také finanční stabilitu, oni přinášejí znalost místního trhu a rozpracované povolené projekty. Aktuálně spolupracujeme na třech projektech a dohromady budeme v Londýně realizovat přibližně tisíc bytů. Na vstup na tak náročný trh, jakým je Londýn, to považuji za velmi solidní začátek. A určitě nekončíme a nepochybně ještě letos oznámíme jeden nebo dva další projekty.

Můžeme ty tři londýnské projekty konkretizovat?

Jde o Cuba Street - výraznou 52patrovou rezidenční věž s 434 byty v bývalých docích Canary Wharf, která nabídne panoramatické výhledy na Londýn. Druhým projektem je The Capston – závěrečná fáze prestižního projektu Embassy Gardens v Nine Elms v těsné blízkosti nové americké ambasády. V této finální fázi nabídne projekt 247 luxusních bytů s výhledem na řeku Temži a na Westminster a přístup na střechu s ikonickým bazénem klenoucím se mezi dvěma budovami. A třetím projektem je The Brentford Project v městské části Hounslow zahrnující 373 nových bytových jednotek. Všechny tři realizujeme ve spolupráci s britským developerem Ballymore Properties.

Ballymore Properties působili i v Česku, je to tak?

Ano, má z Česka zkušenosti. Partnerství nevzniklo náhodou, existovaly mezi námi určité vazby, které nám pomohly otevřít dveře.

Vidíte v procesu schvalování v Londýně, respektive v procesu přípravy a schvalování, nějaké podobnosti nebo je to úplně jiný svět?

Vidíme spíše ty rozdíly. V procesu schvalování je Londýn oproti Praze jiný svět. V Česku slavíme, pokud získáme stavební povolení. To je ten klíčový milník, který z velké části předurčuje úspěch projektu. V Londýně projekt povolíte poměrně snadno a předvídatelně, pokud splníte stanovené parametry. Není to tolik o subjektivním dojmu, zda se někomu zdá budova příliš vysoká nebo se mu nelíbí. Ale pak se obáváte, jestli se vám ho podaří vysoutěžit a prodat za ceny, které máte nastavené v modelu. Jinými slovy, v Česku je zásadní výzvou povolovací proces, ve Velké Británii je větší důraz na komerční stránku, správné nastavení cenové hladiny, úspěšný prodej a schopnost postavit projekt v čase a rozpočtu. Co se týče kvality, tam bych rozdíl neviděl. V Česku se staví velmi kvalitně a určitě nijak nezaostáváme. A také se v Londýně nebojí stavět do výšky, to je u nás pořád no-go téma, přestože na některých místech mimo centrum v blízkosti stanic metra by Praze výškové budovy slušely.

Považujete to za novou zkušenost? Společně s Ballymore se učíte?

Ano. V tomto směru je Ballymore zkušenějším partnerem a my využíváme jejich know-how. Jsme rovnocenným partnerem a zkušeným developerem, ale jejich lokální zkušenosti nám pomáhají vyvarovat se zbytečných chyb.

Londýn výrazně omezuje parkování v centru, už dávno zavedl i mýtné, tzv. „congestion charge“. Myslíte si, že něco podobného čeká i Prahu?

Je pravda, že v Londýně většina lidí jezdí MHD a parkovacích míst je v kancelářských budovách minimum, někdy téměř žádná. Myslím si ale, že český mindset je zatím jiný. Postupné omezování parkování a větší důraz na MHD, sdílená auta nebo carsharing, to si představit umím. Mladší generace je v tomto směru flexibilnější. Nemyslím si ale, že by Praha došla do takového extrému jako Londýn. Praha je relativně kompaktní a průjezdná, má jinou strukturu i měřítko. Směr ke snižování počtu parkovacích míst tu cítím, ale neočekávám, že by dosáhl londýnské úrovně téměř nulového parkování v centru.

Když srovnáváte Londýn a Prahu z pohledu fungování města, mluví se o městě krátkých vzdáleností, patnáctiminutovém městě a podobně. Co podle vás dnes Praze nejvíce chybí?

Zkusím nejdřív vypíchnout to pozitivní. Praha je extrémně bezpečné město. Nejsou tu skutečné no-go zóny, kam by člověk nemohl jít. Jasně, stojí se v zácpách kvůli někdy zcela nekoordinovanému postupu města při opravách, ale doprava nekolabuje. Městská hromadná doprava, zejména metro, je na velmi dobré úrovni a je bezpečné. Praha je zelené město, má řeku, kopce, různorodou strukturu. Upřímně si myslím, že je to jedno z nejlepších míst pro život.

Pokud bych měl říct, co jí chybí, pak je to větší odvaha stavět a rychleji reagovat na bytovou krizi. Všichni víme, že je nedostatek bytů. Řešením je stavět víc a stavět rychleji. Máme krizi, ale změny územního plánu probíhají pomalu, plánovací smlouvy se projednávají dlouho. Pokud je něčeho nedostatek, cena roste. Když zvýšíte nabídku, tlak na ceny se zmírní. Možná ne dramaticky u novostaveb, protože vstupy jsou drahé, ale určitě by to mělo dopad na sekundární trh, který je dnes cenově bezprecedentně blízko tomu primárnímu. Panelový byt by vážně neměl stát přes sto tisíc korun za metr čtvereční.

Řeší to podle vás nový Metropolitní plán nebo spíše nový stavební zákon? Kde je podle vás ten recept?

Nový stavební zákon vnímám pozitivně, může procesy zrychlit. Metropolitní plán je podle mě také krok správným směrem. Nejsem sice bezvýhradně spokojený se vším, ale celkový směr považuji za správný. Uvidíme, jak rychle se ho vládě podaří prosadit a jak efektivně ho uvést do praxe.