Praha na hraně možností. Rychlejší výstavbě bytů pomohou jasná pravidla, říká Petr Štyler z Metrostav Development

Hledání průsečíku v pražských brownfieldech

Rozvoj rozsáhlých pražských území, jako jsou Bubny, Smíchovské nádraží nebo Žižkovské nákladové nádraží, s sebou nese extrémní komplexnost. Podle Petra Štylera je dohled města prostřednictvím odborných institucí správný, situaci však často komplikují složité majetkoprávní vztahy. „Role města je zde nezastupitelná. Má k tomu ale i své nástroje, jako jsou územně plánovací dokumentace a zásady a nyní snad již i nový Metropolitní plán,“ konstatuje ředitel developmentu společnosti Metrostav Development.

Zároveň však upozorňuje, že zájmy jednotlivých vlastníků nelze přehlížet. Právě město by mělo fungovat jako prostředník a manažer celého procesu, který pomůže najít kompromis. V praxi se totiž často naráží na limity státní správy a lokální politiky. „Nezřídka se totiž stává, že některé dotčené orgány a instituce využívají svého vlivu pro snahu prosadit své priority a zájmy bez ohledu na reálné technické ale i finanční možnosti ostatních zainteresovaných subjektů v dané lokalitě,“ popisuje realitu Petr Štyler.

Když se k tomu přičtou požadavky městských částí a subjektivní pohledy občanských iniciativ, proces se může na celé roky zakonzervovat. „Paradoxně je někdy snazší dojít k dohodě mezi jednotlivými stavebníky v podobných rozvojových lokalitách než najít průsečík mezi požadavky zástupců všech orgánů, organizací a politické reprezentace,“ dodává s tím, že celý proces trvá neúnosně dlouho.

Nová pravidla hry: Metropolitní plán a Stavební zákon

Cestu ven ze současné agonie mají přinést dvě klíčové normy: nový Metropolitní plán Prahy a nový Stavební zákon. Od nich si trh slibuje nastavení jasných mantinelů pro všechny zúčastněné strany. „Podle mého názoru by schválení těchto dvou nových ‚stavebních norem‘ mělo Praze pomoci výrazně urychlit rozvoj,“ říká Petr Štyler. Nejde přitom pouze o rezidenční segment, ale také o dopravní stavby, jako je například plánovaná tramvajová trať z Dejvic do Suchdola, či občanskou vybavenost.

I přes občasnou kritiku z řad odborné veřejnosti vnímá schválení těchto dokumentů pozitivně. „Všichni totiž budeme mít jasná pravidla, jak máme při přípravě a realizaci našich projektů postupovat, a hlavně budou mít tato pravidla i orgány a organizace, které pro přípravu těchto našich projektů potřebujeme,“ vysvětluje. Právě konec dlouhého období nejistoty by měl odblokovat nejpomalejší článek řetězce – povolovací řízení, která jsou aktuálně největší brzdou masivnější výstavby.

V souvislosti s debatami o dostupném bydlení Petr Štyler odmítá narativ, že nové normy vznikaly na objednávku developerů. „Málo kdo si uvědomuje, že nebýt developerů, tak je současný nedostatek bytů zejména v Praze ještě výrazně vyšší,“ podotýká. Výstavba dostupného bydlení je podle něj otázkou trhu a ekonomiky, kde by hlavní roli mělo hrát město prostřednictvím svých pozemků a infrastruktury. Zřízení Pražské developerské společnosti (PDS) vnímá jako pozitivní krok ke konsolidaci městského majetku, avšak upozorňuje na limity veřejného sektoru: „Domnívám se, že v porovnání se zkušeným developerem, který se na trhu pohybuje již desítky let, nedisponuje město kapacitami a finančním zázemím a nemá prokazatelně zkušeností a know how, jak se nové bytové projekty navrhují a realizují.“

Demografický vývoj je neúprosný a stěhování lidí do metropole nelze zastavit.

Město krátkých vzdáleností vyžaduje výšku

Demografický vývoj je neúprosný a stěhování lidí do metropole nelze zastavit. Petr Štyler se proto jednoznačně staví na stranu takzvaného zahušťování města namísto jeho nekontrolovaného rozšiřování do volné krajiny. Aby však bylo možné vnitřní brownfieldy a volné parcely efektivně využít, je nutné změnit přístup k výšce budov. „Abychom mohli naplnit očekávané kapacity a uspokojit poptávku trhu po nových bytech, je nutné stavět vyšší stavby. Toto také umožní zachovat dostatečné odstupy jak mezi novými, tak i stávajícími stavbami a zachovat tak potřebnou zeleň i uvnitř města,“ argumentuje.

S konceptem „města krátkých vzdáleností“ úzce souvisí i rozvoj infrastruktury a městské hromadné dopravy, která v Praze sice funguje dobře, ale stále má rezervy. Pomoci by mělo rozšíření metra a dokončení vnějšího silničního okruhu, což uleví vnitřnímu městu od automobilové dopravy. Cílem je stav, kdy si obyvatelé zajistí většinu potřeb pěšky, na kole, či pomocí MHD, po vzoru Vídně.

S tím souvisí i fenomén otevřeného města a komunitního života, který vyžaduje zejména mladá generace a single žijící lidé. Propojení služeb a volného času je sice atraktivní myšlenka, naráží však na ekonomickou udržitelnost. „Když se na začátku našich projektů ptáme lidí, co by si v lokalitě přáli doplnit, tak komunitní centrum bývá velmi často zmiňováno. Ale když se dostaneme k otázce provozování, hrazení provozních nákladů a vůbec nějakého dlouhodobě udržitelného ekonomického modelu, tak diskuse velmi často končí,“ popisuje Petr Štyler zkušenosti z praxe.

Nový standard na rozhraní Vysočan a Libně

Městotvorné aspekty, jako je kvalita veřejného prostoru a parter budov, jsou již dnes pro renomované developery standardem. „Období, kdy se developer staral jen o svůj pozemek a maximalizoval zisky stavbou jen vlastních bytových a komerčních staveb, je již dávno pryč,“ tvrdí Petr Štyler. Společnost Metrostav Development proto u svých rezidenčních projektů často komerční partery zpočátku sama vlastní a aktivně pro ně hledá vhodné provozovatele služeb.

Aktuální vlajkovou lodí společnosti je projekt Bakers Court, který vzniká revitalizací původního areálu Odkolkových pekáren. Dominantou je dům The Baker propojený s domy Baker Garden společným suterénem, kopírující půdorys budovy původního mlýna. Projekt kombinuje novostavbu s historickou cihlovou fasádou a nabízí nadstandardní technologické i společenské vybavení. „Na střechu objektu jsme umístili sdílený nerezový bazén, prostor s wellness zázemím a pobytovou část s možností organizovat menší oslavy, grilování anebo různá setkání spolubydlících,“ popisuje ředitel developmentu. V přízemí vznikne soukromé fitness, recepce s designovou lobby, dětský koutek a jednací místnost. Cílem bylo vytvořit produkt propojující rezidenční bydlení s hotelovými službami.

Období, kdy se developer staral jen o svůj pozemek a maximalizoval zisky stavbou jen vlastních bytových a komerčních staveb, je již dávno pryč.

Selský rozum proti cenovému tlaku

V otázkách udržitelnosti a energetické efektivity, které nyní hýbou realitním trhem, nabádá Petr Štyler k používání selského rozumu. Přirovnává situaci k boomu elektromobility, kde rozvoj naráží na kapacity energetické sítě. „Stále zůstává jako první kritérium cena za nabízenou bytovou jednotku, následně lokalita a pak teprve standardy a energetická efektivita,“ říká na rovinu. Zvyšování ekologického standardu totiž projekt pro koncového zákazníka prodražuje.

Současný pražský trh je pod silným tlakem cenové dostupnosti, což developery nutí k minimalizaci výměr bytů. „Podle mě mnohdy již za hranou rozumné využitelnosti. Když se v bytě ‚potkávají dveře‘, tak to není dobře,“ kritizuje trend ředitel developmentu, který se v oboru pohybuje již od roku 1998.

Do budoucna si proto přeje zejména stabilizaci podnikatelského prostředí a zrychlení schvalovacích procesů, které jako jediné dokáže regulovat ceny nemovitostí skrze navýšení nabídky. „Metrostav Development je na toto období připravený a pracuje intenzivně na přípravě celé řady nových projektů. Rádi bychom i nadále hráli jednu z předních rolí mezi pražskými developery,“ uzavírá Petr Štyler.