Architektura jako závazek. Crestyl mění brownfieldy v Praze a Brně na živé adresy a ukazuje, proč už nestačí jen stavět domy

Otevřít galerii, fotografie 1 z 3

Nová dimenze pražského historického jádra

Mezi nejsledovanější projekty v České republice patří bezpochyby proměna území v sousedství Václavského náměstí a ulice Na Příkopě. Projekt Savarin představuje komplexní urbanistický zásah do citlivé tkáně památkové rezervace. Po dlouhých přípravách se záměr posunul do realizační fáze.

„Savarin je bezpochyby jednou z nejzásadnějších pozitivních proměn centra Prahy za mnoho let,“ konstatuje Viktor Peška. „Projekt má za sebou klíčový milník. V loňském roce jsme po více než 10 letech získali pravomocné územní rozhodnutí, nyní probíhají přípravy podkladů pro stavební řízení a předpokládáme zahájení samotné stavby v roce 2027. Dokončení a otevření veřejnosti očekáváme v roce 2030.“

První hmatatelný výsledek je přitom již na světě. Skupina Crestyl dokončila náročnou obnovu barokního paláce od Kiliána Ignáce Dientzenhofera, který tvoří historickou vstupní bránu do celého území. Cílem projektu však není pouze rekonstrukce památek, ale radikální změna prostupnosti centra metropole.

„Největším přínosem Savarinu pro historické centrum bude zpřístupnění dosud uzavřené části města veřejnosti, kterým je vnitroblok propojující Václavské náměstí s ulicemi Na Příkopě, Jindřišskou a Panskou. Praha se obohatí o nový kultivovaný a otevřený prostor se zahradou, o zcela nový přímý bezbariérový vstup do metra Můstek, dále mj. o světově proslulý gastrokoncept Time Out Market, vyhlídkové terasy na centrum Prahy a v neposlední řadě věřím, že Slovanská epopej zde konečně nalezne odpovídající umístění, uspořádané přesně tak, jak si to přál Alfons Mucha.“

Celý koncept navrhl britský designér Thomas Heatherwick a jeho studio Heatherwick Studio. Pro známého tvůrce jde o premiéru v této části Evropy. „Celý projekt vzniká pod taktovkou Thomase Heatherwicka, jedné z ikon současné architektury, což Prahu zařadí mezí výrazná místa na mapě moderní světové architektury. Půjde totiž o jeho vůbec první projekt v kontinentální Evropě,“ doplňuje Peška.

Balanc mezi byznysem a veřejným zájmem

Propojit komerční úspěšnost s požadavky památkářů, magistrátu a obyvatel města představuje pro investory extrémní zadání. Podle Pešky je právě hledání rovnováhy mezi komerční funkcí a očekáváním veřejnosti klíčem k tomu, aby velká území v centrech měst dlouhodobě prosperovala.

„Upřímně, je to jeden z nejtěžších, ale i nejzajímavějších aspektů naší práce,“ přiznává obchodní a marketingový ředitel skupiny Crestyl. „U Savarinu jsme si od začátku byli vědomi, že aby komerční funkce dobře zafungovala, musí být v rovnovážném vztahu s potřebami města a jeho obyvatel. Právě proto jsme se rozhodli oslovit studio Thomase Heatherwicka, které má bohaté zkušenosti právě s revitalizací opuštěných nebo zanedbaných prostor ve světových metropolích.“

Záměrem nebylo vytvořit uzavřené obchodní centrum, ale organické prodloužení pražských ulic a pasáží. Cílem je podle vedení firmy vznik destinace, kde se stírají hranice mezi prací, nakupováním a volným časem.

„Výsledkem je projekt respektující tradiční pražské urbanistické uspořádání. Jednotlivé domy, průchody, na sebe navazující funkce, nádvoří a zeleň tvořící jeden harmonický celek,“ popisuje Peška budoucí podobu vnitrobloku. „Komerční funkce, ať už jde o Time Out Market v bloku s přibližně patnácti gastro koncepty, obchody nebo kanceláře, jsou součástí živého veřejného prostoru, nikoliv cílem samy o sobě. A naopak, veřejný prostor chytře využívá infrastruktury komerčních funkcí pro blaho všech. Komerční prostory se neuzavírají kolemjdoucím, naopak je vyzývají k objevování, zastavení se, odpočinku. Věříme, že město ocení rekonstrukci všech chráněných historických budov a otevření vnitrobloku, který byl až doteď veřejnosti nepřístupný.“

Otevřít galerii, fotografie 2 z 3

Brněnská expanze: Od Dornychu po Novou Ameriku

Zatímco v Praze naráží development na prostorové limity a extrémně dlouhé povolovací procesy, Brno nabízí odlišnou dynamiku. Crestyl zde realizuje hned dva rozsáhlé projekty v těsné blízkosti hlavního nádraží, které mají ambici redefinovat celou přilehlou oblast.

Prvním z nich je transformace území Dornych. Na místě bývalého obchodního domu vzniká polyfunkční areál propojující historické jádro s budoucí Jižní čtvrtí. „Stavba již probíhá a otevření plánujeme na rok 2028,“ upřesňuje Peška s tím, že projekty tohoto typu zásadně mění pohled na využití starých městských zátěží.

„Brownfieldové projekty přestávají být jen developerskou příležitostí. Stávají se klíčovým nástrojem, jak vrátit městu zdravou strukturu. Dornych není typickým brownfieldem, ale reprezentuje revitalizaci místa. Místo zchátralého obchodního centra a jeho nepřívětivého okolí vzniká živý a otevřený koncept s veřejným prostorem o celkové ploše 25 tisíc m².“

Výhodou center měst je podle něj hotová infrastruktura a silný genius loci, což projekty na zelené louce za městem nabídnout nemohou. „Dornych, tím, že jsme navrhli multifunkční projekt toho využívá naplno a vytvoří tak skutečně živé místo v centru Brna zahrnující hotel, nájemní byty, polikliniku, kanceláře, eventové prostory, parkování, restaurace, obchody a služby. Pro nás je to zároveň závazek vůči městu. Nechceme jen stavět, chceme místo trvale obohatit.“

Jen pár metrů od Dornychu připravuje Crestyl další velkou investici s názvem Nová Amerika. Tento projekt se na rozdíl od svého polyfunkčního souseda zaměří primárně na rezidenční funkci, čímž se oba záměry v lokalitě doplňují.

„Nová Amerika je čistě rezidenční projekt s komerční funkcí v parteru, takže ve srovnání s Dornychem plní odlišnou, ale vzájemně se doplňující roli,“ vysvětluje Peška. „Zatímco Dornych přináší do lokality v okolí hlavního nádraží zejména práci, obchody, služby a veřejný prostor, Nová Amerika k tomu přidává bydlení odpovídající standardem i polohou centru města. Urbanisticky jde o logické propojení. Lidé chtějí bydlet tam, kde mají vše na dosah.“

Projekt sází na prémiové zpracování a výhledy na dominanty města, jako je Petrov. Skladba bytů ve čtyřech plánovaných domech cílí na náročnější klientelu a rodinné bydlení.

„Čím se Nová Amerika odlišuje? Především kombinací centrální polohy, neopakovatelných výhledů na Petrov a Malou Ameriku a důrazem na funkční kvalitu bydlení. Neprodáváme jen metry čtvereční, ale způsob života. Projekt je rozdělen do čtyř domů, přičemž byty s přímým výhledem na Petrov jsou koncipovány jako větší rodinné byty, včetně penthousů se 360° výhledem. Cílíme primárně na majitele, kteří o kvalitu bydlení skutečně stojí, chtějí žít ve funkčních a prostorných bytech a už teď vnímají, jaké možnosti pro život jim proměna okolí přinese.“

Podle představitelů společnosti bude hodnota této lokality v čase růst i díky dalším plánovaným městským zásahům. „Myslím tím nejen Dornych, ale i připravovanou revitalizaci Malé Ameriky, dostupnost náplavky a výhledově i přesun nádraží a vybudování brněnské “Highline”. Nová Amerika se pro své obyvatele stane přirozeným zprostředkovatelem žití mezi historickým a novým Brnem. Jiné takové místo v Brně nenaleznete.“

Otevřít galerii, fotografie 3 z 3

Dva trhy, dvě odlišné rychlosti

Srovnání Prahy a Brna ukazuje, jak rozdílně se mohou rozvíjet dva největší realitní trhy v jedné zemi. Investor musí k oběma městům přistupovat se zcela odlišnou strategií a respektovat jejich specifika.

„Praha je etablovaný trh s velmi omezenou nabídkou pozemků v centru, enormní poptávkou a složitými povolovacími procesy,“ popisuje realitu hlavního města Peška. „Brno je ve fázi dynamického růstu, kde vidíme stabilní poptávku, silnou kupní sílu a ve srovnání s Prahou stále ještě více příležitostí k rozvoji v širším centru. Brněnský realitní trh je podporován nejen lokální poptávkou, ale i rostoucím zájmem investorů, a tento trend bude pravděpodobně pokračovat.“

Pro developery tak moravská metropole představuje region, kde lze stále realizovat ambiciózní městotvorné vize ve velkém měřítku. „Z pohledu developera je Brno zajímavé i tím, že zde lze realizovat projekty, které v Praze z prostorových nebo regulatorních důvodů již nejsou možné. Zároveň jsme si vědomi, že každé město má svou specifickou DNA, to, co funguje v Praze, nemusí automaticky fungovat v Brně a naopak. Proto klademe velký důraz na to, aby naše projekty respektovaly lokální kontext a potřeby konkrétního místa.“

Konec éry „postav a prodej“

Čtvrtstoletí na trhu dává skupině Crestyl možnost hodnotit dlouhodobé strukturální změny v celém odvětví. Doba, kdy úspěch projektu definoval pouze čistý objem zastavěné plochy a rychlost prodeje, je definitivně pryč. Dnešní development se stal komplexní disciplínou, kde klíčovou roli hrají ekologie, sociální udržitelnost a kvalita veřejného prostoru.

„Za čtvrt století se proměnilo snad úplně vše,“ rekapituluje Viktor Peška. „Když Crestyl začínal, stačilo postavit budovu a následně prodat. Dnes musíte vytvořit místo. Nároční klienti dnes vyžadují nejen kvalitní materiály a funkční dispozice, ale chtějí bydlet nebo pracovat v prostoru, který má charakter, identitu a přidanou hodnotu pro celé okolí. Wellbeing, udržitelnost, veřejný prostor, to jsou pojmy, které dříve v developerském slovníku prakticky neexistovaly.“

Výrazný posun nastal také ve vztahu mezi soukromým sektorem a samosprávami. Města již nevystupují pouze v roli pasivních schvalovatelů, ale stávají se aktivními partnery s jasnou představou o svém rozvoji.

„I města jsou v tomto ohledu stále náročnějšími partnera, což vnímám pozitivně. Poučily se z nezdarů minulých let, mají vzdělané odborníky, přebírají zkušenosti ze zahraničí. To partnerství a dialog jsou dnes vyrovnané, diskuse obecně vedou k lepšímu cíli pro všechny. Vedle toho jsou tu nové materiály a postupy, které umožňují dělat věci, jenž jsme před 25 lety nebyli schopni v masovém měřítku realizovat a zároveň se objevují stále nové a přísnější požadavky na ekologické standardy.“

Zásadní tlak na změnu přístupu přichází i ze strany financování. Mezinárodní fondy a institucionální investoři dnes podmiňují své vklady striktním dodržováním kritérií ESG. Pro velké hráče na trhu se tak certifikace stávají nutnou podmínkou existence.

„ESG a požadavky na certifikace jako BREEAM nebo LEED Platinum vnímáme jako příležitost,“ říká Peška. „Investoři dnes daleko více hodnotí dlouhodobou udržitelnost projektu. Nejde jen o výnos, ale o výši provozních nákladů, ekologickou zátěž, a zhodnocení, jak projekt bude fungovat za dvacet nebo třicet let.“

Trojúhelník budoucí strategie

Při pohledu do budoucích let neplánuje Crestyl měnit svou základní orientaci, ale chce dál rozvíjet synergie mezi jednotlivými segmenty realitního trhu. Strategie firmy stojí na třech pilířích, které se navzájem podmiňují.

„Tyto tři pilíře pro nás nejsou v opozici, jsou to tři strany téhož trojúhelníku,“ definuje Peška budoucí směřování společnosti. „Mixed-use projekty jsou naší DNA: Dock, Hagibor, Dornych, Savarin jsou projekty, ve kterých různé funkce spolupracují a vytvářejí živý organismus. Rezidence je pak přirozená součást tohoto mixu. Zároveň chceme posilovat naši pozici v Polsku, jakožto trhu, jehož potenciálu velmi věříme a kde můžeme zúročit zkušenosti s výstavbou mix-used projektů.“

Investice do ekologických standardů a rozvoje okolí budov už nejsou brány jako vícenáklad, ale jako zásadní konkurenční výhoda, bez které nelze velké projekty v moderních evropských městech realizovat.

„Naše angažovanost v oblasti ESG a veřejného prostoru je součástí celkové strategie napříč segmenty, nikoliv proto, že to po nás trh vyžaduje, ale protože věříme, že developer, který není v této oblasti proaktivní, dlouhodobě neuspěje,“ uzavírá Viktor Peška. „Pokud staví velké projekty jako my, potřebuje být v souladu s potřebami a požadavky velkých institucionálních investorů. Chceme být součástí proměny českých měst k lepšímu. Po 25 letech na trhu víme, že to, co po sobě zanecháme, nejsou čísla v rozvaze, ale místa, kde lidé rádi tráví čas.“