Městské brownfieldy mění logiku developmentu. Praha čeká na čtvrť za 90 miliard
Rozsáhlé brownfieldy uvnitř města dávají developerům prostor řešit v jednom území bydlení, práci, služby i veřejnou vybavenost. V Praze to ukazuje případ Bubnů-Zátorů, kde má do roku 2050 vzniknout přibližně 25 městských bloků a až 10 000 bytů. Celkové investiční náklady dosáhnou zhruba 90 miliard korun a do rozvoje území vstupují Penta Real Estate, AKIPIA a J&T.
Velký brownfield mění měřítko výstavby
Bubny-Zátory představují jednu z největších dosud nerozvinutých lokalit v širším centru Prahy. Území o rozloze přes 250 000 metrů čtverečních leží mezi stanicemi metra Vltavská a Nádraží Holešovice. Lokalitě pomáhá také existující dopravní infrastruktura včetně železniční stanice Praha-Bubny.
Rozloha území zároveň určuje skladbu plánované výstavby. Vedle převážně městského bydlení mají vzniknout kanceláře, nájemní a studentské bydlení, hotely, obchody, služby, školy, školky, park a další veřejná vybavenost.
Takové měřítko znamená, že výstavba musí řešit několik městských funkcí současně a rozdělit jejich vznik do navazujících etap. U Bubnů se tento proces má odehrávat až do roku 2050.
Do projektu vstupují tři investoři s různými rolemi
Velikost záměru se promítá také do jeho vlastnické struktury. Penta Real Estate získala 50procentní podíl ve společnosti HoldCo Bubny s.r.o., která vlastní klíčové pozemky, a stává se vedoucím developerem. Pro Pentu jde o největší developerský projekt v její historii. Rozsahem investic mají být Bubny třikrát až čtyřikrát větší než její dosud největší čtvrť Waltrovka. Penta má s rozvojem rozsáhlých transformačních území zkušenosti, přibližně dvě třetiny jejích projektů vznikají na brownfieldech.
Nově vznikající investiční skupina AKIPIA, kterou zakládají Michal Strnad, Tomáš Brzobohatý a Marek Šmrha, získává 35 procent. Skupina chce podle Marka Šmrhy budovat dlouhodobé investiční portfolio a Bubny do tohoto záměru zapadají jako investice, na níž se bude podílet společně se zkušenými partnery.
Zbývajících 15 procent si ponechává skupina J&T. Ta v projektu zůstává jako finanční partner. Předseda představenstva J&T Real Estate Dušan Palcr uvedl, že v případě Bubnů převážil investorský přístup nad přímým developerským zapojením.
Čtvrť se bude stavět postupně až do roku 2050
U záměru s horizontem delším než dvě desetiletí, není konečná podoba území jediným tématem. Podstatné bude také pořadí jednotlivých etap a to, jak se bude nová zástavba postupně začleňovat do okolní městské struktury.
Penta Real Estate chce podle jejího CEO Davida Musila při rozvoji Bubnů navázat na zkušenosti s velkými transformačními územími. Za důležité považuje propojení bydlení, práce, služeb a veřejného prostoru a odstranění současné bariéry v území.
Plánovaná čtvrť proto nebude vznikat najednou. Některé části území tak budou fungovat dříve než jiné a výsledná podoba čtvrti se bude skládat postupně. Bubny tak představují případ, kdy se development neposuzuje pouze podle jednotlivých budov. Významnou roli bude mít také to, jak se v průběhu výstavby propojí bydlení s pracovními místy, službami, školami, dopravou a veřejným prostorem.
