Byrokracie brzdí developery v Praze. Yishay Furman hledá řešení za jejími hranicemi
Pražský rezidenční trh prochází složitým obdobím. Přestože nová legislativa slibovala zásadní zrychlení a zjednodušení výstavby, realita developerského byznysu v hlavním městě zůstává komplikovaná. Nekonečné povolovací procesy, zahlcení úředníci a časté námitky sousedů nutí klíčové hráče přehodnocovat plány. Jedním z těch, kteří situaci aktivně řeší a přizpůsobují jí budoucí strategii, je Yishay Furman, CEO developerské společnosti Horizon Holding. Podle jeho slov se dostupnost bydlení v metropoli stává kritickou a řešení leží za jejími hranicemi.
Nový zákon v zajetí staré byrokracie
Očekávání spojená s novou legislativou byla obrovská, avšak praxe ukazuje, že k zásadnímu posunu nedošlo. Procesy narážejí na personální poddimenzovanost úřadů a legislativní mezery, které umožňují blokovat výstavbu i bez relevantních důvodů.
„Přestože jsme již dva roky po zavedení nového stavebního zákona, u nového systému to vypadá, že se toho moc nezměnilo,“ popisuje současný stav Yishay Furman. „Úředníci jsou zavaleni prací, chybí lidské kapacity a nezdá se, že by se povolovací proces zrychlil. Námitky sousedů se u téměř všech projektů staly neřešitelným problémem, který způsobuje měsíce nebo roky zpoždění. Když si nakonec vezmete zkušenost společnosti Horizon, developer vyhraje, sousedé se svými námitkami neuspějí a jediný, kdo na tom vydělá, jsou právníci.“
Podle šéfa Horizon Holding je klíč k nápravě v přenastavení pravidel pro podávání připomínek. Současný stav totiž umožňuje zneužívání systému. „S námitkami se musí nakládat jinak. Není možné, aby stěžovatel mohl namítat cokoli, i když je to v souladu s územním plánem, jenom proto, že může,“ tvrdí nekompromisně. Rezidenční trh má navíc navrhovaná řešení, která by mohla situaci narovnat. „Navrhli jsme několik způsobů, jak tento systém změnit. Buď zavést malý poplatek ze strany stěžovatele, aby se ukázala vážnost záměru, nebo zakázat podávání námitek, pokud již byly stejné připomínky jednou zamítnuty.“
Metropolitní plán jako dvousečná zbraň
Velkou nadějí pro Prahu má být nový územní plán, který určí směr rozvoje města na další dekády. Yishay Furman však varuje před přehnaným optimismem. Samotné schválení dokumentu totiž podle něj nevyřeší strukturální problémy, kterým hlavní město čelí.
„Pokud nový Metropolitní plán vstoupí v platnost během roku 2026, jak by měl, přinese to Praze novou éru,“ připouští CEO společnosti Horizon Holding. Vzápětí však dodává: „Nicméně nevidím, že by město bylo na tak velkou změnu připraveno. Ve vzduchu visí spousta nových potenciálních projektů, ale na úřadech chybí lidé, kteří by je řešili.“
Kromě administrativních bariér vstupují do rovnice také limity na straně stavebního trhu. Chybějící kapacity a nedostatek pracovní síly mohou paradoxně vyvolat další tlak na růst cen, i když se uvolní nové pozemky pro výstavbu. „Jsou tu i další objektivní důvody, jako je nedostatek stavebních firem, dodavatelů atd., což může snadno způsobit dramatický nárůst stavebních nákladů a tím pádem i zvýšení prodejních cen,“ upozorňuje Furman. „Takže příchod nových pozemků nebo projektů nakonec růst cen automaticky nezastaví. Druhou překážkou je, že trh z hlediska kapacit dodavatelů není připraven na tak dramatickou změnu poptávky po jejich službách. Není dostatek stavebních dělníků ani subdodavatelů a řešení v podobě zahraničních stavebních dělníků často naráží na byrokratické problémy.“
Trend zmenšování bytů a ústup za hranice Prahy
Zvyšující se ceny nemovitostí v širším centru Prahy mění chování zákazníků i samotnou podobu nových bytů. Kupující jsou nuceni dělat kompromisy a developeři reagují na jejich finanční možnosti optimalizací vnitřních prostor. Skladba poptávky zůstává stabilní, ale metry čtvereční ubývají.
„Skladba bytů zůstává v posledních letech víceméně stejná. Například byty 1+kk a 2+kk tvoří v mnoha projektech stále 60–65 % z celkového počtu bytů,“ analyzuje situaci Furman. „Rozdíl je v tom, že se tyto byty zmenšují. Například 1+kk mívalo 30–33 m², a teď se v mnoha projektech zmenšilo na 25–28 m². Byty 2+kk mají nyní 45–47 m² na rozdíl od 55–58 m² před několika lety.“
Horizon Holding se přesto snaží nabízet diverzifikované portfolio, které zahrnuje i velkorysejší dispozice pro náročnější klientelu. „V našem projektu AURA ve Statenicích se snažíme vytvářet mnoho typů bytů – na jedné straně 75 m² u 3+kk nebo 92 m² pro ty, kteří stále preferují větší byty. Lidé ale mají možnost volby,“ vysvětluje ředitel developerské společnosti.
S klesající dostupností bydlení v Praze se podle něj zásadně promění geografie rezidenčního trhu. Budoucnost tisíců rodin už neleží v hranicích hlavního města. „Dostupné bydlení bude v blízké budoucnosti jediným řešením pro tisíce rodin. Pro dnešní děti bude obtížné koupit byt v Praze z vlastních zdrojů bez pomoci rodiny apod.,“ konstatuje otevřeně Furman. „Jediným řešením pro kvalitní život za rozumné ceny jsou města nebo obce sousedící s Prahou.“
Zatímco exkluzivní lokality v centru se stávají běžným občanům nedostupné, pozornost se obrací k novým čtvrtím a aglomeracím. „Čtvrti blízko centra budou samozřejmě vždy žádané, ale ceny tam neustále rostou a brzy v těchto projektech dosáhnou 300 000 Kč/m²,“ odhaduje. „Ti, kteří si to nemohou dovolit, budou muset slevit ze svých nároků a zvolit jiné lokality, které nejsou tak blízko centra – místa jako Vysočany, Hostivař, Malešice a obce sousedící s Prahou, jako je náš projekt AURA ve Statenicích.“
Směřování roku 2026 a vize pro další dekádu
Navzdory všem tržním komplikacím má Horizon Holding jasně narýsovanou budoucnost. Klíčovým milníkem bude druhá polovina letošního roku, kdy společnost uvede na trh hned několik velkých projektů, na jejichž povolení tým dlouhodobě pracoval.
„V posledních letech náš tým pracoval na povolování projektů. Jde o Arboret v Záběhlicích, 2. fázi projektu Aura ve Statenicích a poslední fázi projektu Čámovka v Čimicích,“ upřesňuje Yishay Furman. „Všechny tyto tři projekty přijdou na trh během 3. čtvrtletí roku 2026 a výstavba začne ještě před koncem roku. Projekty splňují poptávku po bydlení s rozumnými cenami, kde si nové rodiny mohou dovolit koupit byt a začít svůj rodinný život v novém prostředí.“
Tím však expanze nekončí a portfolio se brzy rozšíří o další prémiovou lokalitu. „Jak již bylo zmíněno, nadcházející projekty – byty a řadové domy Aura ve Statenicích, Čámovka v Čimicích na Praze 8 a Arboret na Praze 4 – půjdou do prodeje na trh ještě letos. Předpokládám, že během několika měsíců bude na trhu také další projekt s názvem Urbanika na Smíchově,“ odhaluje nejbližší kroky CEO.
Dlouhodobý horizont společnosti pak definuje přelomový projekt, který výrazně promluví do celkové mapy pražského rezidenčního bydlení. „Jeden z našich výnosových projektů na Bohdalci je v procesu změny nového metropolitního plánu, což nám umožní postavit více než 2000 bytů, které, jak předpokládám, přijdou na trh kolem roku 2030,“ nastiňuje plány pro příští dekádu Yishay Furman. „Obecně vidím, že v příštích 4 letech budeme plně vytíženi výše zmíněnými projekty a od roku 2030 se budeme zabývat především dalšími fázemi projektu Aura Statenice a také projektem Bohdalec. Souběžně s tím v současné době stále hledáme nové projekty.“
metropole·development·rezidence·rozhovor·osobnost·město·praha·bydlení
