Stabilizace rezidenčního trhu: Proč konec nákupní horečky levnější byty nepřinese?

Korekce tržního sentimentu: Od euforie k selektivní racionalitě

Po mimořádně silném roce 2025 vykazují data z úvodu letošního roku mírné zpomalení transakční aktivity. „Pražský rezidenční trh mírně zpomaluje. Prodeje za první čtvrtletí ve srovnání s posledním čtvrtletím 2025 stagnovaly. Meziročně šlo o významný pokles počtu prodaných bytů, ale toto srovnání není úplně relevantní, protože v prvních třech měsících roku 2025 se prodalo výjimečných 2 500 bytů,“ uvádí Pavel Velebil z realitní kanceláře TIDE REALITY s tím, že dlouhodobý průměr v segmentu novostaveb se pohybuje okolo 6000 realizovaných jednotek ročně.

Ochlazení poptávky v absolutním smyslu se však nekoná. Podle odborníků jde spíše o transformaci nákupního chování směrem k racionálnějšímu posuzování investic. „Pražský rezidenční trh novostaveb v první části roku 2026 zpomalil oproti extrémně silnému roku 2025, ale stále zůstává velmi silný. Nejde o ochlazení, spíše se jedná o přechod z ‚euforie‘ do rostoucího trhu. To znamená, že prodeje jsou stále nad dlouhodobým normálem,“ vysvětluje Viktor Peška z developerské firmy Crestyl. Rok 2025 podle něj definoval syndrom „fear of missing out“ (strach ze zmeškané příležitosti) a transakce probíhaly v očekávání poklesu úrokových sazeb. Rok 2026 je již selektivnější a méně panický.

Tento posun v nákupních vzorcích registrují také zprostředkovatelé v prémiovém segmentu trhu s byty. „Kupující jsou sice aktivnější než v předchozích letech, ale zároveň mnohem racionálnější. Pečlivě porovnávají lokalitu, dispozici, standard, provozní náklady i dlouhodobou hodnotu nemovitosti,“ potvrzuje Marianna Aydinyan z realitní kanceláře Lexxus Norton. Podle jejího hodnocení klienti sice disponují silným kapitálem, ale striktně vyžadují transparentní informace a profesionální servis.

Poptávka v zajetí chronického deficitu nové výstavby

Základním jmenovatelem pražského trhu s byty zůstává hluboká nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou. „Pražský rezidenční trh se dlouhodobě nachází ve stavu nerovnováhy, kde poptávka dlouhodobě převyšuje nabídku kvůli pomalým povolovacím procesům, omezeným pozemkům a nedostatečné nabídce nových bytů,“ říká Ondřej Buršík z Metrostav Development. Ceny z tohoto důvodu pokračují v růstu, přičemž meziročně vzrostly o 8,6 %.

S tím koresponduje i analýza zástupců developerské společnosti Gartal. „Pražský rezidenční trh je již druhým rokem ve fázi stabilní a poměrně silné poptávky. Stále více kupujících si uvědomuje, že dlouhé vyčkávání může znamenat především další růst cen nemovitostí,“ komentuje situaci Petr Fiala z firmy Gartal. Aktuální nabídka v metropoli se dlouhodobě pohybuje kolem pěti až šesti tisíc volných jednotek, což poptávkový potenciál zdaleka neuspokojuje.

Podle Diany James z developerské firmy Daramis je sice patrné opatrnější rozhodování klientů v důsledku vyšších hypotečních sazeb, avšak zájem o rezidenční investice vykazuje vysokou rezistenci: „Poptávka po kvalitních bytech a rezidenčních investicích zůstává dlouhodobě silná, a to zejména díky omezené nabídce nových projektů a atraktivitě pražského trhu.“ Tlak na růst cen je podle ní dán fyzickým nedostatkem dostupného produktu. „Nedostatek nabídky na rezidenčním trhu stále přetrvává, stejně jako poptávka po bytech. Ceny bytů proto stále rostou. Sice už ne tempem 10–15 % ročně jako dříve, ale zhruba o 5–7 %,“ doplňuje Yishai Furman ze společnosti Horizon Holding.

Likvidita malometrážních jednotek a redefinice polohové renty

Specifikem pražského trhu s byty zůstává koncentrace na minimální výměry. Malé byty fungují jako klíčový likvidní produkt pro koncové uživatele i soukromé investory. „Nadále se ve velkém počtu prodávají byty 1+kk a 2+kk, ty tvoří tři čtvrtiny prodejů všech bytů v Praze,“ vyčísluje Pavel Velebil. Sám však upozorňuje na cenové anomálie: „Ani já sám ale nerozumím ochotě některých kupujících, kteří jsou připraveni utratit více než sedm milionů korun za garsoniéru v Michli. Možná si myslí, že když ji nepronajmou za dvacet tisíc korun měsíčně dlouhodobě, tak se vždycky chytí s Airbnb.“

Že jsou nejdražší právě malometrážní jednotky, potvrzuje i Ondřej Buršík. Zároveň si všímá nového geografického trendu: „Dalo by se říci, že tradiční dělení na drahé centrum a levné okraje se rozpadá, neboť tahouny zhodnocení se stávají transformované čtvrti a lokality navázané na novou dopravní infrastrukturu.“ Že jsou dispozice 1+kk a 2+kk dlouhodobě největším akcelerátorem trhu, potvrzuje za společnost Gartal i Petr Fiala, podle něhož optimálně splňují parametry jak pro vlastní bydlení, tak pro investiční zajištění na pronájem.

Predikce pro druhé pololetí: Selektivní růst a polarizace cenových hladin

V otázce vývoje ve druhé polovině roku 2026 očekávají odborníci pokračování stávajících makroekonomických trendů – tedy mírný růst cen a zvýšené nároky na kvalitu projektů. „Pro rok 2026 je realistickým scénářem mírný růst v pásmu 5–8 %. Do druhého pololetí očekávám pokračování mírného cenového růstu cca 8 % ročně,“ konstatuje Ondřej Buršík z Metrostav Development. Trh však bude podle něj vysoce selektivní. Zatímco malé dispozice v rozvojových lokalitách zůstanou likvidní, luxusní segment a velké byty cenově také porostou, ale budou vykazovat delší dobu prodeje (absorption rate).

Financování bytů prostřednictvím bankovního sektoru vykazuje známky stabilizace. „Hypoteční klienti postupně přijali fakt, že úrokové sazby se pravděpodobně nevrátí na úroveň z minulých let,“ uvádí Petr Fiala. Přestože se sazby aktuálně drží kolem hranice 4,9 %, rezidenční trh to neparalyzuje. „Ve druhé polovině roku očekáváme pokračování růstového trendu, přičemž tempo růstu cen se může pohybovat poblíž dlouhodobého průměru okolo 8 až 10 % ročně,“ odhaduje Fiala.

Marianna Aydinyan předvídá, že druhé pololetí bude zkouškou kvality produktů: „Nejlépe si povedou projekty a nemovitosti s jasnou přidanou hodnotou – kvalitní architekturou, dobrou dopravní dostupností, promyšlenými dispozicemi, energetickou úsporností. U průměrných nebo špatně naceněných nemovitostí bude prodej náročnější. Pro developery proto bude klíčové pracovat s přesnými daty, realistickou cenotvorbou a cílenou komunikací.“ Určité signály strukturálního nesouladu zmiňuje i Pavel Velebil: „Objevilo se několik projektů, které doprodávají poslední byty až po kolaudaci. Může to ukazovat, že se část nabídky nepotkává s poptávkou.“

Yishai Furman přináší divergentní pohled na cenovou stratifikaci u nové výstavby. Zatímco část trhu hovoří o stírání cenových rozdílů mezi centrem a periferií, Furman předpovídá rozevírání nůžek: „Cena 200 000 Kč/m² u projektů v dobrých lokalitách už nepředstavuje žádnou nepřekročitelnou hranici. Můj odhad je, že u špičkových projektů bude v blízké budoucnosti akceptována cenová hladina 250 000 až 300 000 Kč/m². Na druhou stranu projekty na okraji Prahy nabídnou řešení pro dostupné bydlení s polovičními cenami oproti těm zmiňovaným. To znamená, že propast mezi cenami v centru města a na okraji Prahy se prohloubí. Věřím, že v nejbližší době lze očekávat více cenově dostupných projektů, které uspokojí poptávku po tomto typu produktu.“

Metropolitní plán a legislativní limity nabídkové strany

Klíčovým faktorem, který může rezidenční výstavbu v delším horizontu ovlivnit, je legislativa a městské plánování. V této oblasti panuje mezi developery vysoká obezřetnost z důvodu administrativních bariér. „Zahlcení stavebních úřadů žádostmi podanými ještě před digitalizací a chaos kolem nového stavebního zákona se projevily ve zpomalení vydávání nových povolení, což se dříve či později promítne do dalšího zdražování,“ varuje Viktor Peška z Crestylu. Nabídka nových bytů podle něj z tohoto důvodu zůstane poddimenzovaná.

Velká očekávání se proto upínají k novému územnímu plánu hlavního města. Ondřej Buršík vkládá naději do nově schváleného Metropolitního plánu, který po letech vyjednávání dává dalšímu rozvoji jasná pravidla. Stejný postoj zaujímá i Diana James: „Pozitivním impulzem do budoucna je Metropolitní plán, který může díky změnám využití některých pozemků a navyšování kapacit pro výstavbu přispět k postupnému odemykání nových rozvojových lokalit a rozšíření rezidenční nabídky v Praze.“ Podle jejich analýzy lze ve druhém pololetí očekávat stabilní vývoj trhu a umírněný růst cen, tažený zejména prémiovým segmentem.

Dokud se však změny v územním plánování reálně nepromítnou do objemu zahajovaných staveb, status quo se nezmění. „Můj odhad je, že dokud nevstoupí v platnost Metropolitní plán a na trhu nebudou k dispozici desítky nových projektů, tato situace se nezmění. Pokud vezmete v úvahu také omezenou kapacitu stavebních firem, znamená to, že projektů sice bude přibývat, ale nabídka stavebních kapacit bude nižší. To může vést k růstu stavebních nákladů, což růst cen bytů nezastaví,“ uzavírá Yishai Furman. Pražský rezidenční trh tak v druhé polovině roku 2026 sice opouští spekulativní hysterii, avšak k cenové korekci směrem dolů nemá žádný fundamentální důvod.