Nová pravidla průmyslu. Julie Paulson přináší do Urbanity západní zkušenosti i dravost asijských trhů
Tradiční poučka průmyslových developerů „lokalita, lokalita, lokalita“ už na dnešním trhu neobstojí. Obchodní ředitelka společnosti Urbanity Julie Paulson přichází s mezinárodními zkušenostmi a jasnou misí: posunout udržitelné a komunitní výrobní kampusy na další úroveň. Vysvětluje, proč se bez energetické nezávislosti neobejde žádná moderní továrna a proč se v industriálním parku vyplatí mít kavárnu i lékařskou péči.
Když vstoupíte do tradičního průmyslového parku za městem, scénář bývá podobný. Nekonečné šedé haly, hradby z palet, dunění kamionů a sterilní prostor, z něhož zaměstnanci po skončení směny odcházejí co nejrychleji domů. Monotónní krabice dimenzované výhradně pro přesun zboží tvořily po dekády páteř evropského hospodářství, jenže tento model naráží na své limity. Moderní automatizovaná výroba vyžaduje diametrálně odlišný přístup a totéž platí pro lidi, kteří v ní pracují.
Do této proměny trhu vstupuje nemovitostní skupina Urbanity s konceptem komunitních výrobních kampusů. Místo izolovaných zón vytváří prostory propojené s okolím, které spojují architekturu, pokročilou energetiku a občanskou vybavenost. Klíčovou roli v další fázi růstu společnosti přebírá její obchodní ředitelka Julie Paulson. Mezinárodní zkušenosti získávala v globálních společnostech jako IBM, KPMG či P3, kde se zaměřovala na obchodní strategii a business development.
V našem oboru se dlouhá léta říkalo 'lokalita, lokalita, lokalita'. Dnes bychom to spíše upravili na 'lokalita, energie, pracovní síla'.
Od izolovaných hal k městským čtvrtím
Filozofie, s níž Urbanity přistupuje ke stavbě výrobních areálů, znamená rozchod s konvenční stavitelskou praxí. Místo monofunkčních ploch vzniká prostředí svázané s okolním urbanismem.
„Tradiční průmyslové parky byly dlouhou dobu navrhovány především jako místo pro výrobu a logistiku. My se na kampusy díváme jinak – jako na prostředí, kde lidé tráví významnou část svého dne. Proto vedle samotných výrobních hal řešíme i kvalitu veřejného prostoru, zeleň, služby, možnosti odpočinku nebo aktivního pohybu,“ popisuje Julie Paulson.
Tento přístup stírá hranice mezi průmyslovou zónou a okolím. Vytváří funkční prostor, který působí jako přirozená součást obce. „Naším cílem je vytvářet kampusy, které fungují jako součást města, nikoliv jako uzavřené průmyslové zóny. Důležitá je snadná a rychlá dopravní dostupnost, propojení se samotnou obcí i prostor pro společné setkávání zaměstnanců jednotlivých firem. Kvalitní prostředí prokazatelně velmi pozitivně ovlivňuje produktivitu, spokojenost lidí i dlouhodobou atraktivitu lokality. Vnímají to i výrobní firmy, které sami vyhledávají kvalitnější pracovní prostředí a podmínky. Mezi tímto konceptem a reálnou potřebou tedy vidíme funkční synergii,“ vysvětluje obchodní ředitelka.
Nedostatek kvalifikované pracovní síly trápí většinu výrobních podniků. Zeleň, architektura a občanská vybavenost přímo v místě výkonu práce se tak stávají rozhodujícím faktorem při náboru.
„Naši nájemci stále častěji zmiňují, že prostředí kampusu je součástí jejich značky zaměstnavatele. Zaměstnanci oceňují zeleň, kvalitní zázemí, možnosti stravování, venkovní relaxační zóny a dobrou infrastrukturu. Dnes už firmy nesoutěží jen o zákazníky, ale především o talentované zaměstnance. Moderní výrobní firma potřebuje nabídnout kvalitní pracovní prostředí stejně jako kancelářské společnosti,“ upozorňuje Julie Paulson.
Svatá trojice dneška: Lokalita, energie a pracovní síla
Vedle lidského faktoru promlouvá do plánování průmyslových nemovitostí postupující automatizace, robotizace a digitalizace. Pokročilé technologie zvyšují nároky výrobních i logistických hal na spotřebu elektrické energie.
„Jedná se o velmi výrazný trend, který je v některých evropských zemích, například v Nizozemsku, už dnes jednou z hlavních rozvojových výzev. Nedostatečná kapacita elektrické sítě tam v řadě lokalit omezuje vznik nových projektů i rozšiřování těch stávajících,“ popisuje vývoj ředitelka a dodává: „Vyšší požadavky na příkon přitom nejsou doménou pouze výrobních podniků. Stejný trend pozorujeme také u logistických společností, které stále více automatizují své provozy a nasazují robotická řešení a automatické skladové systémy.“
Tradiční realitní pravidlo stavící úspěch projektu výhradně na poloze tak ztrácí výhradní platnost. Bez dostatečného příkonu a lidí zůstává i výhodný pozemek nevyužitý.
„V našem oboru se dlouhá léta říkalo 'lokalita, lokalita, lokalita'. Dnes bychom to spíše upravili na 'lokalita, energie, pracovní síla'. Kvalitní lokalita zůstává klíčová, ale stejně důležitá je dostupnost dostatečného příkonu a možnost získat kvalifikované zaměstnance. Právě kombinace těchto tří faktorů dnes často rozhoduje o tom, kde se investoři rozhodnou svůj projekt realizovat,“ doplňuje.
Zajištění dostatečného příkonu proto vyžaduje plánování od prvního momentu. „Energetickou infrastrukturu řešíme od úplného začátku projektu. Už při výběru lokality analyzujeme dostupnou kapacitu distribuční sítě a jednáme s distributory o možnostech jejího posílení. Koncept skupiny Urbanity je založen i na úzké spolupráci s obcí či městem, což přináší dobrou synergii. Díváme se na rezervy v příkonu či bateriová úložiště.“
Energie se stává jedním z hlavních kritérií při plánování průmyslových lokalit – vedle samotné polohy a dostupnosti pracovní síly.
Odolnost vůči šokům a energetická bezpečnost
Geopolitická nestabilita v posledních letech ukázala zranitelnost tradičních energetických sítí. Vlastní výroba energie a odklon od fosilních paliv přestávají být pro firmy pouhým plněním ESG strategií – stávají se otázkou jistoty provozu.
„Pro Urbanity jsou dnes již naprostým standardem fotovoltaické elektrárny na střechách, velkokapacitní bateriová úložiště, tepelná čerpadla, rekuperace, využívání emisního tepla z výrobního procesu na vyhřívání a ohřev TUV,“ uvádí obchodní ředitelka. Klíčová je přitom práce s reálnými daty: „Skutečně klíčové je pak reálné využití veškerých technologických řešení a obnovitelných zdrojů energie, které mají klienti u nás v kampusu k dispozici. Právě proto sledujeme a vyhodnocujeme data v reálném čase. S našimi klienty pak aktivně spolupracujeme na optimalizaci provozu budov a navrhujeme konkrétní úsporná opatření.“
Podniky zohledňují riziko cenových výkyvů fosilních paliv, které se okamžitě promítají do výrobních nákladů. Stabilita se tak stává hlavním cílem.
„Motivace se liší podle typu firmy, ale dnes už nejde jen o ESG. Firmy budou stále častěji implementovat strategie založené na principu antifragility, které jim pomohou minimalizovat dopady neočekávaného růstu nákladů. Každý neočekávaný vývoj cen fosilních paliv může mít pro firmy významné ekonomické dopady; do výrobních nákladů se promítají takřka okamžitě. Energetická bezpečnost a stabilní předvídatelnost změn nákladů je proto stejně důležitá jako jejich samotná výše,“ zdůrazňuje obchodní ředitelka.
Geopolitické souvislosti tak urychlují transformaci sektoru. „Domnívám se, že právě současná geopolitická situace může urychlit přechod k obnovitelným zdrojům energie. Nejen z pohledu udržitelnosti a ESG, ale zejména jako způsob, jak zvýšit odolnost podnikání, snížit závislost na výkyvech cen energií a získat větší kontrolu nad provozními náklady,“ doplňuje.
Standard budoucnosti: Služby i sdílená energie
Očekávání trhu v propojení komunitního urbanismu a energetické nezávislosti se v nadcházejících letech výrazně promění. Prvky považované za nadstandard se stávají běžnou normou.
„To, co je dnes stále ještě nadstandardním přístupem ve výstavbě průmyslových hal se zřejmě stane téměř normou. Firmy budou žádat lokality, které jim nabídnou nejen kvalitní budovy, ale také moderní technologie, stabilní energetickou infrastrukturu, možnost využívat vlastní obnovitelné zdroje, inteligentně řídit spotřebu energie a prostor pro další růst. Stejně důležité bude i atraktivní prostředí, které pomůže přilákat a udržet kvalitní zaměstnance,“ nastiňuje budoucí vývoj Julie Paulson.
Poptávka po službách v rámci komunitního urbanismu roste, což dokládá i praxe v konkrétních lokalitách. „V rámci komunitního urbanismu bude ze stran firem poptávka právě po službách a podmínkách, které nabízíme v Tachově již dnes, tj. estetika, design, promyšlené a funkční společné prostory, kavárna, restaurace, lékařská péče,“ dodává ředitelka.
Budoucnost evropského průmyslu směřuje k hlubší energetické propojenosti celých zón, kde se energie stává jedním z hlavních kritérií plánování.
„Energetická nezávislost se dlouhodobě a čím dál více intenzívněji řeší napříč Evropou. V některých zemích západní Evropy, zejména v Nizozemsku, se kvůli přetížené elektrické síti plánují nové průmyslové areály jako energeticky propojené celky, kde firmy sdílejí výrobu, akumulaci i spotřebu energie prostřednictvím tzv. energy hubs. Energie se tak stává jedním z hlavních kritérií při plánování průmyslových lokalit – vedle samotné polohy a dostupnosti pracovní síly,“ vysvětluje Julie Paulson a uzavírá: „Právě proto všechno je z dlouhodobého hlediska investice do udržitelných výrobních kampusů dbajících na komunitní život a komplexní potřeby lidí zde pracujících racionální a smysluplná.“
