Dobrý obchod nepočká. V miliardovém developmentu rozhoduje čas, ne jen kapitál

„Když se podíváte na český trh financování před několika lety, existovaly v zásadě dva světy. Na jedné straně banky — silné, stabilní, ale často pomalé a procesně svázané. Na druhé straně část nebankovního trhu, která sice nabízela rychlost, ale ne vždy měla profesionální úroveň, kterou podnikatelé hledají pro svoje projekty,“ popisuje výchozí situaci Lukáš Blažek, obchodní ředitel Ronda Invest. Právě v této tržní mezeře začala společnost budovat svou pozici. „My jsme od začátku cítili, že existuje prostor pro projekt, který spojí disciplínu typickou pro finanční instituce s flexibilitou typickou pro podnikatelské prostředí,“ dodává.

Rychlost jako nejcennější komodita                                                   

V developmentu a akvizičním financování je čas často luxusem, který rozhoduje o úspěšné realizaci nebo krachu celé transakce. Pokud se na trhu objeví atraktivní nemovitost, tradiční schvalovací procesy mohou být pro investory fatální brzdou.

„Ve finále nejde jenom o peníze. Kapitál je dnes dostupný v různých formách. Skutečná hodnota je v rychlosti rozhodovacích procesů a schopnosti přizpůsobit strukturu financování potřebám klienta,“ vysvětluje ředitel. Podle jeho zkušeností se velká část projektů rodí pod časovým tlakem, kdy developer potřebuje jednat okamžitě. „V developmentu nebo akvizičním financování často rozhoduje čas. Když čekáte šest týdnů na schvalovací kolečko, bývá často dobrý obchod pryč.“ „Právě proto je pro nás klíčové umět reagovat opravdu rychle. Klientům jsme schopni posoudit žádost zpravidla do dvou pracovních dní a samotné financování poskytnout už od deseti pracovních dní v případě doložení všech nezbytných dokladů. V situaci, kdy developer potřebuje rychle zajistit akvizici nebo rozběhnout projektovou fázi, je to často zásadní konkurenční výhoda.“

Podnikatelé proto stále častěji vyhledávají partnery, kteří dokážou opustit rigidní šablony. „Podnikatelé dnes oceňují skutečnost, že s nimi mluví někdo, kdo rozumí jejich situaci. Nepracujeme stylem, tady je tabulka a do ní se musíte vejít. „Každý projekt má jiné potřeby, proto financování nastavujeme individuálně — od menších úvěrů v jednotkách milionů až po financování ve výši více jak 150 milionů korun. Často vstupujeme už ve fázi projektu nebo předdeveloperské přípravy, kde bývá flexibilita financujícího partnera pro klienta zásadní, přičemž od developerů nevyžadujeme předprodeje.“ Právě tam vzniká rozdíl mezi standardním financováním a skutečným partnerstvím,“ říká Blažek.

Tento přístup se promítá do reálných výsledků. Od vzniku společnosti Ronda Invest profinancovala projekty přes 4 miliardy korun a investorům na výnosech vyplatila přes 350 milionů korun. „To podle mě ukazuje, že takto nastavený model financování může být zároveň rychlý, flexibilní i velmi profesionální,“ podotýká Blažek.

Nejprve člověk, potom čísla

Při posuzování nových příležitostí volí společnost specifickou posloupnost kroků. Tradiční finanční analýza a tvrdá data jsou samozřejmě nezbytností, první kontakt se však nese v úplně jiném duchu.

„Paradoxně ne hned samotný projekt, ale nejvíc mě zajímá člověk, který za ním stojí a hodnoty, které do byznysu přináší,“ reaguje obchodní ředitel na otázku, co je pro něj při úvodním jednání nejdůležitější. „Projekt se dá upravit, ekonomický model přepočítat, struktura financování nastavit jinak. Ale charakter podnikatele nezměníte.“

Vedle historie a zkušeností developera hraje klíčovou roli transparentnost a realismus. Schopnost přiznat slabá místa je paradoxně tou nejlepší vizitkou. „Sledujeme samozřejmě zkušenosti, historii projektů nebo kvalitu zajištění, ale velmi důležitý je pro nás také způsob přemýšlení klienta. Jak mluví o riziku, jak transparentně komunikuje případné komplikace a omezení. Zkušený developer totiž většinou nemluví jen o očekávaných úspěších projektu, ale umí velmi přesně popsat i jeho slabá místa. A právě to je často známka profesionality,“ doplňuje obchodní ředitel.

„Máme klienty, kteří s námi začínali v našem prvním obchodním roce 2018 a spolupracují s námi dodnes. Jsme velmi silní v opakovaném financování. Detailní znalost našich stávajících klientů nám totiž umožňuje celý proces následného financování zásadně urychlit.“

Umění říct „ne“ jako ochrana investorů

V současném komplikovaném geopolitickém a ekonomickém prostředí nabývá řízení rizik zcela nový rozměr. Zatímco v dobách konjunktury inklinuje trh k optimismu, zdravá obezřetnost se ukazuje jako nejlepší strategie pro horší časy.

„Na trhu bývá nejvíc rizika často právě ve chvíli, kdy si všichni myslí, že žádné riziko neexistuje – klienti často přestávají být ostražití a jsme to právě my, kdo je na to upozorňuje,“ varuje Lukáš Blažek. K analýze rizik proto přistupuje pragmaticky. „Jsme poměrně konzervativní v tom, jak nad rizikem přemýšlíme. Standardně pracujeme se zajištěním nemovitostí kolem 70 % LTV, což nám umožňuje držet vyvážený poměr mezi flexibilitou pro klienta a ochranou investorského kapitálu. Každý projekt musí dávat smysl nejen ve chvíli, kdy je trh nahoře, ale i v momentě, kdy přichází zpomalení. Velmi důležitá je pro nás zkušenost klienta, jeho bonita, lokalita a realistická ekonomika projektu. A stejně důležitá je i naše vlastní disciplína. Umět někdy říct „ne” a neposkytnout úvěr je ve financování velmi důležitý moment, který tvoří ochranu našich investorů.“

Ronda Invest sází na model, kde je sama ekonomicky zainteresovaná na úspěchu každého schváleného úvěru. „Dlouhodobě stavíme na tom, že do projektů vstupujeme velmi selektivně a sami jsme v nich vždy prvním a hlavním investorem. Tím dáváme investičnímu trhu jasný signál, že danému projektu skutečně věříme i vlastním kapitálem. Jak je vidět, tak tento konzervativní přístup k řízení rizik je důvod, proč máme od vzniku společnosti stoprocentní úspěšnost ve vyplacení investorských jistin i výnosů. A to klienti velmi oceňují,“ vysvětluje ředitel.

Nová éra nebankovního financování

Vnímání nebankovních platforem prošlo v očích českých podnikatelů zásadní evolucí. Už se nejedná o konkurenční boj, ale o efektivní symbiózu různých finančních nástrojů. Typickým příkladem jsou situace, kdy klienti potřebují překlenovací financování či kapitál pro předdeveloperskou fázi, aby mohli rychle koupit pozemek nebo objekt, a po stabilizaci projektu přecházejí do standardního bankovního režimu.

„Dříve bylo nebankovní financování často vnímané jako nouzové řešení. Dnes ho stále více podnikatelů používá jako standardní součást finanční strategie,“ popisuje Blažek posun na trhu. „Podnikatelé pochopili, že bankovní a nebankovní financování nejsou dva soupeřící světy. Naopak se často velmi dobře doplňují.“

S rostoucí zralostí trhu se zvyšují i nároky na samotné platformy. „Trh se obecně výrazně profesionalizuje. A spolu s tím rostou i nároky klientů — na rychlost, transparentnost i kvalitu partnera,“ dodává s tím, že se mění i chování samotných investorů. „V posledních měsících je navíc vidět, že například crowdfundingový trh začíná mnohem citlivěji rozlišovat mezi společnostmi, které pouze distribuují investiční příležitosti, a těmi, které mají skutečně silně nastavené řízení rizik. A to jak z pohledu samotných investorů, tak příjemců úvěru. Celý trh postupně dospívá. Investoři i klienti dnes mnohem více řeší stabilitu partnera, kvalitu projektů a transparentnost. To je podle mě správný vývoj. Nebankovní financování už dnes není jen o rychlosti kapitálu, ale o dlouhodobé důvěryhodnosti celé platformy.“

Budování reálného světa

Práce v oblasti developmentu s sebou nese specifickou dynamiku. Na rozdíl od digitálních produktů či abstraktních služeb zanechává realitní byznys hmatatelnou stopu v krajině i ve městech.

„Baví mě energie lidí, kteří něco odhodlaně budují. Development je obor, kde se neustále něco děje. Je v něm kombinace strategie, obchodu, psychologie i schopnosti nést odpovědnost. A mě dlouhodobě baví pracovat s lidmi, kteří mají odvahu dělat velká rozhodnutí,“ dodává Lukáš Blažek. Právě hmatatelné výsledky jsou pro něj největší motivací. „Navíc za každým projektem je vidět reálný výsledek. Nevytváříte abstraktní produkt — vznikají nové budovy, čtvrti, projekty, které mění okolí a mají dopad na kvalitu života nás všech. A osobně mě baví i skutečnost, že tento obor je hodně o vztazích. Po letech už často nespolupracujete jen na úrovni ‚věřitel–klient‘, ale vzniká skutečné partnerství.“

Cílem společnosti Ronda Invest v evropském prostoru je budování stabilní pozice založené na dobrých výsledcích a spokojenosti našich úvěrových klientů, jakož i investorů. „Nemáme ambici být nejhlasitější firma na trhu. Mnohem důležitější je pro nás dlouhodobá reputace a kvalita vztahů. Ideální stav je, když si nás klient spojí s tím, že jsme partner, který mu byznysově pomůže růst,“ uzavírá obchodní ředitel. „V byznysu je dlouhodobá spokojenost klientů to nejcennější aktivum, které máte. A toto je naprostým základem firemní kultury Ronda Invest.“