Kapitál nestačí, města musí tvořit vizi. Karim Rachidi staví na zelené louce i v ekonomickém myšlení

Otevřít galerii, fotografie 1 z 3

Pohled Rachidiho na architekturu a formování městského prostoru byl od počátku ovlivněn prolínáním odlišných světonázorů. Dětství a mládí prožité mezi Marokem a Francií mu dalo nadhled, který dodnes využívá při překračování lokálních konvencí. „Měl jsem štěstí, že jsem vyrůstal na pomezí dvou velmi odlišných kultur. A asi jako každý, kdo si prošel něčím podobným, mám tendenci hledat inspiraci nejen ve svém bezprostředním okolí, ale i jinde – díky tomu snadněji překračuji lokální zvyklosti. Někdy je to prospěšné, jindy méně, ale rozhodně jde o jeden z faktorů, které mě v profesním životě ovlivňují nejvíce,“ vysvětluje v rozhovoru exkluzivně pro Adresu.

Zásadní zkušenost pro jeho pozdější směřování představovalo francouzské prostředí, které nabízí propracovaný systém sociálního a dostupného bydlení. „Francie má skvěle fungující systém dostupného nájemního bydlení. Za těch dvacet let jsem tam vystřídal přes dvanáct různých bytů. I s velmi nízkým studentským příjmem jsem si mohl dovolit bydlet sám ve slušném malém bytě, což mi obrovsky pomohlo. Srovnání se situací v Česku mi pak otevřelo oči a ukázalo, jak moc je zdejší stav problematický. I to byl důvod, proč jsem se o dostupné bydlení začal hlouběji zajímat,“ popisuje moment, kdy se rozhodl více zabývat strukturálními problémy realitního trhu.

Nezávislost na velkých korporátních strukturách a touha ovlivňovat stavby dál, než kam dosáhnou pouhé skici na papíře, ho přivedly k založení vlastní společnosti hned na počátku kariéry. S odstupem času však přiznává, že rozhodnutí postavit se na vlastní nohy neslo i dávku mladické nerozvážnosti. „Mládí, svoboda, naivita. A taky trochu peníze. Na začátku kariéry se mi dělaly kompromisy jen ztěžka, a tak jsem potřeboval vlastní firemní strukturu. Dnes už mnohem lépe vnímám důležitost týmové práce. Nelituji toho, jak jsem začal, ale nyní bych na to už šel jinak,“ přemítá.

Proč nestačí jen kupovat pozemky: Keynes, Polanyi a deformovaný trh

Zatímco většina hráčů na developerském trhu vyznává přísně pravicovou logiku neomezeného trhu, Rachidi se otevřeně hlásí k udržitelným a sociálně vyváženým ekonomickým konceptům. Přirovnání k jednoznačně vyhraněným směrům však odmítá. „Pravičáci o Keynesovi tvrdí, že je levičák, a levicově zaměření lidé zase říkají, že je pravičák. V tom s ním cítím určitou spřízněnost. V každém případě chovám k jeho práci a vizím velký respekt a myslím, že si zaslouží být i nadále studován,“ podotýká s tím, že ještě hlubší inspiraci čerpá z díla ekonomického historika Karla Polanyiho.

„Ten vytvořil podle mě nejlepší diagnostiku moderní ekonomie, když přesně popsal, jak se půda, práce a peníze postupně staly komoditami. Právě tyto procesy nejsilněji určily dnešní směřování historie. To by se mělo učit už od školy, aby děti pochopily, proč a jak tento kurz změnit – a to bez zbytečného odkladu a konfliktů,“ zdůrazňuje Rachidi. Řešení současné ekonomické situace vidí v posílení poptávky na straně slabších vrstev obyvatelstva: „Patřím mezi ty, kteří by chtěli ekonomiku stimulovat posílením poptávky, přičemž největší potenciál růstu leží u sociálně slabší poloviny obyvatelstva. Díky tomu pak přirozeně vzniká množství nových podnikatelských příležitostí. Pozor ale – ekonomika není všechno. Je potřeba si uvědomit, že naše společnost je sice technologicky velmi pokročilá, ale její instituce a právní systém zůstávají zastaralé. Věřím, že se na nás naše vnoučata budou dívat jako na velmi nevyspělou generaci, která nechala sebedestruktivní ekonomiku řídit až příliš primitivními tržními pravidly.“ Dodává rovněž: „Pokud se mezi levicové postoje počítají i ty, které prosazují udržitelný svět s nižší mírou nerovnosti, pak se k nim hrdě hlásím. A nejlepší na tom všem jsou stejně ty zábavné večery plné politických debat s přáteli.“

Tento filozofický pohled přenáší i do kritiky českého prostředí developmentu, které je podle něj až příliš zjednodušeno na pouhou spekulaci s půdou. „V České republice je development převážně o nákupu pozemků – trh s nimi je vysoce spekulativní a vyžaduje čím dál větší objemy kapitálu. Developerská činnost tak často nepředstavuje ani tak odbornou profesi jako spíše čistě investiční segment, kde je úspěch téměř zaručen, pokud disponujete dostatečným kapitálem. Pak už stačí jen najmout šikovného architekta, trpělivě vyčkat na stavební povolení a zisk je jistý,“ poukazuje na česká specifika.

Inspiraci pro posun k větší kvalitě vidí v zahraniční praxi, například v Německu, Francii či v Maroku, kde v roce 2017 založil pobočku a využil dynamiku tamního trhu. Vzpomíná na získání zakázky v Maroku: „Z vlastní zkušenosti mohu popsat získání velké zakázky v marocké Casablance. Město tam založilo neziskovou společnost pro tzv. land development. Tato entita vypsala otevřenou soutěž pro developery, do níž jsme se přihlásili v konkurenci několika velkých mezinárodních hráčů. Vedle nabídkové ceny za pozemek jsme museli předložit architektonický návrh i kompletní funkční koncept a projít několika koly hodnocení. Náš návrh nakonec zvítězil díky multifunkční náplni a pestré architektuře. Přestože jsme nenabídli nejvyšší sumu za pozemek, získali jsme výhodné platební podmínky, které nám pomohly k lepšímu financování, a my jsme se tak mohli naplno soustředit na to nejdůležitější – samotnou stavbu. Takový přístup by Česku nesmírně prospěl. Vyžadovalo by to však, aby města a stát přestaly své pozemky rozprodávat, a naopak je začaly nakupovat a urbanisticky rozvíjet.“

Otevřít galerii, fotografie 2 z 3

Cesta z krize bydlení: Francouzské nástroje a paralýza českých schvalování

Problematičnost českého trhu s bydlením spatřuje Rachidi především v absenci propracovaných nástrojů kooperace mezi veřejným a soukromým sektorem. Ve Francii přitom existuje řada mechanismů, které by byly přenositelné i do tuzemské praxe. „Ve Francii mají obce povinnost zajišťovat dostupné nájemní bydlení až pro 25 % obyvatel. Ty, které cíl nesplní, čelí finančním sankcím. Velmi zajímavým nástrojem, který vznikl poměrně nedávno v roce 2017, je BRS (Bail Réel Solidaire). Jde o právní úpravu, která umožňuje vlastnit budovu, ale nikoliv pozemek pod ní. Ten zůstává ve veřejném majetku. Rodina si díky tomu může pořídit bydlení o 20 až 40 % levněji v závislosti na lokalitě,“ uvádí konkrétní příklady.

Dále upozorňuje na francouzský systém polostátních developerů: „Funguje tam také institut polostátních developerů, kteří zajišťují veškerou agendu spojenou s výstavbou, na niž municipality samy nemají kapacity. Tyto společnosti pracují s omezeným ziskem a výměnou za to mohou mimo jiné využívat státní pozemkový fond, mají přístup ke zvýhodněnému financování a uplatňují sníženou sazbu DPH. V roce 2018 působilo takových subjektů přibližně 750, což jasně ukazuje, jak úspěšný tento model je.“

Za účelem odborné podpory samospráv v Česku zakládal Institut městského rozvoje. Při práci s českými městy však naráží na systémové limity a politickou roztříštěnost. „Jako největší překážka se ukazuje zvládnutí realizace projektu během jednoho volebního období, což je téměř nemožné. Nízká motivace, nedostatečné technické zázemí, a především neúměrně dlouhé schvalovací procesy způsobují, že tyto projekty postupně vypadávají z prioritní agendy starostů,“ uvádí Rachidi a dodává: „Náš institut na to upozorňuje již od roku 2015 a teprve v posledních letech se tuto mezeru snaží zaplnit dotační a úvěrové programy Národní rozvojové banky a Státního fondu podpory investic. Z našeho pohledu jde zatím stále o příliš malé měřítko, je však vidět, že se věci dávají do pohybu, což je pozitivní krok.“

Zásadním kamenem úrazu zůstává rychlost povolovacích procesů. Rachidi proto v této souvislosti formuluje čtyři hlavní oblasti pro legislativní reformu: „Do procesů vstupuje příliš mnoho ministerstev s odlišnými zájmy. Konečné rozhodnutí by mělo spadat pod jediný rezort a případné odvolání by měl řešit soud.“ Zároveň upozorňuje na přemíru detailů v prapůvodní fázi, jelikož systém vyžaduje řešení mnoha technických detailů ještě před zahájením stavby, což celý proces extrémně prodlužuje. Postačilo by přitom, kdyby se soulad s regulemi dokládal až jako podmínka ke kolaudaci. Klíčem ke zrychlení je podle něj také přenesení kontrolní činnosti státu na soukromý sektor, který by od úředníků převzal část administrativní zátěže i odpovědnosti. Reformu pak uzavírá požadavek na jasné urbanistické regulativy, což znamená, že by města měla výrazněji investovat do vlastních týmů urbanistů a koncepčního plánování.

Vzdělávání nové generace architektů a nepopulární pravda o ekologii

Kromě developerské a investiční činnosti předává svoje zkušenosti studentům na mezinárodní architektonické škole ARCHIP, kde vyučuje management v architektuře a developmentu. Snaží se je připravit na realitu stavebního trhu bez příkras. „Snažím se studentům především vysvětlit nepsaná pravidla hry ve stavebnictví, aby je v praxi nic nezaskočilo a aby pochopili, že pouhé navrhování pěkných budov nestačí. Chci jim ukázat, jak klíčové je sestavit fungující tým, protože architektura je stále komplexnější obor. Často s nadsázkou říkáme, že nejlepší způsob, jak vést úspěšnou kancelář, je architekturu vůbec nedělat, ale pouze řídit tým specialistů,“ vysvětluje vyučující. Studentům odkrývá finanční principy a navrhuje vytváření joint venture modelů přímo s majiteli pozemků.

Zároveň s nimi probírá blížící se transformaci stavebnictví v konfrontaci s klimatem. V otázkách ekologie u vlastních komerčních projektů si však nebere servítky a odmítá iluze marketingu. „Rád bych vám vyprávěl o tom, jak developeři budou stavět čím dál zelenější budovy, jak lidská kreativita objeví zcela čisté zdroje energie a jak díky tomu hravě udržíme globální oteplování pod hranicí 2,5 stupně. Byl by to ale jen další greenwashing. V této oblasti přiznávám, že věřím spíše radikálnějším řešením, jako je například vysoká uhlíková daň, a k tomu postupné výrobní omezení“ říká na rovinu.

Otevřít galerii, fotografie 3 z 3

Návrat k městským státům: Vize decentralizované budoucnosti

Vedle byznysu, výuky, studování historie a filosofie či rodinného života se Karim Rachidi věnuje hudební produkci v rámci vlastního labelu Baracca Records. Všechny tyto různorodé role se protínají v jeho pohledu na budoucnost urbanismu. Ideální moderní město podle něj nevychází ze šablony, ale z míry autonomie a společenské soudržnosti.

„Podle mě neexistuje jeden univerzální ideál, je jich mnoho. Abychom mohli objevovat různorodé způsoby fungování, musíme dát městům větší míru samostatnosti. To znamená výraznější decentralizaci vůči státu, větší podíl na vybraných daních, posílení energetické i potravinové soběstačnosti a také rozvoj přímé demokracie a zapojení občanů. Skutečnou kvalitu bydlení a života totiž utváří sociální soudržnost ještě více než samotný urbanismus nebo architektura,“ myslí si developer.

Klíčovým hybatelem nadcházejících proměn měst bude podle jeho názoru probíhající přechod na elektrickou energii a lokální obnovitelné zdroje. „Historie ukazuje, že každou velkou změnu energetického režimu doprovázela hluboká společenská a politická proměna. Přechod od dřeva k uhlí pomohl zrodit kapitalismus, posun od uhlí k ropě pak přinesl globalizaci. Energie je totiž absolutním základem moderní ekonomiky. Dnes procházíme další takovou revolucí: postupným přechodem na elektrickou energii. Elektrické zdroje jsou ze všech nejméně geograficky koncentrované, což znamená, že je žádná globální mocnost nemůže snadno ovládnout. Vznikne obrovské množství lokálních zdrojů – doslova na střeše každé budovy,“ předpovídá.

Tato energetická nezávislost podle něj nakonec změní i samotnou politickou mapu světa. „Možná se tak, podobně jako před pěti a půl tisíci lety, města opět promění v malé městské státy, z nichž každé bude mít vlastní pravidla a zákony. V důsledku nevyhnutelného nuceného snížení spotřeby fosilních paliv a díky dostupné elektřině si už města nebudou muset konkurovat čistě dravým ekonomickým způsobem, ale budou usilovat o obyvatele skrze své kulturní a společenské bohatství. A možná tím opadne i hrozba velkých válek a jaderných konfliktů. Vím, teď už hodně sním, ale pevně věřím, že právě města, a nikoli státy, budou těmi platformami, které lidstvu umožní vytvořit pestrý a udržitelný svět,“ uzavírá Karim Rachidi.