Development se mění v diplomacii. Už to není jen o lokalitě, ale o vztazích, říká Ondřej Průcha
Tradiční developerská poučka o tom, že úspěch v realitách definují pouze tři faktory, ‚lokalita, lokalita a lokalita‘, přestává v moderním byznysu platit. Stavění bytů a kanceláří se proměnilo v komplexní disciplínu, která více než klasické inženýrství připomíná vrcholovou diplomacii a management lidských vztahů. Výstavba samotná tvoří už jen pomyslnou špičku ledovce, pod níž se skrývá složitá koordinace zájmů samospráv, ekologických standardů, finančních institucí a veřejnosti.
„Profese developera se za posledních deset až patnáct let výrazně proměnila,“ konstatuje Ondřej Průcha, garant MBA programu Strategie a řízení realitního developmentu na NEWTON University. Podle jeho slov je nutné zažité vnímání tohoto oboru kompletně redefinovat. „Dříve se často říkalo, že v developmentu rozhoduje především ‚lokalita, lokalita, lokalita‘. Dnes bych to upravil na ‚lokalita, důvěra a vztahy‘,“ vysvětluje Průcha hlavní posun v mentalitě trhu. Do popředí se dostává role developera jako dlouhodobého partnera veřejného sektoru, který již nevytváří pouze izolované objekty, ale celé městské organismy.
Partner měst, ne nepřítel veřejnosti
Transformace oboru s sebou nese také nutnost změnit způsob, jakým komerční výstavbu vnímá široká veřejnost. Historický narativ, který stavební investory stavěl do role dravců maximalizujících zisk na úkor veřejného prostoru, se pod tlakem moderních urbanistických trendů začíná rozpadat. Současné projekty vyžadují od počátku dialog a integraci občanské vybavenosti.
„Development už dávno není jen o samotné výstavbě budov. Stále více se z developera stává partner měst a obcí, který pomáhá vytvářet prostředí pro kvalitní život,“ popisuje aktuální stav Ondřej Průcha. Moderní realitní byznys se musí dívat na projekty optikou celku, což s sebou nese enormní nároky na plánování. „Součástí práce je dnes urbanismus, práce s veřejným prostorem, doplňování občanské vybavenosti nebo hledání rovnováhy mezi potřebami obyvatel, samospráv a investorů,“ doplňuje garant programu na NEWTON University.
Tento přístup pak generuje i pozvolnou změnu společenského klimatu a přijetí nové výstavby ze strany obyvatel stávajících čtvrtí. „Zároveň se postupně mění i vnímání developerů veřejností. Už nejsou automaticky vnímáni jen jako ti, kteří ‚něco staví a komplikují okolí‘, ale stále častěji jako lidé, kteří pomáhají rozvíjet města a vytvářet nové městské části, kde se bude lidem dobře žít,“ podotýká Průcha.
Konec éry úzkých specialistů
S rostoucí komplexností projektů se zásadně mění požadavky na lidi, kteří tyto miliardové investice řídí. Doba, kdy stačilo mít v čele projektu excelentního stavaře nebo dravého obchodníka, je pryč. Úspěch dnes vyžaduje multioborový přehled a schopnost syntézy zdánlivě protichůdných proudů.
„Dnes už prakticky nejde vybrat jen jednu oblast. Úspěšný development stojí na schopnosti propojit všechny tyto disciplíny dohromady,“ upozorňuje Ondřej Průcha. Jednotlivé projekty jsou zatíženy dlouhými povolovacími procesy a proměnlivou makroekonomickou situací, což vyžaduje mimořádnou odolnost a flexibilitu managementu. „Developer musí rozumět technické stránce projektu, financování, legislativě i udržitelnosti. Zároveň ale musí umět komunikovat s veřejností, samosprávami, investory i budoucími klienty. Každý projekt je dnes mnohem komplexnější než dříve a často trvá řadu let, během kterých se mění ekonomická situace, potřeby měst i očekávání lidí,“ říká Průcha.
Klíčovou dovedností se tak stává umění vyjednávat a nalézat průsečíky tam, kde ostatní vidí konflikty. „Velký důraz je proto kladen na schopnost koordinovat různé odbornosti a hledat kompromisy. Nestačí být pouze technicky silný nebo pouze dobrý obchodník. Development je dnes hlavně o schopnosti spojovat lidi, názory a zájmy do funkčního celku,“ dodává.
Co chybí trhu: Nedostatek expertů se soft skills
Změna paradigmatu v realitním byznysu logicky naráží na limity lidských zdrojů. Na trhu práce se projevuje hlad po lidech, kteří dokážou překročit stín své původní úzké specializace. Požadavky na kandidáty se přitom liší podle seniority, přičemž u obou skupin hrají klíčovou roli specifické osobnostní předpoklady.
„U mladých lidí a juniorních pozic je dnes velmi důležitá především chuť učit se, přicházet s novými nápady a aktivně pracovat s technologiemi,“ popisuje Průcha situaci na trhu práce. Dynamika změn ve stavebnictví a legislativě totiž vyžaduje neustálou adaptaci. „Development se rychle mění a firmy potřebují lidi, kteří umí přinášet nové pohledy a posouvat zavedené procesy dál,“ doplňuje.
Skutečný oříšek pro personální ředitele developerských domů však představuje obsazování seniorních manažerských postů. Zde se technická expertíza stává pouhým základním předpokladem, nikoliv konkurenční výhodou. „U seniorních odborníků je pak klíčová kombinace hluboké technické znalosti a silných soft skills. Nestačí být pouze výborný odborník ve svém oboru,“ zdůrazňuje Ondřej Průcha. Hlavní náplní práce seniorů už totiž není rýsování nebo počítání tabulek, ale každodenní krizové řízení a komunikace. „Důležitá je schopnost vést jednání, komunikovat s partnery, uklidňovat složité situace a hledat řešení mezi často odlišnými zájmy jednotlivých stran. Právě kombinace odbornosti, zkušeností a komunikačních dovedností je dnes na trhu jedna z nejvzácnějších kompetencí,“ přiznává Průcha.
Výuka pro reálný svět
Tento personální deficit se snaží reflektovat i akademická sféra, která musí reagovat na reálné potřeby trhu. Poptávka studentů z řad mladých profesionálů směřuje jednoznačně od strohé teorie k praktickému know-how a rozvoji osobnostních dovedností, což potvrzují zkušenosti z výuky.
„Velmi dobře to vidíme například na našem programu MBA ‚Strategie a řízení realitního developmentu‘ na NEWTON University,“ ilustruje situaci Průcha. „Studenti mají zájem nejen o teoretické základy developmentu, ale především o praktické zkušenosti z reálných projektů. Během programu jsme s nimi sdíleli konkrétní postupy, zkušenosti z přípravy projektů i způsob rozhodování v praxi. Velký důraz jsme ale kladli také na soft skills – komunikaci, budování vztahů, vyjednávání, osobní rozvoj nebo práci s lidmi.“
Právě tento komplexní přístup se ukazuje jako jediná funkční cesta pro výchovu budoucích lídrů v oblasti real estate. „Kombinace odborných znalostí a praktických zkušeností se studentům velmi osvědčila. Závěrečná zpětná vazba ukázala, že jim vyhovoval mix technického know-how a lidské stránky developmentu, protože realitní development je dnes především o schopnosti propojovat obě tyto roviny,“ shrnuje garant programu.
Umělá inteligence jako asistent, ne šéf
Do řízení stavebních projektů a akvizičních analýz promlouvají stále výrazněji moderní technologie. Digitalizace a nástroje postavené na umělé inteligenci dramaticky zrychlují zpracování dat. Přestože jsou technologické inovace nepopíratelným přínosem, v developmentu narážejí na specifickou bariéru, kterou nelze algoritmizovat – lidský faktor.
„Nové technologie, digitalizace a AI jsou dnes obrovským pomocníkem a dokážou výrazně zvýšit efektivitu práce lidí, kteří s nimi umí správně pracovat. Pomáhají například s analýzami, přípravou podkladů, koordinací projektů, komunikací nebo zrychlením některých procesů,“ vypočítává Průcha technologické benefity. „Zároveň si ale myslím, že je velmi důležité nespoléhat se pouze na technologie. AI může být skvělý nástroj, ale nenahradí zkušenost, zdravý úsudek ani schopnost správně vyhodnotit situaci.“
Konečné rozhodnutí o nákupu pozemku nebo o ústupcích městu totiž žádný algoritmus na svá bedra nepřevezme. „Lidé musí rozumět developmentu i bez podpory technologií, protože zásadní rozhodnutí stále stojí na lidské odpovědnosti, zkušenosti a schopnosti vnímat širší souvislosti,“ konstatuje Ondřej Průcha s tím, že klíčová bude symbióza obou světů. „Budoucnost podle mě není o tom, že AI nahradí developery, ale o tom, že úspěšní budou ti, kteří dokážou propojit odborné zkušenosti s efektivním využitím moderních technologií.“
Základní stavební kámen: Umění naslouchat
Pokud má začínající nebo rostoucí profesionál v oblasti real estate uspět, musí si osvojit kompetence, které přesahují rámec běžného ekonomického či technického vzdělání. Schopnost navigovat projekt skrze spletitou síť zúčastněných stran rozhoduje o tom, zda projekt zůstane pouze na papíře, nebo se reálně promění v beton a sklo.
„Úspěšný člověk v developmentu dnes musí kombinovat technické znalosti s velmi silnými komunikačními a vztahovými dovednostmi. Nestačí rozumět pouze stavbě nebo financím,“ opakuje Průcha klíčovou tezi moderního developmentu. Každodenní realita manažera v tomto oboru je totiž permanentním vyjednávacím maratonem. „Development je obor, ve kterém se každý den potkáváte s investory, architekty, projektanty, úředníky, starosty, partnery, klienty i veřejností. A bez schopnosti s těmito lidmi komunikovat, hledat společnou řeč a budovat dlouhodobé vztahy dnes prakticky nejde realizovat kvalitní projekty.“
Závěrečné doporučení Ondřeje Průchy pro budoucí rozvoj v oboru real estate proto nemíří k technickým manuálům, ale k psychologii a osobnímu rozvoji. „Právě proto jsme i v našem MBA programu kladli důraz nejen na odborné know-how, ale také na soft skills, vyjednávání, komunikaci a osobní rozvoj. Development je totiž ve výsledku především práce s lidmi a schopnost spojovat různé zájmy do jednoho funkčního a dlouhodobě udržitelného celku,“ uzavírá garant programu na NEWTON University.
