Simon Johnson je Angličan, který si v devadesátých letech pro svůj život zvolil Česko, kde od roku 1996 žije. Developerské firmě Crestyl šéfuje už více než deset let, má za sebou mnoho staveb, které změnily tvář Prahy a Bratislavy a nyní se chystá zcela přetvořit zanedbané okolí brněnského Hlavního nádraží. Ale netváří se, že by ho Praha přestala bavit. Právě naopak. Po významných projektech, jako jsou Hagibor, libeňský DOCK nebo rekonstrukce Paláce Savarin, se chystá přinést život i do chátrajícího areálu v Šárce, kde firma brzy začne stavět rezidenční čtvrť.

Jak dnes žijí Češi oproti devadesátkám, kdy jste se sem přistěhoval?

To je velice dobrá otázka. Po pravdě řečeno, když jsem v Česku v realitách začínal, žádné rezidenční projekty tady nebyly. Měl jsem to potěšení vést výstavbu projektu Trinity Garden, který vznikal současně s jiným projektem v Bubenči. A to byly skutečně první dva rezidenční projekty střední vyšší třídy. V té době se prakticky veškeré nemovitosti prodávaly cizincům nebo velmi bohatým jednotlivcům, kteří nakupovali za hotovost. Pro místní obyvatele tehdy žádný hypoteční trh prakticky neexistoval. A když se podívám na dnešek, mám pocit, že trh s rezidenčními nemovitostmi je založen na silné střední třídě, na hypotečním trhu, lidé kupují bydlení do vlastnictví poprvé, podruhé nebo potřetí a dochází k pozoruhodné změně v tom, jak často jsou nyní lidé připraveni své bydlení měnit. Víte, před dvaceti lety se lidé stěhovali jednou za život, možná dvakrát. Dnes mají lidé daleko blíže k západnímu modelu, kdy se častěji stěhují. První byt si koupí za svobodna, pak s růstem kariéry si pořídí větší byt. S prvním nebo s druhým dítětem si zase koupí větší byt, nebo se stěhují do rodinného domu. Vyvinulo se zde něco, co je ve Spojeném království velmi běžné, takový západní aspekt toho, jak lidé žijí a jak se v průběhu života stěhují. Vyvinul se i trh nájemního bydlení, takže myšlenkový koncept toho, že si pronajímám, protože si nemohu dovolit vlastní dům, časem odpadne. Lidé si tak často vybírají nájemní bydlení jako preferované řešení, protože vyhovuje životní flexibilitě. Vyhovuje tomu, jak lidé žijí a pracují.

Část života jste strávil v Bratislavě. Stál jste za mnoha projekty v Čechách. Máte mezi nimi nějakého oblíbence? Třeba když jedete kolem, zastavíte se a řeknete si, tady se to povedlo?

Myslím, že jsou tu dvě věci, o kterých bych řekl, že mi přinášejí opravdu hodně radosti. První, a řekl jsem to mnohokrát, je práce na projektu Savarin s Thomasem Heatherwickem. Spolupráce s člověkem takového kalibru je něčím neskutečně vzrušujícím a mimořádným. Když k tomu přidáte kvalitu architektury, unikátnost lokality a potenciál umístění Slovanské epopeje, tak to jsou věci, o kterých sní každý developer. A pokaždé, když si to uvědomíte, udělá vás to trochu šťastnějším a trochu lepším člověkem. Druhou věcí, která mi přináší radost a na kterou rád vzpomínám, je projekt Eurovea v Bratislavě. Byl to na slovenský trh tehdy velmi ambiciózní projekt. První schéma jsme vytvořili v roce 2004. Je to typ projektu, který se ve středoevropském regionu později opakoval, ale udělat něco tak velkého, a tak ojedinělého v Bratis­lavě v roce 2004, to bylo opravdu ambiciózní. A měl jsem to potěšení ten projekt spustit hned od začátku – od chvíle, kdy jsme se dívali na výkupy pozemků a řešili, co tam budeme dělat až do okamžiku, kdy jsme později projekt rok provozovali. Nevnímám ho jen jako součást mého profesního rozvoje, ale zejména jako něco, za čím se mohu s hrdostí ohlédnout. 

Co bylo pro lidi v 90. letech při hledání bydlení důležité a dnes už není? A co je naopak důležité dnes?

Těžká otázka, nad kterou se musím zamyslet. Když si vzpomenu na tehdejší situaci, tak lidé prostě neměli příležitost. Museli si sami stavět vlastní domy, bydlet ve dvougeneračním bydlení, rekonstruovat půdy v domě jejich rodičů. Pro běžného zaměstnance neexistoval jiný způsob. Dnes je realitní trh standardní, téměř každý má možnost koupit si vlastní bydlení. Lidé po tom touží a pohání je to. Samozřejmě vše ovlivňuje i současný velmi silný trh nájemního bydlení, ale zkrátka jsme se dostali pryč ze situace, kde nebyly žádné příležitosti – pokud tedy nepočítáme nějaké náhodné události. Pořídit si své bydlení je dnes prostě úplně běžné.

Nedávno jste začali s přípravou dvou velkých projektů. Šárka, v klidné rezidenční části Prahy u lesa a Dornych se spoustou obchodů a zábavy v těsném sousedství nádraží rušného brněnského centra. Dva projekty, které snad nemohou být rozdílnější. Mají něco společného?

Myslím, že jste se dotkl toho, v čem spočívá krása Crestylu – děláme různorodé projekty, které nabízejí vždy něco mimořádného. Kdykoli se v Crestylu snažíme něco dělat, snažíme se, aby to bylo něco výjimečného. Nebylo by správné, kdybych řekl, že všechno, co děláme, je mimořádné, ale když se díváme na jakoukoli novou akvizici, vždy hledáme něco, co má jakýsi zvláštní wow efekt. Něco, co je víc než jen zisk a ztráta na základě marže, počtu bytů, které postavíme. Právě ta výjimečnost je skutečné DNA Crestylu. Pokud si vezmete hodnoty, které my vidíme v designu a kvalitě, tak abychom dosáhli úžasného designu, musíme mít úžasnou lokalitu. Jestli je tedy mezi Dornychem a Šárkou něco podobného, jsou tím zcela odlišné, ale úžasné lokace. Obě jsou velmi, velmi výjimečné. Crestyl funguje tak, že naše týmy jsou velmi specializované. Máme Jaromíra Krba, který vede komerční development a specializuje se na multifunkční komerční projekty. Rezidenční projekty vede Pavel Svítil. Oba mají mnoho a mnoho let zkušeností v České republice a na Slovensku s výstavbou nemovitostí a mít tyto odborné znalosti v těchto dvou specifických oblastech, které nám umožňují dělat to nejlepší z obou, je něco, co je tak trochu součástí toho, jak věci děláme.

Trochu jste mi nahrál na další otázku. Firmy dnes o sobě rádi tvrdí, že mají ve své DNA udržitelnost. Jaká je DNA Crestylu?

Během posledních třech let se naše firemní kultura hodně vyvinula. V první řadě jsme si potřebovali ujasnit, jaké jsou naše hodnoty, na kterých nám záleží. Tyto hodnoty jsme zhmotnili, abychom našli svou cestu a způsob podnikání. Tyto věci jsou jakýmsi základem naší DNA. Když se podíváte na náš produkt, vždy jsme se řídili designem. Design je víc než jen pěkná architektura. Design je způsob, jakým váš projekt spolupracuje s komunitou, jak váš projekt spolupracuje s prostředím, jak váš projekt vnímají lidé kolem vás a je jím také sociální aspekt ESG. Myslím, že ESG tak bylo součástí naší DNA dávno předtím, než o něm někdo začal vůbec mluvit. Když se totiž podíváme na ESG, tak ty environmentální podmínky jsou v zásadě dané, vážou se na splnění certifikátů a norem. Ale ta sociální rovina je něco, kde můžeme zazářit a kde můžeme dělat věci nad rámec toho, co po nás vyžadují ty nastavené parametry týkající se ochrany životního prostředí. Životní prostředí je superdůležité, je to v ESG to velké E a na to se nesmí zapomínat. Nicméně schopnost dělat něco navíc je v naplňování toho sociálního aspektu.

Souvisí s tím i téma participace? Development se od určité velikosti dotýká obrovského množství lidí, různých skupin, firem, potřeb, zájmů, které jdou často proti sobě. Někteří chtějí parkoviště, jiní parky a hřiště, jiní často nechtějí vůbec nic. Zájmem developera je zisk. Jak se pak hledá kompromis?

Občanská participace je něco, čemu se v Crestylu věnujeme opravdu dlouho. Dornych i Šárka jsou projekty, které měly rozsáhlou občanskou účast a oba projekty jsou ve svém okolí vnímány velmi odlišně. Když se podíváte na Dornych, je to oblast, která byla na mnoho a mnoho let upozaděna. Lidé to místo vnímají jako místo pro služby a nakupování. Navštěvují jej rádi, ale stav lokality vidí negativně a těší se na jeho rozvoj. Participace v Brně tedy byla hodně o tom, jak byste chtěli, aby se oblast rozvíjela. Co zde chcete, jaké služby potřebujete, co hledáte? Oproti tomu Šárka je velmi klidná rezidenční lokalita na vysoké úrovni, kde se zabýváte oblastí, kde lidé žijí, a je to velmi blízké jejich srdci. A to je hodně o tom, jak místní nechtějí, aby projekt ovlivňoval další aspekty jejich životů. Takže participace Dornychu byl velmi pozitivní proces, lidé se aktivně zapojili a přinášeli skvělé nápady, kdežto Šárka byla něco, co jsme museli od začátku celé vytvořit. Byla o řadě velmi složitých kompromisů, které samozřejmě ovlivňují hodnotu projektu, protože projekt jako takový zároveň ovlivňuje způsob života lidí v okolí. Řešili jsme obavy obyvatel z dopravy, z hluku, způsob odstraňování stavebních materiálů v průběhu výstavby, výšku budov a řadu dalších věcí. Jen pro představu – do povolovacích procesů se zapojilo přes 200 různých účastníků. Trvalo nám tak více než rok a půl, než jsme našli konsensus. Nenašli jsme samozřejmě konsensus úplně se všemi lidmi, kteří ve Vokovicích bydlí, ale s většinou těch, kdo se na procesech podíleli, ano. Takže platí, že kompromis je někdy velmi složitý. A zatímco v Brně to bylo relativně snadné, v Šárce – a to platí o klidných vilových čtvrtích obecně – lidé změny nechtějí. Víte, každý chápe velkou potřebu výstavby nových bytů v Praze, ale většina lidí by je raději neměla za vlastním dvorkem.

Udržitelnost je téma, které slyšíme v souvislosti s novou výstavbou ze všech stran, každý si pod tím ale představuje něco trochu jiného. Jaké atributy musí mít projekt, aby byl podle vás udržitelný?

Když se podíváme na Šárku, budujeme zde velmi prémiovou lokalitu, ale zaměřujeme se na střední třídu, která si bere hypotéky. Přitom se snažíme vytvořit něco, co je přínosné i pro místní, nevytváříme nějakou uzavřenou komunitu. Stavíme něco, co je inkluzivní, nikoliv exkluzivní, vytváříme nádherné veřejné prostory s množstvím nové zeleně a dbáme na to, aby bylo vše v harmonii s okolním prostředím. Projekt tak stavíme jako součást okolí, se kterým je vše propojeno, není to tak, že si ukradneme z místa to nejlepší a pak kolem toho projektu postavíme plot a zavřeme to. Je to přesně naopak a právě to otevření se a provázanost s okolím jsou opravdu důležité. Ostatně i velké množství pozemků, které jsou v Šárce v našem vlastnictví, jsou lesní pozemky. Jakmile skončíme, všechny ty lesní pozemky vrátíme městu, a tím vlastně les v Šáreckém údolí rozšíříme. Dnes je to zanedbaný průmyslový areál, my tam dáme bydlení a vrátíme les. Obnovíme také zanedbanou stezku, která zde byla už za první republiky.

Když se podíváme na Dornych, ten má velký podíl maloobchodu, je to projekt se smíšeným využitím. Má byty, hotel, kanceláře, maloobchod i zábavu. Bude tam i první food hall v Brně, tedy vlastně „tržnice“ s restauracemi, bistry či kavárnami. A myslím, že to bude něco, co budou místní velmi vyhledávat. Normálně by byla tendence vše zabudovat do uzavřeného nákupního centra, ale my jsme chtěli něco, co by bylo zároveň hlavní ulicí, tak jsme vytvořili koncept, který ten prostor zastřeší, ale neuzavře. Ale k jednotlivým obchodům můžete chodit suchou nohou, protože je vše kryté krásnou střechou. Co to přináší v ESG? Zaprvé, vytváříte součást městského centra, nikoliv jen další projekt. Když se podíváte přes silnici na Vaňkovku, která je opravdu úspěšným projektem a má mnoho pozitivních atributů, tak ta se dívá do sebe. Nevyhlíží ven, ale je zaměřena na své nákupní centrum. My se snažíme soustředit na něco, co se dívá ven, necháváme to otevřené, zakryté kvůli pohodlí, ale ne uzavřené. A jak to může ovlivnit způsob, jakým to lidé využívají? Velmi pozitivně, protože je to jen pokračování hlavní ulice. Když se zamyslíme nad energetickou náročností, tak každé moderní obchodní centrum je v podstatě skleněná koule, na kterou svítí slunce. Na chlazení a vytápění využívá obrovské množství energie. Tím, že to otevřeme, všechny energie snížíme. Dalším aspektem je, pokud si představíte jednotlivé provozy v nákupním centru, ať už jde o restaurace nebo něco jiného, nemohou mít svou vlastní skutečnou ESG strategii. Ani vlastní energetickou strategii, protože musí mít stejné energetické podmínky jako všechny ostatní. Například knihkupectví s pár zákazníky má jiné energetické potřeby než restaurace, ve které sedí 300 lidí. Pokud to tedy shrnu, tak projekty Dornych i Šárka mají každý velmi specifické aspekty, ale u obou se daří naplňovat naši ESG strategii.

Velkým tématem všech světových metropolí je město krátkých vzdáleností. Jak si s tím umí poradit česká města a dotýká se toto téma i developerů?

Tohle je velice široké téma. Opět, použít slova DNA nechci, aby to neznělo jako klišé, ale pro nás byly vždy důležité specifické projekty se smíšeným využitím. Proto mám rád projekty jako jsou Dock, Hagibor, nebo Dornych. Když integrujete pracoviště s bydlením, tak v mnoha ohledech snížíte čas, který cestování vyžaduje, což je udržitelnější způsob života ze své podstaty. Města krátkých vzdáleností neřeší výjimečné věci, jako jsou divadla a top restaurace ve městě a tak dále, k tomuto účelu vždy poslouží centrum města. Ale pokud dokážete vytvořit prostředí, kde se velký objem vašich každodenních aktivit může soustředit na jedno místo, pak všechny aspekty zlepší kvalitu života vaší lokality. A vždycky si vzpomenu na londýnský East End. Víte proč? Do šesti večer jsou ty krásné prosklené budovy plné lidí. Pak si dají po práci skleničku a po osmé večer je všude tma. To je prostě špatně, nikdo tam nebydlí, lidé tam jezdí jen za prací. V Česku jsou případy a nebudu je jmenovat, kde se takové věci začínají dít také. A nejhorším aspektem neudržitelného rozvoje je postavení budovy, která dvacet let vydělává a pak se zbourá a postaví nová,  
protože ta stará dosloužila. Vytváření malých městských komunit nebo městských čtvrtí je skvělý způsob, jak tomuto zabránit, takže města krátkých vzdáleností jsou o výjimečných místech, kde lidé chtějí trávit čas vytvořením skvělého veřejného prostoru. To všechno jsou věci, které se týkají udržitelného rozvoje.

Zdá se, že development je dnes mnohem těžší než v těch devadesátých letech.

Když se podíváte na způsob, jakým developeři fungovali v 90. letech, vidíte, že vedení měst a úředníci byli naivní. Pro dotčené odbory a oddělení to bylo něco nového. Dnes tito lidé vědí, o čem mluví a jsou profesionální a aktivní. Developeři tehdy měli tendenci stavět na zelené louce, protože ta byla dostupná a oni volili nejlevnější a nejjednodušší cestu, protože byli řízeni ziskem. A tak když se podíváte na 90. léta, většina komerčních nemovitostí, které tehdy byly postaveny, byla nákupní střediska a podobné věci a abych byl upřímný, na některých z těchto projektů jsem se sám podílel. Tyto projekty rychle stárnou a pro společnost nemají hodnotu. Ale pro developery byly nesmírně ziskové. A nebyla to jen Česká republika, která tímto obdobím trpí, je to problém většiny Evropy a má na společnost skutečně negativní dopady. Dnes máme všichni o mnoho více zkušeností. Snadné příležitosti jsou pryč a města vědí, co chtějí. Mají konkrétní plány a ty s cíli developerů vytvářejí dlouhodobou hodnotu. Udržitelný rozvoj je v tom jedním z hlavních faktorů.

Text: Dana Hradecká

Foto / vizualizace: Ondřej Košík, archiv Crestyl

Mohlo by vás zajímat