Hlad po metrech čtverečních. Praha čelí kritickému nedostatku kanceláří, regiony sázejí na byty
Český administrativní trh se v roce 2026 ocitl v paradoxní situaci. Zatímco Praha bojuje s historicky nejnižší nabídkou volných ploch a neobsazeností pod hranicí zdravého trhu, v regionech výstavba kanceláří prakticky zamrzla ve prospěch bytových domů. Podle nejnovější analýzy společnosti Colliers bude tento strukturální nepoměr určovat vyjednávací pozice nájemců i dynamiku nájemného po celý letošní rok.
Praha na suchu: Rekordně nízká výstavba i neobsazenost
Hlavní město má za sebou z hlediska nové výstavby nejslabší rok ve své historii. V roce 2025 bylo dokončeno pouhých 26 600 m² ploch, z čehož většinu tvořily rekonstrukce. Jedinou novostavbou byla budova Perner Karlín, která se vyprodala téměř okamžitě po zahájení stavby. Tato situace stlačila neobsazenost na 5,9 %, což je hluboko pod úrovní, kterou odborníci považují za funkční pro plynulý chod trhu. V klíčových lokalitách jako Karlín nebo Pankrác je situace ještě napjatější, volné kapacity se tam pohybují mezi 3 % a 5,5 %. „Naděje pro trh spočívá v připravovaných projektech. Projekty, které by mohly být zahájeny v roce 2026 a dokončeny v roce 2028, představují celkem 151 500 m². Nic ovšem není jisté, protože developeři často upravují své harmonogramy, nicméně někteří z nich již zahájili na některých lokalitách rozsáhlé přípravné práce, jako je tomu v případě projektu Vinohradská společnosti Penta Real Estate nebo projektu Sequoia společnosti Passerinvest Group,“ komentuje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers. Vzhledem k tomu, že většina rozestavěných metrů dorazí na trh až v roce 2028, bude rok 2026 hlavně ve znamení renegociací stávajících smluv. Nájemci zkrátka nemají kam odejít. Prémiové nájemné v centru Prahy zůstává stabilní na 30 EUR/m²/měsíc, lze však očekávat tlak na jeho růst všude tam, kde poptávka poroste.
Regionální pragmatismus: Byty vítězí nad administrativou
Zcela jiný příběh píší regiony. V Brně i Ostravě developeři kancelářské ambice téměř opustili a přepřahají na rezidenční projekty. Brno uzavřelo loňský rok s neobsazeností 14,4 %, což je v přímém kontrastu s pražským nedostatkem. Novostavby Skylight X a Botanická Living Lab zůstaly po dokončení z velké části prázdné, což vede investory k opatrnosti. V Ostravě se v roce 2025 nezačala stavět ani se nedokončila žádná kancelářská budova. Trh zde drží stabilní neobsazenost kolem 11 %, ale poptávka citelně ochladla. Jedinou výjimkou je boutique projekt Václav od společnosti Antracit. „Situace mimo Prahu, Brno a Ostravu zůstává v zásadě nezměněna. Nová kancelářská výstavba v menších regionálních městech je sporadická. Nájemné u nového projektu by se pohybovalo na úrovni Ostravy nebo níže, což při dnešních stavebních nákladech investici jen těžko ospravedlní. Aby projekt dával smysl, musí jít buď o výjimečnou polohu, předpronájmem pro jednoho nájemce, nebo výstavbu pro vlastní potřebu,“ říká Josef Stanko s tím, že výraznou roli hraje konkurence rezidenčního sektoru, kde ceny bytů rostou mnohem agresivněji než kancelářské nájmy.
Udržitelnost jako nutné minimum
Bez ohledu na lokalitu se novým standardem stala certifikace budov (LEED, BREEAM). Zatímco dříve šlo o konkurenční výhodu, dnes je to pro institucionální nájemce a investory povinnost. Podle Colliers budou budovy bez jasné ESG strategie stále hůře hledat bonitní klientelu. Budoucnost administrativních budov tak pravděpodobně neleží v monolitických kancelářských blocích, ale v multifunkčních celcích jako Ameside v Plzni (Amadeus Real Estate), Šantovka v Olomouci (Redstone) či brněnský projekt Dornych. Ty kombinují práci, bydlení a zábavu, čímž rozkládají riziko a lépe odpovídají současné ekonomické realitě.
